3.1. Elemente de baza
Pana la inceputul secolului al XX-lea valoarea patrimoniala a constituit un parametru esential de evaluare a intreprinderii. De fapt, evaluarea prin metoda patrimoniala, numita si evaluarea prin active, consta in a estima o intreprindere in mod static, bilantul fiind cliseul la un moment dat, care nu reflecta miscarile viitoare. Valoarea patrimoniala se recomanda a fi folosita, in special, pentru evaluarea intreprinderii in lichidare, care nu mai desfasoara nici o activitate.
Metodele de evaluare patrimoniala sunt recunoscute pe scara larga de catre specialisti din Europa Continentala, in timp ce specialistii din America de Nord aproape ca le ignora, ei considerand drept valoare economica realista cea care rezulta din actualizarea cash-flow - urilor previzionate. Scoala financiara romaneasca nu prezinta in acest moment o orientare de fond in ceea ce priveste curentul de opinie continental sau american. In general, se poate constata predispozitia autorilor romani, cu pregatire in domeniul contabilitatii, spre metodele patrimoniale, iar a celor cu profil profesional financiar, spre cele financiare si bursiere.
Conform Standardelor Internationale de Evaluare a afacerii, "abordarea pe baza de active (asset based approach) este calea de estimare a valorii unei afaceri si / sau participatii la acestea, utilizand metode bazate pe valoarea de piata a activelor individuale ale afacerii, scazandu-se datoriile acesteia" .
Principiile care stau la baza evaluarii pe baza de active pot fi rezumate astfel:
- asemanarea, din punct de vedere metodologic, cu evaluarea pe baza de costuri a diferitelor active;
- principiul substitutiei, conform caruia un activ nu poate valora mai mult decat costul de inlocuire a partilor sale componente;
- principiul transformarii valorilor inregistrate ale tuturor activelor si datoriilor inscrise in bilantul contabil la data evaluarii in valori de piata;
- utilizarea acestei metode in cazul intreprinderilor care isi continua activitatea nu exclude ci, dimpotriva, cere sa fie insotita obligatoriu de utilizarea celorlalte metode recunoscute de practica de evaluare. Poate constitui exceptie situatia in care partile implicate in tranzactie au acceptat ca unica metoda de evaluare evaluarea prin active;
- separarea activelor redundante (care nu sunt necesare exploatarii), deoarece acestea se vor evalua si se vor adauga la valoarea celorlalte active numai daca cumparatorul doreste sa achizitioneze si aceasta categorie de active.
Principalele metode care se inscriu in categoria metodelor patrimoniale de evaluare a intreprinderii sunt:
1. metoda activului net contabil;
2. metoda activului net corectat;
3. metoda valorii substantiale brute;
4. metoda capitalurilor permanente necesare exploatarii.
3.2. Metoda activului net contabil
Idea fundamentala a metodelor patrimoniale este ca valoarea intreprinderii este echivalenta cu valoarea patrimoniului pe care il detine. Metodele presupun o identificare a bunurilor de evaluat si nu au in vedere rezultatul potential asociat activitatii viitoare. Punctul de plecare pentru aceasta estimare este valoarea patrimoniului reflectat in situatiile financiare si calculata dupa relatia:
Patrimoniul =Activ net = Valoarea activelor detinute - Datorii contractate
Conform acestei definitii, patrimoniul, echivalent cu activul net contabil, are in vedere exclusiv elementele reflectate in bilant, fie ca participa sau nu la procesul de exploatare. Exista doua posibilitati de calcul a valorii patrimoniului astfel definit: fie prin scaderea valorii datoriilor din activul total, fie prin adunarea elementelor ce reprezinta capitalul propriu si deci cuvenit actionarilor (capital social, prime legate de capital, diferente din reevaluari, rezervele, profitul reinvestit, diferite fonduri proprii etc.). Nu trebuie luate in calcul elementele puse la dispozitia intreprinderii de actualii ei actionari, destinate intaririi fondurilor proprii, dar care nu se afla inca in proprietatea acestora, cum ar fi avansuri in conturile actionarilor, conturile blocate, conturile de actionariat.
Se considera, totusi, ca aceasta valoare, desi relativ usor de calculat este departe de valoarea cautata de evaluator, din urmatoarele motive:
- datorita costului istoric utilizat de evidenta contabila, in aceasta valoare nu se reflecta valoarea actuala a elementelor luate in calcul;
- existenta unor elemente reflectate partial sau chiar omise de evidenta contabila, dar care au o influenta importanta pentru valoarea elementelor de activ sau pasiv. Este vorba, spre exemplu, de variatia de valoare a unor posturi, datorata deprecierii monetare, care nu apare explicit in bilant;
- judecata de valoare se bazeaza pe datele din bilanturile realizate in alte perioade decat in momentul in care se efectueaza evaluarea si, prin urmare, realitatea reflectata de bilant ar putea fi diferita de realitatea intreprinderii;
In ciuda limitelor sale, metoda este aplicabila noilor intreprinderi (maximum 3-5 ani de activitate), intreprinderilor cu crestere lenta, cu profit mic si stabil ori cu patrimoniul recent reevaluat. In tara noastra metoda a fost folosita, in special, pentru evaluarea intreprinderilor care s-au privatizat prin metoda MEBO.
3.3. Metoda activului net corectat
Unii autori considera ca exista active ce pot avea valori de piata diferite de valoarea lor contabila, ceea ce determina supunerea activului net contabil unor corectii, ca urmare a verificarii, inventarierii si reevaluarii efectuate de echipa de evaluatori, dar si in functie de valoarea de folosinta a elementelor patrimoniale necesare intreprinderii. Elementele patrimoniale care nu sunt necesare activitatii de exploatare sunt evaluate separat, in functie de posibilitatea valorificarii lor. Activul net corectat (ANC) are drept scop de a elimina limitele activului net contabil si de a da o dimensiune valorii intreprinderii mai apropiata de realitatea economica. Pentru determinarea activului net corectat este necesara analiza critica a fiecarui element de calcul, in functie de realitatea concreta si de valoarea acestuia chiar in momentul evaluarii. Astfel, exprimat printr-o relatie de calcul, activul net corectat este:
ANC = Active totale corectate - Datorii totale la valoarea curenta
In practica de evaluare pentru calculul activului net corectat se procedeaza la exprimarea activelor in functie de valoarea lor de utilitate sau de folosinta. Datorita absentei unei definitii riguroase se va considera valoarea de folosinta ca fiind "suma pe care un conducator de intreprindere, prudent si avizat, ar accepta sa o plateasca pentru a obtine activul imobilizat dorit, tinand cont de utilitatea pe care detinerea acestuia o are pentru realizarea obiectivelor intreprinderii". Corectiile efectuate la nivelul bilantului si contului de profit si pierderi sunt, de fapt, interventii asupra valorii contabile, in scopul transpunerii acestor informatii specifice in "valori ale zilei". Din punct de vedere metodologic, evaluarea unei intreprinderi prin metoda ANC implica parcurgerea in succesiune a urmatoarelor etape:
- verificarea situatiilor financiare care contin informatii despre activele si datoriile intreprinderii la data evaluarii. Este de preferat ca data evaluarii sa se identifice cu data la care se efectueaza inventarierea patrimoniului;
- verificarea concordantei dintre situatia scriptica a activelor si situatia reala, in urma unor inspectii efectuate de evaluator si care se consemneaza in raportul de evaluare;
- efectuarea corectiilor unor posturi de activ si pasiv, conform tabelului nr. 1
Tabelul 1. Cauzele corectiilor efectuate asupra posturilor de activ si pasiv
Nr. crt. Posturi Cauza corectiilor
1. Active necorporale Deprecierea / aprecierea pe parcursul timpului
2. Teren Reflectarea valorii de piata
3. Constructii Deprecierea, modificarea costului de inlocuire
4. Masini, echipamente, mobilier Deprecierea, introducerea valorii celor necontabilizate, eliminarea valorii celor neutilizate
5. Stocuri Modificarea preturilor si deprecierea fizica
6. Creante Riscul de nerecuperare
7. Disponibilitati banesti Excedent posibil peste necesarul de exploatare
8. Credite Reflectarea valorii de piata pe baza ratelor curente ale dobanzii
AEstimarea valorii componentelor de baza ale activului net corectat presupune corectii asupra valorii contabile a acelor posturi care au inregistrat modificari semnificative fata de valoarea contabila.
3.3.1. Corectarea si evaluarea imobilizarilor necorporale
Realitatea dovedeste faptul ca intreprinderea nu este numai un centru de producere de profit si de acumulare de capital, ci si un centru de acumulare de cunostinte si experiente tehnologico-organizatorice, iar cand toate aceste forme de acumulare se dezvolta echilibrat, intreprinderea isi realizeaza misiunea pentru care a fost creata. Prin urmare, valoarea unei intreprinderi poate fi masurata in functie de marimea patrimoniul sau material, dar subzista de asemenea si in capacitatea de a dobandi, genera si distribui resursele intangibile (Toffler A., 1995, p. 74).
Evaluarea elementelor care alcatuiesc patrimoniul intangibil al unei intreprinderi solicita, mai intai, corecta definire si identificare a acestora. Definirea, criteriile de clasificare si recunoastere a lor, metodele de evaluare a acestora sunt fundamentate prin reglementari contabile nationale (OMF 94/29.01.2001 pentru aprobarea Reglementarilor contabile armonizate cu Directiva a IV-a a Comunitatilor Economice Europene si cu Standardele Internationale de Contabilitate, OMF 306/26.02.2002 pentru aprobarea Reglementarilor contabile simplificate, armonizate cu directivele europene, Ordonanta 61/3008.2001 pentru modificarea Legii contabilitatii nr. 82/1991) si internationale (IAS 38).
In acceptiunea Standardelor Internationale de Contabilitate (IAS 38 "Active necorporale") activele necorporale sunt definite ca fiind activele nemonetare identificabile, fara suport material si detinute in scopul utilizarii in cadrul productiei sau aprovizionarii cu bunuri sau furnizarii de servicii, pentru inchiriere sau administratie. Pentru a recunoaste un activ necorporal, IAS 38 recomanda drept criterii: identificabilitatea, controlul asupra activului respectiv si beneficiile economice viitoare rezultate ca urmare a utilizarii, inchirierii sau detinerii sale. Criteriul identificabilitatii se refera la faptul ca un activ necorporal se diferentiaza, respectiv este separabil clar, de fondul comercial ori de alte active necorporale. Separabilitatea de fondul comercial se traduce prin faptul ca activul necorporal poate fi inchiriat, vandut, schimbat, iar beneficiile economice viitoare ale acestuia vor putea fi distribuite fara a afecta beneficiile economice oferite de folosirea altor active necorporale (Pirvulescu H., 2002, p. 54.).
In conformitate cu acelasi standard, un activ necorporal este o resursa controlata de intreprindere. Insa, o intreprindere controleaza un activ daca are posibilitatea de a obtine beneficii economice viitoare si, de asemenea, daca poate restrictiona accesul altora la beneficiile respective, fapt rezultat din drepturile legale la care intreprinderea poate face apel intr-o instanta.
Beneficiile economice viitoare pe care la poate aduce un activ necorporal rezulta din vanzarea produselor sau serviciilor, din folosirea sau inchirierea activului sau din reducerea costurilor de productie viitoare (Dutescu A., 2001, p. 161). IAS 38 solicita intreprinderii sa recunoasca un activ necorporal, la cumparare, daca si numai daca este posibil ca intreprinderea sa obtina beneficii economice viitoare, ce pot fi atribuite activului respectiv, si costul activului poate fi masurat in mod corect.
Regulamentul de aplicare a Legii contabilitatii nr. 82/1991 prezinta tipurile de active necorporale care se pot inregistra in contabilitate, sub aspectul continutului si al duratelor lor de amortizare, respectiv: cheltuieli de constituire; cheltuieli de dezvoltare; brevete, licente, marci, concesiuni, drepturi de autor si valori similare; fondul comercial definit ca parte din fondul de comert care nu figureaza in cadrul celorlalte elemente de patrimoniu si care contribuie la mentinerea sau dezvoltarea potentialului intreprinderii (vadul comercial, clientela, debuseele, reputatia); avansuri si imobilizari necorporale in curs.
Este de semnalat faptul ca in practica din tara noastra cheltuielile cu publicitatea si cheltuielile cu pregatirea profesionala nu sunt incluse in categoria imobilizarilor necorporale, ele sunt considerate cheltuieli ale perioadei, fapt care contravine scopului acestora de a genera sau majora beneficiile economice viitoare. De asemenea, cheltuielile de cercetare, in cazul in care activele necorporale sunt realizate din resurse proprii, sunt considerate cheltuieli ale perioadei, deoarece in faza de cercetare nu se poate demonstra existenta unui activ necorporal, care va genera beneficii economice viitoare. IAS 38 specifica faptul ca fondul comercial, brevetele, marcile, licentele, titlurile de publicatii, listele de clienti care sunt obtinute din resurse proprii nu vor fi recunoscute ca active necorporale, toate cheltuielile efectuate cu aceste elemente sunt recunoscute drept cheltuieli in momentul efectuarii lor, datorita faptului ca ele nu indeplinesc unul sau mai multe din criteriile de recunoastere.
Elementele intangibile care nu pot fi in totalitate evaluate si inregistrate in contabilitate poarta numele de "resurse intangibile invizibile" sau de "capital intelectual" al intreprinderii (ca de exemplu, cunostinte si abilitati; lealitatea personalului; credibilitatea intreprinderii in relatiile cu partenerii de afaceri) sunt considerate de unii autori ca fiind componente ale goodwill-ului (Deaconu A., 1998, p. 264). Prin urmare, goodwill-ul este rezultatul global al unor cheltuieli trecute ale intreprinderii, numite "costuri de politica" (Invernizzi G., Molteni M., 1991, p. 310.), ce nu pot fi identificare in momentul prezent si care genereaza profit intr-un cadru de exploatare dat.
In lumea afacerilor este tot mai mult acceptata idea potrivit careia valoarea unei intreprinderi tinde sa depinda, in mare masura, de cunostintele din capetele angajatilor sai, de informatiile din bazele de date, de patentele pe care le controleaza intreprinderea. Prin urmare, capitalul insusi se bazeaza, in proportie crescanda, pe elemente intangibile.
IAS 38 prevede ca activelor necorporale se aplica aceleasi reguli de evaluare ca si activelor corporale, adica evaluarea la valoarea de intrare (cost de achizitie, cost de productie, valoarea justa etc), si evaluarea la valoarea bilantiera (costul amortizat si depreciat, valoarea reevaluata) (Dutescu A., 2001, p. 161). Activele necorporale pot fi achizitionate separat sau ca parte a combinarilor de intreprinderi. Activele necorporale achizitionate separat se evalueaza la costul de achizitie, care include pretul de cumparare, taxele nerecuperabile, cheltuielile directe de punere in functiune. Activele necorporale intrate in intreprindere prin contract de leasing, prezinta cateva particularitati in ceea ce priveste criteriile de evaluare, in functie de tipul de contract. Astfel, in cazul contactului de leasing operational, evaluarea se realizeaza la valoarea reziduala si taxele vamale aferente (cand locatorul este nerezident), iar inregistrarea intrarii activului se face la data transferului de proprietate stipulata in contract. Atunci cand contractul este de leasing financiar, evaluarea se realizeaza la valoarea justa a activului sau, daca este mai mica, la valoarea actualizata a platilor de leasing, iar recunoasterea activului in contabilitatea locatarului are loc din momentul inceperii utilizarii sale (IAS 17). Evaluarea activelor necorporale intrate prin aport in natura la capitalul social se face la valoarea justa a actiunilor primite in schimbul activului respectiv. Activele necorporale achizitionate ca parte a combinarilor de intreprinderi se evalueaza, in conformitate cu IAS 38, la valoarea justa la data achizitiei.
Cand un activ produs din resurse proprii este recunoscut ca fiind necorporal, evaluarea sa este realizata la costul de productie, care include cheltuielile cu materialele si serviciile consumate, salariile si alte costurile aferente personalului angajat direct, cheltuielile atribuibile direct (taxe, amortizarea patentelor si licentelor), cota de cheltuieli fixe (IASC, 2000, p. 983).
Recunoasterea in bilant a activelor necorporale se realizeaza la cost, fara amortizarea cumulata si deprecierile de valoare, iar dupa recunoasterea initiala, IAS 38 prevede ca un activ necorporal trebuie sa fie contabilizat la o valoare reevaluata, respectiv la valoarea justa la data reevaluarii, fara amortizarea si deprecierile acumulate dupa momentul reevaluarii.
Corectiile care se impun a fi efectuate asupra activelor sunt:
a) neluarea in considerare a nonvalorilor ce apar in bilantul contabil (elemente de activ ce nu pot fi valorificate independent pe piata):
- cheltuielile de constituire, respectiv cheltuielile ocazionate de infiintarea sau dezvoltarea intreprinderii (taxe si alte cheltuieli de inscriere si inmatriculare, cheltuieli privind emisiunea si vanzarea de actiuni si obligatiuni, cheltuieli de prospectare a pietei, cheltuieli de publicitate);
- cheltuielile de repartizat pe mai multe exercitii (cheltuieli inregistrate in avans). Aceste cheltuieli sunt deja cheltuieli efectuate intr-o perioada anterioara, ceea ce le face sa fie interpretate ca non-valori;
- cheltuielile de dezvoltare care nu sunt nominalizate in proiecte distincte nu sunt finantate din resurse proprii si nu au sanse sa se finalizeze prin inovatii;
b) considerarea economiilor de impozit asupra nonvalorilor, care trebuie reintegrate progresiv in conturile de rezultat din exercitiile viitoare. Asadar, daca existenta acestor "non-valori" determina diminuarea patrimoniului intreprinderii, economiile fiscale astfel aparute trebuie reintegrate in contul de rezultat din exercitiul viitor (la cheltuieli), fiind necesara luarea lor in considerare daca intreprinderea este beneficiara acestora.
c) includerea provizioanelor pentru riscuri si cheltuieli (cont 151) in "datorii", in cazul in care exista o mare probabilitate de producere a riscurilor si a cheltuielilor pentru care au fost create.
d) includerea in bilant a unor active necorporale neinregistrate de tipul brevetelor de inventii, secretelor comerciale nebrevetate, avantaje de contract, cheltuieli cu recrutarea, angajarea si instruirea fortei de munca.
3.3.2. Corectarea si evaluarea imobilizarilor corporale
IAS 16 "Imobilizari corporale" defineste imobilizarile corporale ca fiind: a) active care sunt detinute pentru a fi utilizate in productia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi inchiriate tertilor sau pentru a fi folosite in scopuri administrative; b) este posibil sa fie utilizate pe parcursul mai multor perioade. Tot in categoria imobilizarilor corporale sunt evidentiate si investitiile imobiliare care, conform IAS 40 "Investitii imobiliare", reprezinta acea proprietate imobiliara (un teren, o cladire sau parte a unei cladiri) detinuta (de proprietar sau locatar, in baza unui contract de leasing financiar) mai degraba in scopul inchirierii sau pentru cresterea valorii capitalului sau in ambele scopuri, decat pentru a fi utilizata in productia de bunuri, prestarea de servicii sau in scopuri administrative sau pentru a fi vanduta pe parcursul desfasurarii normale a activitatii.
OMF 94/2001 adopta urmatoarea detaliere pentru imobilizarile corporale:
- terenuri si constructii;
- instalatii tehnice si masini;
- alte instalatii tehnice, utilaje si mobilier;
- avansuri si imobilizari corporale in curs de executie.
Un activ imobilizat este recunoscut ca atare numai daca pot fi estimate cu suficienta certitudine beneficiile economice viitoare obtinute de pe urma utilizarii, inchirierii sau detinerii sale. De asemenea, pentru a putea fi recunoscuta o imobilizare corporala trebuie sa poata fi evaluata.
Astfel, evaluarea imobilizarilor corporale se face la intrarea lor in intreprindere, intrare care se poate realiza prin mai multe modalitati: achizitie, productia in regie proprie, contracte de leasing, subventionare, schimb cu alte active, aport la capital social sau donatie.
Cea mai frecventa modalitate de a detine imobilizari corporale este prin achizitie, evaluarea si inregistrarea in contabilitate realizandu-se in acest caz la costul de achizitie, care are drept componente: pretul de cumparare; taxele vamale si taxele nerecuperabile, cheltuielile directe legate de punerea in functiune; costuri initiale de amenajare a amplasamentului, de livrare si manipulare, montaj, onorarii; costuri estimate pentru demontarea si mutarea activului; reducerile comerciale; costul indatorarii, respectiv dobanda, cand ele sunt direct atribuibile achizitiei activului).
Cand imobilizarea corporala este obtinuta in regie proprie, evaluarea sa se realizeaza la costul de productie care are drept componente: cheltuielile directe de productie, inclusiv costul indatorarii; cota de cheltuieli indirecte (amortizarea, intretinerea sectiilor si utilajelor, conducerea si administrarea sectiilor etc.).
Contractele de leasing (IAS 17) reprezinta o modalitate din ce in ce mai solicitata in prezent pentru obtinerea de imobilizari corporale. In aceasta varianta valoarea de intrare a activului in contabilitatea locatarului (beneficiarului) si respectiv evaluarea depinde de tipul de contract, adica:
- evaluarea la valoarea reziduala (valoarea neta obtinuta prin cedarea unui activ, la incheierea duratei sale de utilizare, dupa deducerea cheltuielilor aferente cedarii) si taxele vamale aferente (daca locatorul este nerezident), in contractele de leasing operational; inregistrarea intrarii activului se face la data transferului de proprietate stipulata in contract (de regula la sfarsitul vietii utile a activului);
- minimul dintre valoarea justa sau valoarea actualizata a platilor minime de leasing (plati de-a lungul perioadei de leasing pe care locatarul trebuie sau poate fi obligat sa le efectueze), in contractele de leasing financiar; momentul recunoasterii activului in contabilitatea locatarului se face din momentul inceperii utilizarii lui;
Imobilizarile corporale pot fi subventionate, ca urmare a unor programe de asistenta guvernamentala, caz in care evaluarea imobilizarii corporale se realizeaza la valoarea de intrare care este data de valoarea justa.
In ceea ce priveste evaluarea la data bilantului, tratamentul de baza prevede ca imobilizarile corporale sa fie prezente in bilant la cost, ajustat cu valoarea amortizarilor cumulate si a oricaror pierderi cumulate din depreciere. Tratamentul alternativ prevede ca, ulterior recunoasterii initiale, o imobilizare corporala sa fie prezenta in bilant la valoarea reevaluata, pe baza valorii juste la momentul reevaluarii, mai putin amortizarea cumulata si pierderile din depreciere. OMF 94/2001 prevede, pe langa cele doua tratamente, evaluarea prin metode ce tin cont de inflatie, respectiv retratarea costului istoric la inflatie, conform IAS 29. Nu se retrateaza activele care sunt reevaluate la data bilantului sau cele care sunt evaluate la cost curent, la data bilantului.
a) Evaluarea terenurilor aflate in proprietatea intreprinderii se recomanda a fi realizata de catre evaluatori imobiliari, familiarizati cu metodele de evaluare a terenurilor , respectiv: comparatia directa de piata, metoda alocarii, extractia, parcelarea, metoda reziduala, capitalizarea chiriei brute.
Comparatia directa este metoda recomandata pentru evaluarea terenurilor libere, fara constructii. Metoda implica analiza preturilor de vanzare si a caracteristicilor vanzarilor de terenuri din perioada imediata momentului evaluarii, in vederea compararii si ajustarii acestor preturi pentru a se ajunge la o valoare de piata pentru terenul supus evaluarii. Pentru terenurile virane, valoarea zilei depinde de: asezarea acestuia, caracteristicile fizice (marime, deschidere, priveliste, topografie etc.), utilitatile accesibile, cerere si oferta, facilitatile de urbanism, grevarea cu o ipoteca si de restrictiile de constructie aplicabile. Asadar, estimarea valorii lor se face pe baza preturilor utilizate in tranzactii recente, pentru fiecare tip de teren si zona, obtinute de la agentii imobiliari sau notari. In cazul vanzarii efective a terenului, din valoarea determinata vor fi scazute cheltuielile legate de vanzare.
Metoda alocarii este recomandata de practica evaluarii pentru terenurile construite. Principiul pe care se bazeaza metoda este determinarea ponderii valorii terenului in valoarea totala a unei proprietati (teren plus constructie). Ponderea este cuprinsa, pentru terenurile cu constructii mai vechi, intre 20 - 30% din valoarea proprietatii.
Extractia este o metoda de evaluare, derivata din metoda alocarii, care consta deducerea din pretul de vanzare a unei proprietati a valorii constructiei, calculata la costul de inlocuire net, iar valoarea astfel rezultata este valoarea terenului.
Metoda parcelarii tine seama de cea mai buna utilizare, din punct de vedere construibil, a fiecarei parcele de teren rezultate in urma divizarii unei suprafete mai mari de tern. Parcelele pentru diferite tipuri de constructie sunt considerate unitati sablon in calculele de evaluare. Aceste unitati sablon sunt stabilite de evaluatori imobiliari in colaborare cu arhitectii, alcatuindu-se astfel baze de date cu privire la parcelarile efectuate in zona in vederea vanzarii. Evaluarea fiecarei parcele se poate realiza fie prin comparatia directa, fie prin evaluarea pretului proprietatii pe care un antreprenor o construieste pe parcela respectiva si pe care o vinde la cheie. In acest din urma caz, diferenta dintre pretul de vanzare a proprietatii imobiliare, finantata de antreprenor (cladiri plus teren), si costurile totale de constructie (inclusiv profitul antreprenorului) reprezinta valoarea terenului.
Metoda reziduala tine seama de contributia celor doua tipuri de capital investit, cladiri si teren, la obtinerea si repartitia profitului net al intregii afaceri, rezultat in urma unei investitii efectuate pe terenul supus evaluarii. Aplicarea metodei implica parcurgerea in mod succesiv a urmatorilor pasi:
- stabilirea celei mai bune utilizari a terenului, respectiv a acelui tip de constructie din exploatarea careia rezulta cel mai mare profit, profit care trebuie alocat celor doua tipuri de investitie;
- calcularea pe baza ratelor de capitalizare uzuale pe piata (8 - 10%) a valorii cladirii noi si prin capitalizarea profitului net atribuibil cladirii noi;
- determinarea profitului net anual atribuibil terenului, ca diferenta intre profitul net anual total al proprietatii si profitul net anual aferent cladirii;
- calcularea valorii terenului prin capitalizarea profitului net anual aferent terenului, cu rata de capitalizare uzuala pe piata.
Metoda capitalizarii chiriei brute este folosita pentru evaluarea terenurilor inchiriate, permitand capitalizarea chiriei incasate de proprietarul terenului inchiriat unui utilizator. Atunci cand chiria perceputa pe unitate de suprafata si rata de capitalizare sunt cele practicate pe piata, se obtine valoarea de piata a terenului.
Terenurile agricole se evalueaza utilizand metoda comparatiei, la fel ca in cazul terenurilor neagricole, sau metoda capitalizarii rentei nete. Cea de-a doua metoda reflecta ceea ce David Ricardo preciza , respectiv ca "pretul pamantului agricol este renta capitalizata la dobanda zilei". Aplicarea corecta a acestei metode solicita evaluatorul la: obtinerea informatiilor despre rotatia culturilor, randamente, pretul produselor agricole din zona; estimarea venitului brut potential obtinut de pe ternul respectiv, atat in cazul exploatarii terenului de catre proprietar, cat si in cazul arendarii terenului; estimarea cheltuielilor de exploatare pentru determinarea venitului net; stabilirea ratelor de capitalizare; efectuarea calculelor necesare pentru stabilirea valorii terenului agricol prin capitalizarea venitului.
b) Evaluarea constructiilor se realizeaza de evaluatori imobiliari care poseda cunostinte de specialitate. Practica recomanda evaluarea acestora cu ajutorul comparatiei directe, folosita si pentru evaluarea terenurilor, a metodei bazata pe capitalizarea veniturilor sau evaluarea pe baza de cost.
1. Comparatia directa se foloseste in cazul evaluarii unor cladiri care au grad ridicat de similaritate, pentru care exista o piata activa si informatii suficiente cu privire la preturile de vanzare, oferte, tranzactii efectuate etc.
2. Metoda bazata pe capitalizarea veniturilor este folosita pentru evaluarea constructiilor cumparate ca investitii si care vor aduce un venit financiar dintr-o inchiriere unei terte persoane. Sunt considerate venituri care se vor capitaliza: chiria bruta potentiala, adica aferenta unei inchirieri de 100 % a constructiilor, inainte de deducerea cheltuielilor suportate de proprietar si a platii impozitului pe chirie; chiria bruta efectiva, calculata tinand seama de gradul efectiv de inchiriere a cladirii, inainte de a efectua deducerile mai sus amintite; profitul net din exploatare, respectiv profitul net anual, dupa deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare, fara amortizare, din chiria bruta efectiva; cash-flow-ul inainte de plata impozitului pe profit, adica partea din profitul brut ramas dupa deducerea cheltuielile cu dobanzile aferente creditelor cu care a fost finantata cladirea evaluata; cash-flow-ul dupa plata impozitului pe profit; valoarea reziduala care reprezinta suma globala incasabila de un investitor, la terminarea duratei de exploatare normala sau la sfarsitul perioadei de previziune. In functie de forma de venit si de modul de exprimare a ratei de actualizare sau a ratei de capitalizare, constructiile pot fi evaluate prin: capitalizare directa, actualizarea veniturilor viitoare si tehnici reziduale.
a. Capitalizarea directa este simpla deoarece nu presupune previzionarea anuala a venitului (profitul net din exploatare sau cash-flow-ul inainte de impozitare) generat de o constructie, ci doar idea reproductibilitatii in viitor a unui nivel anual al acestuia. In consecinta, valoarea constructiei se determina conform relatiei:
Valoarea constructiei = Venitul anual / Rata de capitalizare (k)
La randul sau, rata de capitalizare este raportul dintre venitul anual si pretul de vanzare a cladirii, ea avand semnificatia unei rate a rentabilitatii capitalului investit in cladire.
b. Actualizarea veniturilor (analiza discaunted cash - flow) consta in stabilirea veniturilor actuale prin actualizarea veniturilor anuale sperate (profitul net din exploatare sau cash-flow-ul inainte de impozitare, cash-flow-ul dupa plata impozitului pe profit) cu ajutorul unei rate de actualizare . Valoarea constructiei este:
Valoarea constructiei = ,
In care: - CF - cash-flow-ul anual;
- t - numarul de ani de previziune;
- r - rata de actualizare.
c. Tehnicile reziduale sunt folosite cand exista urmatoarele informatii disponibile despre proprietatea imobiliara (teren plus cladire): valoarea de piata a terenului evaluabila in mod independent, profitul net generat de intreaga proprietate, rata de capitalizare aferenta proprietatii imobiliare. Aceste informatii permit calcularea: profitului net atribuibil numai terenului, prin inmultirea ratei de capitalizare cu valoarea de piata a terenului; profitului net aferent cladirii, ca diferenta intre profitul net total si profitul net aferent terenului; valorii cladirii, prin capitalizarea numai a profitului net corespunzator cladirii.
3. Metoda bazata pe costuri este recomandata de specialisti pentru constructiile noi sau aproape noi; in cazul constructiilor unicat, care nu se tranzactioneaza frecvent pe piata; pentru cladirile in care se desfasoara o afacere care are un puternic goodwill personal, ce nu pot fi evaluate pe baza profitului rezultat de afacerea desfasurata in cladirea de evaluat, deoarece goodwill-ul nu este transferabil odata cu cladirea; in studiile de fezabilitate.
In toate aceste cazuri, punctul de plecare in estimarea valorii unei astfel de cladiri il reprezinta costul de reproductie sau costul de inlocuire a cladirii, din care se deduce suma care reprezinta deprecierea totala a cladirii, rezultand costul de inlocuire net. Conform definitiei elaborate de Institutul de Evaluare din Chicago, costul de reproductie brut este costul estimat pentru a construi, la preturile curente la data evaluarii, cladiri identice, folosind aceleasi materiale, standarde de constructii, proiect, plan de constructie, calitate a manoperei. Costul de inlocuire, potrivit aceleiasi optici, este costul estimat pentru a construi, la preturi curente la data evaluarii, a unei cladiri cu o utilitate identica cu cea de evaluat, insa la cu materiale moderne, la standardele curente, plecand de la proiecte si planuri moderne, existente la data evaluarii. Cat priveste stabilirea gradului de depreciere a unei cladiri, acesta se realizeaza in urma unei inspectii detaliate a constructiei de evaluat, de catre un inginer constructor.
c) Masinile, utilajele si echipamentele sunt aduse la pretul actual cu ajutorul mai multor metode ce au scop determinarea valorii reziduale din momentul evaluarii. Datorita naturii specializate a activitatii unor intreprinderi, evaluarea mijloacelor fixe trebuie realizata de evaluatori specializati pe tipul respectiv de mijloace fixe.
In acest scop, evaluatorul trebuie sa dispuna de situatia mijloacelor fixe aflate in proprietatea intreprinderii, cu datele de identificare a acestora (cod, denumire, numar de inventar, data punerii in functiune, durata de viata normata). Evaluatorul procedeaza apoi la clasarea mijloacelor fixe in: necesare in procesul de exploatare, redundante (peste nevoile de exploatare) si in curs de casare. De asemenea, este necesara verificarea faptica a mijloacelor fixe, analiza gradului de depreciere a lor si precizarea tipului de valoare pentru evaluare, respectiv: valoarea de piata pentru mijloacele fixe necesare in procesul de exploatare; valoarea de piata sau valoarea de lichidare pentru mijloacele fixe in surplus fata de nevoile de exploatare; valoarea de casare pentru cele ce trebuie casate; costul de inlocuire net pentru mijloacele fixe unicat.
In general, valoarea de piata a unui mijloc fix nou este punctul de plecare in procedura evaluarii. Daca al momentul evaluarii nu se mai tranzactioneaza mijloace fixe absolut identice cu cele de evaluat, este necesara incadrarea mijlocului fix de evaluat in categoria celor tranzactionate pe piata.
d) Imobilizarile financiare reprezinta plasamente pe termen lung, respectiv: titluri de participare (drepturi sub forma de actiuni si alte titluri de valoare in capitalul altor unitati patrimoniale, care asigura detinatorului lor exercitarea controlului sau a unor influente in managementul acestora), titluri imobilizate ale activitatii de portofoliu (titluri financiare achizitionate in vederea realizarii unor venituri financiare, fara a putea realiza un control asupra emitentului), alte titluri si creante imobilizate (creante legate de participatii, imprumuturi acordate pe termen lung tertilor, garantiile si cautiunile depuse de unitatea patrimoniala la terti).
Evaluarea titlurilor de participare si a titlurilor imobilizate ale activitatii de portofoliu implica luarea in calcul a mai multor criterii, pentru a putea stabili valoarea intrinseca a unei actiuni. Aceste criterii de evaluare sunt:
- valoarea de piata a actiunilor, care poate fi cursul la bursa sau pretul de tranzactionare a unor pachete de actiuni, pentru intreprinderile necotate;
- calitatea activelor detinute (corporale si necorporale);
- profitul net al societatii la care intreprinderea evaluata detine o parte de capital;
- previziunile referitoare la incasarile viitoare provenite din plasament;
- restrictiile in distribuirea profitului net de catre intreprinderile la care se detine participatia;
- restrictiile in ceea ce priveste transferul titlurilor de plasament pentru intreprinderea care le detine.
Pentru titlurile de participare minoritare in societatile necotate sau pentru cele pentru care cursul nu este o dimensiune suficient de semnificativa, estimarea lor presupune, de fapt, o reevaluare a societatii emitente. Principiul aplicabil este acela conform caruia in locul valorii nete contabile a titlurilor detinute trebuie determinata o suma echivalenta cu partea corespunzatoare a lor din valoarea activului net al intreprinderii emitente. Daca informatiile nu sunt disponibile, dar veniturile de participatie sunt cunoscute, este posibila o estimare indirecta a valorii acestora pe baza valorii de randament.
O atentie deosebita trebuie sa se acorde participatiilor la capitalul filialelor cu pierderi. Daca societatea mama isi asuma responsabilitatea in redresarea situatiei acestora, in evaluarea participatiei trebuie reflectata pierderea pe cativa ani, ca si efortul de refinantare a procesului de redresare. Daca societatea mama nu-si asuma efortul de redresare, valoarea participatiei este zero sau valoarea de lichidare totala a filialei.
3.3.3. Corectarea si evaluarea activelor circulante
Reevaluarea activului circulant este tratata diferit de evaluatori. Unii considera ca posturile activului circulant (stocuri, creante clienti, titluri pe termen scurt, trezorerie) sunt elemente cu o rotatie relativ rapida. In acest fel, valoarea lor contabila poate fi utilizata in estimari ca atare. Sunt exceptate situatiile care se caracterizeaza prin inflatie puternica sau erodare monetara accelerata. Alti experti considera ca estimarea elementelor de exploatare necesita o atentie analitica pentru fiecare element, in ceea ce priveste valoarea lor si existenta lor fizica.
a) In evaluarea stocurilor (marfuri, materii prime si materiale) este necesar sa se respecte mai multe etape, precum: inventarierea fizica (daca nu este posibila se analizeaza datele inventarului celui mai recent); ierarhizarea stocurilor din punct de vedere al rotatiei si identificarea stocurilor cu rotatie slaba sau stagnanta; identificarea metodei de evaluare la determinarea valorii stocurilor. Pot exista anumite stocuri de materii prime degradate total sau componente care nu se mai utilizeaza nicaieri. In acest caz valoarea acestora este zero sau chiar negativa daca sunt necesare si cheltuieli de incarcare, transport, depozitare si neutralizare.
Pentru stocurile de materii prime, materiale, componente necesare activitatii de exploatare, tipul de valoare utilizat este valoarea de piata, care reflecta costul curent de inlocuire la data evaluarii. Diferitele metode de evaluare a stocurilor vor influenta valoarea stocului final reflectata in bilant ca si costul produselor vandute si deci, implicit, profitul inscris in contul de profit si pierdere. Efectele sunt deosebit de importante in tarile cu economii inflationiste unde, chiar in intervale scurte de timp, acelasi produs se realizeaza cu eforturi in aprovizionare si in productie la preturi mereu altele.
Din acest punct de vedere se pot intalni mai multe metode de evaluare a stocurilor:
- metoda bazata pe media ponderata a costurilor de aprovizionare;
- metodele bazate pe ordinea de intrare in intreprindere (FIFO - primul intrat, primul iesit si LIFO - ultimul intrat, primul iesit) sau pe scara de marime a pretului de aprovizionare (HIFO - cel intrat cu pretul de aprovizionare cel mai mare, primul iesit si LOFO - cel intrat cu pretul de aprovizionare cel mai mic, primul iesit).
In economiile cu preturi in crestere sau cu inflatie puternica, aplicarea metodei FIFO are ca efect o supraevaluare a profitului si o estimare a stocurilor din intreprindere aproape de valoarea actuala. In aceleasi conditii, aplicarea metodei LIFO va subevalua profiturile, dar si marimea stocurilor din intreprindere. In cazul scaderii preturilor aplicarea metodei FIFO are ca efect o subevaluare a profitului si o estimare a valorii reale a stocurilor aproape de valoarea actuala, in timp ce LIFO va supraevalua profitul si valoarea stocurilor.
Atentie trebuie acordata stocurilor de piese de schimb, subansamble, componente diverse a caror valoare contabila nu a fost actualizata si care, prin valoarea lor de piata curenta, pot sa reprezinte un mare avantaj pentru cumparator.
Stocurile de productie neterminata se evalueaza plecand de la valoarea de piata estimata a produselor rezultate dupa finalizarea procesului de productie, din care se deduc cheltuielile necesare pentru aducerea in stare de comercializare a produselor in curs de executie.
Stocurile de produse finite necesita efectuarea unor corectii cauzate de factori precum: renuntarea de catre unii clienti la comenzi; returnarea unor produse din cauza unor deficiente calitative; costul de inregistrare in contabilitate este mai mare decat pretul de vanzare cu amanuntul; inexistenta unei cereri pentru tipul respectiv de produs; termenul de garantie expirat. Specialistii in evaluare precizeaza ca, la fel ca in cazul stocurilor de materii prime si materiale, si in cazul stocurilor de produse finite este necesara inventarierea si verificarea existentei lor fizice. Corectiile care se vor aduce la valorile contabile a acestor stocuri sunt: valoarea zero sau valoarea negativa pentru produsele finite depreciate total sau cu termen de valabilitate expirat si care trebuie distruse sau neutralizate; valoarea de piata diminuata cu cota uzuala de adaos comercial practicat pentru tipul respectiv de produse finite. Evaluarea stocurilor se realizeaza la intrarea in intreprindere, la data bilantului si la iesirea din intreprindere sau la darea in consum. Costul stocurilor trebuie sa cuprinda toate costurile aferente achizitiei si prelucrarii, precum si toate costurile suportate pentru a aduce stocurile in forma si la locul unde se gasesc in momentul evaluarii.
Evaluarea la intrare. Cea mai frecventa modalitate de a detine stocuri este prin achizitie. Prin urmare, costul de achizitie este valoarea cu care bunul respectiv va fi inregistrat in contabilitate si, respectiv este evaluat. Componentele costului de achizitie sunt urmatoarele: pretul de cumparare; taxele vamale si taxele nerecuperabile; cheltuielile direct legate de transport, manipulare si alte costuri care pot fi atribuite direct achizitiei de stocuri, reducerile comerciale, costul indatorarii. O alta modalitate de a obtine stocuri este prin productia proprie, situatie in care evaluarea stocului se realizeaza la costul de productie. Componentele costului de productie sunt: cheltuielile directe de productie (consumul de materii prime si materiale, manopera directa etc.) si cota de cheltuieli indirecte (amortizarea, intretinerea sectiilor si utilajelor, conducerea si administrarea sectiilor). Cheltuielile generale ale intreprindere (cheltuieli de administratie) si cheltuielile de distributie nu se includ in costurile de productie. Stocurile pot intra in intreprindere prin subventionare, ca urmare a unui program de asistenta guvernamentala. In acest caz evaluarea se realizeaza la valoarea corespunzatoare subventiilor guvernamentale. Atunci cand subventia guvernamentala este reprezentata de transferul unui activ nemonetar, respectiv un stoc sau o categorie de stocuri, evaluarea se realizeaza la valoarea de intrare, data de valoarea justa.
Evaluarea la iesire. In momentul in care stocurile ies din intreprindere (prin consum intern, vanzare sau alte variante) evaluarea lor se realizeaza prin metoda FIFO "primul intrat primul iesit", prin metoda costului mediu ponderat si prin metoda LIFO. Prima metoda presupune ca evaluarea iesirilor de stoc sa se faca la costul intrarilor in ordinea cronologica a aparitiei. Respectiv, stocul final este constituit din elementele cele mai recente. Aceasta metoda se foloseste atat in cazul inventarului permanent, cat si in cazul inventarului intermitent. Metoda "costului mediu ponderat", presupune evaluarea articolelor de stoc, utilizand media ponderata a costurilor. Aceasta metoda poate fi aplicata in cazul inventarului permanent, cat si in cazul celui intermitent. Metoda LIFO "ultimul intrat primul iesit", presupune ca ultimele articole achizitionate sau produse sa fie primele iesite din stoc, iar cele ramase in stoc la sfarsitul perioadei sunt primele achizitionate sau produse. Spre deosebire de celelalte metode, LIFO nu repartizeaza costurile stocurilor intrate pana la acea data, dar conecteaza veniturile cu cheltuielile aferente. Costul articolelor existente in stoc la sfarsitul perioadei este mai mic decat costul actual, ceea ce este in concordanta cu principiul evaluarii bilantiere la cea mai mica valoare dintre cost si valoarea realizabila neta.
Utilizarea metodei FIFO pentru evaluarea stocurilor prezinta urmatoarele avantaje: urmareste miscarea fizica a stocurilor; valoarea stocului este actuala si usor de calculat. Dezavantajele folosirii acestei metode constau in faptul ca: profiturile pot fi supraevaluate, in anumite perioade; comparatiile pe diferite comenzi sau activitati sunt greu de realizat.
Metoda costului mediu ponderat prezinta drept avantaje faptul ca: niveleaza profiturile; este usor de calculat si permite comparatii. Dezavantajele constau in faptul ca: deformeaza costurile in anumite momente de timp.
Evaluarea stocurilor prin metoda LIFO are avantajul utilizarii costurilor actuale, dezavantajul principal referindu-se la faptul ca exista posibilitatea subevaluarii stocurilor in bilant.
Evaluarea la data bilantului. IAS 2 prevede ca in bilant stocurile sa fie evaluate la cea mai mica valoare dintre cost si valoarea realizabila neta. Valoarea neta de realizare se determina tinand seama de fluctuatiile de pret si de cost, precum si de scopul pentru care stocurile sunt detinute.
b) Creantele fac obiectul unei reevaluari separate daca exista riscul unor clienti incerti. In aceste situatii se realizeaza o grupare si o ordonare a clientilor pe baza criteriului "data platii", pentru a detecta riscul de neplata. De asemenea, evaluatorul impreuna cu clientul sau apreciaza transferabilitatea totala, partiala sau netransferabilitatea creantelor viitorului proprietar. In cazul in care intreprinderea a constituit un provizion suficient pentru creante incerte, se poate prelua valoarea inregistrata in contabilitate pentru aceste creante, diminuata cu provizionul constituit.
In literatura de specialitate se precizeaza ca in legatura cu corectiile aplicate valorilor contabile pentru creante nu exista reguli general acceptate, ci numai recomandari. Astfel, cea mai uzuala practica pentru tratarea creantelor cu termen de incasare depasit ar fi neincluderea in evaluare sau preluarea lor de catre cumparatorul intreprinderii printr-un angajament scris, semnat cu vanzatorul, in care se stipuleaza procentul de plata din valoarea fiecarei creante, care se va face numai dupa incasarea creantei. O alta practica este diminuarea valorii nominale a unei creante cu un anumit procent, in functie de numarul de zile de intarziere a platilor.
Creantele reprezinta drepturi banesti potentiale, realizabile la termene diferite. In tranzactiile de vanzare cumparare interesul partilor este diferit. Astfel, vanzatorul vrea sa-si recupereze prin pret valoarea totala a creantelor. Pentru cumparator, o suma care se va incasa peste un anumit termen nu mai are aceeasi valoare. De aceea, in faza de diagnostic trebuie sa se faca o analiza detaliata a creantelor din punct de vedere al vechimii acestora, a posibilitatilor de incasare, facandu-se corectiile necesare asupra soldului conturilor respective, astfel:
- creantele certe se iau in calcul la valoarea contabila;
- creantele exprimate intr-o alta moneda decat cea nationala, se actualizeaza in functie de evolutia cursului de schimb;
- creantele pentru care se apreciaza ca incasarea va avea loc peste o luna se corecteaza in functie de costul imobilizarii fondurilor pe perioada amanarii incasarii (dobanda bancara), determinandu-se astfel valoarea justa a creantelor , care este o valoare actualizata a platilor cu rata dobanzii;
creantele care se apreciaza ca nu mai pot fi incasate se scad din patrimoniu cu valoarea contabila, fiind necesara argumentarea imposibilitatea incasarii
c) In ceea ce priveste disponibilitatile sunt de facut corectii mai ales daca exista pozitii importante in devize si in titluri. Cu prudenta, valuta si titlurile vor fi evaluate la un curs mediu al perioadei considerate.
Suma tuturor acestor posturi rectificate reprezinta activul brut real.
Pentru calculul activului net real este necesar sa se analizeze critic si continutul pasivului, in mod special, pasivul exigibil (fara capitalul propriu si provizioanele cu caracter de rezerva).
3.3.4. Corectarea si evaluarea datoriilor pe termen lung
In cazul intreprinderilor mici si mijlocii, cumparatorul nu poate achizitiona afacerea fara a i se impune sa preia si datoriile totale sau partiale. De aceea datoriile se impune a fi evaluate. O parte din datorii nu necesita corectii, fapt pentru care sunt preluate la valoarea lor contabila. Alte datorii necesita o reevaluare, cum ar fi valoarea creditelor pentru care exista conditii avantajoase de finantare, respectiv care pot fi obtinute cu o rata a dobanzii inferioara celei curente pe piata monetara.
Datoriile pe termen lung vor fi actualizate daca a aut loc o modificare importanta a ratei dobanzii (valoarea corectiei se calculeaza prin actualizarea datoriei la un coeficient egal cu diferenta intre rata de piata a dobanzii si rata dobanzii creditului. Pentru datoriile pe termen scurt nerambursate la scadenta vor fi luate in calcul si penalitatile corespunzatoare. Se vor integra in pasivul exigibil dividendele de distribuit actionarilor, de obicei ca datorii pe termen scurt.
Reevaluarea posturilor din bilant evidentiaza o plusvaloare potentiala, care nu s-ar degaja decat in cazul vanzarii bunurilor patrimoniale. Este necesar sa se tina seama de impozitul pe plusvalorile potentiale identificate in decursul acestor reevaluari. Pot fi avute in vedere mai multe situatii:
- pentru bunurile amortizabile si stocuri exista un impozit latent, avand continutul unui pasiv exigibil, care se poate calcula ca suma actualizata a impozitelor pe plusvaloarea estimata;
- pentru bunurile neamortizabile (terenul) impozitele latente nu sunt luate in considerare, caci vanzarea acestor bunuri ca atare este extrem de putin probabila si deci impozitul este zero.
Deducand din activul brut real pasivul real exigibil se obtine activul net real sau corectat. Aceasta este expresia, la pretul zilei, a ceea ce intreprinderea are in proprietate, deci a valorii patrimoniale a societatii.
Desi mai precisa decat metoda activului net contabil, metoda activului net corectat are si ea multiple limite:
- nu tine cont de potentialul viitor de crestere a intreprinderii;
- valoarea intreprinderii rezulta ca o insumare a unor elemente la un pret actual, considerate prin juxtapunere si nu integrate intr-un tot functional;
- nu tine cont de potentialul factorului uman;
- nu tine cont de elementele nemateriale specifice intreprinderii (experienta in productie, marci, retele de distributie, calitatea clientilor etc.).
In consecinta activul net corectat se calculeaza conform relatiei :
Activ net contabil
- cheltuieli de constituire
- cheltuieli cu studiile
- diminuarea valorii fondului comercial
- diminuarea valorii stocurilor
- creante dificil de recuperat neprevizionate
- impozit latent asupra plusvalorii activelor care depasesc diminuarea valorii lor
+ valoarea de realizare a brevetelor
+ cresterea de valoare a activelor necorporale
+ cresterea de valoare a activelor financiare
+ cresterea de valoare a stocurilor
= Activ net corectat
3.4. Alte abordari privind dimensiunea valorica a patrimoniului
Valoarea substantiala ia nastere din adunarea activului net corectat cu valoarea reala a altor active ce nu apartin intreprinderii (ex. active in leasing), dar care participa la obtinerea rezultatului intreprinderii. Se impun, insa, cateva observatii:
- activul net real este estimarea activelor de exploatare si din afara exploatarii, utilizate sau nu, detinute in proprietate de intreprindere;
- valoarea substantiala este estimarea activelor utilizate efectiv de intreprindere in exploatare, fie ca apartin sau nu proprietatii acesteia; ea este o notiune ce nu se suprapune cu cea de patrimoniu corporal al intreprinderii, dar da o dimensiune a valorii mijloacelor utilizate de intreprindere pentru realizarea profitului;
- in evaluare se trateaza diferit activul ce participa la exploatare (indiferent de titlul de proprietate asupra lor), activele din patrimoniul care nu participa la exploatare sau din afara exploatarii (vor fi evaluate intr-o optica mai severa) si activele ce apartin tertilor din afara exploatarii (vor fi ignorate);
Capitalurile permanente necesare in exploatare reflecta capitalurile necesare functiei de exploatare a intreprinderii si se determina dupa relatia:
CPNE = Imobilizari de exploatare + Nevoia de fond de rulment de exploatare
Indicatorul pune accentul pe activitatea de exploatare a intreprinderii, considerata singura semnificativa pentru procesul de evaluare. Nu se tine seama de elemente precum cladirile utilizate pentru alte scopuri decat pentru activitatea de exploatare si nici de echipamentele intreprinderii care nu sunt utilizate efectiv in activitatea de exploatare.
Valoarea intreprinderii estimata prin metodele patrimoniale reprezinta un reper important pentru evaluator in judecatile sale de care va tine seama, in cazul in care va utiliza mai multe metode de evaluare a intreprinderii. Rezerva manifestata in utilizarea metodelor patrimoniale se datoreaza limitelor acestora:
- valoarea determinata prin metodele patrimoniale reprezinta suma valorii elementelor din intreprindere, la pretul actual, considerate prin juxtapunere si nu integrate intr-un tot sistemic cu o functionalitate specifica (se stie ca suma partilor nu este egala cu valoarea intregului);
- aceste metode estimeaza ceea ce intreprinderea poseda si foloseste in exploatare, dar nu tine cont de rezultatul sau potentialul viitor al activitatii acesteia;
- in valoarea globala a intreprinderii astfel determinata nu sunt reflectate nici valoarea, nici potentialul, nici contributia factorului uman;
- metodele patrimoniale nu iau in calcul elementele nemateriale specifice intreprinderii, ce concretizeaza certe elemente de avantaj comparativ si deci duc un plus de valoare acesteia, cum ar fi: marca, tehnologia, traditia activitatii, motivatia si dinamismul echipei de conducere, calitatea clientilor si a pietei de desfacere, reteaua de distributie si de servicii post-vanzare;
- metodele patrimoniale presupun identificarea variatiilor de valoare, de obicei plus de valoare (s-a vazut ca aceasta metoda are punctul de plecare in datele contabilitatii unde, prin aplicarea principiului prudentei si cel al costului istoric elementele sunt deseori subevaluate); situatia nu este la fel pentru intreprinderile in dificultate sau in pierdere;
- evaluarea prin metodele patrimoniale necesita foarte mult timp si experti pentru realizare.
