CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE
Notiuni
Vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti - vanzatorul - stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti - cumparatorul - care se obliga in schimb a plati vanzatorului pretul bunului vandut (art. 1294 C.civ.). Desi Codul civil se refera la transmiterea proprietatii, urmeaza sa fie calificat vanzare-cumparare si contractul prin care, in schimbul unui pret, se transmite un alt drept decat dreptul de proprietate, fiindca transmiterea proprietatii nu este de esenta, ci numai de natura contractului de vanzare-cumparare. Poate fi vorba de un drept real (de exemplu, dreptul de superficie), de un drept de creanta sau de un drept din domeniul proprietatii intelectuale ori, in mod exceptional, de drepturi asupra unei universalitati care cuprinde nu numai drepturi, ci si datorii (vanzarea unei mosteniri). Nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare drepturile personale nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict personal (drepturi real de uz - art.571 C.civ. - dreptul de abitatie al sotului supravietuitor - art.4 din L.nr.319/1944 -, dreptul de clientela in cazul liber profesionistilor etc.) sau care sunt prevazute de lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de exemplu, dreptul de intretinere, dreptul de pensie etc.).
Dupa cum rezulta din definitia contractului, vanzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ,consensual si translativ de proprietate.
1. Vanzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin incheierea sa da nastere la obligatii reciproce intre partile contractante. Vanzatorul are obligatia sa predea lucrul vandut si sa garanteze pe cumparator, iar cumparatorul are obligatia sa plateasca pretul. Fiind un contract sinalagmatic, se aplica regulile specifice acestei categorii de contracte (exceptia neexecutarii contractului, rezolutiunea pentru neexecutarea obligatiei de catre una dintre parti, teoria riscului contractului).
2. Vanzarea este un contract cu titlu oneros. Ambele parti urmaresc anumite interese patrimoniale, adica primirea unui echivalent in schimbul prestatiei la care se obliga. Vanzatorul urmareste sa primeasca pretul ca un contraechivalent al prestatiei sale, iar cumparatorul urmareste sa primeasca bunul cumparat in schimbul pretului.
3. Vanzarea este un contract comutativ, deoarece existenta si intinderea obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti de la incheierea contractului si nu depind, ca in contractele aleatorii, de un eveniment viitor si incert, care ar face sa existe sanse de castig si pierdere pentru ambele parti contractante. Numai in mod exceptional contractul poate capata caracter aleatoriu, de exemplu, cand obiectul este supus pieirii, exproprierii etc.
4. In principiu, vanzarea este un contract consensual ('vinderea este perfecta indata ce partile s-au invoit', art. 1295 C.civ.), putand fi incheiat prin simplu acord de vointa al partilor (solo consensu), fara indeplinirea vreunei formalitati si fara remiterea lucrului vandut si a pretului in momentul incheierii contractului. Deci vanzarea nu este un contract solemn si nici real.
Prin exceptie de la principiul consensualismului, in cazurile special prevazute de lege vanzarea devine un contract solemn. De exemplu, terenurile - indiferent ca sunt situate in intravilanul ori extravilanul localitatilor si indiferent de intinderea suprafetei - pot fi instrainate (dobandite) prin acte juridice intre vii, sub sauctiunea nulitatii absolutie (virtuale), numai daca actul a fost incheiat in forma autentica (art.46 alin.l - astazi abrogat - din Legea nr. 18/1991 si art.2 din Legea nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor) .
0 precizare se mai impune in legatura cu forma contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect un autovehicul (folosit).
Potrivit legislatei in vigoare pana in 1992, radierea din circulate de pe numele vanzatorului si inscrierea pe numele dobanditorului la orgauele de politie si orgauele finauciare se putea face numai in baza contractului incheiat in forma autentica. In practica judiciara s-a decis ca aceasta cerinta prevazuta pe plau administrativ-finauciar nu influenteaza caracterul consensual al contractului; vanzarea-cumpararea de autovehicule se incheia valabil prin actul sub semnatura privata.
In prezent, radierea si inmatricularea in circulate a autovehiculelor de catre orgauele de politie si finauciare se face (in conditiile prevazute de HG nr.610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului si Instructiunue nunisterului de interne, finautelor si transporturilor nr.290/2802/1189 de aplicare a HG nr.610/1992) pe baza contractului de tip de vanzare-cumparare incheiat la orgauele de politie, renuntaudu-se la forma autentificata de potar
Formalitatile prevazute de noua reglementare nu afectcaza validitatea contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti printr-un inscris sub semnatura privata, acele formalitati fiind prevazute de lege numai pentru inmatricularea autovehiculului In circulatie . Caracterul consensual al contractului de vanzare-cumparare de autovehicule se subliniaza si in practica mai recenta a instautci supreme.
In legatura cu forma contractului de vanzare-cumparare mai precizam ca, daca necesitatea unei auunute forme (de ex., act potarial) rezulta numai din intelegerea partilor, el nu se trausforma in contract solemn. 0 asemenea intelegere are numai semnificatia amauarii incheierii contractului de vanzare-cumparare si deci reprezinta un autecontract.
Intrucat radierea autovehiculiilui de pe numele vanzatorului si inmatricularea lui pe numele cumparatorului la orgauele de politie si la orgauele finauciare nu se poate face decat pe baza actului incheiat in conditiile legii, daca, dupa valabila incheiere a contractului (in forma inscrisului sub semnatura privata), una dintre parti (oricare) refuza sa se prezinte la orgauul competent, cealalta parte este indreptatita sa intenteze o actiune in constatarea dreptului de proprietate asupra autoturismului in patrimoniul cumparatorului (reclamant sau parat), urmand ca radierea-inmatricularea sa se faca pe baza hotararii judecatoresti.
Bineinteles, pentru pronuntarea unei hotarari in sensul aratat, reclamautul trebuie sa dovedeasca - separat de plata taxei de timbru pentru actiunea in justitie - consemnarea sumei reprezentaud taxele de timbru prevazute pentru instrainarea autovehiculelor, care, in urma admiterii actiunii, vor fi trecute la bugetul statului, iar in raporturile dintre parti vor fi suportate definitiv (in lipsa de stipulatie contrara, art. 1305 C.civ.) de catre cumparator, instanta dispunaud restituirea acestor cheltuieli reclamautului (vanzator) prin hotarare.
In sfarsit, precizam ca - vanzarea de autoturisme fiind un contract consensual, deci valabil incheiat prin actul sub semnatura privata - pretul real al vanzarii (datorat de cumparator) este cel prevazut in chitauta sub semnatura privata, iar nu cel inferior prevazut in actul incheiat ulterior, daca acest din urma pret este simulat. Tot astfel, dispozitiile referitoare la conditiile de validitate ale contractului (de exemplu, conditii de capacitate) trebuie sa fie raportate la momentul realizarii acordului de vointa (cand se transmite si dreptul de proprietate potrivit art. 1295 C.civ.).
Desigur, fiind vorba de un obiect cu o valoare de peste 250 lei, ad probationem va fi necesara prezentarea unui inscris sau a unui inceput de dovada scrisa, afara numai daca a existat o imposibilitate, fie si morala, de a preconstitui o dovada scrisa (art.1197-1198 C.civ.). Numai tertele persoane (nu si partile ori succesorii lor universali sau cu titlu universal) vor putea dovedi - de exemplu, un caz de simulatie sau vanzari succesive - cu orice mijloace de proba contractul intervenit intre parti, fiindca pentru terti contractul este un simplu fapt juridic.
Consideram ca solutiile adoptate in practica judiciara si doctrina referitoare la caracterul consensual al contractului de vanzare-cumparare de autovehicule urmeaza a fi aplicate si dupa adoptarea OG nr.78/2000 privind omologarea vehiculelor rutiere si eliberare cartii de identitate a acestora, in vedere admiterii in circulatie pe drumurile publice din Romania. Potrivit acestui act normativ, ' Cartea de identitate a vehiculului este documentul care atesta pentru persoana mentionata ca detinator, dreptul de proprietate asupra vehiculului' (art.9 alin.1). 'Datele despre detinator se inscriu de catre orgauele de politie care efectueaza inmatricularea, potrivit legii' (art. 10 alin.3). Dupa cum rezulta din textul citat, mentionarea cumparatorului in cartea de identitate are ca efect numai 'atestarea' dobandirii dreptului de proprietate prin acordul de vointa dintre parti. Iar daca, dupa realizarea acordului de vointa prin act sub semnatura privata, una dintre parti refuza sa se prezinte la orgauul de politie competent in vederea incheierii contractului in forma prevazuta de HG nr.610/1992, cealalta parte este indreptatita sa intenteze o actiune in constatarea transmiterii dreptului de proprietate, urmaud ca mentiunea privind noul detinator al autovehiculului in cartea de identitate sa fie inscrisa de orgauul de politie pe baza hotararii judecatoresti.
5. Vanzarea-cumpararea este un contract translativ de proprietate din momentul incheierii lui. Aceasta inseamna ca, prin efectul realizarii acordului de vointa (solo consensu) si independent de predarea lucrului vandut si de plata pretului, se produce nu numai incheierea contractului, dar opereaza si transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator. In acest sens, art. 1295 C.civ. prevede ca 'proprietatea este de drept stramutata' de la vanzator la cumparator 'indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat'.
Din momentul dobandirii dreptului de proprietate, cumparatorul suporta si riscul pieirii lucrului, potrivit principiului res perit domino (art.971, 1156, 1335 si 1358 alin.2 C.civ.), daca vanzatorul-debitor al obligatiei de predare dovedeste intervenirea unei cauze straine exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083 C.civ.), adica natura fortuita, iar nu culpabila, a pieirii lucrului. Daca cauza straina a fost dovedita, vanzatorul va suporta riscurile numai daca a fost pus in intarziere cu privire la executarea obligatiei de a preda lucrul vandut (art. 1074 alin.2 C.civ.) si nu reuseste sa dovedeasca ca lucrul ar fi pierit si la cumparator daca s-ar fi predat la termen (art.1156 alin.2 C.civ.) .
Principiul transmiterii imediate (automate) a dreptului de proprietate (si a riscurilor) din momentul incheierii contractului opereaza numai daca sunt indeplinite anumite conditii:
a) Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut, iar contractul perfect valabil incheiat (de exemplu, daca, in mod exceptional, vanzarea-cumpararea este un contract solemn, consimtamantul partilor trebuie sa fie manifestat in forma prevazuta de lege).
b) Trebuie sa fie vorba de lucruri determinate individual (certe). In cazul bunurilor determinate numai generic, transferul proprietatii nu se poate produce din momentul incheierii contractului, caci nu se cunosc bunurile care urmeaza sa fie efectiv dobandite de catre cumparator. In consecinta, nu se pune nici problema transferarii riscurilor, iar lucrurile de gen nici nu pot pieri (genera non pereunt) . La termenul stipulat sau, in lipsa, la cererea cumparatorului vanzatorul trebuie sa individualizeze lucrul vandut si sa i-l predea. In caz contrar, va raspunde pentru neexecutarea obligatiei asumate.
In cazul lucrurilor de gen, transferul proprietatii (si al riscurilor) se produce din momentul individualizarii, ceea ce se face de regula, prin predarea lucrului vandut cumparatorului (predare care valoreaza, in toate cazurile, individualizare), dar nu se confunda cu aceasta; individualizarea se poate face si prin alte metode care asigura identificarea lucrurilor ca fiind ale cumparatorului, de exemplu, prin etichetarea coletelor sau predarea lor unui caraus pentru a fi transportate la cumparator etc. Intrucat prin individualizare se produce transferul proprietatii la care s-a obligat vanzatorul, dovada efectuarii ei este in sarcina lui si se poate face cu orice mijloc de proba (fiind un simplu fapt juridic).
Asemanator lucrurilor de gen se pune problema in cazul obligatiilor alternative. Astfel, daca vanzarea are ca obiect un lucru dintre doua (sau mai multe) determinate (certe) dar numai alternativ, proprietatea se transmite in momentul alegerii, fiindca prin alegere se individualizeaza lucrul care urmeaza sa fie dobandit de cumparator. In consecinta, riscul pieirii fortuite este suportat, pana la alegere, de catre vanzator. Astfel, daca piere unul dintre lucruri, el daloreaza celalalt (art. 1030-1031 C.civ.), fiindca ambele au fost prevazute in obligatione. 'Daca amandoua lucrurile au pierit, fara greseala debitorului, obligatia este stinsa' (art. 1032 C.civ.). Rezulta ca vanzatorul suporta paguba pieirii pana la alegere, dar este liberat de obligatia de predare si de plata daunelor - interese pentru neexecutare, deoarece neexecutarea s-a dovedit a fi fortuita.
Daca cele doua obiecte sunt lucruri de gen (ipoteza nevizata de art. 1030-1033 C.civ.), pe langa alegere (de exemplu, intre 1000 kg grau sau 1000 kg porumb) - pentru a opera transferul proprietatii si a riscurilor - trebuie sa se procedeze si la individualizarea propriu-zisa a lucrului ales.
In cazul obligatiei facultative, intrucat are ca obiect un singur lucru (in obligatione), al doilea fiind prevazut numai ca o simpla posibilitate de plata (in facultate solutionis), problema transferarii dreptului de proprietate si a riscurilor se rezolva - potrivit regulilor generale - dupa cum unicul obiect este un lucru cert ori de gen.
c) Lucrul vandut trebuie sa existe. In cazul vanzarii bunurilor viitoare (emptio-venditio rei futurae, de exemplu, lucruri care urmeaza sa fie confectionate, o recolta viitoare etc.), desi pot forma obiectul contractului, transferul proprietatii poate opera numai din momentul in care au fost executate, terminate, in stare de a fi predate cumparatorului, daca sunt bunuri individual determinate (certe), iar daca lucrul executat este de gen, dupa individualizare (de exemplu, lucrul fabricat in serie).
In cazul vanzarii unei recolte viitoare, proprietatea se transmite din momentul in care este gata de recoltat, daca lucrul vandut si pretul lui sunt determinate (de exemplu, graul de pe terenul vanzatorului in schimbul sumei de 100.000 lei). Daca vanzarea recoltei se face pe unitate de masura, proprietatea se transmite din momentul individualizarii.
Riscurile se transmit asupra cumparatorului o data cu dreptul de proprietate, daca nu si-a asumat riscul nerealizarii - in tot sau in parte - a lucrului viitor din momentul incheierii contractului si independent de transferul proprietatii (caracter aleatoriu).
d) Trebuie ca partile sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o clauza speciala pentru un moment ulterior incheierii contractului. Asemenea clauze pot fi prevazute in contract, intrucat regula stabilita in art. 1295 C.civ., potrivit careia transferul proprietatii are loc 'indata ce partile s-au invoit'', nu este de ordine publica (imperativa) si deci poate fi inlaturata chiar daca lucrul vandut este individual determinat.
- Astfel se intampla daca partile au amanat transferul proprietatii pana la implinirea unui termen suspensiv (de exemplu, pana la termenul predarii lucrului vandut ori a platii pretului) sau pana la realizarea unei conditii suspensive. Precizam ca termenul suspensiv afecteaza transferul proprietatii numai daca partile au prevazut expres amanarea acestui efect al contractului de vanzare-cumparare; daca termenul a fost stipulat pur si simplu, nu afecteaza transferul proprietatii, ci numai executarea obligatiei de predare a lucrului vandut (art. 1022 din C.civ.). In schimb, conditia suspensiva, prin ea insasi, amana transferul proprietatii pana la realizarea evenimentului (art.1017-1018 C.civ.). In ambele cazuri, deoarece vanzatorul ramane proprietar pendente termine, respectiv pendente conditione, continua sa suporte riscul pieirii fortuite (inclusiv in cazul conditiei, care opereaza retroactiv - art. 1015 C.civ. - fiindca riscul este suportat de proprietarul sub conditie rezolutorie - art. 1018 C.civ.)
-Un caz special de amanare a transferarii dreptului de proprietate intalnim in cazul cumpararii dintr-o unitate comerciala cu autoservire. Contractul se incheie, in acest caz, in momentul in care cumparatorul a ales si a preluat marfa (de exemplu, a introdus-o in cosul sau caruciorul pus la dispozitie de vanzator). Intrucat din acest moment lucrurile de gen sunt si individualizate (iar pretul stabilit), potrivit regulilor in materie ar trebui sa ajungem la concluzia ca si proprietatea si riscurile s-au transferat asupra cumparatorului. In consecinta, daca el paraseste magazinul cu intentia de a-si insusi marfa fara a plati pretul, nu se face vinovat de furt, ci este un simplu debitor care nu si-a executat obligatia de plata a pretului. Intrucat o asemenea concluzie nu poate fi admisa, se considera ca - in acest caz ori in alte cazuri asemanatoare de vanzare cu pret fix - partile s-au inteles implicit in sensul ca proprietatea se dobandeste de catre cumparator numai o data cu plata pretului. Pana in acel moment el este un simplu detentor al marfii alese (vinovat de furt daca nu plateste pretul), iar vanzatorul suporta riscurile in calitate de proprietar .
In sfarsit, precizam ca, in cazul in care, prin conventia dintre parti, transferul proprietatii a fost amanat pentru un moment ulterior incheierii contractului, se amana, in virtutea legii, in mod corespunzator, si transmiterea riscurilor asupra cumparatorului, fie ca partile s-au referit expres la ambele aspecte, fie numai la unul dintre ele. Dar regula res perit domino (care leaga riscurile de proprietate), la fel ca si regula transferarii proprietatii in momentul incheierii contractului, nu este o regula imperativa. In consecinta, partile pot disocia cele doua aspecte; cumparatorul sa-si asume riscurile inainte de momentul transferarii dreptului de proprietate (de exemplu, in cursul executarii lucrului viitor) sau vanzatorul sa suporte riscurile dupa ce a operat transferul proprietatii (de exemplu, in cursul transportului). 0 asemenea disociere trebuie sa rezulte dintr-o clauza neindoielnica si expres prevazuta in contract.
6. 0 precizare se mai impune in legatura cu publicitatea dobandirii drepturilor reale imobiliare in lumina Legii cadastrului funciar si a publicitatii imobiliare nr.7/1996 , intrata in vigoare la data de 24 iunie 1996 (art.72), prin care s-a prevazut unificarea sistemelor de publicitate imobiliara, sub forma inscrierii in cartile funciare (publicitate reala), dar numai cu efecte de opozabilitate fata de terti a actului juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare (asemanator sistemului cartilor de publicitate funciara - care a avut aplicabilitate in unele localitati din fostul judet llfov - potrivit Legii nr. 242/1947). Dupa cum prevede Codul civil, 'in materie de vindere de imobile, drepturile care rezulta prin vinderea perfecta intre parti, nu pot a se opune, mai inainte de transcriptiunea (in prezent inscrierea in cartea funciara ) actului, unei a treia persoane care ar avea si ar fi conservat, dupa lege, oarecare drepturi asupra imobilului vandut' (art. 1295 alin.2). Avand in vedere dispozitiile Legii nr.7/1996 referitoare la efectele actelor translative (constitutive) de drepturi reale, respectiv la efectele inscrierilor in evidentele de publicitate imobiliara, trebuie insa sa facem o distinctie intre actele incheiate (efectuate) inainte de data intrarii in vigoare a noii legi si, respectiv, dupa aceasta data.
Astfel, inscrierile facute in registrele (cartile) de publicitate imobiliara inainte de intrarea in vigoare a noii legi vor produce efecte (constitutive in sistemul cartilor funciare si de opozabilitate in sistemul de transcriptii), potrivit reglementarilor in vigoare la data efectuarii lor. Tot astfel, actele juridice valabil incheiate anterior intrarii in vigoare a noii legi - dar fara efectuarea formelor de publicitate imobiliara - isi vor produce efectele (constitutive sau de opozabilitate) potrivit regimului juridic de la data incheierii lor, dar numai la data inscrierii in cartea funciara, potrivit dispozitiilor noii legi (art.58-59).
Dupa intrarea in vigoare a Legii nr.7/1996, toate actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare - pentru a fi opozabile fata de terti - trebuie sa fie inscrise in cartea funciara. Astfel, in judetele cu carte funciara si in judetele in care s-au finalizat lucrarile cadastrale si ale registrelor de publicitate imobiliara, publicitatea imobiliara se realizeaza, pentru opozabilitate fata de terti, prin inscrierea in cartea funciara, incetand aplicabilitatea dispozitiilor referitoare la publicitatea imobiliara prin sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, respectiv prin sistemul anterior de carte funciara (art.22 si urm., art.72). lar in unitatile administrativ-teritoriale pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general, actele translative de drepturi reale imobiliare se inscriu (tot in conformitate si cu efectele prevazute de noua lege), dar cu caracter nedefinitiv, in cate o carte funciara , urmand ca inscrierea definitive sa fie efectuata la punerea in aplicare a cadastrului general si pe acel teritoriu (art.61) .
7. Pentru lucrurile mobile nu exista un sistem de publicitate, caci posesia lor constituie cel mai bun mijloc de publicitate. Astfel, daca vanzatorul a vandut de doua ori lucrul mobil (corporal), va avea preferinta cel care a intrat mai intai cu buna-credinta in posesia lucrului, desi a cumparat mai in urma (posterior tempore, potior iure, art.972 C.civ.)
Consimtamantul partilor
Vanzarea, ca si orice alt contract, se incheie prin consimtamantul partilor. Acordul de vointa intre parti este totdeauna necesar si totodata suficient - cu exceptiile prevazute de lege - in vederea formarii contractului.
Intrucat problemele juridice privitoare la consimtamant, la principiul autonomiei de vointa si libertatea contractuala, precum si la momentul incheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului juridic si teoria generala a obligatiilor, iar in materia vanzarii se aplica regulile dreptului comun, urmeaza sa analizam numai anumite probleme specifice vanzarii: promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala), pactul de preferinta si dreptul de preemptiune.
Promisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare)
Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, in cazul promisiunii de vanzare, o persoana, prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior - de obicei inauntrul unui termen - consimtamantul sau de a-l cumpara. De exemplu, locatorul-proprietar se obliga fata de locatar sa-i vanda, la un pret stabilit, lucrul dat in locatiune, daca locatarul isi va manifesta vointa de a-l cumpara.
0 promisiune de vanzare acceptata cu aceasta rezerva constituie, neindoielnic, un contract (si nu un act unuateral de vointa care devine caduc in caz de moarte sau daca persoana devine incapabila),dar nu constituie o vanzare - fiind distincta de ea - si nu poate produce efectele unei vanzari.
Promisiunea de vanzare este de fapt un antecontract, care da nastere la un drept de creanta, una dintre parti fiind obligata (obligatia de a face) fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putand opta in sensul de a-l cumpara ori nu.
Daca beneficiarul va opta in sensul cumpararii bunului, dar promitentul, prin incalcarea obligatiei asumate, va refuza vanzarea, - eventual a si vandut lucrul unei alte persoane - contractul proiectat nu se va mai incheia, beneficiarul avand dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligatiilor de a face (art. 1075 C.civ.).
Rezulta ca promisiunea de vanzare este un contract unilateral, intrucat creeaza obligatii numai pentru una dintre parti (promitent). Este insa posibil ca, in schimbul dreptului de optiune ce i se confera, beneficiarul promisiunii sa se oblige la plata unei sume de bani (pretul dreptului de optiune), caz in care promisiunea unilaterala de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fara a se fi transformat intr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, caci beneficiarul nu isi asuma obligatia de a cumpara, ci numai aceea de a plati pretul optiunii ce i se confera. Tot astfel, daca beneficiarul se obliga la plata unei sume de bani in cazul in care va opta in sens negativ.
Dovada promisiunii de vanzare se face conform regulilor generale (art.1191 si urm. din C.civ.) aplicabile creantelor chiar daca vanzarea proiectata ar fi un contract solemn (de exemplu, are ca obiect un teren).
Obligatia promitentului nascuta din promisiunea de vanzare se stinge la expirarea termenului prevazut sau, daca nu s-a prevazut un termen, la expirarea termenului general de prescriptie, care incepe sa curga de la data incheierii promisiunii de vanzare (art.3 si art.7 alin.2 din Decr.nr. 167/ 1958).
Mentionam ca, desi nu se intalneste in practica, promisiunea unilaterala poate fi asumata de cumparator (promisiune unilaterala de cumparare), fiind guvernata de aceleasi reguli ca si promisiunea de vanzare.
Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare
Promisiunea de vanzare poate fi nu numai unilaterala, dar si bilaterala - de a vinde si cumpara - in care caz ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare. Promisiunea bilaterala, la fel ca si cea unilaterala, este un antecontract, cu singura deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului. Daca, de exemplu, partile s-au obligat sa vanda, respectiv sa cumpere un teren, contractul de vanzare-cumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste in forma prevazuta de lege (autentica) si cu respectarea dreptului de preemptiune (daca este cazul). Dar solutia trebuie sa fie aceeasi chiar daca contractul nu este solemn si nu exista nici alte conditii legale. Intrucat vanzatorul nu a vandut, iar cumparatorul nu a cumparat, ci ambii s-au obligat numai sa incheie contractul, desi s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului, vanzarea-cumpararea nu poate fi considerata incheiata. In schimb, obligatia de a incheia contractul in viitor (si cu respectarea dispozitiilor speciale, daca este cazul), este valabila.
Daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului, intrucat nu a devenit proprietar, iar vanzarea incheiata cu o alta persoana este - cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit) - valabila. Prin urmare, beneficiarul-cumparator nu poate cere decat daune-interese . Daca insa lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului si nu exista alte impedimente legale - pe langa posibilitatea acordarii daunelor-interese sau obligarii promitentului, sub sanctiunea daunelor cominatorii, la incheierea contractului - nu excludem posibilitatea ca instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa pronunte, in baza art. 1073 si 1077 C.civ., o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare si care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietatii de la data cand ramane definitiva.
Pactul de preferinta
Pactul de preferinta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui bun se obliga ca, in cazul cand il va vinde, sa acorde preferinta unei aunmite persoane, la pret egal. Subliniem ca in acest caz proprietarul bunului nu se obliga sa-l vanda, ci numai sa acorde preferinta in cazul in care se va hotari in acest sens. 0 asemenea promisiune, desi afectata de o conditie potestativa, este totusi valabila, deoarece conditia este numai simpla potestativa, realizarea ei depinzand si de imprejurari externe vointei promitentului, care l-ar putea determina sa-si vanda bunul.
Intrucat pactul de preterinta - la fel ca si promisiunea de vanzare - nu transmite dreptul de proprietate, nu confera partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revendicare sau in anularea vanzarii facute cu nesocotirea acestei promisiuni, afara de cazul cand se dovedeste ca vanzarea s-a facut in frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la frauda din partea tertului achizitor (fraus omnia corrumpit). In lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea actiune numai impotriva promitentului pentru daune interese. conform regulilor generale privitoare la raspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligatiei de a face.
In sfarsit, mai precizam ca - daca nu s-a prevazut altfel in conventia dintre parti - dreptul beneficiarului rezultand din promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala) inclusiv pactul de preferinta, se poate transmite prin acte intre vii (cu respectarea formalitatilor prevazute de lege pentru cesiunea de creanta) sau prin mostenire. Intrucat legislatia noastra nu cunoaste cesiunea de datorie, obligatia promitentului se transmite numai prin mostenire (mortis causa).
Dreptul de preemtiune
Dreptul de preemptiune. In cazul in care proprietarul unui teren agricol din extravilan intentioneaza sa-l vanda, legea confera un drept preferential de cumparare la pret egal (drept de preemptiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasului (art.5-11 din L.nr.54/1998).
1. Natura juridica. Spre deosebire de pactul de preferinta - care are natura contractuala intrucat dreptul prioritar la cumparare al beneficiarului pactului se naste pe baza consimtamantului dintre parti - dreptul de preemptiune are natura legala, fiind instituit printr-o norma imperativa; vointa proprietarului-vanzator nu are nici un rol in nasterea si exercitarea dreptului de catre titularul lui. In masura in care s-a hotarat sa vanda terenul trebuie sa respecte dreptul de preemptiune sub sanctiunea prevazuta de lege.
Rezulta ca instituirea acestui drept reprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor si, mai ales. de la principiul potrivit caruia proprietarul dispune liber (exclusiv si absolut) de bunul sau (art.480 C.civ.). Fiind conceputa de legiuitor ca o derogare de la aceste principii, se impune concluzia ca textele care reglementeaza dreptul de preemptiune urmeaza sa fie interpretate restrictiv. Pe de alta parte, in cazurile si in conditiile prevazute de lege, dreptul de preemptiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat sa-l respecte.
In sfarsit, asemanator drepturilor reale, dreptul de preemptiune - fiind un drept absolut - este opozabil erga omnes: deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credinta a tertului cumparator si chiar daca acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferinta sau ar avea dreptul la retractul litigios. In conflictul dintre diferitele drepturi de preferinta prioritate are dreptul de preemptiune.
2. Domeniul si conditiile de aplicare ale dreptului de preemptiune se determina in functie de bunul care formeaza obiectul lui, de actul juridic care urmeaza sa fie incheiat si de dreptul care se instraineaza pe baza contractului proiectat.
-Dreptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole (de exemplu, terenuri arabile, pasuni, fanete, vii etc.) situate in extravilan. Daca terenul nu este agricol (de pilda, padure) sau, fiind agricol, este situat in intravilan (inauntrul vetrei localitatii), dreptul de preemptiune nu exista. Dupa cum am vazut, textele in materie sunt de stricta interpretare si domeniul lor de aplicare nu ar putea fi extins, prin analogie, la alte ipoteze.
-Dreptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se face 'prin vanzare' (art.5). Intrucat vanzarea se face cu titlu oneros si comutativ, pentru o suma de bani platibila cu titlu de pret, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut daca instrainarea se face fie cu titlu gratuit (de exemplu, donatie), fie cu caracter aleatoriu (de exemplu, contract de intretinere sau de renta viagera), fie prin contractul de schimb, chiar si cu sulta. Neexistand un pret ca echivalent al terenului care se instraineaza, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut, el putand opera - dupa cum vom vedea - numai la pret egal. De vreme ce nu exista pret si nici contract de vanzare-cumparare, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut nici in cazul aducerii terenului ca aport intr-o societate comerciala sau civila. Tot astfel, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut in caz de tranzactie. Concesiile facute, care caracterizeaza in principal tranzactia, nu pot fi echivalente cu un pret pentru a deschide calea invocarii dreptului de preemptiune.
-A treia conditie de aplicabilitate a dreptului de preemptiune se refera la dreptul care se instraineaza: actul juridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului. Intr-adevar, notiunea si, respectiv, expresia de ''instrainare prin vanzare' vizeaza transmiterea proprietatii, iar nu si dezmembramintele ei (de exemplu, dreptul de uzufruct) sau folosinta terenului (arendarea).
In schimb, in cazul in care se instraineaza proprietatea, dreptul de preemptiune trebuie sa fie respectat, chiar daca se transmite numai nuda proprietate si indiferent de persoana titularului dreptului de uzufruct (o terta persoana sau proprietarul-vanzator care isi rezerva acest drept). Evident, daca titularul dreptului de preemptiune intelege sa-l exercite, va fi obligat sa respecte drepturile reale ca orice dobanditor al dreptului de proprietate dezmembrat (sau grevat).
-In concluzie, dreptul de preemptiune are un domeniu de aplicare bine determinat, si anume: trebuie sa priveasca un teren agricol din extravilan, actul juridic proiectat sa fie o vanzare-cumparare si sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate. Daca aceste trei conditii sunt indeplinite, dreptul de preemptiune trebuie sa fie recunoscut, indiferent de persoana proprietarului-vanzator, legea nefacand nici o distinctie in aceasta privinta, iar ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Prin urmare, dreptul de preemptiune poate fi exercitat si in cazul in care terenul agricol din extravilan face parte din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale, terenuri care se pot vinde (de exemplu, in conformitate cu art.26 din Legea nr. 18/1991 republicata in 1998). Solutia se impune si in lumina art.41 alin.2 din Constitutie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata, indiferent de proprietar, si in temeiul art.6 din Legea nr. 18/1991, potrivit caruia domeniul privat al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale 'este supus dispozitiilor dreptului comun, daca prin lege nu se prevede altfel'.
3. Titularii dreptului de preemptiune sunt: coproprietarii terenului agricol (daca unul - unii - dintre ei se hotaraste sa vanda cota-parte din dreptul de proprietate) , proprietarii vecini (prin aceasta intelegandu-se proprietarii terenurilor agricole invecinate cu terenul agricol care se vinde) si arendasul, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate.
Precizam ca, spre deosebire de reglementarea anterioara (Legea nr. 18/1991), potrivit noii reglementari (Legea nr.54/1998) statul - in aceasta calitate - nu mai are drept de preemptiune in cazul vanzarii terenurilor agricole extravilane. Statul are drept de preemptiune numai daca este coproprietar sau daca este proprietarul terenului agricol invecinat cu terenul agricol care se vinde (problema calitatii de arendas nu se pune). Daca au calitatea prevazuta de lege (art.5 din L.nr.54/1998) statul, precum si unitatile administrativ-teritoriale sau societatile cu capital integral sau majoritar de stat vor avea drept de preemptiune, legea nefacand vreo distinctie in aceasta privinta, iar ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Solutia se impune si in lumina art.41 alin.2 din Constitutie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata.
Precizam, de asemenea, ca - spre deosebire de reglementarea anterioara a materiei analizate (Legea nr. 18/1991) - in noua reglementare nu se prevede (in orice caz nu se prevede in terminis) o ordine de preferinta intre titularii dreptului de preemptiune, astfel incat - daca mai multi titulari si exercita dreptul de preemptiune - 'vanzatorul are dreptul de a alege pe unul dintre ofertanti' (art.8 din Legea nr.54/1998).
Potrivit unei alte opinii, vanzatorul are libertatea de alegere numai intre titularii din aceeasi categorie (art.8 folosind termenul de 'categorie' la singular); in caz contrar, enumerarea titularilor din art.5 (coproprietari, vecini si arendasi) statorniceste rangul lor.
Intrucat prin noua reglementare s-a renuntat la consacrarea expresa a unei ordini de prioritate, nu excludem posibilitatea optiunii intre titularii din categorii diferite (de ex., incheierea contractului cu arendasul, desi proprietarul vecin a oferit si el acelasi pret). Cat timp contractul s-a incheiat cu un titular al dreptului de preemptiune, nu mai poate fi aplicata sanctiunea prevazuta (de art. 14 din Legea nr.54/1998) 'pentru nerespectarea dispozitiilor art.5'.
Nu excludem nici posibilitatea incheierii contractului de vanzare-cumparare cu mai multi titulari ai dreptului de preemptiune ofertanti, daca toti sunt de acord in acest sens (de ex., mai multi coproprietari ai terenului agricol in cauza). Este adevarat ca textul prevede dreptul vanzatorului de a alege 'pe unul dintre ofertanti', dar 'unul' nu are semnificatie de numeral, ci aceea de articol nehotarat.
In sfarsit, observam ca alegerea vanzatorului intre ofertautii titulari ai dreptului de preemptiune este libera, neconditionata de lege. Prin urmare, el poate face alegerea luand in considerare si criterii subiective, de exemplu, sa-l aleaga pe arendas, desi proprietarul terenului invecinat ofera un pret mai mare sau conditii de plata a pretului mai avantajoase. Numai optiunea in favoarea unui cumparator care nu este titular al dreptului de preemptiune deschide calea actiunii in anulare, daca vreun titular a oferit un pret cel putin egal.
4. Modul de exercitare a dreptului de preemptiune. In scopul exercitarii dreptului de preemptiune, 'vanzatorul va inregistra oferta de vanzare a terenului agricol situat in extravilan la consiliul local in raza caruia este situat terenul. In aceeasi zi, secretarul unitatii administrativ-teritoriale va afisa oferta, sub semnatura si cu aplicarea stampilei, la sediul primariei. Oferta va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria de folosinta, precum si locul unde este situat terenul' (art.6 din Legea nr.54/1998)2
Ca natura juridica - contrar textului expres al legii - 'oferta' vanzatorului este o simpla declaratie de intentii, iar nu oferta de a contracta (in sens juridic) deoarece - potrivit unei reguli elementare de drept - oferta de a contracta trebuie sa cuprinda toate elementele necesare pentru incheierea contractului prin simpla acceptare. Or, din 'oferta' vanzatorului lipseste unul din elementele esentiale ale vanzarii, si anume pretul cerut, care urmeaza sa fie 'oferit' abia de titularul care intelege sa-si exercite dreptul de preemptiune (art.7 si 9 din Legea nr.54/1998). in consecinta, declaratia vanzatorului inregistrata la consiliul local nu produce efectele unei oferte de vanzare-cumparare, putand servi numai ca temei pentru eliberarea actului necesar vanzatorului la autentificarea contractului de vanzare-cumparare de catre notarul public, act care poate fi eliberat dupa 45 de zile de la data afisarii 'ofertei' vanzatorului (art.11). insa vanzatorul poate revoca 'oferta' si inainte de expirarea acestei perioade (oricand), numai ca, in acest caz, secretarul unitatii administrativ-teritoriale nu va putea elibera actul necesar pentru autentificarea contractului de vanzare-cumparare. In orice caz, vanzatorul poate reveni asupra intentiei de vanzare si prin neacceptarea pretului oferit de catre titularii dreptului de preemptiune (pret 'neconvenabil' potrivit art. 9 din Legea nr. 54/1998). Numai daca vanzatorul a prevazut in oferta de vanzare si pretul cerut (desi art.6 nu prevede acest element), prin derogare de la prevederile art.37 alin.1 C.com., ea devine irevocabila in cadrul termenului de 45 de zile prevazut in art.7 . Potrivit acestui articol, din momentul afisarii 'ofertei' de vanzare, titularii dreptului de preemptiune au la dispozitie 45 de zile pentru exercitarea acestuia.
Oferta de cumparare, in care urmeaza sa fie aratat si pretul oferit (acceptat), trebuie sa fie facuta in scris si inregistrata (in cadrul acestui termen) la primarie (art.7). Prin urmare, daca 'oferta' vanzatorului nu contine pretul cerut, oferta de cumparare reprezinta o veritabila oferta de a contracta, fiind determinate elementele necesare pentru incheierea contractului prin acceptare (terenul si pretul), destinatarul ofertei fiind vanzatorul.
Intrucat Legea nr.54/1998 nu stabileste reguli speciale, oferta de cumparare urmeaza regulile adoptate in dreptul comun (ofertantul-cumparator este obligat sa mentina oferta - pana la expirarea termenului prevazut in oferta, iar in lipsa de termen timpul necesar vanzatorului pentru a delibera si a se pronunta -, sub sanctiunea suportarii pagubei cauzate vanzatorului in caz de revocare intempestiva a ofertei; in caz de moarte a ofertantului inainte de acceptarea ofertei ea devine caduca etc.).
Daca in termenul de 45 de zile prevazut de lege nici unul dintre titularii dreptului de preemptiune nu a facut oferta de cumparare a terenului, acesta se vinde liber (art. 10), notarul public putand autentifica contactul de vanzare-cumparare pe baza actului eliberat vanzatorului de catre secretarul unitatii administrativ-teritoriale, act care reprezinta dovada publicitatii 'ofertei' de vanzare prevazuta de lege (art.11).
Cat priveste acceptarea de catre vanzator a ofertei de cumparare facute de catre unul (sau mai multi) titulari ai dreptului de preemptiune, nu se pun probleme daca vanzatorul este de acord, neconditionat, cu oferta de cumparare facuta de titularul dreptului de preemptiune, in caz de pluralitate vanzatorul avand dreptul de a alege liber pe unul dintre ofertanti (art.8) in conditiile aratate, chiar daca pretul oferit de un alt titular ar fi mai mare. Nu excludem nici posibilitatea unei contraoferte, potrivit dreptului comun, acceptata de un titular al dreptului de preemptiune.
In general, daca vanzatorul se prezinta la biroul notarial cu un cumparator care dovedeste ca este titular al dreptului de preemptiune (de exemplu, arendasul prezinta dovada inregistrarii contractului de arendare la consiliul local potrivit Legii arendarii nr. 16/1994 modificata si completa prin Legea nr.65/1998) contractul de vanzare-cumparare a terenului agricol din extravilan poate fi autentificat si va fi perfect valabil in raport de prevederile legale referitoare la dreptul de preemptiune.
Mai dificila este problema daca vanzatorul nu accepta oferta (nici una dintre ofertele) de cumparare. Potrivit legii, 'daca pretul oferit de titularii dreptului de preemptiune nu este convenabil vanzatorului, acesta poate sa vanda terenul oricarei alte persoane' (art.9 din Legea nr.54/1998).
Pentru ca dreptul de preemptiune sa nu fie transformat intr-un drept iluzoriu, lasat la aprecierea discretionara a vanzatorului, consideram ca textul citat trebuie sa fie interpretat in sensul ca vanzatorul poate sa nu fie de acord cu pretul oferit de titularul (titularii) dreptului de preemptiune si poate sa vanda terenul unei alte persoane (care nu are drept de preemptiune), dar numai daca pretul oferit si platit de acest cumparator este mai mare decat cel oferit de titularul dreptului de preemptiune. Prin urmare, notarul public va putea autentifica contractul de vanzare-cumparare, numai daca pretul din contract este mai mare decat pretul oferit de titularul dreptului de preemptiune, pret rezultat din actul eliberat de catre secretarul unitatii administrativ-teritoriale unde s-a inregistrat oferta de vanzare si oferta de cumparare (art.6-7), act care conditioneaza autentificarea contractului de catre notarul public (art.11).
5. Efectele acceptarii. Prin acceptare ofertei de cumparare de catre vanzator (sau a contraofertei de vanzare de catre titularul dreptului de preemptiune), potrivit dreptului comun intre parti s-a incheiat un contract, oferta devenind irevocabila. Se pune insa intrebarea, ce contract este incheiat: contractul de vanzare-cumparare a terenului sau numai un antecontract de vanzare-cumparare? Problema se pune intrucat terenurile pot fi instrainate si dobandite 'prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica' (art.2 alin.1 din Legea nr.54/1998).
Daca forma autentica ar fi prevazuta de lege numai ad probationem, contractul incheiat cu titularul dreptului de preemptiune ar fi de vanzare-cumparare. Dar fiindca forma autentica este prevazuta ad validitatem, actul incheiat urmeaza sa fie calificat antecontract, urmand ca partile sa se prezinte la notar pentru autentificare (si sa efectueze publicitatea imobiliara, dupa plata taxelor fiscale).
6. Sanctiuni. instrainarea terenului cu incalcarea dreptului de preemptiune (neinregistrarea 'ofertei' de vanzare la consiliul local, vanzarea terenului inainte de expirarea termenului prevazut pentru exercitarea dreptului sau la pret inferior - nesimulat - fata de cel prevazut in oferta comunicata etc.) se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului incheiat (art. 14 din Legea nr.54/1998), anularea putand fi ceruta potrivit dreptului comun in materie, dar - tinand seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de preemptiune - indiferent de persoana ori de buna sau reaua-credinta a cumparatorului si cu toate ca titularul dreptului de preemptiune nu este parte in contractul a carui anulare se cere.
In cazul in care vanzarea s-a facut prin simulatie (de exemplu, donatie, contract de intretinere, de arendare, pret declarat mai mare decat cel platit in realitate), persoanele interesate pot intenta actiunea in declararea simulatiei - potrivit dreptului comun -, dublata de actiunea in anulare a vanzarii-cumpararii (contract secret) incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune. Termenul de prescriptie (de 3 ani) curge de la data cand cel indreptatit a cunoscut sau trebuia sa cunoasca incheierea contractului de vanzare-cumparare cu nerespectarea dreptului de preemptiune (si a simulatiei, daca este cazul) .
Daca s-a obtinut anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat cu incalcarea dreptului de preemptiune, terenul reintra - cu efect retroactiv - in proprietatea vanzatorului, care il va putea vinde cu respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemptiune. In dreptul nostru nu se prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preemptiune in locul cumparatorului .
Dupa expirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare vanzarea se consolideaza, cu toate ca s-a incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune.
Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropiat
Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropriat. potrivit art.37 din Legea nr.33/1994 privind expropricrea pentru cauza de utilitate publica , in cazul in care lucrarile pentru care s-a facut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreste instrainarea imobilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobandire, la un pret ce nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata. In acest scop, expropriatorul se va adresa in scris fostului proprietar, iar daca acesta nu opteaza pentru cumparare sau daca nu raspunde expropriatorului in termen de 60 de zile de la primirea notificarii, acesta din urma poate dispune de imobil.
Avand in vedere claritatea textului, referitor la acest drept prioritar - asemanator, dar nu identic cu dreptul de preemptiune analizat mai sus - facem numai trei sublinieri:
a) Fostul proprietar al imobilului expropriat se bucura de dreptul prioritar la dobandire in toate cazurile in care expropriatorul (statul, respectiv unitatile administrativ-teritoriale) intentioneaza sa 'instraineze' imobilul, deci nu numai in caz de vanzare.
b) Chiar daca instrainarea s-ar face cu titlu oneros, prin vanzare (fie si la licitatie), fostul proprietar se bucura de dreptul prioritar nu la un pret egal (oferit de alti cumparatori), ci la un pret ce nu poate depasi despagubirea actualizata.
c) Procedura exercitarii dreptului prioritar este simpla, constand in notificarea intentiei de instrainare expropriatului si manifestarea vointei acestuia de a redobandi proprietatea imobilului expropriat in termen de 60 de zile de la primirea notificarii.
Capacitatea partilor
Conform art. 1306 C.civ., pot cumpara toti carora nu le este oprit prin lege. Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea, exceptie. De aceea, cazurile de incapacitate sunt expres si limitativ prevazute de lege si sunt de stricta interpretare.
Cat priveste capacitatea de exercitiu, in materia contractului de vanzare-cumparare se aplica regulile generale. Precizam numai ca vanzarea-cumparare este, in principiu, un act de dispozitie atat pentru vanzator, cat si pentru cumparator. In consecinta, partile trebuie sa aiba capacitate de exercitiu deplina, iar persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de exercitiu restransa, trebuie sa incheie contractul prin ocrotitorul legal, respectiv cu incuviintarea acestuia si, in toate cazurile, cu autorizatia autoritatii tutelare. Dar vanzare-cumparare este, intotdeauna, act de dispozitie numai raportat la lucrul vandut si pretul care formeaza obiectul contractului. In schimb, raportat la patrimoniul partii contractante, vanzarea-cumpararea mijloceste si efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului (de exemplu, cumpararea de materiale pentru repararea casei, instrainare bunurilor supuse pieirii ori stricaciunii sau a celor de mica valoare devenite nefolositoare - art. 129 C.fam.). Iar in aceste cazuri va fi suficient ca partea sa aiba capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare si, respectiv, sa aiba incuviintarea necesara incheierii unor astfel de acte.
Incapacitati speciale
Pentru contractul de vanzare-cumparare legea prevede anumite incapacitati speciale. Aceste incapacitati sunt interdictii (prohibitii) de a vinde si cumpara sau de a cumpara. Interdictiile (numai) de a vinde (inalienabilitatea), intrucat sunt stabilite de lege in functie de natura (destinatia) bunurilor, iar nu in consideratia persoanei (intuitu personae), urmeaza sa fie analizate in legatura cu obiectul contractului de vanzare-cumparare.
1. Vanzarea intre soti este interzisa (art. 1307 C.civ.). Care este scopul acestei interdictii?
a) Potrivit legii, donatia intre soti este revocabila (art.937 C.civ.). Daca vanzarea intre soti ar fi valabila, s-ar putea ocoli aceasta dispozitie imperativa a legii prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate. Scopul interdictiei este de a impiedica ca sotii sa realizeze sub aparenta unor vanzari simulate donatii irevocabile (donatorul abuzand de influenta pe care o are asupra sotului donator).
b) Prin aceasta interdictie se apara si interesele mostenitorilor (rezervatari sau care beneficiaza de raportul donatiilor). Daca vanzarea intre soti n-ar fi interzisa, prin vanzari simulate unul dintre soti ar putea face celuilalt liberalitati care sa exceada cotitatea disponibila sau care sa fie sustrase raportului donatiilor (fara indeplinirea conditiilor scutirii de raport) .
c) Prin aceasta interdictie se mai apara interesele creditorilor, care ar putea sa fie fraudati prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate (inclusiv fictive).
Nerespectarea interdictiei cu privire la vanzarea intre soti, duce la nulitatea relativa a contractului, anularea putand fi ceruta de oricare dintre soti, de mostenitorii ocrotiti sau de creditori, fara a fi obligati sa dovedeasca fraudarea drepturilor. Fiind o nulitate relativa, ea poate fi confirmata dupa desfacerea casatoriei de catre parti sau de catre mostenitori dupa moartea vanzatorului.
Mentionam ca vanzarea intre concubini este valabila, afara de cazul cand contractul s-a incheiat pentru a determina pe una dintre parti sa mentina starea de concubinaj si deci are o clauza imorala.
2. Conform art. 1308 pct.1 C.civ., tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor de sub tutela lor (cat timp socotelile definitive ale tutelei n-au tost date si primite - art. 809 C.civ.).
3. Mandatarii, atat conventionali, cat si legali, imputerniciti a vinde un lucru nu pot sa-l cumpere (art. 1308 pct.2 C.civ.) intrucat - de regula - nu se poate admite ca o persoana sa cumuleze si rolul de vanzator si cel de cumparator. Legea a stabilit aceasta prohibitie (precum si prohibitia pentru functionari) pentru ca mandatarul (functionarul) sa nu fie pus in situatia de a alege intre interesul sau, care este de a cumpara cat mai ieftin, si interesul pe care trebuie sa-l apere, obtinand pretul cel mai ridicat.
4. Persoanele care administreaza bunuri ce apartin statului, comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor (art. 1308 pct.3 C.civ.).
5. Functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau unitatilor administrativ-teritoriale care se vand prin mijlocirea lor (art. 1308 pct.4 C.civ.). In cazul bunurilor destinate vanzarii si pentru care exista preturi fixe, astfel incat aprecierile subiective sunt excluse, cumpararea poate fi recunoscuta valabila, daca nu intervin alte cauze de nulitate.
In cazul tutorilor, mandatarilor, administratorilor si functionarilor consideram ca sanctiunea este nulitatea relativa (desi textul art. 1308 sugereaza sanctiunea nulitatii absolute).
6. Judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari (cumparatori) de drepturi litigioase care sunt de competenta curtii de apel in a carui circumscriptie isi exercita functia sau profesia (art. 1309 C.civ.) . In cazul judecatorilor de la Curtea Suprema de Juslitie si a procurorilor de la ParchetuI General (de pe langa CSJ), interdictia se intinde pe tot teritoriul tarii.
Prin 'drepturi litigioase' trebuie sa se inteleaga nu numai drepturile care formeaza obiectul unui proces inceput si neterminat, dar si cele in privinta carora se poate naste o contestatie serioasa si viitoare (dubius eventus litis) si indiferent de natura dreptului si de intentia cumparatorului de a-l revinde .
Intrucat aceasta interdictie este intemeiata pe un motiv de ordine publica (apararea prestigiului justitiei) incalcarea ei se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a actului si cu suportarea cheltuielilor vanzarii si plata daunelor-interese.
7. 0 incapacitate speciala de cumparare (de dobandire prin acte intre vii) a fost prevazuta de art.46 alin.2 din Legea nr.18/1991 in privinta terenurilor agricole, reglementata in prezent de Legea nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor. Potrivit art.2alin.2 din noua lege, proprietatea funciara a dobanditorului si a familiei sale (sotii si copiii necasatoriti, daca gospodaresc impreuna cu parintii lor) nu poate depasi 200 ha teren agricol in echivalent arabil.
Fiind o derogare de la regula capacitatii (art. 1306 C.civ.), textul este de stricta interpretare; dupa cum s-a precizat sub incidenta reglementarii initiale, limitarea se aplica numai in privinta terenurilor agricole (nu intra in calcul terenurile cu constructii sau destinate constructiilor), dar indiferent de locul situarii lor (intravilan sau extravilan) si numai in cazul dobandirii prin acte intre vii (nu si mortis causa sau prin faptul posesiunii), dar indiferent de caracterul oneros sau gratuit al actului.
Limita de 200 ha este stabilita cumulativ; terenul detinut in proprietate (nu si cu alt titlu, de exemplu, arendare) impreuna cu cel dobandit tot in proprietate, fie si nuda proprietate, nu poate depasi limita prevazuta de lege. Daca terenul dobandit se incadreaza in parte in aceasta limita, in parte o excede, urmeaza ca, in conformitate cu regula nulitatii partiale, actul sa fie considerat valabil in partea in care dobandirea se situeaza in limita a 200 ha si nul absolut in partea in care depaseste aceasta suprafata . Potrivit noii reglementari, sanctiunea este 'reductiunea actului juridic pana la limita suprafetei legale'(art.2 alin.3 din Legea nr.54/1998), cu consecinta desfiintarii actului juridic in masura depasirii limitei legale; total, daca terenul agricol proprietatea dobanditorului are 200 ha si partial, daca si in masura in care terenul dobandit se incadreaza in limita legala.
Cu toate ca noua lege foloseste impropriu, termenul de 'reductiune', regimul juridic aplicabil este cel al nulitatii absolute (totale sau partiale), iar nu al reductiunii liberalitatilor excesive pentru incalcarea rezervei succesorale (care poate sa nu fie ceruta de persoanele indreptatite si actiunea in reductiune este prescriptibila in termenul general de prescriptie).
Adaugam ca, dupa parerea noastra, reductiunea (nulitatea) partiala nu poate fi aplicata - impunandu-se desfiintarea totala a actului - daca una dintre parti, mai ales vanzatorul (care, eventual, nici nu cunostea exact intinderea terenului detinut de dobanditor si membrii familiei), dovedeste ca nu ar fi incheiat actul fara partea lovita de nulitate, acea parte fiind cauza determinanta a actului (de exemplu, partea de teren ce ar ramane nu poate fi valorificata in mod corespunzator).
In masura desfiintarii actului, vanzatorul ramane proprietar si obligat sa restituie pretul (restitutio in integrum, respectiv, partim restitutio). Pe de alta parte, intrucat actul este nul absolut, nu poate fi validat prin retransmiterea terenului catre o alta persoana (nulitatea primei instrainari atragand si nulitatea celei de a doua, instrainatorul neavand calitatea de proprietar) si nici deghizat sub forma de arendare sau dobandit printr-o persoana interpusa. In caz de simulatie, actul secret este desfiintat in temeiul art.2 din Legea nr.54/1998, iar cel aparent nu poate produce efecte intre parti, intrucat nu corespunde vointei lor reale. Dar se poate angaja raspunderea lor fata de tertii care, cu buna-credinta, isi intemeiaza pretentiile pe actul public (de exemplu, cumpararea viitoarei recolte de la 'arendas').
8. Persoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile care se vand prin licitatie publica (art.535 C.proc.civ.) .
9. Potrivit Constitutiei, cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor (art.41 alin.2) indiferent ca au sau nu domiciliul in Romania. Intrucat legea nu distinge, spre deosebire de legiuirile romane antebelice care prevedeau interdictia numai in privinta imobilelor rurale, textul citat vizeaza terenurile de orice fel, situate in localitati sau extravilan. Pe de alta parte insa, strainii sau apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate asupra constructiilor prin acte intre vii sau prin mostenire. In acest caz li se poate recunoaste numai un drept de superficie asupra imobilului, ceea ce implica dreptul de proprietate asupra constructiei si dreptul de folosinta (de concesiune) asupra terenului aferent .
Prin urmare, posibilitatea dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut exclusiv al calitatii de cetatean roman (chiar daca mai are si o alta cetatenie). Contractul prin care o persoana, care nu are calitatea de cetatean roman, ar cumpara un teren este lovit de nulitate absoluta (virtuala, interdictia fiind de ordine publica) si aceasta nulitate nu ar putea fi acoperita prin revanzarea terenului unui cetatean roman . Daca cumparatorul ar dobandi (redobandi) cetatenia romana, numai din acest moment va putea dobandi si dreptul de proprietate asupra terenului.
Terenurile nu pot fi dobandite in proprietate nici de persoanele juridice care nu au nationalitate romana. In schimb, persoanele juridice straine, desi nu sunt nemijlocit avute in vedere de art.41 alin.2 din Constitutie, este neindoielnic - indiferent unde si-ar avea sediul - ca nu pot dobandi in proprietate terenuri in Romaniaa. Prin urmare, numai persoanele fizice si juridice romane - indiferent de domiciliu, respectiv sediu - au capacitatea de a dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania (prin cumparare sau orice alt mod de dobandire a proprietatii). Precizam ca persoana juridica romana poate dobandi in proprietate terenuri in Romania chiar daca a fost constituita de persoane fizice sau juridice straine . In acest sens, OG nr.26/2000 cu privire la asociatii si fundatii prevede: 'Asociatiile si fundatiile constituite ca persoane juridice romane de catre persoane fizice sau juridice straine pot dobandi pe intreaga durata de functionare dreptul de proprietate si orice alte drepturi reale asupra terenurilor necesare pentru realizarea scopului pentru care au fost constituite' (art.77 alin.1). Intrucat titularul dreptului are calitatea de persoana juridica romana, dispozitia nu contravine art.41 alin.2 din Constitutie. Evident, in caz de dizolvare si lichidare a asociatiei sau fundatiei terenurile urmeaza sa fie instrainate, respectiv atribuite in conditiile prevazute de lege numai catre persoane care au capacitatea juridica de a dobandi astfel de bunuri (art.77 alin.2-4), care poate fi si o persoana juridica romana constituita de persoane fizice sau juridice straine.
Lucrul vandut. Conditii
Enumerarea conditiilor.
Lucrul vandut trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii: sa fie in comert (in circuitul civil); sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor; sa fie determinat sau determinabil, licit si posibil; sa fie proprietatea vanzatorului.
I.Lucrul sa fie in comert
Lucrul sa fie in comert ( in circuitul civil). Art. 1310 C.civ., care prevede ca pot fi vandute toate lucrurile care sunt in comert (in commercio) afara daca legea opreste aceasta, face aplicatia unei reguli generale prevazute in art.963 C.civ., conform careia numai lucrurile aflate in comert (in circuitul civil) pot forma obiectul unui contract.
Stabilind principiul liberei circulatii a lucrurilor susceptibile de apropriere, de a forma obiectul dreptului de proprietate sau a altor raporturi juridice, art. 1310 C.civ prevede si o derogare importanta de la acest principiu pentru materia contractului de vanzare-cumparare (si alte contracte translative de proprietate, de exemplu, schimbul); nu pot forma obiectul acestui contract lucrurile care - potrivit legii - nu sunt in comert, in circuitul civil (extra commercium).
Prohibitia poate fi: absoluta, vizand bunurile care prin natura lor sau printr-o declaratie a legii sunt de uz sau interes public si care, ca atare, sunt inalienabile; relativa, referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vandute-cumparate, dar numai de catre anumite persoane sau numai in anumite conditii.
Rezulta ca notiunea de 'lucruri care sunt in comert' (art.963 si art.1310 C.civ.), respectiv scoase din comert (din circuitul civil) vizeaza, in realitate, fie numai inalienabilitatea unor bunuri - dar care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate (de exemplu, locatiune, comodat etc.) - fie numai regimul juridic special (restrictiv) al circulatiei anumitor bunuri. In sensul propriu-zis al cuvantului, sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate si al actelor juridice (asa-numitele lucruri comune - res communis - aerul, razele soarelui, apa marii sau din raul curgator etc.) care - fiind inepuizabile - nu apartin nimanui si al caror uz e comun tuturor' (art.647 C.civ.), in conditiile si limitele prevazute de lege.
1. Legea declara inalienabile (imprescriptibile si insesizabile) bunurile care fac parte din domeniul public al statului (de interes national) sau al unitatlor administrativ-teritoriale (de interes local).
In conditiile Iegii bunurile proprietate publica pot fi date in administrare (regiilor autonome ori institutiilor publice) sau pot fi concesionate ori inchiriate (art. 135 din Constitute; art.11 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia; vezi si art.74 din Legea administratiei publice locale nr. 69/1991 art. 1844 C.civ.), dar nu pot fi instrainate-dobandite (de exemplu, prin vanzare-cumparare) cat timp fac parte din domeniul public.
Mentionam ca terenurile si alte bunuri din domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ-teritoriale - cat timp, prin schimbarea destinatiei, nu sunt trecute in domeniul public potrivit art.7-8 din Legea nr. 213/19982 - sunt supuse dispozitiilor de drept comun, daca prin lege nu se prevede altfel (art.41 alin.2 din Constitutie, art.5 din Legea nr. 213/1998, art.6 din Legea nr.18/1991, art.1 din Legea nr.54/1998, art. 72-74 din Legea nr. 69/1991, art. 1845 C.civ.).
In caz de instrainare se aplica, prin urmare, dispozitiile prevazute pentru contractul de vanzare-cumparare, in masura in care prin legea speciala nu se prevede altfel. De exemplu, in privinta bunurilor din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale trebuie sa fie respectate, sub sanctiunea nulitatii absolute, prevederile Legii administratiei publice locale nr.69/1991 (in special art.76), care sunt de ordine publica (art.475 C.civ.).
2. Un alt caz de inailienabilitate, dar numai temporara, este prevazut de art.32 din Legea nr. 18/1991 (republicata in 1998): 'terenul atribuit conform art. 19 alin.1, art.21 si art.43 nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare'. In articolele la care se face trimitere este vorba de terenurile cu privire la care, in terminologia legii, s-a 'constituit' (nu 'reconstituit') dreptul de proprietate in favoarea cooperatorilor care nu au adus pamant in cooperativa si a altor persoane prevazute de lege. Consideram ca in acest caz este vorba nu de o simpla incapacitate de instrainare (stabilita intuitu personae),ci de o inalienabilitate prevazuta propter rem; in cadrul termenului prevazut de lege terenul in cauza nu poate fi instrainat prin acte intre vii. Deosebirea de calificare prezinta importanta in caz de moarte a titularului improprietarit (sau al unuia dintre ei); terenul ramane inalienabil prin acte intre vii pentru perioada ramasa, mostenitorii (legali sau testamentari) neavand dreptul sa-l instraineze, in tot sau in parte (cota mostenita). In general, inalienabilitatile sunt prevazute de lege in consideratia bunului (intuitu rei), iar nu a persoanei titulare a dreptului . Tot temporara este si inalienabilitatea prevazuta de art.9 din Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situatiei juridicc a unor imobile cu destinatia de locuinte trecute in proprietatea statului. Este vorba de apartamentele ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora si care pot fi cumparate de chiriasii titulari de contract de incheiere a apartamentelor in cauza, dar cu interdictia instrainarii timp de 10 ani de la data cumpararii (indiferent de plata integrala sau in rate a pretului) .
Interdictia vizeaza, evident, numai instrainarea prin acte intre vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu si transmisiunile prin mostenire legala sau testamentara.
3. Derogarea relativa la principiul liberei circulatii a bunurilor este prevazuta de lege in privinta bunurilor care constituie monopolul statului si care pot fi vandute, respectiv cumparate, in conditiile prevazute de lege, numai de persoane juridice sau fizice autorizate pe baza de licenta (de exemplu, tutun, arme, stupefiante etc.). In acest sens, Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale prevede: 'StatuI isi poate rezerva activitati economice pe care sa le desfasoare in mod exclusiv cu titlu de monopol de stat. Asemenea monopoluri, precum si modul lor de administrare, se stabilesc prin legi speciale' (art.40 si Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat) .
In sfarsit, exista bunuri care, de asemenea, sunt in circuitul civil, dar din motive de ordine publica sau economico-sociala, pot fi cumparate numai cu respectarea unor prevederi legale speciale. Amintim in acest sens: armele, munitiile si materialele explozive (Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc si al munitiilor; RegulamentuI armelor de foc si al munitiilor, aprobat prin HG nr.679/1997; Legea nr.116/1997 pentru ratificarea Conventiei europene cu privire la controlul achizitionarii si detinerii armelor de foc de catre particulari, adoptata la Strasbourg la 28 iunie 1978), produsele si substantele stupefiante (Legea nr.73/1969), produsele si substantele toxice (Decretul nr.466/1979).
Precizam ca bunurile din patrimoniul cultural national nu sunt scoase din circuitul civil si deci pot fi instrainate-dobandite (daca nu fac parte din domeniul public al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale), insa scoaterea din tara a tuturor bunurilor culturale mobile, temporar sau definitiv, de catre persoane fizice sau juridice, se poate face numai cu prezentarea la unitatile vamale a adeverintei eliberate de oficiul local pentru patrimoniul cultural national.
Nici metalele pretioase si pietrele pretioase nu sunt scoase din circuitul civil, putand fi detinute si instrainate-dobandite, legea prevazand numai anumite limitari, mai ales in legatura cu operatiunile avand ca obiect aceste bunuri.
4. In sfarsit, precizam ca in principiu un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil) prin vointa omului (de exemplu, clauza contractuala sau testamentara prin care se interzice vanzarea bunului cumparat, donat, lasat legat etc.), intrucat o asemenea clauza (pactum de non alienado) contravine principiului liberei circulatii a bunurilor (art. 1310 C.civ.) si dreptului proprietarului de a dispune liber si absolut de bunul sau (art. 480 C.civ.), drept garantat, in limitele prevazute de lege, de Constitute (art.41). Astfel fiind, in practica judiciara se invalideaza o asemenea interdictie, daca este lipsita de interes, impiedicand inutil libera circulate a bunurilor, daca este consimtita pur si simplu, fara a fi fost luata in garantarea unui drept.
Rezulta indirect ca inalienabilitatea conventionala poate fi recunoscuta valabila numai daca se justifica printr-un interes serios si legitim, cum ar fi garantarea executarii unei obligatii (de plata a pretului, a unei rente viagere in favoarea unui tert etc.) sau alt interes (de exemplu, interdictia instrainarii bunului transmis minorului pana la majoratul lui). Interesul determina si caracterul temporar al inalienabilitatii (de exemplu, pana la stingerea obligatiei garantate sau incetarea in alt fel a interesului). Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu.
In aceste conditii (interes si caracter temporar), clauza de inalienabilitate poate fi recunoscuta valabila, intrucat art. 1310 C.civ. are caracter imperativ numai in sensul interzicerii instrainarii bunurilor declarate de lege inalienabile, iar prerogativelor proprietarului prevazute de art.480 C.civ. i se pot aduce limitari, in masura in care limitarea nu contravine unei dispozitii imperative sau ordinii publice si bunelor moravuri (art.5 C.civ.).
Daca clauza de inalienabilitate nu intruneste conditiile aratate, numai clauza urmeaza sa fie considerata nula, daca nu este cauza determinanta a incheierii actului , iar daca este cazul proprietarul imobilului sau persoana interesata poate cere radierea interdictiei de instrainare din cartea funciara.
Daca clauza de inalienabilitate este valabila, dar cu nerespectarea ei bunul este instrainat, stipulantul clauzei (succesorii lui in drepturi) pot cere rezolutiunea (revocarea) instrainarii initiate (cu daune-interese) nentru neexecutare de obligatii (art. 1021 C.civ.) sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, potrivit regulilor generale. In caz de rezolutiune, tertul dobanditor de buna-credinta se va putea apara prin invocarea art. 1909 C.civ., in cazul lucrurilor mobile, si prin lipsa publicitatii sau prin invocarea uzucapiunii, in cazul imobilelor.
II.Lucrul sa existe sau sa poata exista
Lucrul sa existe (existenta actuala sau viitoare). A doua conditie prevazuta de lege pentru validitatea contractului este ca lucrul sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor.
1. Daca partile (sau cel putin cumparatorul) au avut in vedere un lucru existent, dar acel lucru era pierit total, in momentul incheierii contractului (sau nici n-a existat in realitate), vanzarea este nula absolut (art.1311 C.civ.), intrucat obligatia vanzatorului este lipsita de obiect, ceea ce autreneaza si lipsa cauzei obligatiei cumparatorului.
Daca lucrul exista in momentul incheierii contractului, dar era pierit in parte anterior, inclusiv ipoteza in care mai multe lucruri formeaza obiectul vanzarii si numai unele au pierit, cumparatorul poate alege: fie sa renunte la contract (rezolutiune), fie sa ceara executarea asupra partii ramase din lucru cu o reducere proportionala din pret (art.1311). Alegerea facuta de cumparator nu trebuie sa fie abuziva (de exemplu, renuntare la contract, desi partea pierita este neinsemnata sau cele doua sau mai multe lucruri cumparate, chiar la un pret global, nu sunt interdependente, cum ar fi o pereche de cai de tractiune). In principiu, cumparatorul poate renunta la contract cand executarea partiala nu poate duce la realizarea scopului pentru care a inteles sa cumpere.
Dupa cum rezulta din cele aratate, riscul pieirii totale sau partiale - deoarece se situeaza inainte de momentul incheierii contractului si deci a momentului transferarii dreptului de proprietate - este suportat de vanzator (res perit domino). Face exceptie ipoteza in care operatiunea are caracter aleatoriu; la incheierea contractului cumparatorul este constient de riscul pieirii (totale sau partiale), dar cumpara sperand sa nu fi intervenit (emtio spei).
2. Vanzarea esle valabila daca are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu exista in momentul incheierii contractului, dar poate exista in viitor (de exemplu, lucrul ce se va confectiona). Dintre bunurile viitoare, numai mostenirea nedeschisa nu poate forma obiectul unui contract (art. 702 si 965 C.civ.).
Nerealizarea lucrului viitor nu afecteaza validitatea contractului; in acest caz vanzatorul - pe langa pierderea pretului - va fi obligat si la plata daunelor-interese pentru neexecutarea obligatiei asumate, daca nu dovedeste o cauza straina exoneratoare de raspundere (art. 1082 C.civ.). Bineinteles, cumparatorul nu va fi obligat sa plateasca pretul, chiar daca neexecutarea nu este imputabila vanzatorului, intrucat acesta din urma suporta riscul contractului in calitate de debitor al obligatiei imposibil de executat. Face exceptie ipoteza in care contractul are caracter aleatoriu, cumparatorul asumandu-si riscul nerealizarii (in tot sau in parte) a lucrului viitor, nerealizarea independenta de vointa si atitudinea vanzatorului (de exemplu, o recolta; emptio-venditio rei speratae).
Lucrul sa fie determinat sau determinabil
0 alta conditie este ca lucrul sa fie determinat sau determinabil (art.948 si 964C.civ.), licit si posibil, ca la orice act juridic. Coproprietatea fortata asupra partilor comune din cladirile cu mai multe apartamente, avand caracter accesoriu potrivit destinatiei, formeaza obiectul contractului, chiar daca aceste parti nu sunt specificate expres (accesorium sequitur principale), afara numai daca coproprietatea a incetat cu acordul tuturor coproprietarilor (inentinerea ei nefiind impusa cu necesitate).
III.Lucrul sa fie proprietatea vanzatorului
Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut individual determinat. Intrucat contractul este translativ de proprietate, vanzatorul trebuie sa fie titularul dreptului ce se instraineaza. In caz contrar, el nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului; nemo dat quod non habet sau nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet.
Se pune deci intrebarea, ce se intampla daca vanzatorul instraineaza un bun individual determinat care apartine altuia? Este problema cunoscuta sub denumirea de vanzare a lucrului altuia. Solutiile adoptate sunt diferite dupa cum consimtamantul partilor a fost afectat de viciul erorii sau incheierea contractului a avut loc in cunostinta de cauza.
1. Daca partile sau cel putin cumparatorul a fost in eroare, socotind ca lucrul vandut apartine vanzatorului, se admite ca vanzarea este anulabila pentru eroare (viciu de consimtamant) asupra calitatii esentiale a vanzatorului, care a fost socotit de cumparator proprietar al lucrului .
Aceasta nulitate relativa a contractului poate fi invocata pe cale de actiune (cand pretul s-a platit) sau pe cale de exceptie (cand pretul nu s-a platit), dar numai de catre cumparator si succesorii lui; vanzatorul nu poate cere anularea chiar daca a fost de buna-credinta (s-a crezut proprietar), caci eroarea comisa de un contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul; eroarea trebuie sa cada 'asupra persoanei cu care s-a contractat' (art. 954 alin.2 C.civ.). Anularea nu poate fi ceruta nici de catre cumparator sau succesorii lui daca vanzatorul a devenit proprietarul lucrului dupa vanzare sau vanzarea este ratificata de adevaratul proprietar (aplicandu-se regulile mandatului tacit sau ale gestiunii de afaceri).
Daca cumparatorul nu a cerut sau inainte de a fi cerut anularea este evins de catre adevaratul proprietar, obligatia de garantie a vanzatorului pentru evictiune subzista. Mentionam ca adevaratul proprietar nu poate cere anularea (fiind tert fata de contract), in schimb poate intenta actiune in revendicare, daca bunul se afla in posesiunea cumparatorului (iar daca stapaneste bunul poate opune cu succes dreptul sau de proprietate actului incheiat cu un neproprietar).
In acest proces cu adevaratul proprietar, cumparatorul se poate apara prin invocarea uzucapiunii sau prin exceptia trasa din art. 1909-1910 C.civ. Contractul incheiat cu vanzatorul neproprietar poate fi invocat de catre cumparator ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani si pentru dobandirea fructelor.
2. Daca partile au incheiat contractul in cunostinta de cauza, stiind ca lucrul vandut este proprietatea unei alte persoane, si deci problema anularii pentru eroare nu se poate pune, solutia este controversata.
Intr-o parere, se considera ca vanzarea este, in acest caz, perfect valabila; acordul de vointa trebuie sa fie interpretat in sensul ca partile n-au urmarit imediata stramutare a proprietatii lucrului, ci vanzatorul s-a obligat numai a-l procura mai tarziu cumparatorului, in caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor interese .
Alaturi de alti autori, consideram ca vanzarea-cumpararea lucrului altuia in cunostinta de cauza, reprezentand o operatiune speculativa, are o cauza ilicita si deci este nula absolut in baza art. 968 C.civ., (cu eventuala exceptie a savarsirii actului in cadrul exercitarii legale a comertului). lar daca contractul s-a incheiat de catre vanzator 'in frauda dreptului proprietarului cu complicitatea si, in orice caz, pe riscul cumparatorului constituie un caz tipic de nulitate absoluta in virtutea cunoscutului adagiu clasic frauda corupe totul' (fraus omnia corrumpit).
Daca bunul instrainat face parte din domeniul public al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, contractul este nul absolut in toate cazurile, chiar daca cumparatorul a fost de buna-credinta (art. 135 din Constitute).
3. In sfarsit se mai pune intrebarea, ce solutie urmeaza sa fie adoptata in cazul indiviziunii - avand ca obiect o universalitate de bunuri (indiviziune propriu-zisa) sau un bun determinat ( proprietate comuna indiviza pe cote-parti) - daca unul dintre coindivizari, fara acordul celorlalti, instraineaza in natura, in materialitatea sa bunul (bunurile) aflate in indiviziune? Potrivit parerii dominante in literatura de specialitate si practica judiciara, in acest caz - intrucat vanzatorul are o cota ideala din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor indivize (este proprietar pro part), - nu se aplica regulilor privitoare la vanzarea lucrului altula, ci regulile proprii starii de indiviziune, soarta contractului de vanzare-cumparare depinzand de rezultatul partajului .
Pentru intelegerea corecta a acestei solutii reamintim ca - in timpul starii de indiviziune - oricare dintre coindivizari poate sa dispuna liber, fara acordul celorlalti coindivizari, de cota sa ideala de drept asupra bunului determinat sau asupra universalitatii; dreptul asupra cotei-parti (ideale) este un drept de proprietate individual, absolut si exclusiv al fiecarui coindivizar, transmisibil inter vivos si mortis causa (mostenire legala sau testamentara, inclusiv legate cu titlu particular). Astfel fiind, in caz de instrainare a cotei ideale de proprietate din bunul determinant sau din universalitate ori dintr-un bun determinant din universalitate, cumparatorul se substituie in drepturile coindivizarului vanzator fiind fara relevanta rezultatul partajului care va interveni ulterior si la care va participa cumparatorul in calitate de coindivizar.
Alta este situatia in cazul in care vanzatorul - in loc sa dispuna de cota sa parte ideala de drept - instraineaza in natura, in materialitatea sa bunul (bunurile) aflate in indiviziune sau o portiune determinate material din acel bun, desi nu are drept de proprietate exclusive asupra lucrului vandut sau asupra unei parti materiale din lucru. De exemplu, mostenitorul unei cote succesorale de 1/2 vinde toata casa, ce face parte din masa succesorala, fara acordul celuilalt mostenitor. Evident, o asemenea instrainare nu poate aduce atingere drepturilor coindivizarului (coindivizarilor) care nu au consimtit la incheierea contractului si nici nu l-au ratificat ulterior .
Pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului instrainat oricare dintre coindivizari poate cere iesirea din indiviziune, iar soarta contractului de vanzare-cumparare, validitatea lui va depinde de rezultatul partajului:
- daca bunul este atribuit la partaj copartasului instrainator contractul ramane valabil si dreptul cumparatorului se consolideaza retroactiv, deoarece imparteala are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive (art.786 C.civ.), vanzatorul devenind proprietar exclusiv in mod retroactiv;
- iar daca bunul instrainat este atribuit (cade in totul) altui copartas actul de instrainare va fi ineficace (desfiintat) retroactiv pentru lipsa calitatii de proprietar al vanzatorului, aplicandu-se regulile care guverneaza vanzarea lucrului altuia (nulitatea relativa a contractului). Evident, in acest din urma caz se va putea angaja raspunderea lui pentru evictiune in calitate de vanzator al lucrului altula (cu exceptia cazului in care cumparatorul a cumparat pe risc propriu).
Mai precizam ca, in cazul vanzarii bunului indiviz de catre unul dintre coindivizari, ceilalti coindivizari nu pot cere constatarea nulitatii sau anularea actului de instrainare in timpul starii de indiviziune si nici nu pot intenta o actiune in revendicare daca cumparatorul a intrat in posesia bunului. Drepturile lor indivize asupra bunului urmeaza sa fie aparate, dupa cum am vazut, pe calea actiunii de partaj.
Predarea lucrului
I Predarea lucrului vandut
Obligatia principala de predare. Prin predare se intelege punerea lucrului vandut la dispozitia cumparatorului (reglementata de art. 1314-1334 C.civ., care contin norme cu caracter dispozitiv). Deoarece proprietatea se transmite, de regula, din momentul incheierii contractului, predarea nu are semnificatia transferarii dreptului de proprietate si nici chiar a posesiei, ci numai a detentiei, cumparatorul posedand - din momentul in care a devenit proprietar - corpore alieno (formularea art. 1314 C.civ. fiind criticata).
1. In ceea ce priveste modul de executare, predarea presupune, in unele cazuri, numai o atitudine pur pasiva, din partea vanzatorului (lasarea lucrului la dispozitia cumparatorului, de exemplu, cand lucrul se afla in detentia lui - ca depozitar, comodatar etc.- sau exista posibilitatea preluarii fara concursul vanzatorului), iar, in alte cazuri, indeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca cumparatorul sa intre in stapanirea efectiva a lucrului cumparat, de exemplu, predarea cheilor cladirii, remiterea titlului de proprietate sau de creanta (art. 1315, 1316 si art.1318 C.civ.), eliberarea cladirii de catre vanzator si persoanele care nu au un drept opozabil cumparatorului etc.
2. Cu privire la termenul si dovada predarii se aplica regulile generale referitoare la executarea obligatiilor.
3. Predarea se face la locul unde se afla lucrul vandut in momentul contractarii (ibi dari debet ubi est - art. 1319 C.civ.). Aceasta regula se aplica in cazul in care lucrul vandut poate fi localizat din momentul incheierii contractului (este individualizat). In celelalte cazuri, potrivit regulilor generale (art.1104 C.civ.), predarea trebuie sa se faca la domiciliul debitorului (vanzatorului). Rezulta ca, in lipsa de stipulatie contrara, si daca lucrul nu poate fi localizat, obligatia de predare a lucrului vandut este cherabila, iar nu portabila.
4. Cheltuielile de predare (cantarire, masurare, numarare) sunt in sarcina vanzatorului, iar cele ale ridicarii de la locul predarii (incarcare, transport, descarcare etc.) in sarcina cumparatorului, daca nu este stipulatie contrara (art. 1317 C.civ.). De exemplu, daca s-a stabilit ca loc al executarii domiciliul cumparatorului, cheltuielile de transport sunt in sarcina vanzatorului .
5. In ceea ce priveste obiectul predarii, vanzatorul este obligat sa predea lucrul vandut 'in masura determinata prin contract' (art. 1326 C. civ.). In cazul unui lucru individual determinat si existent in momentul incheierii contractului 'in starea in care se afla in momentul vanzarii' (art. 1324 C.civ.), iar in cazul lucrurilor de gen si viitoare in cantitatea si calitatea ori alte criterii determinate in contract (monstre, esantioane, standarde etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul platii (art. 1100-1103 C.civ.). Cu privire la obiectul predarii, reguli speciale sunt prevazute in materie de vanzare de imobile (in special terenuri) - reguli aplicabile in lipsa de stipulatie (expresa sau tacita) contrara in contract (art. 1330 C.civ.) si in caz de frauda, chiar daca intelegerea intre parti este diferita (fraus omnia currumpit) - pentru ipoteza in care vanzatorul preda imobilul prevazut in contract, dar intinderea lui este diferita fata de aceea specificata in contract:
a) Daca imobilul s-a vandut 'cu aratare de cuprinsul sau si pe atat masura' (art. 1327 C.civ.), de exemplu, un teren de 500 mp. pe un pret de 10000 lei mp., si la predare sau ulterior se constata ca intinderea nu corespunde celei aratate in contract, diferenta va fi luata in considerate dupa cum urmeaza:
- daca intinderea este mai mica, cumparatorul poate cere completarea (daca vanzatorul mai are alaturi teren) sau o reducere din pret proportionala cu intinderea gasita lipsa; rezolutiunea contractului poate fi ceruta numai daca imobilul nu poate fi folosit pentru destinatia avuta in vedere la incheierea contractului;
- daca intinderea este mai mare, cumparatorul este obligat sa plateasca in plus pretul excedentului sau - daca excedentul dovedit prin masuratoare depaseste a 20-a parte a intinderii aratate in contract - el poate cere rezolutiunea contractului (art. 1328 C.civ.);
b) Daca vanzarea este facuta 'astfel decat pe masura', adica pe un pret global (de exemplu, locul de casa situat in cu pretul de 5 milioane lei), diferenta - in plus sau in minus - intre intinderea declarata si cea reala nu se ia in considerate; ea poate insa provoca un spor sau o micsorare a pretului daca valoreaza cel putin o a 20-a parte din pretul total al vanzarii (art. 1329 C.civ.). In caz de excedent peste a 20-a parte, cumparatorul poate opta si pentru rezolutiunea vanzarii (art. 1331 C.civ.). In caz de intindere lipsa, cumparatorul nu poate cere completarea terenului sau rezolutiunea contractului;
c) Daca s-au vandut doua (sau mai multe) imobile (cu aratarea intinderii) printr-un singur contract si pret, iar intinderea unuia este mai mare, a celuilalt mai mic, diferentele de pret datorate potrivit regulilor aratate se compenseaza (art. 1333 C.civ.).
In toate cazurile cand cumparatorul cere rezolutiunea vanzarii el are dreptul, pe langa pret, la restituirea cheltuielilor vanzarii (art. 1332 C.civ.) si la daune-interese, conform regulilor generale, fiindca vanzatorul este in culpa. Iar daca cumparatorul pastreaza imobilul este obligat sa pIateasca dobanda la suplimentul de pret (art. 1331 C.civ.). Dreptul la actiune pentru majorarea sau scaderea pretului ori rezolutiunea vanzarii se prescrie intr-un an de la data incheierii contractului (art. 1334 C.civ.).
6. In lipsa de stipulatie contrara (expresa sau tacita), vanzatorul este obligat sa predea, o data cu lucrul vandut, si fructele percepute dupa momentul transferarii dreptului de proprietate(art. 1324 C.civ). Dacapartile nu s-au inteles altfel, consideram ca vanzatorul (sau alta persoana care nu are drept de folosinta opozabil cumparatorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor facute pentru producerea fructelor, daca este cazul.
7. Cumparatorul are dreptul, de asemenea, la accesoriile lucrului vandut si la tot ce a fost destinat la uzul sau perpetuu (art. 1325 C.civ.), de exemplu, imobile prin destinatie, actiunea in revendicare sau in garantie (dar nu si actiunea personala de anulare a contractului de locatiune pentru incapaciate), precum si la accesoriile convenite (de exemplu, ambalajul).
Obligatia accesorie predarii.
In cazul in care lucrul vandut nu se preda in momentul incheierii contractului, vanzatorul este obligat sa-l conserve pana in momentul predarii (art. 1074 C.civ.), deoarece lucrul trebuie sa fie predat in starea in care se afla in momentul incheierii contractului (art. 1324 C.civ.), chiar daca, potrivit conventiei, proprietatea se transmite ulterior, dar lucrul exista in acel moment si este individualizat.
In caz de deteriorare sau pieire a lucrului, vanzatorul raspunde ca un depozitar (voluntar sau remunerat - art. 1600 C.civ.), culpa lui fiind prezumata cat timp nu dovedeste o cauza straina exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083 C.civ.); caz fortuit sau forta majora, inclusiv fapta cumparatorului sau a unui tert pentru care nu are a raspunde.
Daca cumparatorul a devenit proprietar din momentul incheierii contractului (intrucat conservarea se face in numele si pe seama lui), el trebuie sa suporte cheltuielile ocazionate de pastrarea lucrului (art. 1618 C.civ).
Sanctiunea nerespectarii obligatiei de a preda lucrul.
In caz de neexecuare (totala sau partiala) datorata culpei vanzatorului, potrivit regulilor generale cumparatorul poate invoca exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus) sau poate cere fie rezolutiunea vanzarii cu daune-interese, fie executarea in natura a contractului (punerea sa in posesie, art. 1320 C.civ.), iar daca executarea in natura nu este posibila, daune-interese (art. 1075 C.civ.), nefiind exclusa nici posibilitatea procurarii lucrurilor de gen de la terti pe seama vanzatorului (art,. 1077 C.civ.).
In cazul executarii cu intarziere a obligatiei de predare, cumparatorul are dreptul la daune-interese (art. 1321 C.civ.), dar numai de la data punerii in intarziere a vanzatorului (art. 1081 si 1079 C.civ.).
II.Garantarea lucrului vandut
Obligatia de garantie a vanzatorului decurge din principiul ca el trebuie sa faca tot ce-i sta in putinta pentru a asigura cumparatorului stapanirea - linistita si utila - a lucrului vandut. Rezulta ca obligatia de garantie are o dubla infatisare (art. 1336 C.civ.): vanzatorul trebuie sa-l garanteze pe cumparator de linistita folosinta a lucrului, adica contra evictiunii si de utila folosinta a lucrului contra viciilor.
Garantia contra evictiunii
Se numeste evictiune pierderea proprietatii lucrului (in total ori in parte) sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar. In acest sens, Codul civil prevede ca vanzatorul este de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut, precum si de sarcinile care n-au fost declarate la incheierea contractului (art. 1337) .
Obligatia de garantie a vanzatorului contra evictiunii exista nu numai fata de cumparator, dar si fata de subdobanditori, chiar daca acestia sunt succesori cu titlu particular si cu titlu gratuit (de exemplu, donatar) si cu toate ca cumparatorul initial (donatorul) nu raspunde de evictiune fata de dobanditorul cu titlu gratuit (art. 828 C.civ.). Solutia se justifica prin faptul ca, o data cu lucrul - ca accesoriul lui - se transmit asupra subdobanditorului si toate drepturile legate de acel lucru , aflate in stransa conexiune cu lucrul care formeaza obiectul contractului (cum omni causa). Daca contractul s-a incheiat printr-un intermediar (de exemplu, un mandatar), acesta, evident, nu raspunde de evictiune. Daca insa intermediarul s-a comportat ca vanzator aparent (mandat simulat prin interpunere de persoane), el raspunde de evictiune fata de cumparator .
Garantia contra evictiunii rezultand din fapte personale.
Reglementand obligatia de garantie pentru evictiune, Codul civil vizeaza, in special, evictiunea provenind de la un tert. Este insa evident ca obligatia de garantie opereaza - cu atat mai puternic cuvant - daca evictiunea provine dintr-un fapt personal al vanzatorului. Se numeste 'fapt personal' (art. 1339 C.civ.) orice fapt sau act - anterior vanzarii, dar tainuit fata de cumparator ori ulterior vanzarii, dar neprevazut in contract - savarsit de catre vanzator sau succesorii sai universali ori cu titlu universal de natura a-l tulbura pe cumparator in linistita folosinta a lucrului, indiferent ca este vorba de o tulburare de fapt (de exemplu, deposedarea cumparatorului de o parte din terenul vandut) sau de o tulburare de drept (de exemplu, vanzatorul invoca un drept de uzufruct sau de abitatie - nerezervat prin contract - asupra lucrului vandut).
In cazul tulburarilor din partea vanzatorului, cumparatorul se poate apara prin invocarea unei exceptii personale numita 'exceptie de garantie': cine trebuie sa garanteze pentru evictiune, nu poate sa evinga (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio). Vanzatorul nu poate evinge nici in urma dobandirii unei noi calitati, pe care nu o avea in momentul incheierii contractului. Astfel, daca a vandut lucrul altuia (sau coproprietate cu altul) si apoi l-a mostenit pe adevaratul proprietar (coproprietar, coindivizar), nu-l poate evinge pe cumparator, acesta putandu-i opune exceptia de garantie.
Deoarece obligatia de garantie a vanzatorului este o obligatie patrimoniala, dupa moartea lui, ea se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Astfel fiind, exceptia de garantie poate fi invocata si in ipoteza inversa in care adevaratul proprietar il mosteneste pe vanzator, daca tulburarea provine din partea mostenitorului, caci 'acela care are obligatia garantarii de evictiune nu poate, tot el, sa evinga pe dobanditorul cu titlu oneros' (inclusiv coproprietarul care il mosteneste pe vanzator).
In schimb, exceptia de garantie nu poate fi opusa succesorilor cu titlu particular ai vanzatorului, ei nefiind tinuti de obligatiile autorului lor. Astfel, de exemplu, daca proprietarul (sau mostenitorul lui) a vandut imobilul la doua persoane diferite si primul cumparator il revendica de la cel de al doilea, procesul nu poate fi solutionat prin invocarea exceptiei de garantie. Ea poate fi invocata (de al doilea cumparator) numai daca reclamantul (primul cumparator) cumuleaza s1 calitatea de vanzator (de succesor universal sau cu titlu universal al vanzatorului).
Obligatia de garantie a vanzatorului penru fapte proprii - indiferent ca au fost savarsite inainte sau dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare - vizeaza nu numai tulburarea directa a cumparatorului, dar si evictiunea care se realizeaza prin intermediul unui tert (indirect). Astfel, de exemplu, daca proprietarul vinde lucrul de doua ori, el raspunde de evictiune fata de primul cumparator, daca cel de-al doilea si-a inscris titlul de dobandire a imobilului in cartea funciara inaintea primului cumparator sau a intrat cu buna-credinta in posesia lucrului mobil. Tot astfel, daca, dupa vanzare, fostul proprietar constituie o ipoteca asupra imobilului vandut si creditorul ipotecar trece la realizarea garantiei. Vanzatorul raspunde in asemenea cazuri - desi cauza evictiunii este ulterioara vanzarii - deoarece evictiunea rezulta din faptuI sau personal.
In sfarsit, precizam ca obligatia negativa a vanzatorului de a nu-1 tulbura pe cumparator in linistita folosinta a lucrului este de esenta vanzarii; orice conventie contrara este nula (art.1339 C.civ.). Aceasta, spre deosebire de obligatia de garantie pentru evictiune rezultand din fapta unui tert, care este numai de natura vanzarii, putand fi inlaturata sau modificata prin conventia dintre parti .
Garantia contra evictiunii rezultand din fapta unui tert.
Daca tulburarea provine din partea unei terte persoane, vanzatorul este obligat sa-l apere pe cumparator, iar daca nu reuseste sa-l apere va fi obligat sa suporte consecintele evictiunii, indiferent ca a fost de buna sau de reacredinta.
Obligatia de garantie a vanzatorului exista, in acest caz, daca sunt indeplinite urmatoarele conditii: sa fie vorba de o tulburare de drept (a), cauza evictiunii sa fie anterioara vanzarii (b) si cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta de cumparator (c).
La aceste trei conditii se mai adauga, uneori, necesitatea unei actiuni in justitie intentata de catre tert impotriva cumparatorului. Referitor la aceasta conditie precizam ca, pentru existenta obligatiei de garantie a vanzatorului, nu este suficienta o simpla temere a cumparatorului de a fi evins sau o reclamatie oarecare din partea tertului; in majoritatea cazurilor, evictiunea este rezultatul unei actiuni in justitie. In literatura de specialitate se arata insa si cazuri de evictiune care nu sunt consacrate printr-o hotarare judecatoreasca. De exemplu, daca dreptul tertului asupra lucrului este atat de evident, incat cumparatorul renunta la lucru fara judecata; cumparatorul plateste creanta ipotecara pentru a degreva imobilul si pentru a-l pastra; cumparatorul de la neproprietar devine proprietarul lucrului pe cale de mostenire etc. Pe de alta parte, evictiunea poate fi consecinta unei actiuni in justitie intentata de cumparatorul insusi, de exemplu, impotriva tertului care a pus stapanire pe lucru sau care contesta dreptul de servitute al cumparatorului, actiuni respinse de instanta. In consecinta, obligatia de garantie contra evictiunii nu poate fi conditionata de actiunea in justitie a tertului.
a) Vanzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului este o tulburare de drept. El nu raspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. In contra tulburarilor de fapt cumparatorul se poate apara singur, prin mijloacele legale, de exemplu, prin actiuni posesorii.
Dreptul invocat de catre tertul evingator poate sa fie un drept real, cum ar fi dreptul de proprietate sau dreptul de uzufruct. Vanzatorul raspunde, de asemenea, pentru existenta unor servituti nedeclarate si care sunt neaparente (art. 1337 si 1349 C.civ.), deoarece se presupune ca cele aparente (ca si asa-numitele servituti naturale si legale, de exemplu, art.616 C.civ.) sunt cunoscute si acceptate de cumparator.
Daca imobilul a fost vandut ca fond dominant, vanzatorul raspunde daca servitutea nu exista, intrucat micsoreaza valoarea imobilului.
In cazul ipotecilor si privilegiilor obligatia de garantie se declanseaza numai daca debitorul principal nu-si plateste datoria si creditorul trece la realizarea creantei.
Daca vanzarea a avut ca object bunuri mobile, luate in posesiune de catre cumparatorul de buna-credinta, problema garantiei contra evictiunii se pune numai daca adevaratul proprietar le poate revendica in conditiile art.1909-1910C.civ.
In afara drepturilor reale asupra lucrului, evictiune poate exista si in cazul invocarii de catre tert a unui drept de creanta. Este ipoteza, de exemplu, a contractului de locatiune incheiat de catre vanzator, care - in anumite conditii - este opozabil cumparatorului sau a inbunatatirilor aduse de locatar pe care cumparatorul este obligat sa le plateasca . Daca cumparatorul nu cunostea existenta locatiunii sau a inbunatatirilor, iar vanzatorul nu i le comunica la incheierea contractului, va fi obligat sa raspunda pentru evictiune .
b) Vanzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului are o cauza anterioara vanzarii. Vanzatorul nu poate raspunde de imprejurarile ivite dupa incheierea contractului si transmiterea lucrului in patrimoniul cumparatorului , afara numai daca evictiunea provine dintr-un fapt personal.
Deoarece cauza evictiunii trebuie sa fie anterioara vanzarii, pentru uzucapiunea, chiar inceputa inainte, dar desavarsita ulterior, vanzatorul nu raspunde. In acest caz cumparatorul, devenit proprietar, avea posibilitatea sa intrerupa prescriptia achizitiva.
c) A treia conditie este necunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator. Daca el a avut cunostinta de pericolul evictiunii, inseamna ca a acceptat riscul si problema raspunderii vanzatorului in caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul avand caracter aleatoriu. Sarcina probei cunoasterii cauzei evictiunii de catre cumparator incumba vauzatorului.
Natura si modul de functionare a obligatiei de garantie.
Cat timp evictiunea nu s-a produs, vanzatorul este tinut - dupa cum am vazut - sa se abtina de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecinta tulburarea cumparatorului: obligatia de a nu face.
Daca evictiunea este pe cale sa se produca, vanzatorul este obligat sa-l apere pe cumparator impotriva pretentiilor tertului: obligatia de a face. In acest scop, daca cumparatorul este actionat in justitie de catre tert, trebuie sa-l introduca in proces pe vanzator printr-o cerere de chemare in garantie pentru a-l apara contra eventualei evictiuni.
Daca cumparatorul nu-l introduce in proces pe vanzator, aparandu-se singur, si pierde procesul, se poate intoarce impotriva lui pe cale principala, printr-o actiune in garantie pentru evictiune. In aceasta actiune insa, vanzatorul poate opune cumparatorului exceptia procesului rau condus (exceptio mali processus), cu consecinta pierderii garantiei de catre cumparator (art. 1351 C.civ.), daca dovedeste ca - fiind introdus in procesul cu tertul - ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile tertului.
Daca evictiunea s-a produs, se angajeaza - in conditiile aratate - raspunderea vanzatorului pentru pagubele suferite de cumparator: obligatia de a da.
Dintre aceste trei obligatii, primele doua sunt indivizibile (de exemplu, intre mostenitorii vanzatorului sau intre mai multi vanzatori coproprietari). In schimb, obligatia de a da - plata sumelor de bani datorate cu titlu de despagubire - este divizibila.
Efectele obligatiei de garantie in caz de evictiune consumata.
Daca cumparatorul (sau succesorul lui in drepturi, fie si cu titlu particular) a fost evins, drepturile lui impotriva vanzatorului sunt stabilite de lege dupa cum evictiunea a fost totala sau partiala.
1. Evictiunea totala.
a) In primul rand, vanzatorul este obligat sa restituie integral pretul primit (ca la rezolutiune pentru neexecutare sau nulitate pentru vanzarea lucrului altuia), chiar daca valoarea lucrului s-a micsorat din cauze fortuite ori din neglijenta cumparatorului, cu singura exceptie a foloaselor realizate de cumparator din stricaciunile aduse lucrului (art.1341-1343 C.civ.).
In conditii identice vanzatorul este obligat sa restituie pretul primit si in ipoteza exercitarii actiunii (directe) in garantie de catre un subdobanditor, indiferent daca a dobandit lucrul la un pret mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit. Aceasta solutie se impune, o data ce se recunoaste ca drepturile cumparatorului legate de lucru se transmit asupra subdobanditorului .
b) Cumparatorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat sa le inapoieze tertului evingator (art. 1341 pct.2 C.civ.). Deoarece posesorul de buna-credinta dobandeste fructele (art. 485 C.civ.), textul vizeaza fructele pe care cumparatorul le-a perceput dupa ce a devenit de rea-credinta (a luat cunostinta de drepturile tertului asupra lucrului, cel tarziu de la data intentarii actiunii de catre tert). Dar fata de vanzator el ramane un cumparator de buna-credinta, ceea ce justifica dreptul lui la valoarea fructelor restituite.
c) De asemenea, cumparatorul are dreptul sa ceara restituirea cheltuielilor de judecata, atat ale procesului din care a rezultat evictiunea, cat si, daca este cazul, ale actiunii in regres contra vanzatorului. La aceste cheltuieli se adauga si cheltuielile contractului (autentificare, taxe de timbru etc. - art. 1341 pct.3-4 C.civ.).
d) In sfarsit, cumparatorul are dreptul la daune-interese (art. 1341 pct.4 C.civ.) potrivit dreptului comun (art. 1350 C.civ.), insa cu observarea urmatoarelor reguli speciale:
-Vanzatorul este obligat sa plateasca cumparatorului diferenta intre pret si sporul de valoare dobandit de lucru intre momentul incheierii contractului si data producerii evictiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau daca sporul a fost sau nu previzibil ori vanzatorul de buna sau de rea-credinta (art. 1344 C.civ.).
- In afara sporului de valoare (si in masura in care nu sunt restituite cu acest titlu, de exemplu, cheltuielile utile), vanzatorul este obligat sa restituie cumparatorului cheltuielile necesare (facute pentru conservarea lucrului) si utile (care sporesc valoarea lui), iar daca vanzatorul a fost de rea-credinta, chiar si cheltuielile voluptuarii (facute in scop de lux sau de placere - art.1345-1346 C.civ.).
Deoarece de aceste cheltuieli profita tertul evingator, el va fi in primul rand obligat sa-l despagubeasca pe cumparator, iar vanzatorul va fi garant numai in subsidiar. Insa tertul poate fi obligat numai la restituirea cheltuielilor necesare (daca nu se compenseaza) cu valoarea fructelor culese si pastrate de cumparatorul evins) si utile (acestea din urma in limita sporului de valoare). Pentru restul cheltuielilor raspunde numai vanzatorul.
2. Evictiunea partiala.
Daca evictiunea este numai partiala - are ca obiect fie o fractiune din lucru sau o cota ideala din dreptul de proprietate (lit.a si b), fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru (lit. c), - cumparatorul are alegerea intre a cere rezolutiunea vanzarii sau mentinerea ei cu despagubiri.
a) Daca evictiunea unei parti a lucrului este atat de importanta, incat cumparatorul n-ar fi cumparat daca ar fi putut sa o prevada, el poate cere rezolutiunea vanzarii (art. 1347 C.civ.). In acest caz, cumparatorul restituie lucrul asa cum a ramas dupa evictiune, primind in schimb pretul si despagubiri la fel ca in cazul evictiunii totale.
b) Daca cumparatorul nu cere sau nu obtine rezolutiunea vanzarii are dreptul la valoarea partii pierdute prin efectul evictiunii, valoare socotita in momentul evictiunii. Vanzatorul nu se poate libera oferind o parte din pret si nici cumparatorul nu poate cere o parte din pret, proportionala cu partea evinsa, indiferent de scaderea sau urcarea valorii lucrului de la vanzare si pana la evictiune (art. 1348 C.civ.).
c) In cazul servitutilor (active sau pasive) ori a altor drepturi, daca nu intervine rezolutiuna potrivit celor aratate (lit.a), cumparatorul are dreptul la daune-interese in conditiile dreptului comun (art. 1349-1350 C.civ.).
3. Prescriptia. Actiunea in garantie pentru evictiune a cumparatorului impotriva vanzatorului se prescrie in termenul general de prescriptie.
Termenul prescriptiei incepe sa curga de la data producerii evictiunii. Pana in acest moment obligatia vanzatorului este conditionata si cumparatorul nu poate sa actioneze, iar contra non valentem agere non currit praescriptio (prescriptia nu curge impotriva celui care este impiedicat sa actioneze).
Modificari conventionale ale garantiei contra evictiunii.
Regimul legal al garantiei - numita garantie de drept - nefiind stabilit cu caracter imperativ, poate fi modificat prin conventia partilor (art. 1338 C.civ.). Garantia agravata, micsorata sau inlaturata complet prin conventia dintre parti se numeste garantie conventionala (de fapt).
In privinta clauzelor de agravare a raspunderii vanzatorului - pentru fapte proprii, ale tertilor (de exemplu, pentru tulburari de fapt) sau chiar pentru evenimentele fortuite (de exemplu, inundatie, expropriere etc.) - legea nu prevede limitari. Mentionam insa, ca ele trebuie sa fie expres prevazute si clar exprimate, deoarece sunt de stricta interpretare. In caz de indoiala, se aplica regulile garantiei de drept.
In ceea ce priveste clauzele de exonerare de raspundere (inlaturare sau micsorare a garantiei), legea prevede doua limitari:
- Obligatia negativa de garantie a vanzatorului pentru fapte personale nu poate fi nici inlaturata si nici micsorata prin conventia dintre parti, sanctiunea fiind nulitatea clauzei (art. 1339 C.civ.). Clauza nu poate fi considerate cauza determinanta a contractului, pentru a atrage sanctiunea nulitatii totale (a contractului).
In literatura de specialitate se precizeaza ca exonerarea de garantie pentru fapte personale se admite totusi, daca vizeaza fapte anume determinante, savarsite anterior incheierii contractului si aduse la cunostinta cumparatorului (de exemplu, un contract de locatiune incheiat, o servitute constituita etc.). In realitate, clauza este valabila, in aceste cazuri, pentru ca nu reprezinta clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a determina continutul si limitele dreptului transmis.
- Exonerarea totala sau partiala pentru fapta unui tert este permisa, dar nu poate scuti pe vanzator de a restitui pretul (fara despagubiri) in caz de evictiune (art. 1340 C.civ.), el fiind detinut fara cauza, afara numai daca cumparatorul a cunoscut, la incheierea contractului, pericolul evictiunii sau daca a cumparat pe riscul sau (caracter aleatoriu).
Garantia contra viciilor lucrului vandut
Notiune. Asa cum am vazut, vanzatorul trebuie sa asigure cumparatorului nu numai folosinta linistita, dar si utila a lucrului. Astfel fiind, vanzatorul raspunde de viciile ascunse ale lucrului, daca din cauza lor lucrul este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau daca viciile micsoreaza intr-atat valoarea de intrebuintare incat cumparatorul, in cunostinta de cauza, nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai redus (art.1352C.civ.).
Cand lucrul vandut este afectat de un viciu in sensul art.1352 C.civ., situatia prezinta asemanare cu viciul de consimtamant al erorii (sau dolului) asupra substantei obiectului contractului (art.954 alin.1 C.civ.). Intre aceste doua situatii exista insa deosebiri esentiale; in cazul erorii asupra substantei obiectului (error in substantiam), din cauza acestui viciu de consimtamant, cumparatorul nu a putut cumpara, in substanta sa, lucrul voit si poate cere anularea contractului; in schimb, in cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ. cumparatorul a cumparat lucrul voit, numai ca acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau din cauza viciilor se micsoreaza valoarea de intrebuintare - deci eroarea se refera numai la calitatea lucrului - si cumparatorul nu poate cere anularea contractului, ci are o actiune in garantie (redhibitorie sau estimatorie) contra vanzatorului . De exemplu, daca se vinde o casa despre care vanzatorul afirma ca este construita din caramida, iar in realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. In schimb, daca casa este construita din caramida, dar este afectata de vicii, va intra in functie obligatia de garantie pentru vicii . Deoarece in cazul viciilor vizate de art. 1352 C.civ. cumparatorul - daca nu se multumeste cu reducerea pretului - poate cere rezolutiunea contractului printr-o actiune in garantie numita redhibitorie (vb.lat. redhibere, a lua inapoi, a restitui), aceste vicii s-au numit redhibitorii.
III.Conditii
a)Trebuie ca viciul sa fie ascuns (art.1352 C.civ.); vanzatorul nu raspunde 'de viciile aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga' (art. 1353 C.civ.). Prin urmare, viciul poate fi considerat ascuns numai daca cumparatorul nu l-a cunoscut si, dupa imprejurari, printr-o verificare normala, dar atenta nici nu putea sa-l cunoasca, nefiindu-i comunicat nici de catre vanzator. Viciul pe care vanzatorul dovedeste ca l-a adus la cunostinta cumparatorului nu poate fi considerat ascuns, indiferent de natura sa.
In practica judecatoreasca posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciul lucrului se apreciaza in abstracto, avandu-se in vedere un cumparator prudent si diligent. 'Lipsa de informare, de experienta, cat si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur sa fie considerate vicii ascunse' .
b) Trebuie ca viciul (cauza defectiunilor manifestate anterior) sa fi existent in momentul incheierii contractului (chiar daca predarea lucrului se face ulterior). Pentru viciile ivite ulterior contractarii - deci cand lucrul se strica, se defecteaza sau isi pierde calitatea din cauza viciilor ivite dupa vanzare - vanzatorul nu raspunde, deoarece prin efectul incheierii contractului riscurile trec asupra cumparatorului o data cu dreptul de proprietate. In cazurile in care proprietatea nu se transmite din momentul incheierii contractului, vanzatorul raspunde si pentru viciile ivite ulterior vanzarii, dar pana in momentul transferarii dreptului de proprietate.
c) Trebuie ca viciul sa fie grav, adica din cauza lui lucrul sa fie impropriu intrebuintarii la care este destinat dupa natura sa ori potrivit conventiei sau sa se micsoreze intr-atat valoarea de intrebuintare, incat cumparatorul, in cunostinta de cauza, n-ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai redus. Nu se cere insa ca viciul sa se refere la substanta, la esenta lucrului (ca la anularea pentru eroare) .
Toate cele trei elemente care conditioneaza obligatia de garantie a vanzatorului pentru vicii trebuie sa fie dovedite de cumparator.
Precizam ca raspunderea nu este conditionata de cunoasterea viciului de catre vanzator (art. 1354 C.civ.); numai intinderea raspunderii lui difera dupa cum a avut sau nu cunostinta de existenta viciului (art. 1356-1357 C.civ.).
In conditiile aratate, obligatia de garantie pentru vicii se aplica la orice vanzare (vanzare sub conditie, cu plata pretului in rate, de drepturi litigioase etc.), inclusiv antecontractul de vanzare-cumparare, indiferent ca lucrul vandut este un imobil sau un bun mobil, in stare noua sau uzata (de ocazie), cu doua exceptii:
- nu exista obligatia de garantie in cazul vanzarii prin licitatie publica (art. 1360 C.civ.), care se face prin intermediul justitiei;
- in cazul vanzarii de drepturi succesorale - daca nu s-a obligat sa garanteze continutul universalitatii - vanzatorul raspunde numai de calitatea sa de mostenitor (art. 1399 C.civ.), nu si de calitatea bunurilor din mostenire.
Efectele si intinderea raspunderii vanzatorului pentru vicii
Daca conditiile aratate sunt intrunite, cumparatorul are facultatea de a cere fie rezolutiunea vanzarii, fie o reducere a pretului (art. 1355 C.civ.), iar daca vanzatorul a fost de rea-credinta si daune-interese (art. 1356-1357 C.civ.), inclusiv beneficiul nerealizat (lucrum cessans).
1. Dreptul de optiune al cumparatorului intre actiunea redhibitorie si actiunea estimatorie. Actiunea prin care cumparatorul cere rezolutiunea vanzarii se numeste redhibitorie (actio redhibitoria). Ea este admisibila chiar daca natura viciului n-ar face lucrul absolut impropriu destinatiei sale normale. Totusi, instanta poate aprecia ca dreptul de optiune a fost exercitat abuziv si sa acorde numai o reducere din pret, daca viciul este de mica importanta.
In cazul de admitere a actiunii redhibitorii, vanzatorul este obligat ca, reprimind lucrul, sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii suportate de cumparator (art. 1355 si 1357). Daca cumparatorul a instrainat lucrul, actiunea redhibitorie poate fi exercitata de subdobanditor.
In loc de rezolutiune, cumparatorul poate cere o reducere din pret proportionala cu reducerea valorii lucrului datorat viciului. Actiunea speciala de reducere se numeste estimatorie (actio aestimatoria sau quanti minoris) deoarece deprecierea valorii lucrului se estimeaza prin expertiza.
Cu toate ca legea reglementeaza numai optiunea intre cele doua actiuni, in literatura de specialitate si practica judiciara se intrevede si posibilitatea 'remedierii defectiunilor' (inlaturarea viciilor) de catre sau in contul vanzatorului, 'cand aceasta reparare e posibila si cand ea n-ar ocaziona cheltuieli disproportionate cu valoarea lucrului' si, adaugam noi o asemenea solutie nu contravine intereselor cumparatorului (mai ales in cazul cumpararii unui lucru in stare noua).
2.Acordarea de daune-interese
Spre deosebire de materia evictiunii, in care si vanzatorul de buna-credinta poate fi obligat la plata daunelor-intercse, in cazul viciilor ascunse vanzatorul este obligat sa plateasca daune-interese numai daca cumparatorul dovedeste, cu orice mijloace de proba (inclusiv prezumtii) ca vanzatorul a fost de rea-credinta (a cunoscut viciile lucrului - art. 1356 C.civ.), considerandu-se ca aceste daune sunt imprevizibile si deci datorate numai in caz de dol (art. 1085 C.civ.). Daca el nu cunoaste viciul lucrului, poate fi obligat numai la restituirea pretului si a cheltuielilor vanzarii (art. 1357 C.civ.) .
Potrivit dreptului comun, dovada prejudiciului (de exemplu, majorarea pretului, paguba suferita de cumparator sau despagubirea platita tertilor pentru paguba cauzata prin accidentul survenit datorita viciului lucrului etc.) trebuie sa fie facuta de cumparator.
Desi art. 1356 C.civ. vizeaza plata daunelor numai in cadrul actiunii redhibitorii, ea se admite si in cazul actiunii estimatorii .
3. Riscul pieirii lucrului afectat de vicii. Daca lucrul a pierit din cauza viciilor, vanzatorul este obligat sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii, iar daca a fost de rea-credinta poate fi obligat si la plata daunelor-interese (art.1358 alin.1). In schimb, daca lucrul afectat de viciu a pierit fortuit (sau datorita culpei cumparatorului), vanzatorul nu raspunde pentru vicii (art. 1358 alin.2).
Termenul de intentare a actiunilor
Conform art.5 din Decretul nr. 167/1958 'dreptul la actiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis se prescrie prin implinirea unui termen de 6 luni, in cazul in care viciile nu au fost ascunse cu viclenie'. Rezulta deci ca actiunile redhibitorii sau estimatorii (ori in remedierea viciilor) pot fi intentate intr-un termen de 6 luni, iar daca viciile au fost ascunse cu viclenie (ceea ce presupune ca vanzatorul a fost de rea-credinta, cunoscand viciile) in termenul general de prescriptie extinctiva .
Termenele de prescriptie mentionate incep sa curga de la data descoperirii viciilor, insa cel mai tarziu de la implinirea unui an de la predarea lucrului de orice natura, cu exceptia constructiilor, iar in cazul constructiilor cel mai tarziu de la implinirea a trei ani de la predare (art.1 alin.1-2 din Decretui nr. 167/1958).
Fara a intra in analiza controverselor privind natura juridica a termenului de 1 an, respectiv 3 ani, mentionam ca in practica aceste termene sunt privite, de regula, ca perioade limita in care viciile ascunse trebuie sa fie descoperite, deci ca termene legale generale de garantie pentru descoperirea viciilor ascunse si, ca atare, nesusceptibile de intrerupere sau de suspendare. Astfel, de exemplu, s-a precizat ca 'dreptul material la actiune privind viciile ascunse ale unei constructii se prescrie intr-un termen de 6 luni, socotit de la data descoperirii viciilor, care trebuie constatate cel mai tarziu in 3 ani de la predarea constructiei'. Tot astfel, termenul de un an 'nu trebuie interpretat in sensul ca legjuitorul ar fi stabilit un al doilea termen de prescriptie pe langa cel prevazut de art.5 din Decretul nr. 167/1958 - respectiv 6 luni de la descoperirea viciilor ascunse - ci ca descoperirea acestora, de la care curge prescriptia, trebuie sa aiba loc cel mai tarziu intr-un an de la predarea lucrului.
In sfarsit, precizam ca, daca viciile nu au fost invocate (pe cale de actiune sau pe cale de exceptie) in cadrul termenului de prescriptie, ele nu pot fi invocate pe cale de exceptie in cadrul actiunii neprescrise termenul fiind de trei ani) intentate de vanzator pentru plata pretului; principiul quae temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum nu este aplicabil, datorita caracterului imperativ al normelor care reglementeaza prescriptia extinctiva.
Modificari conventionale ale garantiei pentru vicii.
Dispozitiile de drept comun analizate privind existenta, conditiile, efectele si intinderea obligatiei de garantie pentru vicii au caracter supletiv, partile fiind libere sa limiteze sau chiar sa inlature ori, dimpotriva, sa agraveze prin conventia lor aceasta obligatie a vanzatorului printr-o clauza expresa.
In ceea ce priveste clauza de limitare sau de inlaturare a garantiei pentru vicii, ea este valabila si deci produce efecte numai daca vanzatorul a fost de buna-credinta (nu a cunoscut viciile - art.1354 C.civ.). Dovada cunoasterii viciilor de catre vanzator trebuie sa fie facuta de cumparator, cu orice mijloace de proba (inclusiv prezumtii, de exemplu, in cazul vanzatorului profesionist). In caz de rea-credinta a vanzatorului, rezultand din tainuirea viciilor la incheierea contractului, clauza de exonerare - totala sau partiala - nu ar putea fi invocata fata de cumparatorul de buna-credinta, care nu cunostea aceste vicii.
Cu respectarea acestei conditii (necunoasterea viciilor), clauzele de inlaturare sau de limitare a garantiei pentru vicii pot fi foarte variate (suprimarea totala a garantiei, posibilitatea intentarii numai a actiunii estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb sau a reparatiilor necesare etc.). Mentionam ca limitarea garantiei poate fi stipulata si sub forma scurtarii termenului de un an, respectiv, de trei ani in care viciile ascunse pot fi descoperite (de exemplu, vicii descoperite intr-o luna de la data vanzarii autoturismului folosit). In acest sens, DecretuI nr. 167/1958 precizeaza ca prin dispozitiile cu privire la data inceperii curgerii prescriptiei, nu se aduce o atingere termenelor de garantie, legale sau conventionale (art. 11 alin.3). In schimb, termenul de prescriptie insusi (de 6 luni sau de 3 ani), nu poate fi modificat prin conventia partilor, o asemenea clauza fiind nula (art.1 alin.3).
Clauzele de agravare a obligatiei de garantie nu comporta limitari (raspundere si pentru vicii aparente, pentru vicii aparute ulterior vanzarii, pentru buna functionare a motorului o perioada determinata etc.). Precizam insa, ca stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele aparente, sau de buna functionare in cadrul unui termen mai scurt decat cel prevazut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage dupa sine - la expirare - incetarea garantiei pentru viciile ascunse, daca termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a expirat inca. Clauza de agravare nu poate fi transformata, prin interpretare, in contrariul ei. Pentru ca, o data cu raspunderea pentru orice vicii sau de buna functionare in cadrul unui termen de garantie mai scurt de 1 an, respectiv, de 3 ani, sa inceteze si raspunderea de drept comun pentru vicii ascunse, trebuie sa fie stipulate o clauza expresa in acest sens, care va fi, deodata, de agravare a garantiei (si pentru vicii aparente sau calitati convenite) si de limitare a ei in timp (la o perioada mai scurta pentru descoperirea viciilor ascunse).
Pretul sa fie stabilit in bani
Stabilirea pretului sub forma unei sume de bani este de esenta vanzarii. Daca instrainarea unui lucru se face nu pentru bani, ci in schimbul unui alt lucru, pentru stingerea unei obligatii sau in schimbul unei alte prestatii, contractul nu mai poate fi calificat vanzare-cumparare, ci un schimb, o dare in plata sau alt contract, eventual contract nenumit. Astfel, nu poate fi calificat vanzare-cumparare contractul prin care proprietatea unui lucru se transmite in schimbul intretinerii pe viata. Obligatia de intretinere a dobanditorului este o obligate de a face, care nu echivaleaza cu un pret. Tot astfel, daca drept contraechivalent s-a stipulat o prestatie periodica in bani, dar care se plateste pana la moartea creditorului, contractul nu mai este vanzare, ci renta viagera.
Pretul sa fie determinat sau determinabil
Pretul este determinabil si atunci cand stabilirea lui este lasata la aprecierea unui tert (art. 1304 C.civ.) ales de comun acord de catre parti sau de catre persoana desemnata de parti. Tertul ales in aceste conditii nu este un arbitru (desi art. 1304 vorbeste de ''arbitrariu') fiindca nu este chemat sa solutioneze un litigiu, o neintelegere, dar nu are nici calitatea de expert (in sens procedural), fiindca avizul expertului este la aprecierea instantei, ori pretul stabilit de tert - si care face parte din contract de la incheierea lui - este obligatoriu atat pentru parti, cat si pentru instanta. El este, in realitate, mandatarul comun al partilor ( dubla reprezentare), imputernicit sa stabileasca pretul, mandat care - prin derogare de la dreptul comun in materie - nu poate fi revocat decat prin acordul comun al partilor.
In nici un caz determinarea pretului nu poate ramane la aprecierea ulterioara a partilor sau sa depinda de vointa uneia dintre ele (de exemplu, pretul care va fi practicat de vanzator la data livrarii). In aceste din urma cazuri, contractul nu poate fi considerat incheiat decat in momentul in care partile s-au inteles cu privire la pret, respectiv, una dintre ele accepta pretul cerut de cealalta parte. Tot astfel, daca tertul desemnat nu poate sau nu vrea sa determine pretul - desi art. 1304 nu contine precizari in aceasta privinta - vanzarea este nula in lipsa de pret, iar intelegerea ulterioara dintre parti cu privire la pret sau cu privire la persoana unui alt tert, are semnificatia unui nou contract incheiat in momentul realizarii acordului de vointa. In nici un caz instanta nu este competenta sa determine pretul sau persoana tertului, in lipsa acordului dintre parti.
In cazurile in care exista preturi legale obligatorii, partile trebuie sa se conformeze (de exemplu, in cazul vanzarii de locuinte construite din fondurile statului), respectiv se subintelege ca partile au avut in vedere pretul legal (deci este determinat), chiar daca contractul nu contine precizari in aceasta privinta, caci numai conventiile legal facute au putere obligatorie intre parti (art.969 C.civ.). Daca partile au stabilit un alt pret, acesta se inlocuieste de drept cu cel legal, iar daca contractul a fost executat cu plata unui alt pret, diferenta urmeaza sa fie platita (vanzatorul avand o actiune contractuala in acest scop), respectiv restituita in temeiul art.992 C.civ. (plata nedatorata).
Daca partile au prevazut un pret legal care insa s-a modificat in timpul executarii contractului, modificarea de pret se aplica de la data indicata in actul normativ sau, in lipsa unei atare prevederi, cu incepere de la data actului normativ, care este de imediata aplicare.
Iar daca pretul legal este numai maximal, partile trebuie sa-l respecte ca atare, stabilind concret pretul, nefiind suficienta trimiterea la pretul oficial. Totusi, in functie de imprejurari, se poate prezuma ca partile au avut in vedere pretul legal maxim.
Pentru ca pretul sa existe, el trebuie sa fie sincer si serios.
1. Prin pret sincer se infelege un pret real, pe care partile sa-l fi stabilit nu in mod fictiv, ci in scopul de a fi cerut si platit in realitate. Pretul este fictiv, cand din intentia partilor (exprimata in actul secret) rezulta ca nu este datorat.
In cazul in care pretul este fictiv (simulat), contractul este nul ca vanzare-cumparare caci ii lipseste pretul (sine pretio nulla est venditio), dar daca partile au urmarit in realitate instrainarea bunului - deci numai pretul, nu si contractul in intregime este fictiv - el poate fi recunoscut valabil ca o donatie deghizata (deghizare totala), daca 'vanzatorul' a avut intentia de a face o liberalitate si daca sunt indeplinite toate conditiile cerute pentru validitatea donatiei.
Daca simulatia consta numai in deghizarea partiala a pretului, dar fara ca pretul sa devina derizoriu, contractul este valabil ca vanzare-cumparare, devenind aplicable regulile simulatiei si cele fiscale (deghizare partiala se face, de regula, pentru fraudarea fiscului).
Precizam, in acest sens, ca potrivit OG nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notariala, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 122/1998 pentru aprobarea OG nr. 12/1998 (vezi si Normele metodologice nr.443/C/1999 pentru aplicarea OG nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notariala, emise de Ministerul Justitiei prin aceste norme s-au abrogat normele metodologice nr.618/1998) in cazul autentificarii actelor intre vii translative ale dreptului de proprietate si ale altor drepturi reale, care au ca obiect bunuri imobile si in cazul autentificarii actelor de instrainare intre vii a mijloacelor de transport cu tractiune mecanica ori alte acte de instrainare, al caror obiect este evaluabil in bani, in cazul simularii pretului intervine sanctiunea nulitatii; 'Este nula vanzarea prin care partile se inteleg, printr-un act secret, sa se pIateasca un pret mai mare decat cel care se declara in actul autentic' (art.6 alin.1). Prin urmare, in cazul contractului autentic de vanzare-cumparare (si de inchiriere de imobile - art.6 alin.3) - nu si alte contracte (de exemplu, de renta viagera, de intretinere, de donate, de comodat etc.), deghizarea partiala a valorii (subevaluarea bunului vandut, respectiv a chiriei) pentru fraudarea fiscului, se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a contractului, - atat a actului secret, cat si actului public autentic, potrivit art.6 alin.2 - nulitatea putand fi constatata de instanta competenta oricand, la cererea oricarei persoane interesate, a procurorului sau din oficiu (art.21 alin.2 din Normele metodologice nr.443/C/1999).
2. Pretul trebuie sa fie serios (art. 1303 C.civ.), adica sa nu fie derizoriu (infim), atat de disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut (de exemplu, teren instrainat cu 500 lei) incat sa nu existe pret, sa nu poata constitui obiectul obligatiei cumparatorului si deci o cauza suficienta a obligatei asumate de vanzator de a transmite dreptul de proprietate. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lasata la aprecierea instantei .
Si in cazul pretului derizoriu contractul este nul ca vanzare-cumparare, dar poate subzista ca donatie (nu deghizata, ci directa, fiindca nu exista act secret), daca s-a incheiat cu intentia de a face o liberalitate si cu respectarea conditiilor de fond si de forma prevazute pentru donatii.
3. Daca pretul este sincer si serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vanzare-cumparare este, in principiu, valabil, chiar daca pretul este mult inferior (sau superior) valorii reale a lucrului vandut, intrucat partile sunt libere sa determine pretul sub (sau peste) valoarea lucrului, iar echivalenta este relativa, fiind raportata nu numai la valoarea lucrului vandut, dar si la subiectivismul partilor, de exemplu, datorita raporturilor de rudenie.
Prin derogare de la principiul validitatii contractului chiar si in cazul lipsei de echivalenta intre pret si valoarea reala a lucrului, daca in momentul incheierii contractului exista o disproportie vadita intre cele doua obiecte (de exemplu, minorul cu capacitate de exercitiu restransa vinde bicicleta care valoreaza 1850 lei, cu 500 lei), se poate cere anularea pentru leziune dar numai daca lezatul este un minor intre 14-18 ani care incheie singur, fara incuviintarea ocrotitorului legal, un contract pentru a carui validitate nu se cere autorizarea prealabila a autoritatii tutelare (art.1157 C.civ. si art.25 din Decr.nr.32/1954) si numai daca nu l-a ratificat expres sau tacit (prin executare voluntara) dupa ce a devenit major (art.1163 si 1167 C.civ.). Contractul incheiat de o persoana incapabila (sub 14 ani sau pusa sub interdictie) este anulabil chiar si fara leziune. Tot astfel, contractul care - raportat la patrimoniul persoanei incapabile sau cu capacitate de exercitiu restransa - reprezinta un act de dispozitie si care s-a incheiat fara incuviintarea autoritatii tutelare (art. 105, 129, 133 si 147C.fam.).
Daca partea lezata este un major, indiferent de marimea leziunii de care a suferit, nu are deschisa calea actiunii in resciziune (art.1165 C.civ.). In mod cu totul exceptional, daca un contractant profita de nestiinta, ignoranta, starea de constrangere in care se afla celalalt, spre a obtine avantaje disproportionate, contractul poate fi considerat nul absolut (nu anulabil pentru leziune), intrucat s-a intemeiat pe o cauza ilicita (art. 968 C.civ.), leziunea fiind doar un indiciu al imprejurarii ca s-a profitat de starea de contrangere in care se afla cealalta parte. Consideram ca in conditiile economiei de piata este preferabila aplicarea art.968 C.civ. (in conditiile aratate), decat calificarea nejustificata a unui pret lezionar drept derizoriu (pentru a ocoli inadmisibilitatea actiunii in resciziune intre majori).
Obligatiile partilor
1. Locul si data platii. Daca nu s-a prevazut altfel in contract (art.1361 C.civ.), cumparatorul este obligat sa plateasca pretul la locul si in momentul in care i se face predarea lucrului vandut (art. 1362 C.civ.) . Acest text este derogatoriu de la regulile generale sub doua aspecte:
- conform regulilor generale in materie de obligatii plata se face, in lipsa de stipulatie contrara, la domiciliul debitorului (art. 1104 C.civ.), iar in materie de vanzare la locul unde se face predarea lucrului vandut (fie locul unde se afla in momentul vanzarii, fie domiciliul vanzatorului) . Deci obligatia de plata a pretului este portabila. Daca insa partile au derogat de la regula executarii concomitente a celor doua obligatii (de exemplu, au prevazut ca plata pretului sa aiba loc ulterior predarii), art. 1362 'nu-si mai are ratiune si isi reia aplicatiunea art. 1104 Codul civil, astfel ca plata trebuie sa fie facuta la domiciliul debitorului' (cumparatorului). Ubi cessat ratio legis, ibi cessat lex;
- in dreptul comun, in lipsa de termen, plata se poate cere imediat, iar in materie de vanzare numai in momentul predarii lucrului vandut, astfel incat - in lipsa de stipulatie expresa contrara - termenul prevazut pentru redarea lucrului profita si cumparatorului. In schimb, termenul prevazut numai pentru plata pretului nu afecteaza obligatia vanzatorului de a preda lucrul vandut, potrivit regulilor generale.
Daca partile au stabilit un termen pentru plata pretului - vanzare pe credit - la scadenta cumparatorul trebuie sa plateasca datoria in intregime (principiul indivizibilitatii platii - art.1101 C.civ.), afara numai daca intelegerea dintre parti a fost ca pretul sa fie platit la diferite termene in mod fractional, prin prestatii succesive (vanzare pe credit cu termene esalonate de plata a ratelor de pret).
In toate cazurile de vanzare pe credit, cumparatorul are dreptul sa plateasca cu anticipatie (se prezuma ca termenul a fost convenit in favoarea sa) insa dobanda stipulata va fi calculate si datorata pana la termenul prevazut in contract, daca vanzatorul nu consimte la recalcularea ei in functie de data platii sau daca prin actul normativ aplicabil nu s-a prevazut altfel (de exemplu, art.11 alin.2 din Decretul-lege nr.6/1990 privind vanzarea de locuinte construite din fondurile statului catre populatie prevede recalcularea dobanzii in cazul platii anticipate a creditului).
Cand cumparatorul are motive de a se teme de vreo evictiune, el are dreptul, conform art. 1364 C.civ., sa suspende plata pretului pana ce vanzatorul va face sa inceteze tulburarea sau ii va da o cautiune, afara de cazul in care s-ar fi stipulat ca pretul se va plati si in astfel de imprejurari.
2. Dobanda pretului. Potrivit art. 1363 C.civ., cumparatorul este obligat sa plateasca dobanda pana la efectiva achitare a pretului in urmatoarele trei cazuri: daca exista conventie in acest sens; daca lucrul vandut si predat este producator de fructe (civile sau naturale); in toate celelalte cazuri numai daca si din momentul in care cumparatorul a fost pus in intarziere printr-o notificare (iar nu neaparat prin chemare in judecata, cum prevede art. 1088 C.civ. ca regula generala pentru obligatii banesti).
3. Sanctiunea neplatii pretului. In caz de neexecutare, totala sau partiala, a obligatiei de plata a pretului de catre cumparator, vanzatorul poate alege intre mai multe posibilitati.
Astfel, vanzatorul poate cere obligarea cumparatorului la executarea in natura a obligatiei, care este totdeauna posibila (daca debitorul este solvabil), deoarece are ca obiect o suma de bani. Actiunea in plata pretului - avand un asemenea obiect - are caracter personal si se prescrie in termenul general de 3 ani.
Vanzatorul nu este insa obligat sa ceara executarea silita. El poate, renuntand la aceasta posibilitate, fie sa invoce exceptia de neexecutare (daca lucrul vandut nu a fost predat cumparatorului), fie - daca a predat sau este gata sa predea lucrul vandut si nu intelege sa invoce exceptia - sa ceara rezolutiunea contractului pentru neplata pretului (inclusiv a dobanzilor), ambele aceste sauctiuni fiind indivizibile (de exemplu, in caz de transmitere a obligatiei de plata a pretului asupra mostenitorilor cumparatorului sau a creantei asupra mostenitorilor vanzatorului).
Vanzatorul poate invoca exceptia de neexecutare (confundata cu dreptul de retentie daca cumparatorul a devenit proprietar inainte de invocarea ei), refuzand sa predea lucrul vandut, daca cumparatorul nu plateste pretul si nu beneficiaza de un termen suspensiv (art. 1322 C.civ.). Daca vanzatorul a acordat un termen pentru plata pretului, se considera ca a renuntat la acest drept si nu va putea refuza predarea decat daca cumparatorul a decazut din beneficiul termenului (art. 1025 C.civ.), intrucat, intre timp, a cazut in faliment sau a devenit insolvabil, cazuri in care vanzatorul va fi obligat la predarea lucrului vandut numai daca cumparatorul va da cautiune ca va plati la termen (art. 1323 C.civ.).
Rezolutiunea contractului poate fi ceruta de vanzator (art. 1365 C.civ.) potrivit regulilor generale (art. 1020-1021 si 1101 C.civ.), cu urmatoarele trei precizari:
- In materia vanzarii de imobile instanta nu poate acorda un termen de gratie daca vanzatorul este in pericol de a pierde lucrul si pretul. Daca un asemenea pericol nu exista, instanta poate acorda un singur termen de gratie la expirarea caruia, daca cumparatorul nu plateste, se produce rezolutiunea de drept a contractului (art. 1366 C.civ.), fara punerea in intarziere;
- Daca printr-un pact comisoriu expres s-a prevazut rezolutiunea de drept a contractului pentru neplata pretului (care opereaza numai in favoarea vanzatorului), ea se va produce fara interventia justitiei (care, in caz de litigiu, constata doar indeplinirea conditiilor), insa numai dupa punerea in intarziere a cumparatorului (art.1367 C.civ.), afara numai daca, printr-o clauza expresa, partile ar fi renuntat si la necesitatea punerii in intarziere (pact comisoriu de ultim grad);
- Potrivit legii, 'actiunea vanzatorului pentru rezolutiunea vanzarii este reala (art. 1368 C.civ.), ceea ce inseamna ca urmareste - in ultima instanta - nu persoana cumparatorului, ci chiar bunul vandut, intrucat rezolutiunea se produce cu efect retroactiv si deci se rasfrange si asupra tertilor dobanditori de drepturi asupra lucrului vandut. La acest principiu, legea aduce trei restrictii (art. 1368-1369 C.civ.):
a) rezolutiunea ramane fara efect in contra autoritatilor publice (cum ar fi in caz de expropriere sau rechizitie);
b) fata de tertul adjudecatar in vanzari silite si:
c) dreptul de a cere rezolutiunea pentru neplata pretului nu este opozabil tertilor dobanditori de drepturi reale asupra lucrului vandut (care au indeplinit actele necesare pentru ca dreptul lor sa fie opozabil tertilor) decat daca vanzatorul a indeplinit cerintele legii pentru conservarea privilegiului sau de vanzator si anume: daca lucrul vandut este un imobil, prin inscrierea privilegiului in cartea funciara inainte de a se fi inscris titlul tertului dobanditor (art. 1369 C.civ. si art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996); iar daca lucrul vandut este un bun mobil, prin intentarea actiunii in rezolutiune in termen de 8 zile de la predare (art. 1730 pet.5 C.civ.), prevazut pentru exercitiul actiunii derivand din privilegiu.
Luarea in primire a lucrului vandut
Reguli aplicabile. Corelativ cu obligatia de predare a vanzatorului cumparatorul este obligat sa ia in primire lucrul vandut la locul si la termenul la care vanzatorul este obligat sa-l predea, suportand si cheltuielile ridicarii de la locul predarii.
In caz de neexecutare, dupa punerea in intarziere a cumparatorului, vanzatorul poate cere instantei obligarea cumparatorului la luarea in primire a lucrului, la nevoie sub sanctiunea de daune cominatorii, sau poate cere autorizarea instantei sa-l depuna in alt loc, daca are nevoie de locul unde se gaseste (art.1121 C.civ.), cheltuielile (de transport, de depozitare etc.) fiind in sarcina cumparatorului.
Vanzatorul mai are posibilitatea sa opteze pentru rezolutiunea contractului cu daune-interese, potrivit regulilor generale (art. 1010-1021 C.civ.). Daca partile nu au stipulat un pact comisoriu expres care sa aiba ca efect rezolutiunea de drept a contractului, ea se produce pe cale judecatoreasca.
Prin derogare de la regula rezolutiunii judiciare, in cazul produselor (care se deterioreaza repede) si a altor lucruri mobile (in special efecte si actiuni supuse fluctuatiilor de valoare), avand in vedere importanta deosebita a respectarii termenului de luare in primire, Codul civil prevede rezolutiunea de drept a contractului si chiar fara punerea in intarziere a cumparatorului, dar numai daca in contract s-a stabili termenul ridicarii si numai in favoarea vanzatorului (art. 1370), daca nerespectarea termenului de ridicare nu se datoreaza faptei sale. Prin urmare, aceasta rezolutiune - cu efecte asemanatoare pactului comisoriu de ultim grad - opereaza numai daca in contract s-a stipulat termenul ridicarii (cu care se asimileaza conventia tacita rezultand din uzuri) si numai in favoarea vanzatorului (care poate renunta la beneficiul lui cerand executarea). Cumparatorul nu ar putea invoca aceasta rezolutiune pentru a se libera de obligaaia de a plati pretul. In schimb, nici vanzatorul - daca a valorificat lucrul, vanzandu-l unui tert - nu ar putea retine pretul incasat de la primul cumparator; ca urmare a rezolutiunii restitutio in integrum. El are insa dreptul la daune-interese potrivit regulilor generale (de exemplu, diferenta dintre pretul obtinut si cel initial), in schimb, cumparatorul nu ar putea pretinde diferenta daca vanzatorul a valorificat lucrul dupa rezolutiunea de drept a contractului la un pret mai mare; rezolutiunea opereaza numai in folosul vanzatorului.
Suportarea cheltuielilor vanzarii
Intre parti si in raporturile cu tertii. In afara de cele doua obligatii analizate, conform art. 1305 C.civ., cumparatorul mai este obligat - in lipsa de stipulatie contrara - sa plateasca, ca accesoriu al pretului, cheltuielile vanzarii (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru si de autentificare - onorariul notarial - sau de publicitate imobiliara etc.). Daca cumparatorul pretinde ca, desi in actul ce constata conditiile vanzarii nu s-a stipulat nimic in aceasta privinta, totusi intelegerea a fost ca vanzatorul sa plateasca parte din cheltuieli, el va trebui sa faca dovada acelei intelegeri netrecute in actul de vanzare. Cheltuielile vanzarii nu pot fi puse in sarcina vanzatorului pe baza de simple prezumatii.
Subliniem ca regulile aratate cu privire la suportarea cheltuielilor vanzarii vizeaza numai raporturile dintre parti (vanzator-cumparator si succesorii lor in drepturi). In raport cu tertii, dispozitiile art. 1035 C.civ. nu sunt aplicabile. Astfel, raporturile partilor sau a uneia dintre ele cu terte persoane sunt guvernate de reglementarile in cauza, potrivit dreptului comun, iar nu de reglementarile care guverneaza materia vanzarii-cumpararii. De exemplu, daca avocatul care a redactat contractul si a efectuat alte acte este mandatarul ambelor parti, ele vor raspunde solidar pentru plata onorariului (art. 1551 C.civ.).
Asemenea reguli, care guverneaza raporturile vanzatorului si cumparatorului cu tertii, nu modifica insa reglementarea aplicabila intre parti. In consecinta, daca una dintre parti (contrar obligatiilor contractuale dintre ele) plateste, in parte sau integral, anumite cheltuieli, va avea actiune in regres impotriva celeilalte parti, caci obligatia ambelor parti (de exemplu, obligatia solidara a mandantilor) este prevazuta numai in favoarea tertului. Relatille dintre parti sunt carmuite numai de clauzele contractuale si de art. 1305 C.civ.
Varietati de vanzare
Vanzarea dupa greutate, numar sau masura
Aceasta varietate de vanzare (pe unitate de masura) are ca obiect lucruri de gen, dar dintr-un lot determinat, deci dintr-un gen limitat (genus limitatum) si este necesar sa se procedeze la cantarire, numarare sau masurare fie pentru individualizarea cautitatii vandute din lot (de exemplu, se vaud 100 kg cartofi cu 500 lei/kg dintr-o cantitate mai mare), fie pentru determinarea pretului (se vinde tot lotul eu 500 lei/kg).
In ambele ipoteze, vanzarea este perfecta din momentul in care partile au cazut de acord asupra lucrului ai asupra pretului si deci in caz de neexecutare din partea vanzatorului cumparatorul este in drept sa ceara fie executarea contractului, fie rezolutiunea cu daune-interese (art. 1300 C.civ.).
Efecte.
Pana la cantarire, numarare sau masurare proprietatea si riscurile nu se transmit, pentru ca nu este individualizat lucrul vandut sau nu este determinat pretul, iar in caz de pieire determinarea nici nu ar fi posibila. Daca pieirea este fortuita, vanzatorul nu va putea fi obligat sa plateasca daune-interese, dar nici nu va putea cere pretul (suporta riscul lucrului si riscul contractului).
Delimitarea fata de vanzarea cu gramada.
B.Vanzarea dupa greutate, numar sau masura nu trebuie sa fie confundata cu vanzarea cu gramada (in bloc).
Aceasta vanzare are ca object o cantitate determinata prin masa ei (de exemplu, graul aflat intr-un hambar). In acest caz si pretul este determinat global, pentru intreaga cantitate (art. 1299 C.civ.) . Cu toate ca este vorba de lucruri de gen care nu sunt cautarite, numarate sau masurate in momentul incheierii contractului, totusi proprietatea si riscurile trec asupra cumparatorului din acel moment, deoarece obiectul vanzarii (lucrul vandut si pretul) este bine individualizat.
C.Vanzarea pe incercate
Vanzarea pe incercate este un contract incheiat din momentul realizarii acordului de vointa, in care se prevede conditia suspensiva a incercarii lucrului de catre cumparator (art. 1302 C.civ.). Dar el nu poate refuza obiectul pe simplul motiv ca nu-i place; vanzatorul in acest caz poate cere expertiza. Deci lucrul poate fi refuzat numai daca in mod obiectiv este necorespunzator (in caz contrar conditia ar fi pur potestativa si vanzarea nula in baza art. 1010 C.civ.). Vanzatorul are facultatea de a fixa termen potrivit pentru incercare si raspuns. In lipsa stipulatiei apreciaza instanta.
Efecte.
Fiind vorba de o conditie suspensiva, pana la indeplinirea conditiei (raspuns pozitiv) - desi contractul este incheiat din momentul realizarii acordului de vointa - riscul pieirii fortuite a lucrului este in sarcina vanzatorului (proprietar sub conditie rezolutorie), deoarece vanzarea sub conditie suspensiva nu este translativa de proprietate. Dupa indeplinirea conditiei cumparatorul devine proprietar al lucrului in mod retroactiv, adica din ziua incheierii contractului .
Delimitarea fata de vanzarea pe gustate.
Vanzarea pe incercate nu trebuie confiindata cu ''vanzarea' pe gustate. Sunt marfuri (de exemplu, vinul), pe care cumparatorul le gusta inainte de a le cumpara. Aceste 'vanzari', nu se socotesc incheiate decat dupa ce cumparatorul a gustat marfa si a declarat ca ii convine (art. 1301 C.civ.). El poate insa si refuza pe simplul motiv ca nu-i place.
Vanzarea pe gustate nu este o vanzare sub conditie, deoarece in acest caz conditia care ar afecta vanzarea ar fi pur potestativa, si vanzarea ar fi nula in totalitatea ei. De aceea 'vanzarea' pe gustate nu exista inainte de a-si fi dat acordul cumparatorul, dupa gustare, iar proprietatetea se transmite dupa individualizarea bunului.
D.Vanzarea cu pact de rascumparare
Vanzarea cu pact de rascumparare este o vanzare supusa unei conditii rezolutorii exprese care consta in facultatea pe care ai-o rezerva vanzatorul de a relua lucrul vandut, restituind pretul ai cheltuielile facute de cumparator, intr-un auunut termen, reluarea operand cu efect retroactiv atat Impotriva cumparatorului (succesorilor lui drepturi), cat ai impotriva tertilor dobanditori de drepturi asupra bunului vandut (cu rezerva art.1909-1910 C.civ. ai a uzucapiunii), numai fructele percepute pana la rascumparare nefiind supuse restituirii.
0 asemenea vanzare (art.1371-1387 C.civ.) este nula de drept (art.4 din Legea contra carnetei din 1931) chiar daca pactul de rascumparare este incheiat printr-un alt Inscris, dar care, potrivit vointei partilor, face parte integrauta din contract1. Binemteles, interdictia privind vanzarea cu pact de rascumparare nu priveste actele de retrocesiune prin care cumpa-ratorul unui bun, printr-un contract separat si ulterior vanzarii inifiale, il revinde fostului vanzator.
Vanzarile cu pact de rascumparare sunt interzise intrucat de cele mai multe ori ascund tmprumuturi cu dobauzi camatareati (garantate real cu bunul respectiv), 'imprumutatorul impunaud stipularea in contractul de vanzare-cumparare, drept pret, a unei sume disproportionat de mari fata de suma nnprumutata, diferenta reprezentaud dobanda. In plus, daca 1m-prumutatui nu reuseste sa plateasca la termenul convenit suma trecuta in contract drept pret, pierde defnutiv bunul respectiv pentru o suma care, de regula, este mult inferioara valorii lui. Dar, intrucat contractul este lovit de nulitate, imprumutatul redobandeste bunul, urmand sa restituie suma dovedita a fi fost imprumutata, cu dobanzile legale.
Precizam ca vanzarea afectata de o conditie rezolutorie este nula de drept numai daca reprezinta o vanzare cu pact de rascumparare. in lipsa pactului de rascumparare, conditia rezolutorie (ca si cea suspensiva) poate fi prevazuta In contract, potrivit regulilor generale. De exemplu, cumparatorul isi poate rezerva dreptul de a restitui lucrul cumparat - in termenul si conditiile prevazute in contract - in proprietatea vanzatorului, pana la restituire suportand riscul pieirii fortuite in calitate de proprietar sub conditie rezolutorie.
E.Vanzarea unei mosteniri (de drepturi succesorale)
Vanzarea (cesiunea) unei mosteniri (art.1399-1401 C. civ.) este un contract prin care titularul unui drept succesoral instraineaza cu titlu oneros acest drept altei persoane . Ea poate avea loc numai dupa deschiderea mostenirii. Mostenirea nedeschisa, sub sanctiunea nulitatii absolute, nu poate fi instrainata (nulla est viventis hereditas), nici chiar cu consimtamantul persoanei despre a carei mostenire este vorba (art.702 si 965 alin.2 C.civ.), intrucat poate trezi dorinta mortii (votum mortis) unei alte persoane.
Vanzarea are ca obiect mostenirea dobandita de vanzator: fie dreptul asupra unei universalitati (patrimoniul persoanei decedate), daca este singurul mostenitor, fie cota-parte indiviza asupra universalitatii, daca sunt mai multi mostenitori (fractiune de patrirnoniu). Daca mostenitorul (mostenitorii in caz de pluralitate) instraineaza drepturi (bunuri) determinate din mostenirea deschisa se aplica regulile generale ale vanzarii, nefiind vorba de o mostenire, de drepturi asupra unei universalitati. Tot astfel, nici legatarul cu titlu particular nu poate fi vanzatorul unui drept succesoral, caci - desi este succesor - nu dobandeste o universalitate sau o fractiune dintr-o universalitate (avute in vedere de art. 1399-1400 C.civ.), ci bunuri determinate .
Efecte.
Intrucat vanzarea are ca obieet o universalitate, ea cuprinde tot activul mostenirii (respectiv, cota-parte); in consecinta, vanzatorul este obligat sa predea cumparatorului fructele percepute, creantele incasate sau pretul lucrurilor vandute din masa succesorala, daca nu exista o conventie contrara (art. 1400 C.civ.). Renasc prin efectul vanzarii si datoriile vanzatorului fata de succesiune stinse prin confuziune.
In schimb si cumparatorul - deoarece dobandeste in cadrul universalitatii si pasivul mostenirii - este dator sa restituie vanzatorului sumele platite de acesta pentru datoriile si sarcinile mostenirii, in lipsa de conventie contrara. Tot astfel, renasc prin efectul vanzarii si creantele vanzatorului fata de succesiune stinse prin confuziune (art. 1401 C.civ.).
0 precizare se impune insa in legatura cu datoriile mostenirii fata de alti creditori decat vanzatorul. Aceste datorii trec asupra cumparatorului in cadrul universalitatii dobandite. Dar aceasta transmitere nu produce efecte fata de creditorii mostenirii pentru ca cesiunea de datorie intre vii (spre deosebire de creante) nu esta admisa de Codul civil, iar debitorul nu poate sa-si substituie o alta persoana fara consirntamautui creditorului (substituirea este prevazuta de lege numai pentru cazul transmisiunii mortis causa, cand o alta solutie nu este de conceput). In consecinta, creditorii vor putea urmari pentru datoriile succesiunii pe vanzatorul care a putut instraina numai drepturile succesorale, dar nu si calitatea sa de mostenitor (semel heres, sempel heres). Daca a fost urmarit de creditorii mostenirii, vanzatorul se va putea intoarce impotriva cumparatorului pe calea actiunii in regres. Cumparatorul va putea fi urmarit si de creditorii succesiunii, dar numai pe calea actiunii subrogatorii (oblice), deoarece el nu a devenit debitorul lor direct.
In ce private obligatia de garantie, vanzatorul raspunde numai de calitatea sa de mostenitor (al universalitatii sau al unei cote-parti din unniversalitate), nu si de continutul universalitatii transmise (garantie de drept) garantie care poate fi modificata prin conventia dintre parti (garantie conventionala), specificandu-se (in sensul agravarii ei) cu amanuntuI obiectele cuprinse in mostenire (art. 1399 C.civ.). lar exonerarea de garantie (de exemplu, pentru micsorarea drepturilor succesorale ale vanzatorului prin aparitia unui alt mostenitor) poate fi stipulata in limitele permise in materie de evictiune (art. 1339-1340 C civ.) fiind aplicabile si dispozitiile care guverneaza drepturile cumparatorului evins (art. 1341 si urm.).
In sfarsit, precizam ca, daca mostenirea cuprinde si dreptul de proprietate asupra unui teren, contractul trebuie sa fie incheiat in forma autentica (art.2 alin.l din Legea nr. 54/1998) iar pentru opozabilitatea vanzarii fata de terti - in functie de natura drepturilor instrainate - dobandite (drepturi reale sau de creanta) - este necesara indeplinirea formelor de publicitate (drepturile cumparatorului provenind din contract, iar nu 'din succesiune', in sensul art. 28 din Legea nr. 7/1996).
F.Vanzarea de drepturi litigioase si retractul litigios
Dreptul litigios, supus unei contestatii judiciare, poate forma obiectul vanzarii (cesiunii) indiferent ca este un drept real sau de creanta, inclusiv drept de proprietate intelectuala sau drepturi succesorale (cand intre mostenitori cxista neintelegeri cu privire la drepturile dobandite prin mostenire sau cu privire la masa de impartit). Intrucat aceasta vanzare are ca obiect sansele castigarii - pierderii procesului, contractul este aleatoriu (emptio-venditio spei). astfel incat - spre deosebire de cesiunea de drept comun comutativa (art. 1392 C.civ.) - vanzatorul nu garanteaza existenta dreptului cedat, caci aceasta ar fi echivalent cu garantarea castigarii procesului, ceea ce nu este posibil.
Mentionam ca, prin acte normative mai recente, s-a interzis vanzarea de drepturi litigioase avand ca obiect anumite imobile:
- Potrivit art. 15 din Legea nr.54/1998, sunt interzise - sub sauctiunea nulitatii absolutie - instrainarile, sub orice forma (vanzare, schimb, donatie etc.), a terenurilor cu privire la titlul carora exista litigii la instantele judecatoreati, pe tot timpul solutionarii acestor litigii (prin hotarare definitiva si irevocabila). Opozitiile de instrainare formulate de partea interesata sunt supuse publicitatii imobiliare, putand fi invocate fata de dobanditor de la data inscrierii (prin notare) in cartea funciara sau de la data cand acesta a cunoscut existenta litigiului pe alta cale (art.34 din Legea nr. 7/1996).
-Conform art.44 din OUG nr.40/1999, privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte, sunt interzise - sub sauctiunea nulitatii absolute - instrainarea (ipotecarea) sau transmiterea folosintei de terenuri si constructii cu destinatia de locuinta pentru care s-a intentat o actiune in constatarea sau realizarea dreptului de proprietate (actiune supusa publicitatii imobiliare sau cunoscuta de dobanditor pe alta cale).
Abstractie facand de formalitatile neclare (defectuoase) ale textelor (mai ales din OUG), necorelate intre ele si cu alte texte in vigoare (in special Legea nr.7/1996), observam ca prin aceste interdictii, imobilele in cauza (aproape toate, caci si constructiile cu alta destinatie decat locuintele se vand cu terenul aferent si deci cad sub incidenta Legii nr. 54/1998) sunt, practic, scoase din circuitul civil o perioada indelungata (pana la solutionarea litigiului)
Daca instrainarea nu este interzisa si una dintre partite litigaute a vandut dreptul litigios, adversarul cedentului (parat sau reclamaut in proces) are posibilitatea de a elimina din proces pe cesionar , platindu-i suma cu care a cumparat dreptul litigios impreuna cu cheltuieli ai dobanzi (art.1402 C.civ.). Aceasta operaliune se numeste retract litigios iar cel are il exercita retractant. Dreptul la retractul litigios a fost creat de legiuitor pentru a preveni specularea drepturilor litigioase.
Conditii.
Pentru exercitarea retractului litigios se cer intrunite urmatoarele conditii:
a) Sa existe un proces inceput, dar neterminat asupra fondului dreptului (art.1403 C.civ.). Procesul trebuie sa fie in curs de judecata atat in momentul cesiunii, cat si in momentul exercitarii retractului. Un viitor (eventual) proces nu justifica exercitarea retractului litigios, asa cum el nu s-ar justifica nici dupa terminarea procesului printr-o hotarare definitiva si irevocabila (cu autoritate de lucru judecat) cand dreptul nu mai este litigios. Totodata procesul trebuie sa fie asupra fondului dreptului. De exemplu, daca se refera la modul de compensare a doua creante, care nu se contesta si dintre care una este cedata, retractul nu poate fi exercitat . Reprezentaud o derogare de la dreptul comun, conditiile retractului sunt supuse unei interpretari restrictive;
b) Cesiunea sa fie facuta in schimbul unui pret. In cazul donatiei, schimbului, contractului de intretinere etc., 'numararea pretului' prevazut de art. 1402 C.civ. nu are cum sa se efectueze si deci retractul nu poate fi exercitat;
c) Manifestarea vointei de a exercita retractul litigios trebuie sa fie insotita de faptul material al platii pretului real al cesiunii, cu dobanzile aferente din ziua platii si a cheltuielilor facute de cesionar (art. 1402 C.civ.);
d) Retractul litigios sa fie exercitat inaintea instantei cu ocazia dezbaterii procesului sau pe cale extrajudiciara, printr-o notificare.
Daca aceste conditii sunt indeplinite, efectele retractului litigios nu pot fi anihilate printr-o retrocesiune voluntara sau prin anularea cesiunii obtinute printr-o hotarare ca urmare a unei actiuni intentate posterior exercitarii retractului, proces facut de coniventa (in complicitate) intre cedent si cesionar.
In cazurile limitativ prevazute de lege, retractul litigios nu se poate exercita:
- cand cesiunea s-a facut catre un comostenitor sau coproprietar al dreptului cedat. In acest caz cesiunea are ca scop sa puna capat indiviziunii (proprietatii comune);
- cand cesiunea s-a facut la un creditor spre plata creantei (dare in plata);
- cand cesiunea s-a facut catre posesorul fondului asupra caruia exista dreptul litigios. Legea se refera la ipoteza in care dreptul de creanta litigios este garantat cu o ipoteca (privilegiu) ce greveaza imobilul unui tert (de exemplu, dobanditorul imobilului ipotecat) si creditorul reclamant vinde creanta litigioasa proprietarului imobilului grevat (care nu are calitatea de debitor, fiind obligat numai propter rem; res non persona debet). In acest caz, debitorul parat nu poate exercita retractul litigios, fiindca proprietarul imobilului grevat cumpara creanta ipotecara de la creditorul reclamant - chiar pe un pret mai mic - nu in scopuri speculative, ci pentru a pune imobilul la adapost de eventuala urmarire din partea creditorului reclamant (in ipoteza castigarii procesului).
- La aceste trei cazuri prevazute de Codul civil (art. 1404), se poate adauga si ipoteza prevazuta de art.5 din Legea nr. 54/1998; cand litigiul are ca obiect dreptul de proprietate asupra unui teren agricol din extravilan iar cesionarul (cumparatorul) dreptului litigios beneficiaza de dreptul de preemptiune (de exemplu, este proprietarul terenului invecinat), retractul litigios nu poate fi exercitat. In conflictul dintre dreptul la retractul litigios si dreptul de preemptiune, consideram ca prioritate are acesta din urma. De altfel, coproprietarul - care are si el drept de preemtiune este prevazut ai in Codul civil printre persoanele fata de care retractul litigios nu poate fi exercitat.
Efecte.
Prin efectul retractului litigios vanzarea dreptului litigios se desfiinteaza fata de retractant cu efect retroactiv, ca si cum ar fi vorba de indeplinirea unei conditii rezolutorii. Prin urmare, daca cesionarul (cumparatorul) dreptului litigios ar fi constituit drepturi (de exemplu, ipoteca) in folosul altora (cand dreptul litigios este real) sau daca creditorii cesionarului ar fi infiintat poprire asupra creantei cumparate de debitorul lor, toate aceste acte raman fara efect fata de retractant (care nu poate fi obligat nici la despagubiri sau la vreo alta plata), fiindca cesiunea (vanzarea) dreptului litigios este desflintata fata de el cu efect retroactiv (se produce rezolutiunea cesiunii).
Pe de alta parte, prin efectul exercitarii retractului litigios, se stinge procesul, intrucat retractantul - dobandind dreptul litigios instrainat de adversarul din proces - se substituie in drepturile cumparatorului si cumuleaza calitatile incompatibile de reclamant si parat.
In schimb, intre cedent si cesionar retractul nu poate produce nici un efect. Intre ei continua sa produca efecte cesiunea (vanzarea); cesionarul, daca n-a platit, ramane debitorul pretului. Fata de retractant insa, cedentul nu are nici o actiune pentru plata pretului cesiunii (nici actiune oblica) fiindca, prin definitie acesta nu este debitorul cesionarului, intrucat i-a 'numarat' pretul real al cesiunii si accesoriile (art. 1402 C.civ.).
Bibligrafie
Prof. univ. dr. Francisc Deak "Tratat de drept civil"
