Creditul imobiliar - ipotecar
Timp de aproape 10 ani, dupa revolutia din 1989, bancile romanesti nu au fost interesate sa acorde imprumuturi persoanelor fizice, iar despre creditele pentru cumpararea de locuinte nici nu se putea vorbi. La inceputul anului 2000, lucrurile s-au schimbat, si o data cu „curatarea” sistemului bancar, cu aparitia unor jucatori de talie mare si cu cresterea concurentei, persoanele fizice au devenit foarte cautate. In acest context, ajutate si de reducerea inflatiei, incepand cu anul 2002, bancile au inceput sa fie vizibil interesate sa crediteze persoanele fizice, mai ales pentru cumpararea sau constructia de locuinte.
Creditul imobiliar este creditul a carui destinatie o reprezinta achizitionarea, construirea sau repararea/imbunatatirea unui imobil. Garantarea sa se face cu orice tipuri de garantii permise de finantator (cu ipoteca asupra imobilului achizitionat din credit sau a unui alt imobil aflat in proprietatea imprumutatului sau a unei terte persoane, giranti etc.).
Creditul ipotecar este acel credit ce se acorda pe baza unei ipoteci constituite exclusiv asupra imobilului care face obiectul creditarii, constand dintr-un drept real, care greveaza bunul respectiv pentru a garanta rambursarea creditului de catre debitor. In caz de nerambursare a imprumutului, creditorul are dreptul sa ceara justitiei scoaterea la vanzare prin licitatie publica a bunului imobil ipotecat, iar din pretul obtinut sa-si retina suma imprumutata impreuna cu dobanda si cheltuielile prilejuite de judecata si de vanzare. Contractul de ipoteca este astfel un contract accesoriu al creantei pe care o garanteaza.
Conform reglementarilor in vigoare, creditul ipotecar pentru investitii imobiliare desemneaza acel tip de credite acordate de institutii financiare autorizate, destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala. (Legea 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare).
Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare se acorda pe o perioada de minimum 5 ani pentru persoanele juridice si de minimum 10 ani pentru persoanele fizice. Pot beneficia de credite ipotecare in conditiile prezentei legi persoanele fizice care au cetatenia romana si domiciliul in Romania si persoanele juridice romane care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala, precum si persoanele juridice romane care doresc sa construiasca locuinte de serviciu sau de interventie pentru salariatii lor.
Pentru obtinerea de credite ipotecare, solicitantii persoane fizice trebuie sa depuna o cerere insotita de cel putin urmatoarele documente:
- documente care sa ateste capacitatea persoanelor in cauza de a dispune de venituri certe cu caracter de permanenta, cum sunt: adeverinta de salariu, declaratia de venit;
- documente care sa evidentieze valoarea angajamentelor de plata ale solicitantului si in mod special a obligatiilor devenite exigibile si neonorate la scadenta. In acest scop, solicitantul va prezenta o declaratie la care vor fi anexate copii ale unor documente cum sunt: contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumparare in rate ale bunurilor de folosinta indelungata;
- declaratie privind litigiile cu tertii cu precizarea motivelor care au condus la situatiile respective.
In cazul construirii, reabilitarii, consolidarii sau extinderii imobilelor, solicitantii de credit vor prezenta un plan de finantare, convenit de solicitantul de credit cu constructorul, care sa prevada esalonarea in timp a sumelor avansate.
Aprobarea fiecarui credit ipotecar se va face pe baza unui referat ce va fi intocmit de inspectorul de credite, semnat de conducatorul compartimentului creditare si conducatorul compartimentului financiar – contabil. In cazul persoanelor fizice care solicita credite ipotecare, referatul trebuie sa contina, fara a fi limitative, urmatoarele elemente:
date de identificare ale solicitantului, precum: numele, prenumele, adresa, codul numeric personal, cetatenia;
informatii (date) referitoare la creditul solicitat, precum: suma, scadenta, destinatia imobilului ce va face obiectul garantiei;
informatii despre bonitatea solicitantului. In acest scop se va face o analiza comparativa intre veniturile solicitantului, inclusiv ale membrilor familiei sale, si angajamentele de plata asumate.
Valoarea unui credit pentru investitii imobiliare nu poate depasi 75% din valoarea imobilului pentru achizitionarea caruia se solicita creditul si/sau din valoarea devizului estimativ.
Acordarea creditelor pentru investitii imobiliare este conditionata de prezentarea de catre solicitant a unor garantii reale si/sau personale. Valoarea garantiilor nu va fi mai mica de 133% din valoarea creditului. In cadrul garantiilor constituite pentru creditul ipotecar vor fi acceptate numai ipoteci de rangul I si privilegii. In cazul garantiilor reprezentand ipoteci, contractul de credit ipotecar va stabili obligatia imprumutatului de a nu constitui alte ipoteci de acelasi rang asupra imobilului respectiv. Toate cheltuielile legate de taxele aferente constituirii in buna regula a garantiei si asigurarii publicitatii in Cartea Funciara vor fi suportate de imprumutat. Ipoteca constituita pentru garantarea creditului ipotecar este valabila pana la rambursarea integrala a creditului, dobanzilor si a celorlalte comisioane aferente. Imobilul asupra caruia s-a constituit ipoteca in favoarea bancii nu va putea fi instrainat decat cu acordul prealabil al bancii si cu rambursarea integrala a creditului si a celorlalte datorii fata de banca. In cazul creditului pentru constructii, ipoteca se constituie asupra terenului si a altor imobile apartinand titularului de credit.
In termen de 5 zile de la incheierea contractului de garantie, imprumutatul va incheia un contract de asigurare a imobilului ipotecat. Ipoteca adusa in garantie se asigura pe toata durata creditarii pentru toate riscurile specifice iar, drepturile de despagubire se cesioneaza in favoarea bancii pana la acoperirea integrala a datoriei. Polita de asigurare a imobilului se va incheia in aceeasi zi cu incheierea contractului de vanzare-cumparare. Imprumutatul are obligatia, prin contractul de credit, sa reinnoiasca asigurarea inainte de expirarea ei. In caz contrar, banca o va reinnoi din proprie initiativa pe cheltuiala imprumutatului. Imprumutatii vor trebui sa prezinte bancii politele de asigurare in original cu mentiunea cesionarii drepturilor de despagubire in favoarea bancii. In momentul prezentarii politelor, personalul abilitat sa urmareasca creditul va verifica valabilitatea acestora, riscurile acoperite, valoarea asigurata, durata si conditiile despagubirii. Valoarea asigurata trebuie sa fie cel putin egala cu valoarea creditului plus dobanda antecalculata pe un an de zile, asigurarea trebuie sa fie facuta insa la valoarea reala a bunului.
In cazul cumpararii unui teren pentru construirea unei locuinte, pe langa contractul de ipoteca facut pentru constructia viitoare trebuie incheiata si polita pentru acoperirea riscurilor de constructie pana la finalizarea acestora.
Asigurarea de viata (asigurare de deces si incapacitate permanenta de munca din orice cauza) poate fi ceruta expres de unele banci ca o completare a cerintelor obligatorii de acordare a creditului, in timp ce alte banci o privesc ca o asigurare facultativa. Contractul de asigurare trebuie sa stipuleze ca banca este beneficiara politei de asigurare. Daca polita de asigurare este deja incheiata, suma de asigurare va trebui cesionata in favoarea bancii, iar cesiunea se va inregistra pe cheltuiala imprumutatului la Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare.
Atunci cand sunt necesare garantii suplimentare, bancile pot accepta unul sau mai multi giranti – rude de gradul I sau II ale imprumutatului.
Angajamentele de plata lunare, respectiv principalul si dobanda, decurgand din credite pentru investitii imobiliare, precum si din alte contracte de natura creditului pentru investitii imobiliare, indiferent de creditor, nu vor depasi 35% din veniturile nete ale solicitantului si ale familiei acestuia.
Prin reglementari interne, institutiile de credit au ajuns la un moment dat cu acest plafon pana la 70%, insa urmare la aparitia in Monitorul oficial al Romaniei nr.617/22.08.2008 a Regulamentului BNR nr. 11/2008 de modificare si completare a Regulamentului nr.3/2007, nivelul maxim al gradului de indatorare trebuie limitat la 35%.
Conform acestui Regulament, bancile analizeaza capacitatea de rambursare a clientilor pe baza unui nivel al veniturilor considerate eligibile si care nu poate depasi cu mai mult de 20% pe cel aferent anului anterior. La stabilirea venitului aferent anului anterior se foloseste fisa fiscala pusa la dispozitia clientului de catre angajator, in cazul salariatilor sau a documentului fiscal depus de catre client la unitatile administratiei financiare, in cazul persoanelor care obtin venituri asimilate salariilor.
In cazul in care nu exista fisa fiscala sau documentul fiscal depus la unitatile administratiei financiare, venitul aferent anului anterior se stabileste pe baza adeverintei de venit ori a altor documente justificative, care sa demonstreze caracterul de continuitate in viitor a acestora.
Cum optam pentru cel mai avantajos credit imobiliar/ipotecar?
Alegerea celui mai “ieftin” credit nu este o operatiune simpla, datorita numarului mare de taxe, costurilor suplimentare si asigurarilor (a bunului, de viata, de risc financiar). Unele banci au dobanzi mai mici, dar comisioanele sunt mai mari sau asigurarile mai scumpe. De aceea, costul total al unui credit se poate afla numai insumand toate cheltuielile care apar pe perioada de derulare a imprumutului.
Primul pas este alegerea monedei in care contractam creditul, datorita diferentelor de dobanzi practicate la cele trei monede in care sunt oferite de obicei creditele (RON, EURO si USD). Dobanda este cel mai important element de cost la un credit. Chiar si la creditele in valuta ea poate depasi valoarea imprumutului, daca perioada de credit este mare, de exemplu, peste 20 de ani. Cea mai simpla metoda de a afla cat costa un credit, d.p.v. al clientului, este sa inmulteasca valoarea ratei lunare cu numarul de luni pe perioada de creditare si sa scada apoi din rezultat suma imprumutata. Diferenta o reprezinta suma platita bancii sub forma de dobanda. In privinta monedei imprumutului, tinand cont de ultimele evolutii ale pietei valutare, dar si de reglementarile BNR privind creditarea in valuta a persoanelor fizice, se constata o orientare catre creditele in RON.
Al doilea element important in privinta costurilor creditului imobiliar/ipotecar sunt asigurarile. Prima de asigurare a unui imobil costa aproximativ 35 - 40 USD/an pentru o locuinta de 10.000 USD, ceea ce inseamna 350 – 400 USD pentru un imprumut de 10 ani. Asigurarea de viata este ceva mai scumpa, l- 2 % din valoarea creditului, respectiv 1.000 USD. De exemplu, Alpha Bank ofera gratuit asigurarea de viata, iar Banc Post ofera gratuit atat asigurarea de viata cat si cea a imobilului.
Al treilea element de cost pentru un credit imobiliar/ipotecar il reprezinta totalitatea comisioanelor bancare: comision de analiza a creditului, comision de gestiune, comision de evaluare a locuintei/terenului, comision de introducere in baza de date electronica etc. Acestea totalizeaza 2- 5 % din suma imprumutata.
Un alt element care nu trebuie uitat il constituie avansul sau aportul personal cu care clientul trebuie sa participe la achizitia locuintei/terenului. Pentru a incuraja creditarea in lei, o serie de banci practica avansuri mai mici pentru creditele imobiliare: BCR (15%), Volksbank (20%), CEC (10%), Raiffeisen (15%) etc. La creditele ipotecare avansul minim este de 25%.
Avantajele suplimentare constituie un alt criteriu pentru a alege banca de la care se va solicita/obtine finantarea achizitionarii locuintei. De exemplu: Volksbank finanteaza si reamenajarea casei cumparate, achizitia de mobilier etc., precum si taxele notariale, asigurarile si comisionul agentiei imobiliare, printr-un credit suplimentar pentru cheltuieli curente, acordat fara alte garantii suplimentare decat cele cerute initial la acordarea creditului pentru cumpararea locuintei; Alpha Bank ofera un card cu un descoperit de 10% din valoarea creditului, pentru a-l folosi la acoperirea cheltuielilor ocazionate de mobilarea locuintei (cardul poate fi folosit atat in tara cat si in strainatate).
