CONTRACTUL DE INCHIRIERE
Definitie
Definitia contractului de inchiriere a locuintei. Caractere juridice. Inchirierea de locuinte este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita chirias (sau locatar), folosinta temporara, totala sau partiala, a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani numita chirie.
Ca si locatiunea, inchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesiva, care transmite dreptul de folosinta temporara a locuintei.
Rezulta ca inchirierea se deosebeste de locatiunea de drept comun prin obiectul ei specific: locuinta. Astfel fiind, inchirierea de locuinte nu poate fi calificata un contract special distinct, ci numai ca o varietate a contractului de locatiune de drept comun. In consecinta, contractului de inchiriere ii sunt aplicabile dispozitiile dreptului comun referitoare la locatiune, in masura in care legislatia locativa nu prevede norme speciale (art.72 din Legea locuintei nr.114/1996).
Reglementare. Principalul act normativ m materia inchirierii locuintelor este Legea locuintei nr.114/1996, prin care s-a abrogat legislatia locativa anterior in vigoare: Legea nr.5/1973 privind administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre proprietar si chiriasi, HCM nr.860/1973 si orice alte dispozitii contrare prevederilor din Legea nr.114/ 1996 (art.73). Continua insa sa fie aplicabile dispozitiile prevazute prin legi speciale, potrivit carora partea contractanta (chiriasul sau locatorul) beneficiaza de drepturi mai favorabile (referitoare la raporturile locative si a celor conexe acestora) decat cele prevazute de L.nr.114/1996 (art.71). In completarea legislatiei locative se aplica dispozitiile Codului civil privind contractul de locatiune (art.72).
Domeniu de aplicare. Dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai contractelor de inchiriere avand ca obiect o locuinta - definita de lege ca 'o constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei peroane sau familiei' (art.2. lit.a) - inclusiv curtea si gradina inchiriata o data cu suprafata locativa (art.21 lit.c.).
Aceste dispozitii nu sunt aplicabile daca contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea sau garajul inchiriat pentru parcarea sau adapostirea autovehiculului ori in alt scop (se aplica dreptul comun). Legislatia locativa nu este aplicabila nici in cazul inchirierii unei case de vacanta, definita de lege ca 'locuinta ocupata temporar, ca resedinta secundara, destinata odihnei si recreerii^ (art.2 lit.h). Fiind destinata ocupsrii temporare de scurta durata, in scop de odihna si recreere, iar nu 'locuirii' cu caracter de continuitate, nu intra sub incidenta legislatiei locative. De altfel, dispozitiile Legii nr.114/1996 vizeaza numai inchirierea de 'locuinte', nu si de case de vacanta.
Legislatia locativa este inaplicabila, evident, in cazul suprafetelor locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta pentru care exista o reglementare speciala. Astfel, potrivit Legii nr.15/1990 privind reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale, HG nr.1228/1990 pentru aprobarea Metodologiei concesionarii, inchirierii si locatiei gestiunii (abrogata partial si inlocuita prin Legea nr.219/1998 privind regimul concesiunilor) si HG nr.140/1991 (republicata) privind
Metodologia atribuirii in locatia gestiunii sau inchirierea unor subunitati prin licitatie directa, inchirierea suprafetelor locative vizate de aceste acte normative (suprafete locative cu destinatie comerciala, industriala, depozite, birouri etc.) nu se poate face potrivit dispozitiilor Legii nr.114/ 1996, ci pe criterii comerciale, de regula, prin licitatie, in conformitate cu aceste reglementari. Au ramas insa in vigoare contractele de inchiriere privind suprafetele locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta folosite de catre asezaminte social-culturale si de invatamant, de partide politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare, precum si contractele de inchiriere avand ca obiect garaje proprietate de stat; toate aceste contracte s-au prelungit de drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-3 din Legea nr. 17/1994), iar apoi pe o perioada de inca 5 sau 3 ani, dupa caz (potrivit art. 1-8 din OUG nr.40/1999). Dupa expirarea acestor termene (aprilie 2002, respectiv 2004), in lipsa unor noi prorogari legale, va putea opera tacita relocatiune potrivit dispozitiilor Codului civil (art.1437-1438), cu efecte pe timp nedeterminat si cu posibilitatea denuntarii unilaterale de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz (art.1436alin.2 C.civ.).
Iar locatiunea suprafetelor locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta apartinand persoanelor fizice sau societatilor comerciale cu capital particular, care nu intra sub incidenta reglementarilor speciale, sunt supuse dreptului comun (art. 1410 si urm. C.civ.).
Scurte consideratii de drept comparat. Fara a intra in amanunte, mentionam ca interventii legislative speciale referitoare la folosinta locuintelor - derogatorii de la dreptul comun in materie de locatiune - intalnim si in legislatia altor tari cu veche traditie democratica, scopul declarat flind protectia chiriasilor prin norme imperative, considerandu-se ca acest domeniu nu poate fi lasat pur si simplu la voia economiei de piata. Aceste masuri de protectie vizeaza, in special, stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului si un oarecare control public asupra cuantumului chiriei, mai ales asupra maririi ei.
Astfel, in Franta, incepand din 1914, dar mai ales din 1948, s-au adoptat legi speciale privind folosinta locuintelor, scopul declarat fiind protectia chiriasilor. In acest sens, s-au luat masuri ca:
- sa se asigure stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului dupa expirarea termenului prevazut in contract, consacrandu-se dreptul locatarului la reinnoirea de drept a contractului (droit au renouvellement automatique du bail), de a fi mentinut in folosinta (droit au mamtien dans les lieux), cu conditia respectarii obligatiilor contractuale, proprietarul avand dreptul de a relua folosinta (droit de reprise), numai daca el, sotul lui, ascendentii ori descendentii lui sau ai sotului au nevoie de acea locuinta si numai daca pun la dispozitia locatarului o alta locuinta in stare buna de locuire si care corespunde necesitatilor sale personale ori familiale si, daca este cazul, profesionale si posibilitafilor sale;
- chiria sa fie stabilita si modificata pe parcursul executarii contractului (indexata in functie de evolutia preturilor) numai potrivit criteriilor prevazute de lege.
In dreptul german, proprietarul nu poate rezilia contractul sau impiedica reinnoirea dupa expirarea termenului stipulat decat daca are nevoie de locuinta pentru el, pentru membrii familiei sau a persoanelor care locuiesc impreuna cu ei. Ca o consecinta a duratei 'infinite' a contractului, chiria (stabilita initial prin libera intelegere dintre parti), poate fi revizuita periodic, dar sub control statal, consiliile locale fiind obligate sa publice asa-numitele 'tabele de chirie' (Mietspiegel) care reprezinta un fel de indexare maxima .
In Elvetia, tara cu conditii locative foarte bune, contractul de inchiriere inceteaza la termenul prevazut de parti, daca nu a intervenit reinnoirea expresa sau tacita a contractului. Dar chiar si in aceasta tara, instanta poate prelungi (chiar repetat) termenul locatiunii la cererea chiriasului, daca rezilierea ar crea greutati pentru el sau familia sa, afara numai daca proprietarul are nevoie de locuinta pentru el sau rudele sale apropiate (inclusiv afini) .
Comparand dispozitiile legislatiei noastre locative cu legislatia tarilor la care ne-am referit, constatam ca - desi ne confruntam cu o criza acuta de locuinte - masurile amintite de protectie a chiriasilor au lipsit din Legea nr.l14/1996. Astfel de masuri legislative s-au luat abia prin OUG nr.40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte. Potrivit acestei legi, la expirarea termenului de inchiriere chiriasul are dreptui la reinnoirea contractului, iar in caz de vanzare a locuintei el are drept de preemptiune. In schimb, chiria se stabileste si se modifica in conditiile prevazute de lege numai in cazul anumitor suprafefe locative.
Mentionam ca interventiile legislative privind folosinta suprafetelor locative au fost posibile fara a contraveni dispozitiilor constitutionale si conventiilor internationale la care Romania este parte. Astfel, Constitutia declara proprietatea privata inviolabila, dar 'in conditiile legii' (art. 135 alin.6). Iar art.41, garantand dreptul de proprietate, precizeaza: 'Continutul si limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege' (alin.l). Prin urmare, legea poate aduce limitari dreptului de folosinta al proprietarului. In acest sens, si Codul civil consacra dreptul proprietarului de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa 'cu modificarile stabilite de legi'(art.475) 'in limitele determinate de lege' (art.480). Numai posibilitatea exproprierii este interzisa, in afara cauzelor de utilitate publica cu dreapta si prealabila despagubire (art.41 alin.3 din Constitutie si art.481 C.civ.).
Dupa cum se arata si in decizia Curtii Constitutionale nr.30/1994, legiuitorul poate institui reguli care sa armonizeze drepturile fundamentale ale cetatenilor (dreptul de proprietate si dreptul la locuinta), 'este indreptatit, stabilind continutui si limitele dreptului de proprietate, sa tina seama nu numai de interesele proprietarilor, ci si de cele ale chiriasilor, carora trebuie sa le asigure dreptul la o locuinta, realizand astfel un echilibru intre aceste comandamente Constitutionale'.
Limitarile vizand folosinta locuintelor prevazute de lege nu contravin nici conventiilor internationale la care Romania este parte, conventii care - potrivit art.20 din Constitutie - au prioritate fata de legile interne.
Avem in vedere 'Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale' si a protocoalelor aditionale la aceasta conventie ratificate de Romania prin Legea nr.30/1994 (M.Of. nr.135 din 31 mai 1994). In ordinea de idei analizata, art.1 din primul Protocol aditional la Conventie prevede:
'Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international.
Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contributii sau a amenzilor' .
Prin urmare, dispozitiile legislatiei locative referitoare la folosinta suprafetelor locative nu contravin dispozitiilor constitutionale sau conventiilor internationale la care Romania este parte.
Incheierea contractului
Contractul de inchiriere ca temei juridic al folosintei locuintei
Precizari prealabile. In vederea nasterii raporturilor de inchiriere si ocuparii locuintei de catre chirias, desi legea nu prevede expres, este necesara mcheierea contractului de mchiriere; dreptui de folosinta al locuintei se naste pe 'data intrarii in vigoare' a contractului (art.21 lit.i). Actele premergatoare incheierii contractului (cum ar fi un antecontract de locatiune, actul de repartizare a locuintei sociale sau de necesitate ori a altor locuinte din fondul locativ de stat eliberat de consiliul local (art.26 si art.36 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.446/1997) ori alte acte - nu dau nastere raporturilor de inchiriere si, ca atare, nu indreptatesc pe chirias sa ocupe suprafata locativa.
Urmeaza deci sa analizam problemele speciale, derogatorii de la locatiunea de drept comun, care se pun in legatura cu incheierea contractului de inchiriere (privind partile contractante, forma si obiectul contractului, termenul inchirierii).
Partile contractante
Locatorul. Avand in vedere ipoteza obisnuita (de eo quod plerumque fit), legea prevede ca inchirierea locuintelor se face - in calitate de locator - de catre proprietar (art.21), persoana fizica sau persoana juridica.
Deoarece contractul de inchiriere nu este translativ de proprietate, el poate fi incheiat si de catre titularul unui alt drept real (de exemplu, uzufructuar) sau chiar de creanta (de exemplu, locatar), daca prerogativele pe care le are asupra lucrului ii confera aceasta posibilitate, cu sau fara incuviintarea proprietarului. In cazul locuintelor proprietatea statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, contractul poate fi incheiat de catre persoana juridica care are in administrare imobilul in cauza sau de catre organul prevazut de lege (de exemplu, regia autonoma care administreaza locuintele de protocol, primarul sau imputernicitul sau in cazul locuintelor sociale etc.).
Locatarul (chiriasul).
Persoana care incheie contractul in vederea dobandirii dreptului de folosinta are calitatea de chirias, de titular al contractului de inchiriere (vezi, de exemplu, art.21 lit.k, art.27 din Legea nr.l14/1996 si art.12 din OUG nr.40/1999).
Evident, contractul de inchiriere poate fi incheiat, in calitate de locatar, si de mai multe persoane (de exemplu, soti, frati, concubini etc.), caz in care ele devin cotitulare ale contractului de locatiune si raspund de executarea obligatiilor locative potrivit regulilor care guverneaza obligatiile cu pluralitate de subiecte, si anume: in principiu, obligatiile (de exemplu, de plata a chiriei, a despagubirilor datorate pentru deteriorarea locuintei etc.) sunt conjuncte (divizibile), afara numai daca in contract s-a prevazut solidaritatea intre debitori (art. 1039 si urm. din C.civ.) sau indivizibilitatea (art. 1058 C.civ.) ori este vorba de obligatii care au un obiect indivizibil (art. 1057 C.civ.,de exemplu, obligatia efectuarii reparatiilor locative, folosirea locuintei potrivit destinatiei etc.).
Precizam insa, ca dreptul locativ se dobandeste nu numai de catre titularul (titularii) contractului, dar si de catre alte persoane prevazute in contract care urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul (art.21 lit.k) in baza unui drept de folosinta derivat din dreptul titularului contractului de inchiriere. Mai mult decat atat, legea prevede in favoarea acestor persoane si beneficiul continuarii raportului de locatiune chiar si in lipsa titularului. Astfel, dupa cum vom vedea, in cazul parasirii definitive a locuintei sau a decesului titularului, sotul (sotia) si descendentii sau ascendentii care au locuit impreuna cu titularul, precum si alte persoane inscrise in contract, daca au locuit cu titularul cel putin un an, pot continua raporturile de locatiune (art.27 din Legea nr.114/1996 si art. 12 din OUG nr.40/1999). Fiind vorba de 'continuarea' inchirierii, efectele se vor produce in conditiile si pe perioada prevazute in contract (cu drept de reinnoire a contractului potrivit legii).
Din art.27 (L. nr.114/1996) mai rezulta ca sotul (sotia), descendentii si ascendentii dobandesc drepturi locative prin simpla locuire cu titularul de contract (lit.a si b), in schimb, alte persoane numai daca au avut acelasi domiciliu cu titularul contractului cel putin un an si numai daca au fost inscrise in contract (lit.c), cu ocazia incheierii lui sau ulterior, ceea ce presupune - in lipsa de stipulatie contrara in contract - consimtamantul locatorului la introducerea in locuinta, in calitate de chiriasi, a acestor din urma persoane. 0 data ce subinchirierea este conditionata de acordul proprietarului (art.26), nici dobandirea dreptului locativ de catre aceste persoane - la incheierea contractului sau pe parcursul locatiunii - nu poate avea loc fara consimtamantul locatorului.
In lumina celor aratate mai sunt necesare unele precizari referitoare la pozitia juridica a sotului titularului contractului de inchiriere.
In dreptul comun, potrivit dispozitiilor din Codul familiei, dreptul de folosinta dobandit printr-un contract de locatiune incheiat de unul dintre soti este bun comun daca contractul s-a incheiat in timpul casatoriei si bun propriu daca acesta s-a incheiat inainte de casatorie.
In privinta contractului de inchiriere a locuintei (indiferent ca este situata in mediul urban sau rural), conceptia legiuitorului este diferita. Astfel, daca contractul de inchiriere a fost incheiat numai de catre unul dintre soti - indiferent in timpul casatoriei sau inainte de casatorie - sotul lui poate deveni titular de contract (poate 'continua inchirierea', conntractul de inchiriere 'se transfera' - art.27 din Legea nr.114/1996 si art 12 din OUG nr.40/1999) numai in absenta sau decesul titularului de contract, asemanator altor persoane prevazute de lege. Evident, daca sotii sunt cotitulari de contract, cel ramas in locuinta continua folosinta in aceasta calitate.
Forma contractului de inchiriere
Caracterul consensual al contractului. Inchirierea locuintelor se face 'prin contract scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale' in maximum 15 zile de la data semnarii, prin grija proprietarului (locatorului; art.21 din Legea nr.l14/1996, art.6 din Legea nr.181/1997 si art.37 din Normele metodologice). Intrucat cerinta formei scrise si inregistrarea la organele financiare nu este prevazuta pentru validitatea actului (sub sanctiunea nulitatii absolute), trebuie sa ajungem la concluzia ca formalitatile sunt necesare numai ad probationem.
Avand in vedere dispozitia citata - coroborata cu regulile din dreptul comun (art. 1197-1198 si 1416-1417 C.civ.), - consideram ca in lipsa probei scrise si daca nu s-a inceput executarea contractului (verbal incheiat), dovada cu martori nu poate fi admisa. In schimb, daca contractul este in curs de executare, nu excludem posibilitatea dovedirii cu martori sau prezumtii daca exista un inceput de dovada scrisa (de exemplu, chitante de plata a chiriei) ori preconstituirea sau conservarea dovezii scrise a fost cu neputinta. Daca contractul incheiat verbal este in curs de executare si, in lipsa de chitanta, exista neintelegeri cu privire la chirie, ea urmeaza sa fie stabilita prin expertiza (art. 1417 C.civ.).
Obiectul contractului de inchiriere
Locuinta inchiriata.
Asa cum am precizat, dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai daca lucrul inchiriat este o locuinta (camere de locuit, dependinte si alte dotari folosite in exclusivitate sau in comun), inclusiv curtea si gradina aferente cladirii, ce se inchiriaza o data cu suprafata locativa in exclusivitate sau, dupa caz, in folosinta comuna (art.21 lit.b si c).
Locuinta inchiriata, anexele si dotarile aferente, cu inventarul corespunzator, trebuie sa fie prevazute in contract, precizandu-se conditiile de folosire a partilor comune, inclusiv partile aflate in coproprietate (proprietatea indiviza a locatorului cu alte persoane - art.21 lit.h si j).
Chiria.
Contractul de inchiriere fiind un contract sinalagmatic si cu titlu oneros, partile trebuie sa determine cuantumul chiriei lunare (evaluarea in bani a chiriei platite in natura), regulile de modificare a acesteia si modul de plata (art.21 lit.d si L. nr. 181/1997 art6). Daca folosinta locuintei se transmite cu titlu gratuit sau chiria a fost prevazuta in mod fictiv ori este derizorie, contractul nu mai este de inchiriere ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sunt indeplinite.
In ceea ce priveste determinarea cuantumului chiriei, dispozitiile legii sunt cat se poate de confuze. Astfel, potrivit art.31, 'chiria practicata pentru locuinte va acoperi cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata normata stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti'.
Nu se intelege insa, ce inseamna - intr-o terminologie legala - notiunea de 'chirie practicata', denumita in alte articole (art.44 alin.2, art.46), 'valoarea nominala a chiriei'? Pe de alta parte, textul citat face referire la unele criterii obiective de calcul al chiriei, la care se adauga insa si un 'profit negociat' astfel incat - fara a defalca pe elemente componente - partile vor negocia, in realitate, cuantumul total al chiriei. Aceasta idee pare sa fie avuta in vedere si prin referirea legii 'la inchirierea unei locuinte in conditiile pietei' (art.2 lit.c). Prin urmare chiria se stabileste prin liberul acord dintre partile contractante, cu exceptia locuintelor pentru care prin lege speciala se stabileste nivelul maxim al chiriei, diferentiat pe categorii de localitati si pe zone (art.32).
In acest sens, prin OUG nr.40/1999, pentru locuintele care apartin domeniului public sau privat al statului ori al unitatilor administrative ale acestuia, precum si pentru locuintele, locuintele de serviciu si caminele pentru salariati ale societatilor comerciale, companiilor si societatilor nationale si regiilor autonome, chiria se stabileste potrivit unui tarif de baza lunar (de exemplu, pentru suprafata locuibila, un tarif de 2.000 lei/mp), prin aplicarea unui coeficient (de 3,5-0,5) diferentiat pe categorii de localitati si pe zone (deci pentru suprafata locuibila - camere de locuit, inclusiv holurile si camerele de trecere - intre 7.000-1.000 lei/mp). Pentru camerele situate la subsol, demisol sau in mansarde aflate direct sub acoperis, pentru locuintele lipsite de instalatii de apa, canal, electricitate sau construite din materiale de constructii inferioare, tariful de baza se reduce cu procentele prevazute de lege. In cazul familiilor cu un venit mediu net lunar pe membru de familie care nu depaseste salariul mediu net lunar pe economic, chiria nu poate depasi, in cazul acestor locuinte, 25 % din venitul net lunar pe familie (art.31 din OUG nr.40/1999). De exemplu, in cazul unei familii compusa din soti si 2 copii, care realizeaza un venit net lunar pe familie de 2 milioane lei, chiria nu poate depasi 500.000 lei pe luna.
Modul de calcul al chiriei potrivit art.26-31 din OUG nr.40/1999, nu este aplicabil in cazul locuintelor proprietate particulara a persoanelor fizice si juridice redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora in conditiile Legii nr. 112/1995 sau ai caror proprietari au fost recunoscuti de justitie (revendicate) ori care au devenit proprietate particulara o data cu privatizarea societatilor comcrciale care le detineau in proprietate si pentru care a operat prelungirea contractelor de inchiriere (prorogarea legala) in conditiile art.2-7 din OUG nr.40/1999. Pentru aceste locuinte chiria se stabileste prin negociere intre proprietar si chirias cu ocazia incheierii noului contract de inchiriere, nivelul maxim al chiriei neputand depasi 25 % din venitul net lunar pe familie, daca venitul mediu net lunar pe membru de familie este mai mic decat salariul mediu net lunar pe economie (art.32). In acest din urma caz, daca chiria este mai mica decat cea calculata pentru locuintele proprietate de stat, proprietarul va fi scutit de impozitul pe cladiri si teren, pe durata contractului de inchiriere respectiv (art.34). Daca negocierea intre parti nu da rezultate (proprietarul pretinde o chirie prea mare pentru a evita reinnoirea contractului de inchiriere si limitarea chiriei la 25 % din venitul net lunar al familiei nu este aplicabila), neintelegerea cu privire la cuantumul chiriei se solutioneaza de catre judecatoria in a carei raza este situata locuinta (art.42 din OUG nr.40/1999).
In cazul contractelor de inchiriere incheiate pentru o perioada mai mare de 1 an, proprietarul poate cere marirea chiriei (daca nu s-a prevazut contrariul in contract), motivata de efectuarea unor lucrari de reparatii sau consolidari ale locuintei sau cladirii ori de cresterea venitului mediu net lunar pe membru de familie peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie. Revizuirea chiriei in raport cu variatiile indicelui de inflatie anual poate avea loc in conditiile stabilite in contract (art.35-36 din OUG nr.40/1999). Precizam ca aceste dispozitii referitoare la modificarea chiriei in cursul executarii contractului vizeaza numai locuintele proprietate particulara pentru care chiria se stabileste prin acordul partilor. In cazul locuintelor pentru care chiria se stabileste potrivit tarifului legal (art.26-31) actualizarea chiriei in functie de rata anuala a inflatiei se dispune prin hotarare a guvernului (art.27 alin.2 din OUG nr.40/1999).
In sfarsit, legea prevede ca, la incheierea contractului, partile pot conveni asupra constituirii unui depozit de garantie pentru executarea obligatiilor locative ale chiriasului, suma stabilita neputand depasi chiria aferenta pentru 3 luni la nivelul anului respectiv si care se depune in contul proprietarului la banca indicata de acesta, restituindu-se chiriasului dupa maximum 3 luni de la incetarea raporturilor de locatiune, daca nu are datorii izvorand din aceste raporturi (art.37-41 din OUG nr.40/1999).
Termenul inchirierii.
Dreptul la reinnoirea contractului si dreptul de preemptiune al chiriasului.
1. Termenul stabilit prin vointa partilor.
Potrivit legii, contractul 'va cuprinde data intrarii in vigoare si durata' (art.21 lit.i). Rezulta ca termenul pentru care se face inchirierea este lasat la aprecierea partilor. Spre deosebire de unele legislatii straine care prevad o durata minimala pentru inchirierile de locuinte, Legea nr.114/1996 nu stabileste nici o limita (minima sau maxima). Evident, potrivit dreptului comun, locatiunea nu poate fi perpetua, vesnica, ci se incheie pe o perioada determinata (art.38 din Normele metodologice).
Daca contractul s-a incheiat pe o durata determinata, va produce efecte pana la expirarea termenului, daca nu intervine prelungirea legala sau reinnoirea de drept a contractului si cu rezerva schimbului obligatoriu.
2. Prorogari legale.
Pentru a asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosinta, legiuitorul a intervenit frecvent prin prorogari legale, prelungind efectele contractelor de inchiriere, daca chiriasul nu a pierdut dreptul de folosinta pentru alte cauze legale decat expirarea termenului (de exemplu, pentru nerespectarea obligatiilor contractuale).
In acest sens, mentionam ca, potrivit Legii nr. 17/1994, contractele de inchiriere, indiferent de proprietarul suprafetei locative (precum si de cele folosite de asezamintele social-culturale si de invatarnant, de partide politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale), aflate in curs de executare (suprafata fiind ocupata de chiriasi) la data intrarii in vigoare a legii (18 aprilie 1994) au fost prelungite de drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-2 si 5). Nu au beneficiat de prorogarea legala (reinnoirea) contractelor de inchiriere, chiriasii care au schimbat in mod abuziv destinatia spatiului inchiriat (de exemplu, in spatiu comercial). In acest din urma caz proprietarul-locator putea cere prin justice rezilierea contractului si evacuarea chiriasului (art.6 din Legea nr. 17/1994).
Subliniem ca prorogarea legala dispusa din Legea nr. 17/1994 nu a operat in cazul contractelor de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari particulari dupa 1 ianuarie 1990 (art.5.). Aceste contracte, precum si cele incheiate in baza Legii nr. 114/1996 produceau efecte numai in conditiile si termenul prevazut in contract (cu exceptia unor locuinte cu destinatie speciala pentru care opereaza unele reguli derogatorii).
0 alta prorogare legala a fost dispusa prin Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului. Potrivit acestei legi, contractele de inchiriere pentru apartamentele din imobilele vizate de acest act normativ s-au prelungit, de drept, pe o perioada de 5 ani de la data ramanerii definitive a hotararii de restituire in natura a imobilului fostului proprietar sau altor persoane indreptatite (mostenitori sau rude pana la gradul al doilea ale fostului proprietar in viata care locuiau la 22 decembrie 1989 cu chirie in imobil). Prorogarea a avut aplicabilitate numai in cazul chiriasilor care locuiau in acelasi apartament cu persoana indreptatita la restituirea in natura a intregului apartament. Acesti chiriasi pot fi evacuati mai devreme numai dupa acordarea efectiva a unei locuinte corespunzatoare de catre autoritatile publice sau de catre proprietar (schimb obligatoriu).
Chiriasii din imobilele ce nu se restituie in natura fostului proprietar sau mostenitorilor lui, care nu dispun de posibilitati materiale pentru a cumpara apartamentul in care locuiesc continua raporturile de inchiriere, platind chiria stabilita prin lege (vz. art.7, alin.1, art.5 alin.3 si art.9 alin.7 din Legea nr.112/1995). Aceasta din urma prorogare - fiind fara termen - nu urmeaza totusi regimul juridic al denuntarii unilaterale a contractului incheiat fara termen. Art. 1436 alin.2 C.civ. se refera la lipsa termenului hotarat de catre parti sau avut in vedere de parti la incheierea contractului, iar nu la interventii legislative dispuse ulterior incheierii contractului. De altfel, imobilul ramanand in proprietatea statului, problema nu se pune in practica.
In sfarsit, noi masuri de prorogare legala (de prelungire sau de reinnoire) a contractelor de inchiriere au fost luate prin OUG nr.40/1999.
Astfel, durata contractelor de inchiriere pentru suprafetele locative detinute de stat sau de unitatile administrative ale acestuia cu destinatia de locuinte sau folosite de unitati de invatamant, asezaminte social-culturale ori ca sedii de partide politice legal inregistrate, de sindicate sau de organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare, s-a prelungit de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a ordonantei. Aceasta prelungire ramane valabila si in cazul redobandirii imobilelor respective de catre fostii proprietari sau de mostenitorii acestora dupa intrarea in vigoare a ordonantei (art.l si 7). Tot pentru o perioada de 5 ani s-a prelungit durata contractelor de inchiriere pentru garajele proprietate de stat (art.8).
In cazul locuintelor redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora in conditiile Legii nr.l12/1995 sau ai caror proprietari au fost recunoscuti de justitie (revendicare) ori care au devenit proprietate particulara o data cu privatizarea societatilor comerciale care le detineau in proprietate ca locuinte, locuinte de serviciu, camine pentru salariati, asezaminte social-culturale sau institutii de invatamant (dupa prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere in baza Legii nr.l 7/1994) noua prorogare legala opereaza, la cererea chiriasului; pentru o perioada de 3 ani, respectiv 5 ani in cazul privatizarii, calculat de la data intrarii in vigoare a ordonantei (art.2-6).
Intrucat in cazul redobandirii proprietatii si a privatizarii se schimba persoana locatorului, intre noul proprietar si chirias (sau fostul chirias, care a cumparat locuinta in baza Legii nr.l12/1995, cumparare desfiintata prin hotarare judecatoreasca la cererea fostului proprietar, recunoscut de instanta - art.6 din OUG nr.40/1999) se incheie, la cererea chiriasului un nou contract de inchiriere pe perioada prorogarii legale, potrivit procedurii prevazute in art.9-10 din OUG nr.40/1999. Nerespectarea acestei proceduri de catre proprietar atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior pana la incheierea unui nou contract de inchiriere (chiriasul neputand fi evacuat pentru neplata chiriei), iar daca chiriasul impiedica incheierea noului contract, el va putea fi evacuat neconditionat (de atribuirea unei alte locuinte) pe calea ordonantei presedintiale (art.11).
De regula, noul contract de inchiriere se incheie pentru toata suprafata locativa ocupata de chirias in baza contractului de inchiriere anterior. Insa, in cazul locuintelor proprietatea particulara a persoanelor fizice (redobandite sau recunoscute prin justitie), ocupate de chiriasi care platesc o chirie limitata la maximum 25 % din venitul net lunar pe familie, noul contract de inchiriere se poate incheia prin restrangerea suprafetei locuibile, la minimum 10 mp de persoana cu asigurarea accesului la dependintele strict necesare - bucatarie, baie, WC - prevazute in ordonanta (art.33 coroborat cu art.24 alin.2). Cu toate ca ordonanta nu contine precizari in aceasta privinta, consideram ca restrangerea dreptului de folosinta poate viza numai camerele separate, care nu servesc de trecere pentru intrare, iesire ori pentru folosirea dependintelor. De exemplu, in cazul a doua camere ''tip vagon' ocupate de un singur chirias restrangerea nu poate opera chiar daca ambele camere au peste 10 mp. Tot astfel, consideram ca restrangerea poate opera, numai cu respectarea drepturilor persoanelor indreptatite la detinerea unei camere in plus (de exemplu, bolnavi cronici), distincta de restul camerelor ocupate de ceilaiti membri ai familiei (anexele 1-2 din OUG nr.40/1999). Din considerente de ordin moral, sanitar si pedagogic, restrangerea nu trebuie sa opereze in astfel de conditii incat persoanele de sex diferit (cu exceptia sotilor), inclusiv copiii de sex diferit, sa locuiasca in aceeasi camera, indiferent de marimea ei.
In legatura cu prorogarea legala, art. 13 din OUG nr.40/1999 prevede 12 ipoteze in care prelungirea (reinnoirea) contractelor de inchiriere nu opereaza (de exemplu, chiriasul sau membrii familiei sale sunt proprietari ai unei locuinte corespunzatoare nevoilor familiei ori au instrainat o asemenea locuinta dupa 1 ianuarie 1990, in aceeasi localitate; chiriasul refuza nejustificat sa preia locuinta oferita in cadrul schimbului obligatoriu de locuinta; savarseste anumite fapte ce contravin obligatiilor locative etc.). Fara a intra in amanunte, mentionam ca la lit.a din art. 13 OUG nr.40/1999 se precizeaza ca in cazul contractelor de inchiriere avand ca obiect locuinte proprietatea persoanelor fizice - altele decat cele prevazute la art.2-7 (redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii restora ori dobandite prin privatizare) prorogarea legala nu se aplica. In cazul acestor locuinte, la expirarea termenului contractual, devine operant dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere.
3. Dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere.
Potrivit art. 13 din Legea nr.114/1996 'in cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual'. In lumina acestei dispozitii, si cu conditia ca, pentru contractele in cauza sa nu fi operat prorogarea legala (cum au fost 'contractele de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari particulari dupa 1 ianuarie 1990' - art.5 din Legea nr.17/1994), la expirarea termenului prevazut in contract inceteaza dreptul de folosinta al chiriasului, instanta urmand sa dispuna evacuarea lui, neconditionat de atribuirea unei alte locuinte. Potrivit textului citat, reinnoirea contractului putea interveni numai prin conventia partilor, intelegerea lor in acest sens putand fi expresa, dar - potrivit dreptului comun in materie (art.1436-1438 si 1452 C.civ.) - si tacita, rezultand din folosinta locuintei de catre chirias, daca locatorul nu s-a opus continuarii raporturilor de locatiune prin anuntarea concediului inainte de expirarea termenului contractual sau daca relocatiunea tacita nu a fost exclusa printr-o clauza expresa din contractul initial. Numai ca aceasta relocatiune potrivit dreptului comun opereaza pe durata nedeterminata si, ca atare, locatorul (oricare dintre parti) poate denunta unilateral contractul, cu singura conditie a respectarii termenului de preaviz (art.1436 alin.2 C.civ.). Practic, dupa expirarea termenului contractual, locatorul avea dreptul sa puna capat raporturilor de inchiriere oricand si neconditionat, cerand evacuarea chiriasului. Evident, o asemenea reglementare a problemei in cauza nu putea rezista la infinit, astfel incat - prin OUG nr.40/1999 - dupa modelul legislatiilor din tarile cu veche traditie democratica s-a prevazut dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere (relocatiunea legala).
In acest sens, potrivit art. 14 alin.l si 4 din ordonanta, 'la expirarea termenului de inchiriere, chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii', 'sunt permise mai multe reinnoiri succesive'.
Prin urmare, chiriasul se bucura de plin drept si fara indeplinirea vreunei formalitati, de dreptul la reinnoirea repetata a contractului de inchiriere, drept care confera chiriasului o folosinta locativa, practic, viagera (netransmisibila prin mostenire ), daca nu a intervenit o cauza legala in prezenta careia proprietarul poate refuza reinnoirea contractului.
Inainte de a trece la analiza acestui drept al proprietarului, se mai pune intrebarea daca dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere opereaza sau nu in cazul in care termenul contractual a fost prelungit de drept? Avem in vedere locuintele redobandite de fostii proprietari (mostenitorii lor) sau care au devenit proprietate particulara prin privatizare (art.2-7 din OUG nr.40/1999). Dupa expirarea termenului pentru care a operat aceasta prorogare legala si in lipsa unei noi prorogari legale chiriasul va avea dreptul la reinnoirea de drept a contractului?
Se pare ca in aceste cazuri, reinnoirea nu are aplicabilitate, ordonanta prevazand prelungirea contractului pe 'cel mult' perioada prorogarii legale (art.2 si 6 din OUG nr.40/1999). Dupa expirarea acestui termen inchirierea inceteaza, daca nu intervine relocatiunea tacita potrivit dreptului comun (art. 143 7-1438 si 1452 C.civ.) sau o modificare legislativa.
4. Dreptul proprietarului (locatorului) de a refuza reinnoirea contractului de inchiriere.
Potrivit legii, proprietarul are acest drept in urmatoarele cazuri:
a) Daca 'locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia din acestia, numai daca sunt cetateni romani cu domiciliul in Romania' (art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999). Prin copii legea vizeaza copiii (nu si alti descendenti) ai proprietarului, ai parintilor lui (deci frati-surori cu proprietarul, indiferent ca sunt frati buni, consangvini sau uterini) si ai sotului (sotiei) care nu sunt copiii proprietarului. Nevoile de locuit trebuie sa fie dovedite de proprietarul care refuza reinnoirea contractului, si, in caz de neintelegere, se apreciaza de instanta.
Persoana (persoanele) ale caror nevoi locative au fost dovedite trebuie sa ocupe locuinta in termen de 60 de zile de la data parasirii acesteia de catre chirias si pentru o perioada care nu poate fi mai mica de un an de la flata mutsrii efective in locuinta (art. 17). In caz de nerespectare a acestei dispozitii, consideram ca fostul chirias poate cere reinnoirea contractului (reocuparea locuintei) si/sau daune-interese potrivit dreptului comun.
b) Daca 'locuinta urmeaza sa fie vanduta, in conditiile prezentei ordonante' (art. 14 alin.2 lit.b), deci cu respectarea procedurii prevazute pentru exercitarea dreptului de preemptiune al chiriasului (art.18-22).
In cele doua cazuri (lit.a si b), proprietarul este obligat sa ii notifice chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual (art. 14 alin.3). Pe de alta parte, in aceste doua cazuri de refuz, daca chiriasul (si membrii familiei) au un venit mediu net lunar pe membru de familie sub nivelul salariului mediu net pe economic, precum si in cazul celor care au dreptul la locuinte sociale potrivit Legii nr.114/1996 (venit mediu net lunar pe familie, pentru care se acorda ajutor social potrivit legii, majorat cu 10 % - art. 12), consiliile locale sunt obligate sa le puna la dispozitie cu prioritate (prioritate absoluta fata de orice alta prioritate prevazuta de legislatia locativa) o locuinta corespunzatoare in termen de 1 an de la data cererii chiriasului. Iar daca consiliul local nu a putut pune la dispozitia chiriasului o asemenea locuinta in termenul de un an, termenul contractual se prelungeste pentru o perioada de cel mult 6 luni, dupa care proprietarul poate cere mutarea chiriasului pe calea schimbului obligatoriu in locuinta ce i se pune la dispozitie (art. 15 si art.23-25 din OUG nr.40/1999). Inseamna ca, practic, termenul contractual se prelungeste nu cu 6 luni, ci pana la asigurarea unei alte locuinte.
Precizam ca dreptul proprietarului de a refuza reinnoirea contractului in cele doua cazuri analizate (lit.a si b) este conditionat de punerea la dispozitia chiriasului a unei alte locuinte corespunzatoare (de catre consiliul local sau proprietar) numai in cazul chiriasilor cu venituri sub nivelul aratat. Daca venitul pe familie depaseste acest nivel, refuzul de reinnoire a contractului este neconditionat (!) si deci, dupa 30 de zile de la expirarea termenului contractual (art.14 alin.5), proprietarul poate cere evacuarea chiriasului. Acesta (ca si orice chirias care nu beneficiaza de reinnoirea contractului pentru motivele aratate) are numai un drept prioritar la acordarea inlesnirilor prevazute de L. nr.114/1996, in vederea dobandirii (cumpararii sau construirii) unei locuinte (art. 16 din OUG nr.40/1999).
c) Proprietarul mai are dreptul sa refuze reinnoirea contractului daca 'chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv' (art. 14 alin.2 lit.c), precum si:
d) Daca chiriasul a subinchiriat locuinta fara consimtamantul scris al proprietarului; a schimbat destinatia ori structura interioara a locuintei fara consimtamantul scris al proprietarului si fara aprobarile legale; a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor sau bunurilor aferente acestora, ori a instrainat fara drept parti din acestea; are un comportament ce face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei (art. 14 alin.2 lit.d).
In aceste din urma cazuri (lit.c si d) refuzul proprietarului de a reinnoi contractul trebuie sa fie notificat chiriasului cu cel putin 60 de zile inainte de expirarea termenului contractual (art. 14 alin.3), dar nu este conditionat de punerea la dispozitia chiriasului a unei alte locuinte, indiferent de venitul pe membru de familie (art. 15).
e) In toate cele 4 cazuri (lit.a, b, c si d), daca locatiunea nu s-a reinnoit in conditiile legii, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta in termen de 30 de zile de la expirarea termenului contractual (initial sau reinnoit) si, bineinteles, sa plateasca chiria si cheltuielile pentru servicii si intretinere aferente perioadei cat a ocupat efectiv locuinta (art. 14 alin.5).
Incetarea contractului de inchiriere cu obligatia parasirii locuintei se produce, in toate cazurile, numai daca proprietarul a notificat chiriasului refuzul de a reinnoi contractul prin executorul judecatoresc, in notificare indicandu-se si motivul refuzului, iar daca drept motiv se invoca nevoile locative ale persoanelor prevazute de lege (art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999) notificarea trebuie sa indice numele, prenumele, cetatenia, domiciliul, precum si legatura de rudenie sau afinitate ori calitatea de sot a persoanei indreptatite (art.22 alin.l si 2 din OUG nr.40/1999). In lipsa notificarii sau daca notificarea este nula pentru ca nu indeplineste conditiile aratate, ori pentru ca nu a fost comunicata cu cel putin un an, respectiv 60 de zile, inainte de expirarea termenului contractual, se produce reinnoirea contractului de inchiriere (art.22 alin.3), incetarea lui putand interveni pentru cauzele prevazute de L.nr.114/19961 sau, dupa expirarea termenului reinnoit, daca proprietarul poate justifica motive legale (art. 14 si urm. din OUG nr.40/1999) pentru a refuza reinnoirea repetata a contractului de inchiriere.
5. Dreptul de preemptiune al chiriasului.
In cazul in care proprietarul notifica chiriasului, cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual, refuzul de a reinnoi contractul deoarece are intentia de a vinde locuinta (motiv de refuz prevazut in art. 14 alin.2 lit.b), chiriasul are un drept preferential de cumparare a locuintei la pret egal (drept de preemptiune - art. 18 alin.1 din OUG nr.40/1999). El are acest drept si in cazul in care proprietarul vinde locuinta inainte de expirarea perioadei de inchiriere (art.21 din OUG nr.40/1999) si deci problema refuzului de a reinnoi contractul inca nu se pune. Cu alte cuvinte, chiriasul are drept de preemptiune in toate cazurile in care proprietarul intentioneaza sa vanda locuinta inchiriata.
Subliniem insa, ca legea confera chiriasului un drept de preemptiune numai daca proprietarul intentioneaza sa instraineze dreptul de proprietate(fie si nuda proprietate) asupra locuintei prin 'vanzare', nu si prin alte acte juridice (asemanator dreptului de preemptiune recunoscut coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasilor in cazul vanzarii terenului agricol din extravilan - art.5-11 din Legea nr.54/1998). Daca dreptul de proprietate asupra locuintei se transmite pe alta cale (contract de donatie, de intretinere etc., inclusiv mostenire legala sau testamentara), chiriasul nu are nici un drept special la cumpararea locuintei.
In aceste cazuri, drepturile si obligatiile chiriasului - inclusiv dreptul la reinnoirea contractului - din punct de vedere juridic nu sufera modificari, contractul de inchiriere fiind opozabil noului proprietar (art. 1441 C.civ.) daca a fost incheiat in scris si inregistrat la organul fiscal teritorial, cu exceptia cazului in care incetarea inchirierii din cauza transmiterii proprietatii a fost prevazuta in contractul de inchiriere (art.21 din OUG nr.40/1999). In fapt insa, schimbarea proprietarului poate antrena anumite consecinte juridice deosebite. De exemplu, noul proprietar poate dovedi ca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit sau ale persoanelor prevazute de lege, motiv pentru care poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere (art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999), motiv ce nu putea fi invocat de catre proprietarul initial.
In toate cazurile in care proprietarul-locator refuza reinnoirea contractului de inchiriere intrucat urmeaza sa vanda locuinta si pentru a asigura chiriasului posibilitatea excrcitarii dreptului de preemptiune, notificarea prealabila a refuzului facuta de proprietar prin executorul judecatoresc trebuie sa cuprinda, sub sanctiunea nulitatii absolute a notificarii, pretul cerut pentru locuinta si are valoarea juridica a unei oferte de vanzare irevocabila pana la expirarea perioadei de inchiriere (art. 18 alin.2 din OUG nr.40/1999).
Prin acceptarea expresa si neconditionata (fara propuneri de modificare) a ofertei de catre chirias, notificata proprietarului in perioada valabilitatii ei, se incheie contractul de vanzare-cumparare a locuintei, potrivit dreptului comun. Daca chiriasul notifica proprietarului intentia de a cumpara locuinta, sub conditia obtinerii unui imprumut pentru plata pretului, contractul de inchiriere se prelungeste cu 6 luni. La expirarea acestui termen, daca vanzarea-curnpararea nu s-a perfectat, chiriasul pierde dreptul de preernptiune (art. 18 alin.3). Exercitarea cu rea-credinta a dreptului de preernptiune (de exemplu, chiriasul notifica proprietarului intentia de a cumpara locuinta, fara a face demersuri pentru obtinerea creditului, numai cu scopul prelungirii inchirierii), atrage raspunderea lui civila pentru daunele cauzate proprietarului (art. 18 alin.4).
Daca chiriasul nu accepta oferta de vanzare, indiferent din ce cauza, si proprietarul vinde locuinta unui tert, cumparatorul este obligat sa respecte contractul de inchiriere, incheiat in scris si inregistrat la organul fiscal teritorial (art.21), dar numai pana la expirarea termenului contractual (la care se adauga 30 de zile, respectiv perioada in care i se pune la dispozitia chiriasului cu venit mediu net lunar pe membru de familie sub nivelul venitului prevazut de lege o alta locuinta), daca proprietarul-locator a notifat chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere din cauza vanzarii locuintei (art. 14 si 15). Spre deosebire de alti dobanditori ai locuintei, fata de care este opozabil si dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere in conditiile si limitele prevazute de lege, fata de cumparatorul locuintei - daca s-a respectat dreptul de preernptiune al chiriasului - inchirierea este opozabila limitat, vanzarea reprezentand, prin ea insasi, un motiv pentru refuzul de reinnoire a contractului.
Dar daca locuinta a fost vanduta unui tert in conditii sau la un pret mai avantajoase decat cele prevazute in oferta adresata chiriasului, care nu a acceptat aceasta oferta, chiriasul se poate subroga in drepturile cumparatorului, platind acestuia pretul vanzarii, in termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vanzare-cumparare. In acest scop, la mutarea din locuinta, chiriasul este obligat sa comunice proprietarului-locator in scris, cu confirmarea de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vanzare-cumparare, sub sanctiunea decaderii din dreptul de a se subroga in drepturile cumparatorului (art. 19 in OUG nr.40/1999).
Nu excludem nici posibilitatea dovedirii simulatiei - de exemplu, vanzare fictiva sau declararea in contractul de vanzare a unui pret mai mare decat cel pIatit in realitate - cazuri in care (daca se admite actiunea in declararea simulatiei) se produce reinnoirea contractului de inchiriere, respectiv chiriasul se va putea subroga, in conditiile aratate, in drepturile cumparatorului (art. 14 si 19 din OUG nr.40/1999).
Dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile cumparatorului trebuie sa se exercite, in toate cazurile, potrivit dispozitiilor Codului de procedura civila privind ofertele de plata si consemnatii, care se aplica in mod corespunzator. Procesul-verbal incheiat de executorul judecatoresc, pentru a constata primirea platii de catre tertul cumparator sau hotararea judecatoreasca irevocabila prin care oferta de plata si consemnarea au fost declarate valabile tin loc de titlu de proprietate, pentru fostul chirias. Oferta de plata urmata de consemnatiune, facuta de chirias pentru a se subroga in drepturile cumparatorului, este irevocabila (art.20 din OUG nr.40/1999).
Prin efectul subrogarii (substituirii) chiriasului in drepturile cumparatorului, asa cum am vazut el devine proprietar al locuintei, vanzarea initiala desfiintandu-se fata de chirias. Intrucat se produce o 'subrogare' (iar nu dobandire de la cumparator), desfiintarea vanzarii initiale va fi cu efect retroactiv (ca si cum ar fi vorba de indeplinirea unei conditii rezolutorii), cu toate consecintele corespunzatoare (admise si in materie de retract litigios). Astfel, chiriasul devine succesorul cu titlu particular al vanzatorului, care raspunde fata de el (pentru evictiune si vicii ascunse) potrivit dreptului comun. Iar daca cumparatorul ar fi constituit drepturi in favoarea altora (de exemplu, ipoteca), aceste acte raman fara efect fata de chiriasul dobanditor al locuintei, ca provenind de la un neproprietar.
In schimb, intre vanzator si cumparator (initial) contractul nu se desfiinteaza cu efect retroactiv; daca cumparatorul nu a platit (integral) pretul, ramane debitor fata de vanzator, caci chiriasul i-a platit 'pretul vanzarii' (art. 19 alin.1 din OUG nr.40/1999), iar nu pretul achitat de el.
In sfarsit, consideram ca dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile cumparatorului ar trebui sa fie recunoscut nu numai in ipoteza vanzarii 'in conditii sau la un pret mai avantajoase decat cele prevazute in oferta adresata chiriasului' (art. 19 alin.1 din OUG nr.40/1999), dar si in cazul vanzarii cu nerespectarea dreptului de preemptiune si fara notificarea ofertei chiriasului. Insa aceasta ipoteza nu indeplineste conditiile prevazute de lege (care sunt de stricta interpretare) fiind sanctionata doar cu dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere (art.22 alin. 3), cu opozabilitate fata de tertul cumparator.
Efectele contractului
Obligatiile locatorului (proprietarului)
Notiuni generale.
Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure chiriasului folosinta linistita si utila a lucrului in tot timpul locatiunii. In acest scop, Legea locuintei prevede expres obligatia proprietarului de a preda locuinta si de a efectua reparatiile necesare.
Potrivit dreptului comun in materie de locatiune, locatorul are si obligatia sa-l garanteze pe locatar, iar prin clauze exprese din contract locatorul isi poate asuma si alte obligatii.
Subliniem ca, potrivit Legii nr.114/1996, normele din legislatia locativa referitoare la obligatiile proprietarului sunt imperative, neputand fi modificate prin conventia dintre parti. In acest sens, sunt declarate nule de drept orice clauze cuprinse in contract care 'exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale' (art.22 lit.d; vz.si lit.a). De exemplu, daca prin contract chiriasul s-ar obliga sa aduca locuinta in stare normala de folosinta sau sa efectueze reparatiile (o parte din ele) ce sunt prevazute de lege in sarcina proprietarului, clauza ar fi nula si contractul urmeaza sa produca efecte in conditiile prevazute de lege.
Predarea locuintei.
Locatorul (proprietarul) este obligat sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta (art.28 lit.a). In caz de nerespectare a acestei obligatii chiriasul poate cere, prin justitie, predarea silita (daca nu prefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se multumeste cu invocarea exceptiei de neexecu-tare), iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.
Locuinta trebuie sa fie predata la termenul convenit (imediat daca nu s-a prevazut un termen) si 'in stare normala de folosinta' (art.28 din Legea nr. 114/1996 si art. 1421 alin.1 C.civ.). in acest scop, locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile necesare, inclusiv cele locative care, dupa predare, deci pe parcursul executarii contractului, sunt in sarcina chiriasului. Spre deosebire de dreptul comun in materie de locatiune, nici prin clauza contractuala expresa aceste reparatii nu pot fi puse in sarcina chiriasului. Legea declara nule de drept clauzele contractuale care 'obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului' (art.22 lit.a).
Efectuarea reparatiilor.
Pe parcursul executarii contractului locatorul este obligat (art.28 lit.b, c, d):
- sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;
- sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spa-tiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);
- sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonice etc.).
Tot in sarcina locatorului (proprietarului) sunt si reparatiile - indiferent de natura lor - determinate de un caz de forta majora (de exemplu, un seism), intrucat este vorba de suportarea unor riscuri. In schimb, locatorul nu poate fi obligat sa execute lucrari noi de investitii sau sa reconstruiasca imobilul, ci numai sa repare constructia sau sa inlocuiasca instalatiile existente. Daca lucrul 'a pierit total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare', contractul se desface de drept (art.1439C.civ.).
In cazul cladirilor cu mai multe locuinte, repartizarea cheltuielilor pentru partile de folosinta comuna ale imobilului (fundatie, acoperis, scara, ascensor etc.) ce sunt in sarcina proprietarilor (locatorilor) se face proportional cu suprafata locativa detinuta (suprafata construita a locuintei aflate in proprietate exclusiva), deci proportional cu cota-parte indiviza din partile de constructie si instalatiile ori dotarile de folosinta comuna si se suporta de fiecare proprietar, fiind lipsit de importanta faptul ca unii dintre acestia nu le folosesc sau ca nu locuiesc in apartamentele respective si indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata locuinta.
In legatura cu efectuarea reparatiilor ce sunt in sarcina locatorului Codului civil mai precizeaza ca locatorul nu raspunde de stanjenirea folosintei locatarului prin aceste reparatii. Insa reparatiile trebuie sa aiba caracter urgent (neputand fi amanate pana la incetarea contractului) si sa fie efectuate in cel mult 40 zile, sub sanctiunea reducerii proportionale a chiriei(art.1425).
In cazul neindeplinirii de catre locator a obligatiilor pe care le are cu privire la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, lucrarile pot fi executate de locatari, in contul proprietarului, retinand contravaloarea acestora din chirie. Chiriasul va putea executa aceste lucrari daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau a locuintei si numai daca locatorul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii in termen de 30 de zile de la data sesizarii (art.30). Consideram ca, in caz de urgenta, chiriasul ar putea imputa asupra chiriei contravaloarea reparatiilor efectuate, chiar daca le-a efectuat inainte de expirarea termenului de 30 de zile.
Daca efectuarea reparatiilor ce cad in sarcina proprietarului nu este posibila prin simpla restrangere partiala a folosintei, se poate dispune evacuarea temporara a locatarului, daca i se pune la dispozitie - pentru acest interval de timp - o suprafata corespunzatoare. Locatarul in nici un caz nu poate fi evacuat definitiv, caci conform art. 1425 C.civ., in acest caz, numai locatarul poate opta pentru rezilierea contractului .
Legea mai prevede dreptul chiriasului la despagubiri pentru sporul de valoare adus locuintei prin imbunatatirile necesare si utile efectuate cu aprobarile prevazute de lege, confirmate pe baza de acte justificative, drept opozabil, in caz de instrainare a locuintei si noului proprietar, garantat cu drept de retentie asupra locuintei pana la achitarea integrala a despagubirilor datorate (art.43 din OUG nr.40/1999).
Obligatiile chiriasului
Folosirea locuintei potrivit destinatiei.
In conformitate cu dreptul comun in materie de locatiune, chiriasul este obligat sa foloseasca locuinta potrivit destinatiei si ca un bun proprietar (art. 1429 C.civ.). Astfel fiind, locuinta nu ar putea fi folosita pentru exercitarea comertului, pentru instalarea sediului unui partid politic etc. Asa cum am aratat, se admite insa exercitarea de catre chirias a unei profesiuni liberale (de exemplu, avocatura) sau chiar a unei meserii (de exemplu, croitor), cu conditia sa nu schimbe destinatia imobilului. Simpla venire a clientelei nu are semnificatia schimbarii destinatiei. Evident, in contract pot fi prevazute clauze exprese prin care sa se interzica, respectiv sa se permita exercitarea unei profesiuni sau meserii. Daca in contract se mentioneaza profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni.
In toate cazurile, daca exercitarea unor indeletniciri profesionale presupune schimbarea destinatiei locuintei sau a unei parti din locuinta se cere consimtamantul expres al proprietarului, iar in cazul locuintelor situate in cladiri colective se cere si acordul asociatiei de proprietari, precum si avizul favorabil al proprietari lor si, dupa caz, al titularilor contractelor de inchiriere din locuintele cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii (art.64).
Legea interzice nu numai schimbarea destinatiei locuintei fara acordul proprietarului, dar si efectuarea oricaror modificari, chiar daca ar fi de natura a aduce imbunatatiri locuintei. Modificarea sau imbunatatirea locuintei este permisa numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar (art.26) si cu aprobarile legale, daca este cazul.
Daca locatarul schimba in mod abuziv destinatia locuintei (de exemplu, in spatiu comercial), locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutare de obligatii, chiriasul neputand invoca nici beneficiul prorogarii legale a contractului sau reinnoirea de drept, iar in cazul fondului locativ de stat persoana juridica care exercita prerogativele proprietarului este obligata (nu numai indreptatita) sa ceara instantei rezilierea contractului si evacuarea chiriasului (art.6 din L.nr. 17/1994, art.7alin.3 lit.d din L.nr.112/1995 siart.13 si 14 din OUG nr. 40/ 1999).
Intretinerea locuintei.
Locatarul trebuie sa intretina in bune conditii locuinta, intrucat la mutare trebuie sa o predea in stare normala de folosinta (si de curatenie), tinandu-se seama de starea in care a fost inchiriata. in lipsa de act constatator (inventar) se prezuma (iuris tantum) ca locuinta a fost predata chiriasului in stare normala de folosinta (art. 1431-1432 comb. cu art.1421 C.civ. si art.28 lit.a din L. nr.114/ 1996).
In vederea intretinerii locuintei, chiriasul are urmatoarele obligatii (art.29):
a) sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva;
b) sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor neco-respunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente;
c) sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna, pe toata durata contractului de inchiriere;
d) sa predea proprietarului locuinta in stare normala de folosinta, la eliberarea acesteia. Spre deosebire de ipoteza neexecutarii reparatiilor ce sunt in sarcina propietarului (art.30). In cazul neindeplinirii de catre chirias a obligatiei, de intretinere legea nu prevede efectuarea lor de catre proprietar in contul chiriasului, deoarece inconvenientele lipsei de intretinere (de exemplu, zugraveli) sunt suportate de locatar. Daca insa neefectuarea reparatiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea locuintei, locatorul poate actiona in cursul locatiunii, potrivit dreptului comun (inclusiv obliigarea chiriasului sub sanctiunea de daune cominatorii potrivit art 1077 Cciv) in orice caz, locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligatii (art.1439 alin.2 C.civ. si art.24 lit.b din legea nr. 114/1996) 19.Plata chiriei. Legea locuintei nu prevede reguli speciale pnvind plata chiriei in consecinta, se aplica regulile din dreptul comun (obliga-tia platii la termenele prevazute in contract, la domiciliul debitorului; in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjuncta etc daca prin contract nu s-a prevazut altfel, de exemplu, plata la domiciliul locato-rului solidaritatea intre debitor, etc.). Mentionam ca Legea locuintei. (art 73) a abrogat HCM nr.860/1973 prin care au fost prevazute majorari de intarziere in plata chiriei catre stat. In consecinta, daunele de intar-ziere (moratorii) se acorda, in toate cazurile. potrivit dreptlui comun
In sfarsit precizam ca, in masura in care exista criterii legale de stabilire a chiriei (art.32 din L. nr.114/1996), chiria prevazuta in contract se recalculeaza ori de cate ori este rezultatul unei erori sau modificari ale elementelor de stabilire a chiriei. Diferenta de chirie rezultand din recal-culare poate fi pretinsa de locator, respectiv de locatar (imputarea asupra chiriei viitoare) numai inauntrul termenului general de prescriptie (3 ani in urma). Fiind vorba de prestatii succesive, periodice, fiecare rata de chirie se stinge printr-o prescriptie deosebita .
Plata cotelor-parti din cheltuielile comune.
In cazul cladirilor cu mai multe locuinte chiriasul este obligat sa plateasca cu regularitate cotele ce-i revin din cheltuielile sau obligatiile financiare, care sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi inregistrate pe fiecare Iocuinta (anexa nr.2 la L. nr.114/1996, art.3 lit.i), daca aceste cheltuieli au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului (art24 lit.c), nefiind incluse in chirie. Este vorba de cheltuielile de intretinere a partilor si instalatiilor de folosinta comuna a cladirii (de exemplu, ascensorul) si de cheltuielile pentru apa, canalizare, iluminat, incalzire etc. inclusiv pentru formarea fondului de rulment .
Obligatii ce nu pot fi asumate de chirias.
Potrivit art.22 din Legea nr.l14/1996, sunt nule de drept orice clauze cuprinse in contractul de inchiriere, care:
a)'obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului'. Sunt avute in vedere, dupa cum am vazut, de exemplu, cheltuielile de reparatii necesare in vederea predarii locuintei in stare normala de folosinta;
b) 'prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor comune'. Asa cum am vazut, in cazul cladirilor cu mai multe locuinte, deteriorarile aduse partilor de folosinta comuna trebuie sa fie reparate de locatarul in culpa, iar daca acesta nu poate fi identificat, de catre locatarii care au acces sau folosesc partile comune (art.29 lit.b si cap.lV din contractele-cadru de inchiriere cuprinse in anexele nr.4 si 5 din Normele metodologice). In nici un caz chiriasii nu sunt obligati solidar sau indivizibil sa suporte aceste cheltuieli; obligatia lor este conjuncta, proportionala cu valoarea locativa a partii din imobil pe care o ocupa, (ca si in materia pagubelor pricinuite cladirii de incendiu);
c) 'impun chiriasilor sa faca asigurari de daune'. Inseamna ca locatarii nu pot fi obligati sa incheie contracte de asigurare de bunuri (avand ca obiect locuinta inchiriata) sau de asigurare de raspundere civila (avand ca obiect despagubirile pentru prejudiciul de care chiriasul raspunde fata de locator), ambele aceste asigurari fiind asigurari de daune (contra pagubelor). Dupa cum rezulta din textul legii, incheierea unor asemenea asigurari, nu poate fi 'impusa' chiriasilor (nu pot fi obligati); ei au insa dreptul - si, ca masura de prevedere, este chiar indicat - sa incheie contracte de asigurare (mai ales de responsabilitate), pentru a se pune la adapost de riscul suportarii unor pagube mari, de exemplu, rezultand din incendiu, explozie etc. ;
d)'exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale'. De exemplu, chiriasul nu poate sa suporle contravaloarea reparatiilor care, potrivit legii (art.28), sunt in sarcina proprietarului;
e)'autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clau-zelor contractului de inchiriere'. De exemplu, sa gazduiasca turisti, sa fa-ca depozitari etc., in spatiul care formeaza obiectul contractului de inchiriere.
Contractul de subinchiriere
1. Conditii.
Prin derogare de la dreptul comun in materie de locatiune (art.1418 C.civ.), chiriasul poate subinchiria locuinta detinuta numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar (art.26 alin.1), respectiv, locator. Legea mai adauga - din motive greu de inteles -ca subinchirierea este posibila (cu acordul proprietarului) numai daca nu a fost 'interzisa prin contractul de inchiriere principal'. Consideram ca acordul proprietarului la subinchiriere reprezinta o revenire (modificare) aclauzei din contractul de inchiriere principal.
Deoarece inchirierea locuintelor se face prin contract scris (art.21), iar acordul proprietarului la subinchiriere trebuie sa fie dat in forma scrisa (art.26 alin.l), contractul de subinchiriere trebuie sa fie incheiat tot in forma scrisa. Legea prevede si necesitatea inregistrarii contractului de subinchiriere la organul fiscal teritorial (art.26 alin.3), ceea ce este posibil numai daca a fost incheiat in forma scrisa.
In ipoteza in care chiriasul subinchiriaza fara acordul proprietarului (locatorului) sau cu nerespectarea conditiilor stabilite (de exemplu, pentru alta destinatie decat locuinta), locatorul poate cere prin justitie executarea obligatiilor din contractul principal (ceea ce poate avea ca efect inclusiv expulzarea sublocatarului) sau rezilierea contractului de inchiriere cu daune-interese, potrivit dreptului comun. In caz de subinchiriere fara acordul proprietarului, chiriasul nu beneficiaza de reinnoirea contractului de inchiriere (art. 14 alin.2 lit.d din OUG nr.40/1999).
Precizam ca regulile aratate privitoare la subinchiriere nu vizeaza ipoteza in care chiriasul, fara a incheia un contract de subinchiriere, permite - dar fara a-si asuma sau a avea vreo obligatie juridica - ca alte persoane (rude, prieteni elc.) sa se foloseasca temporar de locuinta ce ocupa. Intrucat persoanele tolerate nu au nici un titlu locativ si pot fi evacuate oricand la cererea chiriasului, folosinta exercitata de catre ele nu aduce atingere obligatiilor contractuale. ln orice caz, persoanele tolerate urmeaza sa fie evacuate daca locatarul a pierdut dreptul de a mai folosi locuinta.
2. Efecte.
Sublocatiunea incheiata cu respectarea conditiilor aratate este valabila si produce efecte intre locatarul principal si sublocatar ca orice contract de locatiune, fiind aplicabile inclusiv dispozitiile dreptului comun referitoare la tacita relocatiune sau la incetarea contractului prin desfiintarea sau desfacerea titlului locatarului principal.
Intrucat contractele de subinchiriere sunt guvernate de dispozitiile dreptului comun privind incetarea contractului de locatiune, sublocatarul nu beneficiaza de eventuala prorogare legala sau reinnoire a contractelor de inchiriere. El poate fi evacuat la expirarea termenului prevazut in contract sau dupa denuntarea contractului (cu respectarea termenului de preaviz) daca sublocatiunea s-a incheiat fara stipularea termenului ori daca a operat relocatiunea tacita (care este tot pe timp nedeterminat). lar neplata chiriei da dreptul locatarului principal de a cere rezilierea contractului de subinchiriere in conditiile dreptului comun, iar nu ale Legii nr. 114/1996 (art.24 lit.b).
Cu toate ca sublocatiunea se incheie cu acordul proprietarului (loca-torului), contractul nu produce efect fata de el. Nefiind parte contractanta, in privinta lui contractul de sublocatiune este o res inter alios acta; drepturile si obligatiile dintre locator si locatarul principal raman neatinse. In acest sens, legea prevede ca 'beneficiarul contractului de subinchiriere nu se poate prevala de nici un drept impotriva proprietarului si nici asupra oricarui titlu de ocupare' (art.26 alin.2). Pe de alta parte, 'obligatiile chiriasului cu privire la intretinerea si repararea spatiului inchiriat se pastreaza si in cazul subinchirierii locuintei' (art.29 aIin. final). Desi legea nu prevede expres, este evident ca locatarul ramane obligat sa plateasca chiria si sa execute toate celelalte obligatii contractuale.
Deoarece subinchirierea nu creeaza raporturi contractuale intre loca-tor si sublocatar, ei nu au actiune directa unul impotriva celuilalt, putand actiona numai pe calea indirecta a actiunii oblice (art.974 C.civ.), de exemplu, pentru incasarea chiriei datorata locatorului.
Intrucat sublocatarul nu dobandeste un drept propriu la folosinta (deci un titlu locativ propriu), ci numai un drept derivat din drepturile loca-tarului principal, o data cu desfacerea sau desfiintarea titlului celui ce a consimtit subinchirierea, inceteaza si dreptul sublocatarului de a folosi locuinta, care poate fi evacuat o data cu locatarul principal (locator in contractul de subinchiriere), chiar daca termenul subinchirierii n-a expirat inca. Subinchirierea nu constituie exceptie de la regula consecin-telordesfacerii (desfiintarii) titlului locatorului.
In toate cazurile, evacuarea sublocatarului se poate face numai prin hotarare judecatoreasca (art.61).
Schimbul de locuinte (voluntar)
1. Conditii.
Potrivit art.33 din L. nr.114/1996, 'titularii de contracte de inchiriere pot face intre ei schimb de locuinte, cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau, dupa caz, al proprietarului locuintei'.
In lumina textului de lege citat, schimbul poate avea loc intre doi sau mai multi locatari din aceeasi cladire, din cladiri diferite din aceeasi loca-litate sau chiar din cladiri aflate in diferite localitati (de exemplu, in caz de mutari reciproce in diferite localitati din cauza serviciului, din motive familiale etc.). in toate cazurile insa, intelegerea dintre locatari referi-toare la schimb nu produce efectele juridice ce ii sunt specifice (substitu-irea reciproca in drepturi si obligatii), decat cu acordul ('avizul') autoritatii care a aprobat inchirierea (in cazul fondului locativ de stat), respectiv cu acordul proprietarului locuintei care formeaza obiectul schimbului (in celelalte cazuri). Cu conditia aprobarilor corespunzatoare, schimbul poate avea ca obiect si locuinte facand parte din fondul de stat, pe de o parte, si proprietate particulara, pe de alta parte. Legea nu distinge in aceasta privinta .
2. Efecte.
Contractul de schimb de locuinte incheiat in conditiile prevazute de lege produce efectele unei duble cesiuni de creanta, avand ca obiect drepturile de folosinta locativa. Sublmiem insa ca, datorita consimtamantului locatorului (prevazut de lege pentru validitatea schim-bului), dubla cesiune va avea ca obiect nu numai drepturile locatarilor in cauza, dar si obligatiile lor, ei fiind liberati fata de locatorii initiali. Cu alte cuvinte, prin schimbul de locuinte - reglementat special de lege - se realizeaza nu numai o dubla cesiune, dar - ope legis - si o dubla delegatie perfecta (confundata cu novatie prin schimbare de debitori).
Cesiunea contractului de inchiriere
Aplicabilitate. Conditii.
Legea locuintei nu prevede dispozitii cu privire la cesiunea contractului de inchiriere. Consideram ca tacerea legii nu poate fi interpretata in sensul interzicerii unei asemenea operatiuni juridice pentru urmatoarele motive:
- in lumina principiului libertatii contractuale, interdictia incheierii unor acte juridice nu poate fi prezumata, ea trebuie sa rezulte dintr-o dispozitie expres prevazuta de lege;
- potrivit art.72, dispozitiile Legii nr.114/1996 se completeaza cu dispozitiile Codului civil privind contractul de locatiune. Or, Codul civil permite expres nu numai sublocatiunea, dar si cesiunea contractului de locatiune (art.1418);
- data ce legea speciala permite sublocatiunea, nu se intrevad motive speciale pentru a considera interzisa cesiunea; efectele celor doua contracte sunt - desi nu identice - in orice caz foarte asemanatoare;
- fiind permis schimbul de locuinte, care produce efectele unei duble cesiuni de creanta, nu poate fi considerata interzisa cesiunea simpla a contractului de inchiriere.
In ceea ce priveste conditiile incheierii contractului de cesiune, in lipsa de reguli speciale, urmeaza a se aplica dreptul comun in materie. Semnalam insa o deosebire esentiala ce rezulta din coroborarea regulilor dreptului comun cu legislatia locativa. Astfel, potrivit Codului civil cesiunea contractului de locatiune este permisa in conditiile in care este permisa si sublocatiunea. Inseamna ca si cesiunea contractului de inchiriere poate interveni numai in conditiile in care este permisa subin-chirierea, si anume, cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar (art.26 alin.1). Daca legea speciala prevede aceasta conditie pentru subinchiriere, cu atat mai mult ea se impune in cazul cesiunii, care produce efecte chiar mai grave decat sublocatiunea (cessio est maius sublocatio est mimis).
In plus, daca locuinta in cauza a fost inchiriata cedentului cu aprobarea autoritatii (locuinta din fondul de stat), in lumina art.33 din Legea nr.114/1996 - care reglementeaza schimbul de locuinte - cesiunea va fi si ea conditionata de avizul autoritatii (consiliul local). Aceasta conditie prevazuta pentru schimbul de locuinte se impune si in materia cesiunii, deoarece schimbul se analizeaza tot ca o cesiune (dubla). 27. Efecte. In privinta efectelor cesiunii, se aplica regulile dreptului comun. Subliniem insa ca, desi locatorul si-a dat acordul la incheierea contractului de cesiune, chiriasul-cedent ramane obligat in continuare fata de el. Cesiunea, potrivit dreptului comun, are ca obiect numai drepturile cedentului, iar legea speciala nu prevede derogari in aceasta materie. Bineinteles, printr-o clauza expresa, locatorul il poate elibera pe chhirias (cedent) de obligatiile locative (cesiune dublata de o delegatie perfecta).
Schimbul obligatoriu de locuinte
Aplicabilitate.
Art.64 din Legea nr.5/1973 (abrogata in prezent) a consacrat dreptul persoanei fizice, care are locuinta proprietate personala in care nu locuieste, de a se muta in locuinta proprietatea sa -fara ca aceasta sa fi devenit libera, fiind ocupata de chirias in baza unui contract valabil, inclusiv cu termenul prelungit de drept - pe calea unui asa-numit schimb obligatoriu (fortat) de locuinte, cu conditia punerii la dispozitia chiriasului a unei locumte corespunzatoare pentru inchiriere; fie locuinta oferita de proprietar, fie o alta locuinta din fondul de stat.
Dreptul proprietarului de a-l obliga pe chirias sa schimbe locuinta ocupata cu aceea oferita (la nevoie pe cale de justitie) a fost reconfirmat si prin art.5 din Legea nr. 17/1994, dar numai in privinta contractelor de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietarii particulari inainte de 1 ianuarie 1990. In lumina acestei legi, schimbul obligatoriu de locuinte a devenit inaplicabil in cazul contractelor de inchiriere incheiate dupa 1 ianuarie 1990 (pentru care nu a operat nici prorogarea legala si, ca atare, nu se impunea nici schimbul obligatoriu).
Dupa intrarea in vigoare a Legii nr.114/1996, prin care s-a abrogat L. nr.5/1996, mutarea fortata a chiriasilor in temeiul art.64 nu mai putea fi dispusa nici in cazul contractelor de inchiriere incheiate inainte de 1 ianuarie 1990 si pentru care a operat prorogarea legala. Ea putea interveni numai in cazurile in care, printr-o lege speciala, se prevede dreptul proprietarului de a solicita schimbul obligatoriu. De exemplu, in ipoteza locuintei (apartamentului) trecut in proprietatea statului si restituit in natura fostului proprietar (sau mostenitorului lui), care locuieste in apartament impreuna cu chiriasi. In aceasta ipoteza 'evacuarea chiriasilor si punerea in posesie a proprietarilor se vor face numai dupa acordarea efectiva a unei locuinte corespunzatoare de catre autoritatile publice sau de catre proprietar' (art.5 alin.3 din Legea nr.l12/1995; vz. si art.7 alin.3 lit.b).
Eliminarea institutiei schimbului obligatoriu de locuinta din legislatia locativa - in conditiile unor prorogari legale succesive sau de reinnoire legala a contractelor de inchiriere - a reprezentat o lacuna a Legii nr. 114/1996, mai ales ca aceasta institutie nu contravine dispozitiilor constitutionale: 'Schimbul fortat, prevazut de lege, intre locuinta ocupata de proprietar si locuinta proprietatea acestuia ocupata de chirias, nu este neconstitutional, reprezentand o reintregire a atributiilor de proprietar, care opereaza sub autoritatea justitiei'.
Schimbul obligatoriu de locuinta a fost reintrodus din nou in legislatia locativa, ca reglementare generala, de principiu, prin art.23-25 din OUG nr.40/1999.
Potrivit art.23 alin.1 'proprietarii au dreptul sa ceara si sa obtina mutarea chiriasilor din spatiile cu destinatia de locuinta pe calea unui schimb obligatoriu', cu singura conditie de a i se pune la dispozitie chiriasului in mod efectiv cu contract de inchiriere, o alta locuinta corespunzatoare (art. 23 alin.2, art.24).
Pentru ca locuinta pusa la dispozitia chiriasului sa fie corespunzatoare trebuie sa fie indeplinite urmatoarele conditii: - locuinta oferita sa fie situata in aceeasi localitate. Daca este situata in alta localitate, schimbul se poate realiza numai cu acordul chiriasului;
- locuinta oferita sa asigure o suprafata locuibila minima de 15 mp de persoana. Sunt avute in vedere persoanele cu drepturi locative si care locuiesc impreuna cu titularul (art.21 lit.k din Legea nr. 114/1996), nu si subchiriasii sau persoanele tolerate; - daca locuinta oferita in schimb este proprietatea altei persoane, ea trebuie sa fie de acord cu incheierea contractului de inchiriere pentru un termen care nu poate fi mai mic decat cel prevazut in contractul initial (dupa expirarea caruia chiriasul va avea dreptul la reinnoirea contractului in conditiile prevazute de lege). Aceasta conditie opereaza, evident, si in cazul in care locuinta pusa la dispozitia chiriasului este proprietatea solicitantului schimbului; - in locuinta oferita sa i se asigure chiriasului si persoanelor cu care locuieste impreuna numarul de camere la care sunt indreptatiti conform anexelor nr.1 si 2 la OUG nr.40/1999 (dreptul la o camera in plus pentru anumite categorii de persoane);
- locuinta pusa la dispozitie sa nu fie insalubra si nici lipsita de dependintele strict necesare - bucatarie, baie, WC - prevazute in contractul de inchiriere a locuintei din care urmeaza sa se mute chiriasul. Potrivit legii, chiriasul nu poate pretinde o suprafata locuibila sau un numar de camere mai mare decat acelea pe care le detine si nici conditii mai bune de locuit decat acelea pe care le are in locuinta din care urmeaza sa se mute. Chiriasul nu va putea invoca, ca motiv al refuzului de a se muta, nici faptul ca locuinta oferita este situata intr-un cartier periferic, ca este mai putin confortabila datorita felului diferit de incalzire, ca nu are scara de serviciu sau ca are dependintele in folosinta comuna in masura in care ii este asigurata utilizarea lor, ca nu are curte ori datorita etajului la care se afla. Chiriasul nu poate refuza locuinta oferita nici pentru lipsa garajului, chiar daca locuinta din care urmeaza sa se mute are garaj (art.24).
In sfarsit, ordonanta precizeaza ca litigiile dintre proprietari si chiriasi legate de schimbul obligatoriu de locuinta sunt de competenta judecatoriei in raza careia se afla imobilul (din care urmeaza sa se mute chiriasul), a carei hotarare poate fi atacata numai cu recurs, hotararea instantei de recurs fiind definitiva si irevocabila (art.25).
In rezolvarea acestor litigii, consideram ca instanta poate avea in vedere si solutiile admise in practica judiciara si literatura de specialitate sub incidenta reglementarii anterioare a schimbului obligatoriu de locuinta, in masura in care nu contravin dispozitiilor noii legislatii locative.
Astfel, daca locuinta apartine in coproprietate (indiviziune) mai multor persoane, schimbul trebuie sa fie solicitat cu acordul tuturor, inclusiv al unitatii care administreaza cota-parte indiviza a statului, daca este cazul (de exemplu, locuinta inchiriata proprietatea sotilor a fost confiscata partial). In cazul uzufructului, schimbul trebuie sa fie solicitat de catre nudul proprietar impreuna cu uzufructuarul. Aceeasi solutie, pentru ipoteza dreptului de abitatie. Schimbul poate fi solicitat chiar daca locuinta este ocupata numai in parte de catre chirias.
Cat priveste locuinta oferita, norma locativa de 15 mp trebuie sa fie raportata la intreaga suprafata locuibila, iar nu la fiecare camera si persoana in parte (de exemplu, in cazul a doua persoane norma este respectata daca in locuinta oferita sunt doua camere de 18 si 12 mp), diferentele in plus si in minus compensandu-se. Din considerente de ordin moral, sanitar si pedagogic, locuinta oferita poate fi refuzata, chiar daca acopera norma legala, in cazul in care persoane de sex diferit (cu exceptia sotilor), inclusiv copiii de sex diferit, ar urma sa locuiasca in aceeasi camera, indiferent de marimea ei. Daca sunt mai multe persoane care locuiesc (legal) impreuna, ele pot fi obligate sa se mute in locuinta oferita numai impreuna.
Chiriasul nu poate fi obligat la schimb daca locuinta oferita depaseste cu mult nevoile de locuit ale familiei, astlel incat chiriasul ar fi expus la plata unei chirii si cheltuieli de intretinere prea impovaratoare, raportate la venitul pe care-l are. Desi situarea locuintei oferite la un etaj superior nu este motiv legal de refuz (art.24 alin.3), ea ar putea fi luata in considerare daca, datorita varstei sau sanatatii deficitare, chiriasul nu ar putea ocupa locuinta, imobilul neavand ascensor sau daca ascensorul functioneaza numai pentru urcare. Tot astfel, daca dependintele locuintei oferite, prin amplasarea lor, sunt practic nefolosibile in raport cu starea sanatatii chiriasului.
In noua reglementare nu se determina suficient de clar domeniul de aplicare al schimbului obligatoriu de locuinta.
Astfel, in reglementarea anterioara, schimbul obligatoriu era aplicabil numai in cazul proprietatii personale (a persoanelor Fizice). Articolul 23 din OUG nr.40/1999 nu prevede o asemenea limitare. Astfel fiind, nu excludem posibilitatea schimbului indiferent de persoana proprietarului, inclusiv statul, mai ales ca in noua legislatie locativa nu se prevede posibilitatea mutarii locatarilor din locuintele proprietate de stat pentru satisfacerea unor interese de stat (art.25 din Legea nr.5/1973, abrogata).
Tot astfel, in reglementarea anterioara, proprietarul putea solicita schimbul numai cu scopul de a se muta in locuinta sa impreuna cu membrii familiei sale. In noua reglementare, nu se determina scopul pentru care proprietarul poate solicita schimbul obligatoriu. Apreciem ca, totusi, instanta poate verifica - la cererea chiriasului - motivul actiunii reclamantului, pentru ca dreptul proprietarului la schimbul obligatoriu de locuinta sa nu fie exercitat in mod abuziv.
In sfarsit, legea nu determina cazurile in care schimbul obligatoriu poate fi solicitat de proprietar. Evident, el are acest drept in cazurile expres prevazute prin norme speciale. De exemplu, in cazul locuintelor redobandite de fostii proprietari (mostenitorii lor) ocupate partial de chiriasi (art.5 din Legea nr.l12/1995) sau in cazul in care proprietarul refuza reinnoirea contractului de inchiriere pentru ca are nevoie de locuinta ori pentru ca intentioneaza sa o vanda, iar venitul familiei chiriasului este sub nivelul prevazut de lege si consiliul local nu poate pune la dispozitia chiriasului o locuinta corespunzatoare (art.15 alin.4 din OUGnr.40/1999).
Insa, dupa parerea noastra, aplicabilitatea schimbului obligatoriu nu poate fi limitata la cazurile expres prevazute de lege. El poate fi solicitat de proprietar si in alte cazuri in care termenul inchirierii a fost prelungit de drept sau a operat reinnoirea legala a contractului, in ambele cazuri fara voia lui. In schimb, daca locuinta este ocupata de chirias in cadrul termenului convenit cu proprietarul, schimbul obligatoriu nu este aplicabil. De exemplu, daca proprietarul a inchiriat locuinta pe un termen de 5 ani, nu ar putea solicita schimbul obligatoriu dupa 2 ani. In schimb, dupa expirarea termenului convenit, proprietarul va putea cere schimbul obligatoriu daca a operat prelungirea (prorogarea) legala sau reinnoirea de drept a contractului de inchiriere si el nu a putut invoca motive pentru a impiedica prelungirea sau reinnoirea contractului (art.13-14 din OUG nr.40/1999).Schimbul obligatoriu este un corectiv la extinderea efectelor contractelor de inchiriere peste termenul convenit.
Incetarea contractului de inchiriere
Cauze de incetare.
Legea locuintei prevede incetarea contractului de inchiriere prin: a) expirarea termenului stipulat; b) denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere de catre chirias; c) rezilierea contractului in cazul neexecutarii obligatiilor sau savarsirii de catre chirias a unor fapte culpabile; d) decesul sau parasirea locuintei de catre chirias.
In completarea dispozitiilor din legislatia locativa privitoare la incetarea contractului, se aplica, evident, dreptul comun in materie, cu deosebire cele vizand incetarea contractului de locatiune prin pieirea locuintei, prin desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului si prin efectul instrainarii locuintei daca nu sunt indeplinite conditiile de opozabilitate ale contractului fata de dobanditor. Evident, contractul poate inceta si prin acordul partilor.
Expirarea termenului
Potrivit dreptului comun, locatiunea ince-teaza la expirarea termenului stabilit de parti, afara numai daca a operat relocatiunea tacita. In materia contractului de inchiriere, dimpotriva, expirarea termenului, de regula, nu atrage incetarea raporturilor de inchiriere, deoarece opereaza reinnoirea de drept a contractului de inchi-riere, iar in anumite cazuri si conditii prelungirea legala a termenului contractual. Astfel fiind, prin derogare de la art.23 din Legea nr.114/1996 care a prevazut incetarea inchirierii daca partile nu au convenit reinnoirea - in lumina dispozitiilor din OUG nr.40/1999, inchirierea inceteaza la expirarea termenului numai daca proprietarul are motive legale sa refuze reinnoirea contractului si in cazurile in care prelungirea contractului nu opereaza (art.13 si 14 alin.2).
Reamintim ca inchirierea nu produce efecte pana la expirarea termenului in cazul schimbului obligatoriu de locuinta, care poate fi cerut de proprietar anterior implinirii termenului.
Denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias
Prin derogare de la regulile dreptului comun in materie de locatiune, chiriasul (nu si locatorul) are dreptul la 'rezilierea' contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit, cu conditia notificarii prealabile (preaviz) intr-un termen de minimum 60 de zile (art.24 lit.a din Legea nr. 114/1996).
Intrucat legea nu distinge, 'termenul stabilit' poate fi termenul prevazut in contractul initial ori in contractul reinnoit sau chiar termenul pana la care opereaza prorogarea legala a contractelor de inchiriere. Evident, chiriasul nu datoreaza daune-interese pentru denuntarea contractului inainte de termen. El poate fi obligat numai la plata chiriei pana la expirarea termenului de preaviz, chiar daca paraseste locuinta mai inainte.
Subliniem ca locatorul nu are dreptul la denuntarea unilaterala a contractului inainte de termen. Numai daca contractul ar fi pe durata nedeterminata, el poate fi denuntat unilateral de catre oricare dintre parti (art.1436 alin.2 C.civ.), deci si de catre locator, cu conditia respectarii termenului de preaviz (minimum 60 zile, potrivit art.24 lit.a).
Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor de catre chirias
Rezilierea contractului de inchiriere inainte de termen poate fi dispusa in urmatoarele cazuri:
a) La cererea proprietarului, daca chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv (art.24 lit.b). Spre deosebire de legislatia locativa anterioara (art.24 din Legea nr.5/1973), care conditiona evacuarea de dovada relei-credinte a chiriasului, noua lege prevede rezilierea indiferent de motivele neachitarii chiriei. Daca neplata este fortuita, chiriasul suporta riscul contractului (rezilierea lui) in calitate de debitor al obligatiei imposibil de executat. Proprietarul nu poate fi obligat sa asigure folosinta locuintei cu titlu gratuit, indiferent de motivele pentru care chiriasul este insolvabil. Dar daca chiriasul nu este in culpa (dovedeste cauze straine neimputabile, art. 1082-1083 C.civ.), el nu va putea fi obligat la plata de daune-interese.
Evident, instanta sesizata poate acorda debitorului, dupa circumstante, un termen de gratie pentru plata (art.1021 C.civ.). lar daca chiriasul indeplineste conditiile prevazute de lege, poate solicita consiliului local repartizarea unei locuinte sociale.
Daca chiriasul a efectuat, in conditiile prevazute de lege, reparatii ce sunt in sarcina locatorului, poate retine contravaloarea lor din chirie (operand compensatia judecatoreasca, conform art.l143 si urm. C.civ.) si deci nu i se va putea imputa neplata chiriei care sa justifice rezilierea contractului.
Mentionam ca OUG nr.40/1999 prevede rezilierea contractului pentru neplata chiriei majorate prin hotarare judecatoreasca numai cu conditia dovedirii relei-credinte a chiriasului (art.35 alin.6). Se pare ca legiuitorul a avut in vedere solutia ce a fost consacrata prin L. nr.5/1973 (abrogata), uitand de solutia pe care a adoptat-o prin Legea nr. 114/1996. in orice caz, in conditiile economiei de piata, conditionarea evacuarii de dovada relei-credinte (culpa calificata, pe care sa o dovedeasca creditorul) este greu de justificat, mai ales in cazul locuintelor proprietate particulara, pentru care (in afara cheltuielilor de reparatii) se plateste impozit pe cladire si teren si pe venitul din chirie (fie si neincasata, dar prevazuta in contract).
b) In mod asemanator cu cazul precedent se pune problema rezilierii contractului de inchiriere inainte de expirarea termenului, la cererea asociatiei de proprietari (de locatari), daca chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului (art.24 lit.c si art.69 alin.3).
Legea vizeaza ipoteza cladirilor cu mai multe locuinte (bloc de locuinte), caz in care cheltuielile sau obligatiile financiare ale asociatiei, care sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi inregistrate pe fiecare locuinta, reprezinta cheltuieli comune (art.1 lit.i din anexa nr.2). In masura in care aceste cheltuieli sunt, potrivit legii, in sarcina chiriasului , iar nu a proprietarului (art.22, 28 si 29) - consumul de apa rece si calda, de gaze, de energie electrica la partile de folosinta comuna, inclusiv la ascensor etc. - neplata cotei - parti corespunzatoare pe o perioada de 3 luni justifica rezilierea contractului de inchiriere, la cererea asociatiei obligata la plata fata de creditorii serviciilor prestate. Spre deosebire de legislatia anterioara, care conditiona evacuarea, si in acest caz, de reaua-credinta a chiriasului, in noua reglementare, cauza neachitarii cotelor de intretinere este indiferenta. Asociatia (ceilalti chiriasi sau proprietari) nu poate fi obligata sa suporte consecintele insolvabilitatii chiriasului.
c) La cererea proprietarului, contractul poate fi reziliat inainte de termen daca chiriasul nu a respectat alte clauze contractuale (art.24 lit.b). Desi legea speciala nu precizeaza, potrivit dreptului comun (art.1439 alin.2 C.civ.), trebuie sa fie vorba despre neexecutarea unor obligatii principale, prin violarea carora se aduce o vatamare celeilalte parti (abuzul de folosinta, schimbarea destinatiei lucrului - art.1430 C.civ. -etc.). Poate fi vorba si de neexecutarea obligatiei de plata a pretului pentru consumul de apa, gaze, energie electrica etc., contractate de proprietar cu furnizorii (nefiind vorba de cladiri comune) si care, potrivit contractului de inchiriere, trebuie sa fie suportate de chirias, nefiind incluse in chirie.
d) Proprietarul poate cere rezilierea inainte de termen a contractului si in cazul in care chiriasul a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si oricaror alte bunuri aferente lor, sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora (art.24 lit.b).
Dupa cum s-a stabilit in practica judiciara - sub incidenta vechii reglementari, identica, in fond, cu cea actuala - stricaciunile ce pot fi remediate cu sume relativ mici in raport cu valoarea suprafetei locative nu pot fi considerate 'insemnate' si deci nu sunt de natura sa justifice evacuarea. In schimb, constituie stricaciuni insemnate modificarile structurale ale locuintei fara consimtamantul proprietarului.
Rezilierea contractului se justifica numai daca stricaciunile sunt pricinuite, in mod culpabil, de chirias, de persoanele familiei sale sau de sublocatari (art.1434 C.civ.), prin 'persoanele familiei' intelegandu-se nu numai membrii propriu-zisi ai familiei, dar si toate persoanele introduse de el in imobil (prepusi, persoane tolerate etc.). Evident, stricaciunile provenind din uzul normal al locuintei, cauzate prin vechime sau forta majora (art.1448 C.civ.) ori caz fortuit si bineinteles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de constructie , nu pot justifica rezilierea contractului.
Mai precizam ca - desi legea prevede rezilierea contractului la cererea proprietarului - ea poate avea loc, in cladirile cu mai multe locuinte, si la cererea asociatiei, mai ales daca stricaciunile sunt cauzate cladirii in care este situata locuinta inchiriata.
e) Art.24 din Legea nr. 114/1996 mai prevede rezilierea inainte de termen a contractului de inchiriere, la cererea proprietarului, daca chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei (lit.b).
Desi noua lege prevede rezilierea la cererea proprietarului, consideram ca ea poate avea loc, in cladirile cu mai multe locuinte, si la cererea asociatiei (art.24 din L. nr.114/1996) sau chiar si la cererea colocatarilor (coproprietarilor) lezati, cum s-a hotarat in lumina art.24 din Legea nr.5/ 1973.
Avand in vedere ca dispozitia citata nu difera, in esenta, de reglementarea anterioara, mentionam unele solulii adoptate in materie de practica judiciara.
Astfel, s-a hotarat ca rezilierea contractului - urmata de evacuarea chiriasului - poate fi dispusa numai daca se dovedeste ca acesta impiedica efectiv normala folosinta a locuintei ori face imposibila convietuirea pentru ceilalti locatari. Pentru o simpla stanjenire a convietuirii, pentru unele incidente sporadice sau pentru comportarea chiriasului fata de vecinii imobilului si nu aceea fata de locatarii acestuia, evacuarea nu poate fi dispusa. Tot astfel, daca neintelegerile nu sunt provocate exclusiv de locatarul a carui evacuare se cere. Precizam, de asemenea, ca aceasta dispozitie are in vedere persoane aflate in deplinatatea facultatilor mintale. Fata de bolnavii mintali care tulbura, in mod grav si repetat, conditiile normale de viata ori de munca ale altora, evacuarea nu poate fi dispusa, fata de acestia putandu-se lua masuri de ingrijire medicala, inclusiv internarea pentru tratament .
In cazul unei familii, desi noua lege nu prevede expres, evacuarea este colectiva, fiind supusi evacuarii si cei ce locuiesc impreuna cu persoana sau persoanele care fac imposibila convietuirea - colocatarii neputand invoca beneficiul contractului potrivit art.27 din Legea nr.114/1996 -daca, la randul lor, manifesta o atitudine de acceptare a activitatii celui vinovat ori daca nu iau, in raport de posibilitati, masurile ce se impun pentru a-l determina sa revina la o comportare corespunzatoare.
Insa, tinand seama ca evacuarea constituie o sanctiune civila pentru fapte culpabile si daca membrii familiei au luat masuri, dar fara rezultat, ei insisi fiind victimele comportarii necorespunzatoare, masura evacuarii trebuie sa se aplice numai fata de locatarul culpabil (de exemplu, fiul major), nu si fata de alti membri de familie (mama).
Se pune problema, daca evacuarea individuala s-ar putea dispune si in cazul sotilor? In practica, destul de frecvent, chiar unul dintre soti cere evacuarea celuilalt pentru imposibilitatea convietuirii. in aceasta ipoteza, in principiu, nu se poate dispune o evacuare individuala, caci ar echivala, practic cu o separare in fapt a sotilor, cu dezbinarea lor, ar echivala cu o anticipare asupra desfacerii casatoriei mai inainte de divort. In astfel de cazuri trebuie utilizate alte mijloace, mergand pana la aplicarea unor sanctiuni penale. Numai in situatia in care, epuizand aceste cai, se apreciaza ca nu exista nici o posibilitate de curmare a situatie, iar unul dintre sot, prin acte de violenta, pune in pericol sanatatea sau chiar viata celuilalt sot se poate dispune evacuarea. Daca sotii se afla in divort si mentinerea traiuiui in comun este imposibila, se poate admite, ca masura vremelnica, in baza art.582 C.proc.cv., evacuarea unuia dintre ei. bineinteles, colocatariipot cere numai evacuarea colectiva, indiferent de raporturile dintre soti. In legatura cu impiedicarea folosirii normale a imobilului, mai, preci-zam ca evacuarea poate fi dispusa numai daca faptele sunt savarsite de chiriasi. Daca faptele sunt savarsite de proprietar, devine aplicabila dispozitia prevazuta de art.36 din Legea nr.114/1996. 'In cazurile in care, in cladirile de locuinte, unul dintre proprietari sau chiriasi impie-dica cu buna stiinta si sub orice forma folosirea normala a imobilului de locuit creand prejudicii celorlalti chiriasi sau proprietari, dupa caz, la proprietarilor sau a reprezentantului legal al acestora, instanta va hotari masurile pentru folosirea normala a imobilului' .
Lipsa chiriasului titular de contract. Divortul
Potrivit art.27 din Legea nr. 114/1996 (astfel cum a fost modificat acest articol prin Legea nr 145/1999) in cazul parasirii definitive a 'domiciliului' (locuintei) de catre titularul contractului de inchiriere sau al decesului acestuia, precum si in cazul titulariilui de contract, nerezident, care, fara a fi detasat, nu a mai folosit locuinta mai mult de 2 ani, fara intrerupere, contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la data parasirii locuintei sau de la data inregistrarii decesului ori de la implinirea termenului de 2 ani de nefolosire neintrerupta a locuintei.
Lipsa titularului de contract determina incetarea raporturilor de inchiriere in conditiile aratate numai daca nu exista nici o persoana cu drepturi locative care sa solicite - in conditiile prevazute de lege -beneficiul contractului de inchiriere, continuarea inchirierii, prin substituire in drepturile si obligatiile titularului initial.
Problema atribuirii beneficiului contractului de inchiriere se pune si in caz de divort.
1. Persoanele indreptatite sa solicite beneficiul contractului de inchiriere.
In cazul lipsei chiriasului titular de contract, cercul persoanelor (locatarilor) in drept a invoca beneficiul contractului este determinat de art.27 din Legea nr.l14/1996. Astfel, daca exista persoane cu drepturi locative in locuinta in cauza, inchirierea continua, la cerere, dupa caz:
a) in beneficiul sotului sau al sotiei, daca a locuit impreuna cu titularul;
b) in beneficiul descendentilor (copii, nepoti etc.) sau al ascendentilor (parinti, bunici etc.), daca au locuit impreuna cu acesta;
c) in beneficiul altor persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un an si care au fost inscrise in contractul de inchiriere.
Legea mai precizeaza ca in cazul mai multor cereri beneficiul contractului se transmite prin hotarare judecatoreasca. Inseamna ca noul titular de contract urmeaza sa fie desemnat de instanta, dar folosinta locuintei va putea fi continuata si de catre celelalte persoane care au locuit impreuna cu titularul contractului (daca nu intervin alte motive de incetare a dreptului locativ decat parasirea definitiva a locuintei sau decesul titularului initial de contract).
In toate cazurile, inchirierea continua in persoana noului titular de contract in conditiile si pentru perioada prevazuta in contractul initial. 'Continuarea' inchirierii nu are semnificatia reinnoirii contractului, beneficiarul ei neputand dobandi - in lipsa unei intelegeri speciale - rnai multe drepturi decat avea titularul initial de contract. De exemplu, daca contractul a fost incheiat pe un termen de 5 ani, din care - dupa decesul titularului initial - au mai ramas 3 ani, la expirarea termenului inceteaza raporturile de locatiune, daca nu intervine reinnoirea contractului potrivit art.14 si urm. din OUG nr.40/1999.
In legatura cu incetarea contractului de inchiriere prin parasirea definitiva a domiciliului sau prin decesul titularului de contract, mai sunt necesare unele precizari.
In primul rand, parasirea locuintei nu trebuie sa fie confundata cu denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias, reglementata de art.24 lit.a din Legea nr.l14/1996. Se pare ca prin 'parasire' legiuitorul a avut in vedere situatia in care titularul nu foloseste locuinta, dar totusi nu doreste rezilierea contractului. in aceasta situatie, locatorul (proprietarul) sau persoanele care pot beneficia de contract dupa 30 de zile de absenta, pot cere constatarea incetarii contractului inainte de termen. In legislatia anterioara institutia era denumita 'pierderea dreptului de folosinta prin neuz'.
Pentru a opera incetarea, parasirea trebuie sa fie definitiva si continua, iar nu temporara si sporadica. Pe de alta pare, parasirea trebuie sa fie nejustificata. Daca chiriasul absenteaza de la domiciliu din motive temeinice (concentrare, detasare, internare in spital, plecare pentru studii etc.), locuinta nu poate fi considerata parasita. In orice caz, probele administrate trebuie sa fie concludente in sensul parasirii definitive a locuintei (de exemplu, mutatia facuta in buletinul de identitate, mutarea gospodariei etc.).
In ceea ce priveste incetarea contractului de inchiriere prin decesul titularului de contract, reamintim ca, potrivit dreptului comun, contractul de locatiune nu inceteaza nici prin moartea locatorului, nici prin aceea a locatarului (art.1440 C.civ.), drepturile si obligatiile rezultand din contract fiind transmise asupra mostenitorilor.
Pastrand solutia dreptului comun in cazul decesului locatorului (propietarului), legea a adoptat o solutie diferita pentru decesul chiriasului titular de contract; contractul inceteaza in termen de 30 de zile de la data inregistrarii decesului. Rezulta ca, in conceptia legii, inchirierea este contractata in consideratia persoanei chiriasului (intuitu personae), mostenitorii lui succedand in drepturi si obligatii numai pe perioada celor 30 de zile. lar persoanele care beneficiaza de continuarea inchirierii au acest drept nu in calitate de mostenitori, ci in calitate de chiriasi care au locuit impreuna cu titularul de contract, deci indiferent daca sunt sau nu mostenitorii persoanei decedate. De exemplu, este posibil ca defunctul sa fie mostenit de un descendent - care face parte din prima clasa de mostenitori legali - (domiciliat in alta parte), iar beneficiul contractului sa fie invocat de catre un ascendent, care nu are calitatea de mostenitor cu vocatie concreta, utila (face parte din clasa a II-a de mostenitori legali), dar care a locuit impreuna cu titularul de contract pana la moartea acestuia.
2. Problema beneficiului contractului in caz de divort.
Legea locuintei nu prevede dispozitii referitoare la beneficiul contractului de inchiriere in caz de divort. OUG nr.40/1997 pentru modificarea si completarea Legii locuintei nr.114/1996 a introdus dupa art.27 un nou articol, potrivit caruia: 'In caz de divort, daca sotii nu au convenit altfel, beneficiul contractului de inchiriere privitor la locuinta se atribuie sotului caruia i s-au dat in ingrijire copiii, iar in cazul cand nu sunt copii, sotului care a obtinut divortul'. Insa textul a fost abrogat prin art.1 pct.7 din Legea nr.196/1997 privind aprobarea OUG nr.40/1997. Numai ca, prin abrogare problema nu s-a rezolvat, instantele judecatoresti competente urmand sa o solutioneze in lumina textelor existente coroborate cu regulile dreptului comun.
In acest sens, dupa parerea noastra, trebuie sa deosebim doua ipoteze:
a) Daca ambii soti sunt titulari de contract si ei nu au convenit altfel -cu acordul locatorului, daca este cazul (de exemplu, locuinta proprietatea persoanei fizice) - iar impartirea locuintei nu este posibila in fapt, instanta va putea atribui beneficiul contractului in favoarea sotului care are mai multa nevoie de locuinta sau este mai indreptatit (de exemplu, in urma divortului i s-au dat in ingrijire copiii, nu este vinovat de divort, nu are rude in stare sa-i asigure locuirea fie si temporara etc.).
b) Daca numai unul din soti este titular de contract (de exemplu, a incheiat contractul inainte de casatorie) el continua raporturile locative si dupa divort, urmand ca celalalt sot - pierzand aceasta calitate care ii conferea drepturi locative derivate din dreptul titularului de contract (art.17 si 27) - sa fie evacuat, neavand titlu locativ. Insa instanta poate obliga pe sotul titular de contract - in executarea in natura a obligatiei de intretinere prevazuta de art.41-42 si 93 din Codul familiei - sa asigure celuilalt sot si copiilor care i-au fost incredintati o suprafata locativa corespunzatoare in acea locuinta sau in alta locuinta. Daca locuinta care formeaza obiectul contractului de inchiriere nu poate fi impartita sau impartirea nu ar fi indicata din cauza relelor comportari, se poate dispune, in mod provizoriu, evacuarea sotului titular de contract, pana cand el va asigura o alta locuinta.
Aceste solutii au fost adoptate de instanta suprema in ipoteza locuintei proprietatea unuia dintre soti, dar - avand ca temei dreptul comun al relatiilor patrimoniale dintre soti si fostii soti si intrucat in legislatia locativa nu se dispune altfel - sunt aplicabile, in mod corespunzator, si in cazul in care numai unul dintre soti este titularul contractului de inchiriere.
Pentru a nu mai reveni asupra problematicii soartei contractului de inchiriere in caz de divort, mentionam ca solutiile de principiu aratate sunt aplicabile, in mod corespunzator, si in cazul contractului de inchiriere accesoriu la contractul (raportul) de munca (locuinta de serviciu). Precizam insa ca, in cazul locuintei de interventie (si de protocol), titularul dreptului de folosinta nu poate fi evacuat, nici chiar provizoriu.
Solutionarea litigiilor locative
Instanta competenta.
In conformitate cu art.61 din Legea nr.114/1996, 'orice litigiu in legatura cu aplicarea prevederilor prezentei legi se solutioneaza de catre instantele judecatoresti', competenta fiind instanta in a carei raza teritoriala este situata locuinta (art.25 si 42 din OUG nr.40/1999). Litigiile urmeaza sa fie judecate potrivit normelor de drept comun, nefiind aplicabile dispozitiile Legii contenciosului administrativ sau alte jurisdictii speciale. Legiuitorul a urmarit sa instituie o competenta si o procedura unitare pentru judecarea oricaror litigii in legatura directa sau indirecta cu aplicarea Legii locuintelor.
Legea mai precizeaza ca evacuarea chiriasului se face numai pe baza unei hotarari judecatoresti irevocabile, el fiind obligat la plata chiriei prevazute in contractul de inchiriere, pana la data executarii efective a hotararii de evacuare (art.25 din Legea nr.l14/1996 si art.14 alin.5 din OUGnr.40/1999).
Instanta urmeaza sa dispuna evacuarea printr-o hotarare de drept comun, dupa ce a verificat indeplinirea conditiilor prevazute de lege pentru incetarea dreptului de folosinta al chiriasului. De regula, evacuarea nu poate fi dispusa pe cale de ordonanta presedintiala, de exemplu, pentru expirarea termenului contractual sau pentru ca locuinta sa fie ocupata de catre proprietarul ei Mentionam ca actiunea in evacuare reprezinta un act de administrare, putand fi intentata de unul dintre coproprietari (de exemplu, unul dintre soti), iar calitate procesuala pasiva are orice persoana care ocupa imobilul .
Reguli derogatorii privind inchirierea unor locuinte cu destinatie speciala
Precizari prealabile. Alaturi de normele generale aplicabile con-tractului de inchiriere de locuinte, analizate mai sus, Legea nr.114/1996 prevede unele reguli speciale privind inchirierea locuintelor cu destinatie speciala, cum sunt: locuinta sociala, locuinta de serviciu si de interventie, locuinta de necesitate si locuinta de protocol. In cazul acestor locuinte, urmeaza a se aplica, pentru fiecare in parte, regulile speciale prevazute de lege, iar in masura in care nu exista reguli speciale, regimul juridic general al contractului de inchiriere a locuintei, completat cu regulile dreptului comun.
1.Locuinta sociala
Notiune. Constituie locuinta sociala locuinta care se atribuie cu chirie subventionata unor persoane sau familii, a caror situatie economica nu le permite dobandirea in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei (art.2 lit.c). Locuintele sociale apartin domeniului public al unitatilor administrativ-teritoriale (art.39 si pct.III 6 din anexa la Legea nr.213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia) si, ca atare, sunt inalienabile, dar pot fi inchiriate (art.135 alin.5 din Constitutie, si art.11 din Legea nr.213/1998), insa nu pot fi vandute chiriasilor (art.47).
Persoanele indreptatite si repartizarea locuintelor sociale.
Locuintele sociale pot fi inchiriate familiilor (persoanelor) cu un venit mediu net lunar realizat in ultimele 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acorda ajutor social potrivit legii, majorat cu 10 % (art.42). Nu pot beneficia de locuinte sociale (indiferent de venit) persoanele sau familiile care : a) detin in proprietate o locuinta; b) au instrainat o locuinta dupa data de 1 ianuarie 1990; c) au beneficiat de sprijinul statului in credite si executie pentru realizarea unei locuinte; d) detin, in calitate de chirias, o alta locuinta (art.48).
Locuintele sociale se repartizeaza in vederea inchirierii de catre consiliile locale chiriasilor prevazuti de art.15 din OUG nr.40/1999 si apoi, in ordinea de prioritate stabilita de ele, urmatoarelor categorii de persoane (indreptatite, potrivit art.42 si 48): tinerii casatoriti care au fiecare varsta de pana la 35 de ani, tinerii proveniti din institutii de ocrotire sociala si care au implinit varsta de 18 ani, invalizii de gradul I si II, persoanele handicapate, pensionarii, veteranii si vaduvele de razboi, beneficiarii prevederilor Legii nr.42/1990, republicata, si ai Decretului-Lege nr. 118/1990, republicat, alte persoane sau familii indreptatite (art.43) .
La repartizarea locuintelor sociale, numarul de camere ce pot fi atribuite este in functie de numarul persoanelor indreptatite; 1-3 persoane cate o camera, 4 persoane 3 camere, 5 sau 6 persoane 4 camere, 7 sau 8 persoane 5 camere (anexa nr.1 la Legea nr.114/1996, ultima nota la lit.B).
Incheierea contractului (partile contractante, termenul si chiria).
Contractul de inchiriere avand ca obiect locuinta sociala se incheie de catre primar sau de catre o persoana imputernicita de acesta, cu beneficiarii stabiliti de consiliul local .
Contractul se incheie pe o perioada de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pe baza declaratiei de venituri si a actelor doveditoare necesare conform prevederilor legale (art.44 alin.l).
Chiria prevazuta in contract nu trebuie sa depaseasca 10 % din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferenta pana la valoarea nominala a chiriei, calculata potrivit art.31, va fi subventionata de la bugetul local al unitatii administrativ-teritoriale unde este situata locuinta sociala (art.44 alin.2).
Intrucat chiria este, in parte, subventionata, titularul contractului este obligat sa comunice primarului, in termen de 30 de zile, orice modificare produsa in venitul net lunar al familiei, sub sanctiunea rezilierii contractului de inchiriere. In caz de modificare a venitului, autoritatea administratiei publice locale va modifica in mod corespunzator cuantumul chiriei si al subventiei cuvenite proprietarului (unitatii administrativ-teritoriale, ca titular al domeniului public de interes local - art.39 si 45).
Rezilierea contractului.
Legea precizeaza (art.46 lit.a) ca rezilierea contractului avand ca obiect locuinta sociala intervine, inainte de termenul stabilit, in conditiile prevazute la art.24 (denuntarea contractului de catre chirias, neplata chiriei sau a cheltuielilor comune cel putin 3 luni consecutiv etc.).
Desi nu se prevede expres, locatiunea inceteaza, si in cazul locuintei sociale, la expirarea termenului contractual, daca nu intervine 'prelungirea' (reinnoirea) contractului pe baza declaratiei de venituri prevazute de art.44 alin.l.
Drept cauze speciale de reziliere legea prevede doua ipoteze. Potrivit art.45, se sanctioneaza cu rezilierea contractului necomunicarea, in termen de 30 de zile, a modificarilor produse in venitul net lunar al familiei.
Iar conform art.46 lit.b, contractul se poate rezilia 'in cazul in care venitul mediu net lunar pe familie, realizat in 2 ani fiscali consecutivi, depaseste cu peste 20 % nivelul minim prevazut la art.42 din prezenta lege, iar titularul contractului de inchiriere nu a achitat valoarea nominala a chiriei in termen de 90 de zile de la comunicare'. Rezulta ca depasirea venitului care indreptateste la inchirierea unei locuinte sociale nu determina incetarea inainte de termen a contractului. Ea intervine insa, ca sanctiune civila, pentru neachitarea chiriei nesubventionate.
La cele doua cazuri de incetare a contractului se poate adauga si ipo-teza in care, dupa incheierea lui, titularul sau membrii familiei dobandesc in proprietate (de exemplu, prin mostenire) o locuinta, daca locuinta in cauza poate fi ocupata de titular si membrii familiei sale.
Alte reguli speciale.
Legea interzice subinchirierea locuintei sociale (art.49). Inseamna ca ea nu poate avea loc nici cu acordul locatorului.
Tot astfel, se interzice 'transmiterea dreptului de locuire', adica schimbul de locuinte (chiar si intre persoane indreptatite la locuinta sociala) si cesiunea contractului de inchiriere.
Nerespectarea acestor interdictii, precum si schimbarea destinatiei spatiului inchiriat, se sanctioneaza cu rezilierea contractului de inchiriere si cu suportarea eventualelor daune aduse locuintei si cladirii, dupa caz (art.49).
2.Locuinta de serviciu
Notiuni. Potrivit legii, este locuinta de serviciu locuinta destinata functionarilor publici, angajatilor unor institutii sau agenti economici, acordata in conditiile contractului de munca, potrivit prevederilor legale (art.2 lit.d), iar locuinta de interventie locuinta destinata cazarii personalului unitatilor economice sau bugetare, care, prin contractul de munca, indeplineste activitati sau functii ce necesita prezenta permanenta sau in caz de urgenta in cadrul unitatilor economice (art.2 lit.e) sau bugetare.
Dupa cum rezulta din definitiile legale, asemenea locuinte (existente sau care se vor construi din fonduri bugetare sau ale agentilor economici) se inchiriaza ca accesoriu al contractului (raportului) de munca. In ceea ce priveste regimul juridic, exista insa unele deosebiri intre locuinta de serviciu si locuinta de interventie.
Potrivit legii, conditiile si durata de inchiriere vor fi stipulate in contractul de inchiriere incheiat intre partile contractante, accesoriu la contractul de munca (art.51 alin.2). Rezulta ca locuintele de serviciu pot fi inchiriate numai personalului unitatii, beneficiara a fondului. La inchirierea acestor locuinte, numarul de camere ce pot fi atribuite este in functie de numarul persoanelor ce urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul contractului de inchiriere (anexa nr.1 la Legea nr.114/1996), la fel ca si in cazul locuintelor sociale.
Locuintele de serviciu realizate in conditiile Legii nr.114/1996 finantate din bugetul de stat si din bugetele locale, pot fi vandute in conditiile legii, dar numai cu aprobarea Guvemului si numai in situatia in care activitatea care a generat realizarea locuintelor respective s-a restrans sau a incetat(art.53 alin. final).
Deoarece contractul de inchiriere avand ca obiect o locuinta de serviciu este, potrivit legii, accesoriu la contractul de munca, o data cu incetarea contractului de munca inceteaza si efectele contractului de inchiriere, potrivit principiului accesorium sequitur principale. In consecinta, titularul contractului de inchiriere poate fi evacuat neconditionat de atribuirea unei alte locuinte .
0 data cu titularul contractului de inchiriere urmeaza sa fie evacuati si membrii familiei sale (sau alte persoane care locuiau impreuna cu titularul, fiind inscrise in contract), deoarece nu au drepturi locative proprii. Ei nu ar putea invoca beneficiul contractului de inchiriere pentru a continua raporturile de locatiune in conditiile prevazute de art.27 din Legea nr.114/1996 pentru ipoteza parasirii definitive a locuintei (sau decesul) titularului din contract. Acest beneficiu ar putea fi invocat numai de catre acel membru al familiei care are si el calitatea de salariat al unitatii beneficiare a fondului, putand deveni - in aceasta calitate -noul titular al contractului de inchiriere .
In legatura cu incetarea contractului de inchiriere ca urmare a incetarii raporturilor de munca, s-a hotarat ca rezilierea locatiunii nu se produce de drept, unitatea putand permite folosirea in continuare a locuintei in conditiile tacitei relocatiuni (art.1437 C.civ.), care este fara termen. Aceasta posibilitate de continuare a locatiunii dupa incetarea contractului de munca se poate dovedi utila mai ales in cazul pensionarii titularului de contract, precum si - in folosul membrilor de familie - in cazul decesului acestuia. Spre deosebire de legislatia locativa anterior in vigoare, aceste doua ipoteze de incetare a contractului de munca nu au fost avute in vedere in cadrul noilor reglementari, iar incetarea locatiunii - fara circumstantieri - apare, in aceste cazuri, ca fiind o solutie mai greu de justificat.
In sfarsit, precizam ca, in cazul incetarii raportului de munca in astfel de conditii incat titularul contractului de inchiriere este indreptatit sa primeasca ajutor de somaj sau alocatie de sprijin, rezilierea contractului de inchiriere si evacuarea chiriasului nu poate fi ceruta la incetarea contractului de munca. In acest sens, Legea nr. 1/1991 privind protectia sociala a somerilor si reintegrarea lor profesionala (republicata) prevede: 'Dreptul locativ la locuinta de serviciu se pastreaza pe intreaga perioada in care chiriasul primeste ajutor de somaj sau alocatie de sprijin' (art.13, ramas in vigoare ca lege speciala in conformitate cu art.71 din Legea nr. 114/1996). Rezulta ca desfacerea contractului de inchiriere poate fi ceruta de unitatea beneficiara a fondului locativ numai din momentul in care, in conditiile legii speciale, titularul contractului nu mai este indreptatit sa primeasca ajutor de somaj sau alocatie de sprijin; pana in acest moment se amana posibilitatea rezilierii contractului de inchiriere ca urmare a incetarii raportului de munca.
3.Locuinta de interventie
In principiu, locuinta de interventie urmeaza regimul juridic al locuintei de serviciu (art.54 alin.1). Astfel fiind, locuinta de interventie poate fi inchiriata numai personalului unitatii, ca accesoriu la contractul de munca (cu numar de camere determinat potrivit anexei nr.l la Legea nr.114/1996) si cu consecinta incetarii dreptului de folosinta ca urmare a incetarii raporturilor de munca.
Comparativ cu locuinta de serviciu, locuinta de interventie prezinta si unele particularitati:
In primul rand, se considera locuinta de serviciu numai locuinta situata in incinta unitatii ori in imediata apropiere a acesteia (art.54 alin.2). Ea este destinata a servi ca locuinta personalului (si membrilor familiei) care indeplineste anumite atributii de serviciu ce necesita prezenta in preajma locului de munca, cum ar fi locuintele situate: in cantoanele izolate de-a lungul liniilor de cale ferata sau drumuri; in cladiri izolate ale statiilor meteorologice sau depozitelor rezervelor de stat; in cladirile izolate in care se afla cazat personalul care deserveste instalatiile sau retelele de inalta tensiune, releele de televiziune si radio etc. In cazul locuintei de interventie, inchirierea se face nu numai in consideratia raportului de munca, dar chiar in consideratia functiei indeplinite de persoana incadrata in munca. in al doilea rand, locuinta de interventie nu poate fi vanduta chiriasului (art.54 alin.3) .
In sfarsit, precizam ca incetarea contractului de munca atrage dupa sine, in toate cazurile (inclusiv pensionarea ), incetarea contractului de inchiriere. Ea intervine chiar daca titularul contractului de inchiriere primeste ajutor de somaj sau alocatie de sprijin. Numai ca, in acest caz, evacuarea este conditionata de atribuirea unui alt spatiu locativ corespunzator (art.13 din L.nr. 1/1991, republicata, coroboratcu art.71 din L. nr.114/1996).
4.Locuinta de necesitate
Notiune. Este locuinta de necesitate locuinta destinata cazarii temporare a persoanelor si familiilor ale caror locuinte au devenit inutilizabile in urma unor catastrofe naturale sau accidente ori ale caror locuinte sunt supuse demolarii in vederea realizarii de lucrari de utilitate publica, precum si lucrarilor de renovare ce nu se pot efectua in cladiri ocupate de locatari (art.2 lit.f).
In cazuri de extrema urgenta, consiliile locale pot declara drept locuinte de necesitate, locuintele libere aflate in fondul de locuinte sociale (art.56), caz in care inchirierea va urma regimul juridic al locuintei de necesitate (iar nu al locuintei sociale).
Regim juridic.
Locuinta de necesitate se atribuie pe baza hotararii consiliului local (art.55 alin.3), numarul de camere fiind in functie de numarul persoanelor ce urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul contractului de inchiriere (anexa nr.1 la Legea nr.114/1996), la fel ca si in cazul locuintelor sociale (dar indiferent de venitul beneficiarului).
Contractul de inchiriere se incheie de catre primarul localitatii sau de catre o persoana imputernicita de acesta. Inchirierea are caracter temporar, deci contractul se incheie pe durata nedeterminata si confera drepturi locative pana la inlaturarea efectelor care au facut inutilizabila locuinta ocupata anterior (art.55 alin.3). In cazul in care aceste efecte nu pot fi inlaturate (de exemplu, locuinta a fost demolata in vederea realizarii de lucrari de utilitate publica), consideram ca titularul contractului va beneficia de locuinta de necesitate pana la atribuirea unei alte locuinte din fondul de stat. Evident, chiriasul poate denunta unilateral contractul (art.24 lit.a). In schimb, locatorul nu are acest drept (cu toate ca locatiunea nu s-a facut pentru un timp determinat, ci fara termen, in sensul art.1436 C.civ.), deoarece rezilierea contractului la cererea lui este conditionata de inlaturarea efectelor care au facut inutilizabila locuinta.
In privinta locuintei de necesitate, legea nu prevede dispozitii speciale referitoare la stabilirea si plata chiriei sau executarea altor obligatii con-tractuale. in consecinta, (daca nu se adopta reguli speciale, de exemplu, in cadrul masurilor pentru ajutorarea peroanelor sinistrate), se aplica regulile generale care guverneaza efectele contractului de inchiriere a Iocuintei din fondul de stat . Subventionarea partiala a chiriei este prevazuta numai in cazul locuintelor sociale, iar regulile prevazute pentru aceste locuinte sunt aplicabile locuintelor de necesitate numai in privinta finantarii si realizarii lor (art.55 alin.1) nu si in privinta subventionarii chiriei de la bugetul local.
Locuinta de protocol
Notiune. Feluri. Este locuinta de protocol locuinta destinata utilizarii de catre persoanele care sunt alese sau numite in unele functii ori demnitati publice, exclusiv pe durata exercitarii acestora (art.2 lit.g). Lista imobilelor cu destinatie de locuinta de protocol si conditiile pe care acestea trebuie sa le indeplineasca se stabilesc prin hotarare a Guvernului (art.58alin.3).
Locuintele de protocol sunt proprietate publica a statului si se administreaza de catre Regia Autonoma 'Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat', care asigura evidenta, intretinerea, repararea si conservarea lor, precum si incasarea chiriei (art.57 alin.1-2).
Contractul de inchiriere a locuintei de protocol inceteaza de drept in termen de 60 de zile de la data eliberarii din functie a beneficiarului (art.60 alin.3), neconditionat de atribuirea unei alte locuinte. Persoana in cauza (impreuna cu membrii familiei, daca este cazul) se poate intoarce in locuinta detinuta anterior, cu titlu de proprietate sau chirias. In acest sens, legea prevede ca atribuirea unei locuinte de protocol nu afecteaza drepturile locative detinute de persoana indreptatita la locuinta de protocol (art.60 alin.4). Inseamna ca mutarea in locuinta de protocol, nefiind definitiva, nu are semnificatia parasirii locuintei, in sensul art.27 din lege si nu atrage incetarea contractului de inchiriere. In consecinta, se pastreaza nu numai 'drepturile locative', dar si obligatiile contractuale. Teoretic, nu excludem posibilitatea subinchirierii locuintei in conditiile prevazute de lege. Daca beneficiarul locuintei de protocol este proprietarul locuintei detinute anterior, el pastreaza toate prerogativele si obligatiile care ii revin in aceasta calitate.
Stabilind regimul juridic al locuintelor de protocol, legea prevede unele reguli speciale, pe de o parte, pentru locuintele de protocol calificate resedinte oficiale si, pe de alta parte, pentru celelalte locumte de protocol (simple).
5.Locuinta de protocol-resedinta oficiala.
Au dreptul la cate o locuinta de protocol, ca resedinta oficiala, presedintele Romaniei, presedintele Senatului, presedintele Camerei Deputatilor si primul-ministru. Aceste resedinte oficiale se atribuie de catre Guvern si sunt puse la dispozitia persoanelor indreptatite, impreuna cu dotarile aferente, pe intreaga perioada a exercitarii functiei, de catre RA 'Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat' (art.58 alin.1-2).
Contractul de inchiriere pentru resedintele oficiale se incheie de catre unitatea administratoare cu serviciile de specialitate ale institutiilor in care isi desfasoara activitatea persoanele beneficiare (art.60 alin.1). Plata chiriei se face din bugetele Presedintiei Romaniei, Senatului, Camerei Deputatilor sau Secretariatului General al Guvernului, dupa caz, in limitele prevederilor bugetare aprobate anual (art.66).
Locuinta de protocol (simpla).
Pot beneficia de locuinta de protocol, la cerere, cu plata chiriei prevazute de lege, persoanele care indeplinesc urmatoarele functii publice: vicepresedinti ai Senatului si ai Camerei Deputatilor, ministri de stat, ministrii si asimilatii acestora, presedintii Curtii Supreme de Justitie, Curtii Constitutionale, Curtii de Conturi si Consiliului Legislativ, precum si avocatul poporului, pe durata exercitarii functiei sau a mandatului (art.59 alin.1).
Atribuirea locuintei de protocol se face prin decizie a primuluiministru si numai daca persoana solicitanta nu detine, in localitatea in care isi desfasoara activitatea, o alta locuinta care sa corespunda conditiilor stabilite prin hotararea Guvernului pentru locuintele de protocol (art.59 alin.2-3).
Contractul se incheie de catre unitatea administratoare direct cu beneficiarul, care, pe aceasta baza, va putea ocupa locuinta impreuna cu membrii familiei (art.60 alin.2).
Bibligrafie
Prof. univ. dr. Francisc Deak "Tratat de drept civil"
