CONTRACTUL DE LOCATIUNE
Definitie
Notiunea contractului de locatiune
1. Definitie si delimitare fata de vanzare-cumparare. Locatiunea este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita locatar (chirias), folosinta temporara, totala sau partiala, a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte prestatii, numita chirie (art. 1411 C.civ.).
Locatiunea (desi se poate spune ca reprezinta o 'vanzare' a folosintei) se deosebeste de contractul de vanzare-cumparare prin faptul ca transmite numai dreptul de folosinta - ca drept de creanta - asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar daca lucrul dat in locatiune este producator de fructe, locatarul dobandeste proprietatea fructelor nu in virtutea locatiunii, ci ca accesoriu al folosintei, locatorul fiind obligat sa-i asigure folosinta lucrului, nu si dobandirea proprietatii fructelor. Astfel fiind, daca contractul are ca obiect numai dobandirea unor fructe, (de exemplu, arborii din padure, recolta de pe camp etc.), contractul nu poate fi calificat locatiune, ci vanzare-cumparare. Cu atat mai puternic cuvant, contractul nu poate fi calificat locatiune, ci vanzare-cumparare, daca are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substantei lucrului), deoarece folosinta locativa nu poate sa absoarba lucrul insusi si puterea lui productiva .
2. Varietatile contractului de locatiune. In Codul civil si alte acte normative reguli speciale sunt prevazute pentru locatiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) - numita contract de arendare - si pentru locatiunea unor suprafete locative - numita contract de inchiriere.
Subliniem insa, ca aceste contracte reprezinta numai varietati ale locatiunii de drept comun, iar nu contracte speciale distincte, astfel incat le sunt aplicabile dispozitiile referitoare la locatiune, analizate in cadrul acestui capitol, in masura in care legile speciale privind inchirierea suprafetelor locative si arendarea bunurilor agricole nu prevad norme speciale.
Mai precizam ca, asemanator contractului de vanzare-cumparare, partile pot incheia, anterior locatiunii, un antecontract de locatinne (promisiune unilaterala sau bilaterala), guvernat de regulile generale aplicabile contractelor (inclusiv promisiunii de vanzare), tinand insa seama ca locatiunea, deci si antecontractul de locatiune, este - in principiu - un act de administrare .
Caracterele juridice ale contractului de locatiune
Enumerare. Locatiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) intrucat da nastere la obligatii reciproce intre parti. Locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucrului inchiriat, iar locatarul se obliga sa plateasca locatorului pretul locatiunii.
1. Locatiunea este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante urmaresc un interes propriu patrimonial. In opozitie cu imprumutul de folosinta (comodat), care este un contract esentialmente gratuit, locatiunea este dimpotriva, prin definitie (esentialmente) cu titlu oneros.Daca folosinta unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune, dar poate fi valabil ca un imprumut de folosinta, daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate.
2. Locatiunea este un contracl comutativ, in care existenta si intinderea obligatiilor nu depinde de hazard si deci nu exista sanse de castig si pierdere pentru parti.
3. Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin acordul - fie si tacit al partilor (solo consensu), fara vreo formalitate.
In ceea ce priveste insa proba contractului de locatiune, daca nu este constatat printr-un inscris, prezinta oarecare greutati, fiind supus unui sistem mai riguros de dovada decat celelalte contracte. In aceasta privinta, legea distinge intre urmatoarele situatii:
a) Daca nu s-a inceput executarea contractului incheiat verbal si una dintre parti neaga existenta lui, dovada cu martori nu este admisa oricat de mic ar fi pretul (chiria) (art. 1416 C.civ.) si chiar daca ar exista un inceput de dovada scrisa.
b) Daca contractul incheiat verbal este in curs de executare (ceea ce poate fi probat - in caz de executare contestata - cu inceput de dovada scrisa completata cu martori si prezumtii, iar nu prin simplul fapt al detinerii lucrului) si in lipsa de chitanta exista o contestatie asupra pretului, locatarul (daca nu este de acord cu cel pretins de locator) poate provoca o expertiza pentru stabilirea pretului, iar cheltuielile expertizei cad in sarcina lui daca evaluarea facuta de expert intrece pretul pe care el l-a aratat (art. 1417C.civ.).
Daca litigiul priveste alte elemente ale contractului decat pretul (de exemplu, consimtamantul locatorului la schimbarea destinatiei bunului), se aplica regulile gcnerale din materia de probe; in privinta termenului insa, legea face trimitere la obiceiul locului si stabileste cateva prezumtii relative (art. 1450-1452 C.civ.).
4. Locatiunea este un contract cu executare succesiva, in timp. Elemen-tul 'timp'' este de esenta locatiunii. Locatorul asigura folosinta lucrului pana la incetarea locatiunii, iar pretul este calculat dupa durata folosintei si timpul se are in vedere chiar daca pretul s-a fixat in mod global.
In ceea ce priveste durata contractului, ea poate fi si nedeterminata, dar nu poate fi perpetua, vesnica. Locatiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosinta imobiliara) cunoscute in vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) sunt prohibite de lege (art. 1415 C.civ.). In principiu, durata contractului se stabileste liber, prin consimtamantul partilor. In anume domenii insa, legiuitorul intervine prin prorogari legale.
Spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare, locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinta temporara a lucrului inchiriat. Astfel fiind, riscul pieirii fortuite, este suportat de locator.
Conditiile de validitate ale contractului de locatiune
A. Capacitatea partilor
Capacitatea de exercitiu. Titlul locatorului. Atat locatarul cat si locatorul trebuie sa aiba capacitatea, respectiv, sa indeplineasca conditiile cerute pentru a face acte de administrare, caci locatiunea este, in principiu, un act de administrare'.
In cazul imobilelor insa, daca durata locatiunii depaseste termenul de 5 ani, este considerata de lege ca act de dispozitie si, in consecinta, partile trebuie sa aiba capacitatea, respectiv sa indeplineasca conditiile cerute de lege pentru a face acte de dispozitie (art. 1419 comb. cu art. 1268 C.civ.) in caz contrar, durata locatiuni rcducandu-se la 5 ani, dar numai la cererea partii incapabile.
Dat fiind faptul ca locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fie proprietarul lucrului dat in locatiune. Astfel, un uzufructuar (art. 534 C.civ.) sau un locatar (art.1268 C.civ.) poate inchiria valabil bunul detinut cu titlu de uzufruct sau de locatiune. Bineinteles, in cazul inchirierii lucrului altuia de catre o persoana care nu are asupra lucrului un drept opozabil fata de proprietar, drept care sa-i confere posibilitatea inchirierii (de exemplu, este numai posesor de buna sau rea-credinta), proprietarul nu va fi obligat sa respecte locatiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios acta. Numai daca locatorul a fost un proprietar aparent (de exemplu, un mostenitor aparent), contractul poate produce efecte fata de adevaratul proprietar . Pe de alta parte, proprietarul nu poate fi locatarul propriului sau lucru (neque pignus, neque depositum, neque locatio rei suae consistere potest), cu exceptia cazului cand nu are prerogativa folosintei (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport social in societate folosinta unui lucru).
In sfarsit, daca un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) inchiriaza bunul aflat in indiviziune, se aplica regulile care guverneaza vanzarea de catre unul dintre coproprietari ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.
B. Obiectul contractului
1. Lucrul inchiriat - tolal sau partial - poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate industriala), dar in toate cazurile cu conditia sa nu se distruga sau sa nu se consume prin folosinta conform destinatiei dupa natura obiectului sau conform destinatiei stabilita prin acordul partilor. Inseamna ca obiectul locatiunii il formeaza lucruri nefungibile (individual determinate) dupa natura lor sau dupa vointa partilor. Un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire nedeschisa (art. 965 C.civ.). In caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja raspunderea locatorului potrivit regulilor generale.
Precizam, de asemenea, ca bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale pot fi inchiriate numai in conditiile legii speciale (art. 135 alin.5 din Constitutie si art.12 alin.6 si art.14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia). Iar dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului decat impreuna cu imobilul de care este atasat (art. 576 C.civ.). Tot astfel, bunurile coproprietate fortata nu pot fi inchiriate decat o data cu bunul principal de existenta caruia depinde si coproprietatea fortata. Nici nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locatiune, titularul ei neputand asigura locatarului folosinta bunului care formeaza obiectul dreptului sau.
Evident, locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana. Daca se inchiriaza un lucru cu personalul de deservire (de exemplu, un autovehicul cu sofer), contractul este mixt: locatiune in privinta lucrului si prestare de servicii in privinta personalului de deservire.
In sfarsit, lucrurile cu regim special pot fi incheiate numai in condi-tiile legii speciale (de exemplu, armele numai 'catre persoane in drept sa le detina'').
1. Pretul pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se numeste chirie. Chiria se fixeaza in raport cu durata contractului, fie global fie, pe unitati de timp (ziua, luna, anul etc.) si se plateste la termene stipulate, de regula in mod succesiv.
Chiria trebuie sa fie determinata in momentul incheierii contractului. Dar ea poate fi determinabila, de exemplu, lasata la aprecierea unui tert (ales de catre parti sau de catre persoana desemnata de parti) sau sa reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (variabil).
Sub sanctiunea nulitatii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca chiria a fost prevazuta fictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locatiune, ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sunt indeplinite si lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract real).
Pretul se fixeaza, de regula, in bani. Dar - spre deosebire de vanzare -contractul ramane locatiune chiar daca chiria s-a fixat sub forma unei alte prestatii (de exemplu, cota-parte din fructe sau prestari de servicii). Regulile locatiunii sunt aplicabile si in cazul in care folosinta unui lucru se transmite in schimbul folosintei unui alt lucru. Cu ajutorul regulilor care guverneaza contractul de schimb nu pot fi solutionate problemele juridice ale schimbului de drepturi de folosinta.
Obligatiile locatorului
1. Notiuni generale. Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure locatarului folosinta lucrului in tot timpul locatiunii (obligatie de a face) . Pentru a asigura folosinta lucrului, locatorul este obligat sa predea si sa mentina lucrul in stare de intrebuintare si sa-l garanteze pe locatar de tulburarile provenite din propria sa fapta, de la terti si din viciile lucrului.
2. Obligatia de predare. Predarea (art. 1420 pct.1) lucrului dat in locatiune se poate cere la termenul convenit de parti (imediat daca nu s-a prevazut un termen) si - in lipsa de stipulatie contrara - la locul unde se gasea lucrul in momentul contractarii si cu cheltuiala locatorului. In caz de nerespectare a acestei obligatii, locatarul se poate adresa justitiei, cerand predarea silita (daca nu prefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se multumeste cu invocarea exceptiei de neexecutare), iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.
Lucrul, impreuna cu accesoriile sale, trebuie sa fie predat nu in starea existenta la incheierea contractului (ca in materie de vanzare), ci intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat (art. 1421 alin.l C.civ.), locatorul fiind obligat - in lipsa de stipulatie contrara - sa efectueze toate reparatiile (inclusiv cele locative) necesare in acest scop inainte de preluarea lucrului de catre locatar si chiar daca, printr-o clauza contractuala, toate reparatiile ar fi fost puse in sarcina locatarului (intrucat aceasta clauza - daca nu s-a prevazut altfel - vizeaza reparatiile necesare in cursul locatiunii si nu anihileaza obligatia locatorului de a preda lucrul in stare corespunzatoare folosintei).
3. Obligatia efectuarii reparatiilor. Locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi la intrebuintarea pentru care a fost inchiriat (art. 1420 pct.2 si 1421 alin.2 C.civ.). Pentru aceasta, locatorul trebuie sa efectueze reparatiile necesare in tot timpul locatiunii, daca in cursul ei bunul are nevoie de asemenea reparatii (reparatii capitale, degradari provenind din uzul normal al lucrului sau cauzate fortuit, inclusiv viciile de constructie si la parti comune ale imobilului folosite de mai multi locatari). Locatorul nu trebuie sa efectueze reparatiile numite 'locative', care - din mornentul predarii - sunt in sarcina locatarului.
Obligatia efectuarii reparatiilor nu inseamna ca locatorul trebuie sa reconstruiasca imobilul care 'a pierit in total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare' (art. 1439), in acest caz incetand contractul.
Daca locatorul nu efectueaza reparatiile necesare in cursul locatiunii, locatarul poate cere justitiei: fie obligarea lui sub sanctiunea platii de daune cominatorii, fie autorizarea de a le efectua in contul locatorului (art. 1077 C.civ.), retinand cheltuielile efectuate din chirie; fie rezilierea contractului (art. 1020-1021 si art. 1439 alin.2 C.civ.). Se admite ca, in caz de urgenta, reparatiile pot fi efectuate si fara autorizarea justitiei.
4. Obligatia de garantie (art. 1420 pct.3. C.civ.) de care este tinut locatorul se aseamana cu obligatia de garantie a vanzatorului, cu deosebirea ca in caz de vanzare dreptul transmis si garantat este proprietatea, iar in caz de locatiune dreptul transmis si garantat este folosinta linistita si utila.
In virtutea obligatiei de garantie, locatorul raspunde de tulburarile provenite: 1) din propria sa fapta, 2) de la terti si 3) din viciile lucrului, daca prin aceste tulburari se aduce o atingere serioasa folosintei.
a) Locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinta tulburarea locatarului in folosinta lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art. 1424 C.civ. dispune ca locatorul 'nu poate in cursul locatiunii sa schimbe forma lucrului inchiriat', fie direct prin transformarea materiala a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinatiei. Daca locatorul nu respecta aceasta obligatie, locatarul poate cere prin justitie oprirea sau distrugerea schimbarilor.
Dat fiind faptul ca locatorul trebuie sa intretina lucrul in buna stare in tot cursul locatiunii, el nu va raspunde pentru stanjenirea folosintei locatarului, adusa prin efectuarea reparatiilor, chiar daca va fi lipsit in parte de folosinta lucrului. Legea obliga pe locatar sa suporte tulburarea ce-i provoaca reparatiile facute de locator. Insa reparatiile trebuie sa aiba caracter urgent, neputand fi amanate pana la incetarea contractului. Pe de alta parte, legea dispune ca reparatiile sa fie facute in cel mult 40 de zile. Daca reparatiile nu se efectueaza in acest interval de timp, atunci locatarul are dreptul sa ceara o scadere de chirie proportionala cu lipsa partiala a folosintei. Iar daca reparatiile sunt de asa natura incat locatarul pierde folosinta totala a lucrului, atunci el (nu si locatorul) poate cere rezilierea contractului, chiar daca pierderea folosintei n-ar intrece 40 de zile(art. 1425 C.civ.).
b) Daca tulburarea folosintei provine de la un tert, legea distinge intre tulburarea de fapt si cea de drept.
Art. 1426 C.civ. prevede ca locatorul nu raspunde de tulburarea cauzata prin faptul unui tert care nu invoca vreun drept asupra lucrului. Locatarul singur, in numele sau personal, se poate apara contra tulburarilor de fapt, si anurne, prin actiunile posesorii. In acest sens, C.proc.civ. permite folosirea actiunilor posesorii nu numai de catre posesori - care exercita detinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habendi, animus domini) - dar si de catre detentorul precar, cum este si locatarul, 'care detine lucrul in interesul sau propriu, in temeiul unui contract incheiat cu posesorul, afara numai daca tulburatorul este cel pentru care el detine' (art. 676). Prin urmare, locatarul poate folosi actiunile posesorii (desi nu este posesor, ci detentor precar) pentru apararea dreptului sau de folosinta impotriva tertilor, cu conditia ca agentul tulburator:
-sa nu fie locatorul, adica 'cel pentru care el detine' si fata de care el poate actiona sau se poate apara in temeiul contractului de locatiune;
- sa nu invoce vreun drept asupra lucrului inchiriat (art.1426 C.civ.), cum ar fi dreptul de proprietate in cazul in care locatorul a incheiat contractul in baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra lucrului.
In toate cazurile in care locatarul este tulburat in folosinta prin faptul exercitarii de catre un tert (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosinta etc.), asupra lucrului, locatorul va raspunde de pierderea sau reducerea folosintei, chiar daca dreptul invocat nu este confirmat in justitie, dar a impiedicat folosinta locatarului. In acest caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului (cand acesta nu se mai poate executa sau cand folosinta lucrului a fost prea mult micsorata) cu daune - interese , fie o micsorare a chiriei proportionala cu pierderea partiala a folosintei si daune - interese (art. 1427-1428 C.civ.). In ambele cazuri locatorul va raspunde numai daca a fost instiintat in timp util de amenintarea evictiunii (chemat in garantie in procesul dintre locatar si tertul evingator). In caz contrar, poate dovedi ca ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile tertului (exceptio mali processus).
Cand tulburarea de drept se produce impotriva locatarului, acesta poate sa si iasa din proces, aratand cine este locatorul impotriva caruia pretentia tertului (inclusiv actiunea posesorie) trebuie sa fie indreptata (institutia procedurala de 'aratarea titularului dreptului') si care este obligat sa-i apere folosinta.
Se poate intampla ca tulburarea din partea tertului sa se conbine cu faptul personal al locatorului insusi. De exemplu, locatorul a inchiriat o camera pentru a fi locuita, iar restul imobilului a inchiriat unui meserias care il tulbura pe locatar. In acest caz locatorul raspuntde in virtutea obligatiei sale de a se abtine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului in folosinta lucrului.
Cand folosinta locatarului este tulburata printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui tert oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea actiune in despagubire impotriva autorului faptei (raspundere delictuala), dar nu va avea actiune in garantie contra locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj lasa robinetul de apa deschis si astfel, prin plafon apa patrunde in apartamentul de la parter, sau robinetul de gaze lasat deschis provoaca o explozie.
c) Viciile. Locatorul este garant pentru viciile (defectele, stricaciunile) ascunse ale lucrului care ii impiedica intrebuintarea (art.1422 C.civ.), de exemplu, existenta de insecte, starea necorespunzatoare a cosurilor, infiltratii de apa sau alte defecte de constlructie. Practica judecatoreasca stabileste raspunderea locatorului chiar daca lucrul nu este cu desavarsirc impropriu folosintei, dar viciile ascunse micsoreaza atat de mult posibilitatea de folosinta incat se poate prezuma ca, in cunostinta de cauza, locatarul n-ar fi inchiriat sau ar fi platit un pret mai redus (locatorul nu raspunde insa pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta). Gravitatea viciilor se apreciaza de instanta.
Locatarul raspunde chiar daca a fost de buna credinta la incheierea contractului (nu a cunoscut viciile) si indiferent daca viciile existau in momentul incheierii contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece obligatia locatorului de a asigura folosinta lucrului este succesiva (spre deosebire de obligatia de garantie a vanzatorului care raspunde numai de viciile existente in momentul vanzarii).
In cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere prportionala din pret sau rezilierea contractului cu daune interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor (art. 1422 alin.2 C.civ). Daunele interese se acorda chiar daca locatorul n-a cunoscut viciile lucrului. Totusi, exista deosebire intre locatorul de buna-credinta, care raspunde numai de daunele ce au putut fi prevazute la incheierea contractului (art.1085 C.civ) si locatorul de rea-credinta care raspunde si de daunele imprevizibile.
Daca viciile se datoresc cazului fortuit sau fortei majore intervenite in timpul locatiunii, locatarul poate cere o reducere proportionala din pret sau rezilierea contractului, dar fara daune interese, caci este vorba de o cauza straina care nu poate fi imputata locatorului.
d) Modificarea obligatiei de garantie. Deoarece nu este reglementata prin norme imperative, obligfatia de garantie pentru evictiune si vicii ascunse poate fi modificata prin conventia dintre parti; agravata (de exemplu, si pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta) sau, dimpotriva, limitata ori inlaturata.
Limitarea sau inlaturarea garantiei produce efecte nuami daca locatarul este de buna-credinta (fraus omnia corrumpit), de exemplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea locatarului nu se datoreaza faptelor sau actelor savarsite de el (art.1339 C.civ). Pe de alta parte, consideram ca inlaturarea obligatiei de garantie exonereaza pe locator de plata daunelor-interese, dar nu-l pune la adapost de rezilierea, totala sau partiala, a contractului; in masura in care folosinta nu poate fi asigurata, incasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipsita de cauza.
Obligatiile locatarului
1. Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei. Conform art. 1429 alin.1 C.civ, locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul inchiriat ca un bun proprietar (culpa fiind apreciata dupa tipul abstract al omului diligent si prudent - culpa levis in abstracto) si numai la destinatia determinata prin contract, iar in lipsa de stipulatie speciala, la destinatia prezumata dupa circumstante (natura lucrului, destinatia sa anterioara etc.). De exemplu, o casa de locuit nu va putea fi folosita pentru exercitarea comertului sau pentru instalarea sediului unui partid politic. In schimb, daca nu s-a prevazut altfel in contract, consideram ca locatarul poate sa exercite o profesiune liberala (de exemplu, avocat) sau chiar o meseria (de exemplu, croitor), cu conditia sa nu schimbe destinatia imobilului (de exemplu, atelier mecanic). Simpla venire a clientelei nu are semnificatia schimbarii destinatiei. Daca in contract se mentioneaza profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesii.
Daca locatarul nu intrebuinteaza lucrul - total sau partial - potrivit destinatiei sau efectueaza transformari neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului in stare anterioara sau rezilierea contractului cu daune-interese. Sunt insa permise lucrarile de mica insemnatate care nu schimba destinatia lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei. Locatorul are in schimb dreptul de a cere, la incetarea locatiunii, repunerea lucrului in starea initiala; iar daca nu o cere locatarul are dreptul la despagubiri pentru imbunatatirile aduse lucrului.
Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar implica obligatia de a intretine lucrul in tot timpul locatiunii in stare de intrebuintare astfel cum a fost predat. De aici obligatia locatarului de a efectua reparatiile mici (numite locative, de simpla intretinere), spre deosebire de reparatiile capitale si repararea degradarilor provenind din uzul normal al lucrului care sunt in sarcina locatorului. (Enumerarea reparatiilor locative din art.1447-1449 C.civ. nu sunt limitatieve). Reparatiile - indiferent de natura lor (chiar daca sunt locative) - nu cad in sarcina locatarului daca au fost cauzate prin vechime su forta majora (art.1448 C.civ.) ori caz fortuit si bineinteles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de constructie. Sarcina probei incumba locatarului. Daca degradarea lucrului se datoreaza culpei locatarului, el va fi obligat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa, chia daca nu sunt locative. Tot astfel, daca intarzierea in efectuarea reparatiilorlocative provoaca stricaciuni mai importante, locatarul este obligat sa faca reparatiile necesare.
Locatarul raspunde de asemenea, de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatar (art. 1434 C.civ.), prin 'persoanele familiei' intelegandu-se nu numai membri prpriu-zisi ai familiei, dar si toate persoanele introduse de el in imobil (prepusi, persoane tolerate, vizitatori etc).
Toate reparatiile privind partile comune folosite de mai multi locatari sunt in sarcina proprietarului, daca nu se dovedeste ca stricaciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari.
Daca locatarul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la incetarea locatiunii, caci incovenientele lipsei de intretinere sunt suportate de locatar. Daca insa neefectuarea reparatiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat in locatiune, locatorul poate actiona in cursul locatiunii, cerand efectuarea reparatiilor in contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.
2. Plata chiriei. Conform art. 1429 C.civ. locatarul trebuie sa plteasca pretul locatiunii la termenele stipulate. In lipsa de stipulatie contrara, plata se face la domiciliul debitorului (fiind cherabile, iar nu portabila) si in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjuncta (divizibila) daca solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezulta din contract. In caz de neexecutare, locatorul poate cere executare silita sau rezilierea contractului in privinta locatarului neplatnic, beneficiind si de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730 pct. 1 C.civ.). Iar daca chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus).
Chitantele de plata a chiriei sunt opzabile tertilor chiar daca nu au data certa, iar chitantele date fara rezerva fac sa se prezume plata pentru termenele anterioare. In schimb, cesiunea sau chitanta de plata a chiriei cu anticipatie pe timp mai mare de 3 ani este supusa publicitatii imobiliare ( art. 1394 C.civ. si art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996).
Daca lucrul dat in locatiune a fost vandut si noul proprietar nu-l incunostiinteaza pe locatar, plata facuta vechiului proprietar este valabila.
3. Restituirea lucrului. Dupa incetarea locatiunii locatarul trebuie sa restituie lucrul in starea in care a fost predat conform inventarului facut.prin inventar trebuie sa se inteleaga orice act de constatare a starii in care s-a aflat lucrul la predare. In lipsa de inventar prezumtia este ca locatarul a primit lucrul in buna stare. Prezumtia fiind relativa poate fi combatuta de locatar prin dovada contrara (art.1431 si 1432 comb. cu art.1421 alin.1 C.civ.).
Restituirea lucrului poate fi ceruta de locator printr-o actiune personala (ex. contructu), sau printr-o actiune in revendicare (daca are calitatea de proprietar). Actiunile posesorii nu pot fi exercitate impotriva unui detentor precar (decat daca detentiunea locatarului a lost intervertita intr-o posesiune utila).
Locatarul nu raspunde de pieirea sau detcriorarea lucrului din cauza vechimii, fortei majore sau cazului fortuit. Dovada incumba, potrivit regulilor generale, locatarului (art.1431, 1434 C.civ.). Evident, locatarul nu raspunde nici de uzura normala a lucrului.
Daca locatarul a facut lucrari de constructii sau plantatii, ele devin prin accesiune proprietatea locatorului - dar fara dreptul de a cere modificarea chiriei daca nu a rambursat cheltuielile - iar la restituire raporturile dintre parti - in lipsa de conventie - vor fi solutionate potrivit art. 494 C.civ., locatarul fiind considerat de rea-credinta, intrucat este un detentor precar.
4. Raspunderea pentru incendiu. Obligatia de a intretine si a restitui lucrul in starea primita mai face raspunzator pe locatarul unei cladiri de toate pagubele pricinuite cladirii de incendiu, daca nu va dovedi ca incendiul a provenit din caz fortuit , forta majora sau dintr-un defect de constructie ori prin comunicarea focului (fara greseala sa), de la o casa vecina (art. 1435 C.civ.). S-a considerat ca reglementarea cuprinsa in art. 1435 C.civ., reprezinta o aplicare a dreptului comun in materie de dovada, in sensul ca locatarul nu poate fi exonerat de raspundere decat daca dovedeste ca distrugerea, totala sau partiala a lucrului, provine din caz fortuit sau forta majora (deci fara culpa din partea sa).
In orice caz, spre deosebire de conditiile din epoca adoptarii Codului civil, in conditiile de azi agravarea raspunderii locatarului pentru incendiu nu mai poate fi extinsa in baza art.1435 decat pentru cauza anonima, orice cauza straina neimputabila dovedita fiind exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083 C.civ.).
Daca sunt mai multi locatari fiecare raspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proportional cu valoarea locativa a partii din imobil ce ocupa. Deci raspunderea lor - intrucat este contractuala, iar nu delictuala - va fi conjuncta, iar nu solidara. Pentru a fi exonerat de raspundere, oricare colocatar va putea dovedi - in afara imprejurarilor prevazute de art. 1435 C.civ. - ca incendiul a izbucnit in partea ocupata de altul sau ca n-a putut izbucni in partea pe care o ocupa. Iar daca se dovedeste ca incendiul a izbucnit intr-o parte comuna a imobilului, care se gaseste in intretinerea si administrarea locatorului, toti locatarii vor fi exonerati de aceasta raspundere, caci incendiul nu a izbucnit in partea ocupata de ei.
Daca locatorul-proprietar foloseste si el o parte din imobilul inchiriat, problema suportarii pagubelor cauzate de incendiu este foarte controversata. Consideram ca faptul locuirii proprietarului in imobil nu poate duce, in sine, la inlaturarea raspunderii locatarilor in conditiile art. 1435. Astfel fiind, pentru a fi exonerati de raspundere, ei trebuie sa dovedeasca fie imprejurarile prevazute de art. 1435, fie ca incendiul a izbucnit in partea ocupata de proprietar sau nu a putut izbucni in partea folosita de ei. In lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv proprietarul) suporta paguba in raport cu valoarea locativa a partii din imobil ce ocupa.
5. Apararea contra uzurparilor. Conform art. 1433 C.civ., locatarul mai este obligat de a apara lucrul inchiriat contra uzurparilor. Prin uzurpare se intelege orice atingere provenita de la un tert asupra proprie-tatii sau posesiei lucrului dat in locatiune. Daca locatorul nu are cunostinta de incercarea de uzurpare, locatarul trebuie sa-l instiinteze in termen util pentru a fi in masura sa se apere contra incercarii de uzurpare (astfel incat locatorul sa nu piarda nici actiunea posesorie).
Daca locatarul neglijeaza sa-l informeze pe localor, el va raspunde de prejudiciul suferit de locator in urma neinstiintarii.
Contractul de sublocatiune si de cesiune a contractului
1. Sublocatiunea. In conceptia Codului civil, in principiu, locatiunea nu este un contract incheiat intuitu personae. Astfel fiind, drepturile partilor contractante se pot transmite mortis causa (art. 1440) sau prin acte inter vivos (de exeinplu, locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de creanta). In acest sens, legea prevede expres si posibilitatea pentru locatar de a transrnite dreptul de folosinta asupra unui tert, in tot sau in parte, in baza unui contract de sublocatiune (art. 1418C.civ.).
Sublocatiunea este permisa cu respectarea a doua conditii (prima prevazuta expres de lege, a doua subinteleasa):
a) Transmiterea folosintei sa nu fie interzisa prin contractul principal. Aceasta interdictie transforma locatiunea intr-un contract incheiat intuitu personae. Interzicerea sublocatiunii (in total sau in parte) - reprezentand o exceptie de la dreptul locatarului de a subinchiria - nu se prezuma, ci trebuie sa fie stipulata expres (art. 1418 C.civ.). Pe de alta parte, clauza de interzicere a sublocatiunii este supusa unei interpretari restrictive. De exemplu, daca s-a interzis sublocatiunea totala, este permisa cea partiala, iar daca interdictia este imprecisa ('nu se poate subinchiria') ea se interpreteaza in sensul unei sublocatiuni totale, cea partiala fiind permisa.
Desi legea nu prevede expres, validitatea sublocatiunii poate fi conditionata (printr-o clauza din contractul principal de locatiune) si de consimtamantul locatorului la incheierea contractului de sublocatiune. Acest consimtamant poate fi dat in scris, dar si verbal (nu se aplica art.1416 C.civ. care vizeaza proba contractului de locatiune sau sublocatiune) ori sa rezulte din acte sau fapte concludente. In orice caz, refuzul locatorului de a consimti la incheierea contractului de sublocatiune nu trebuie sa fie motivat, dar nici sa fie abuziv.
Precizam, de asemenea, ca locatanii nu poate aduce ca aport social intr-o societate civila sau comerciala dreptul de folosinta daca sublocatiunea (sau cesiunea) a fost interzisa, intrucat aducerea ca aport echivaleaza cu o sublocatiune (sau cesiune). Iar daca sublocatiunea (cesiunea) a fost permisa numai cu consimtamantul locatorului, aducerea ca aport va fi valabila numai daca locatorul consimte.
b) Sublocatiunea sa nu fie convenita in conditii care sa contravina conditiilor din contractul principal (de exemplu, casa de locuit sa fie subinchiriata cu destinatie de local public sau atelier ori autoturismul pentru a fi folosit la curse de intrecere).
In aceste limite, sublocatiunea poate fi convenita in conditii diferite fata de contractul principal (de exemplu, chirie mai mare sau mai mica, durata mai scurta etc.).
Daca locatarul a incheiat contractul de sublocatiune (de cesiune) cu nerespectarea conditiilor aratate, locatorul va putea cere prin justitie executarea obligatiilor (ceea ce poate avea ca efect, de exemplu, expulza-rea sublocatarului) sau rezilierea contractului principal de locatiune (cu daune-interese) pentru neexecutarea de obligatii (art. 1429-1430 si 1439 alin.2 C.civ.), instanta putand acorda locatarului un termen pentru a executa conditiile contractului, prin reluarea lucrului sau a folosintei potrivit destinatiei.
Sublocatiunea incheiata cu respectarea conditiilor aratate este valabila si produce efecte intre parti ca orice contract de locatiune. Intrucat loca-torul nu este parte contractanta, sublocatiunea nu produce efecte fata de el (fiind o res inter alios actu); drepturile si obligatiile dintre locator si locatarul principal raman neatinse. Rezulta ca locatorul si sublocatarul nu au nici o actiune directa unul impotriva celuilalt. Ei pot actiona numai pe calea indirecta a actiunii oblice (art. 974 C.civ.).
Desi Codul nostru civil nu confera locatorului o actiune directa, in virtutea privilegiului sau de locator (art.1730 C.civ.) el poate sechestra rnobilele sublocatarului aduse in imobilul inchiriat, dar numai in limita chiriei datorate de sublocatar pentru trecut si pentru chiria viitoare, chiar daca chiria pentru viitor a fost platita de sublocatar anticipat (art.591-592 C.proc.civ.). Aceste dispozitii se explica prin faptul ca existenta privilegiului nu presupune existenta unor raporturi juridice directe (si deci nu pot servi nici ca temei pentru recunoasterea unei actiuni directe intre locator si sublocatar).
2. Cesiunea. In conditiile in care poate interveni sublocatiunea, este permisa si cesiunea contractului de locatiune de catre locatar. Textul care permite, deopotriva, cesiunea si sublocatiunea (art. 1418 C.civ.), nu distinge - din acest punct de vedere - intre cele doua institutii juridice.
Cu toate acestea, in baza principiilor care guverneaza cele doua institutii, se admite ca - spre deosebire de sublocatiune care este un nou contract de locatiune (avand ca obiect asigurarea folosintei temporare, totale sau partiale, a unui lucru) - cesiunea constituie o vanzare a dreptului de folosinta (adica o cesiune de creanta cu titlu oneros - art. 1391 si urm. C.civ.), de unde urmatoarele consecinte:
- pentru opozabilitatea contractului fata de terti (intre care si locatorul) cesiunea trebuie sa fie notificata locatorului sau acceptata de el printr-un act autentic (art. 1393 C.civ.);
- intrucat Codul civil nu cunoaste cesiunea obligatiilor, obiectul cesiunii il formeaza nu contractul de locatiune in intregul sau, ci numai drepturile locatarului, care ramane obligat in continuare fata de locator, pentru acesta contractul de cesiune fiind o res inter alios acta ca si sublocatiunea, chiar daca partile s-au conformat obligatiei de notificare a cesiunii sau ea a fost acceptata de locator. Bineinteles, locatorul il poate libera pe locatar, caz in care cesiunea se dubleaza cu o delegatie perfecta, confundata cu o novatie prin schimbare de debitor. Iar daca cesiunea este insotita de o stipulatie pentru altul in favoarea locatorului avand ca obiect pretul cesiunii (sau o parte din ea), locatorul va avea actiune directa impotriva cesionarului in calitate de tert beneficiar;
- intrucat contractul de cesiune este cu executare dintr-o data (iar nu succesiva ca sublocatiunea), locatarul-cedent garanteaza numai existenta dreptului de folosinta in conditiile din momentul incheierii contractului (art. 1392 C.civ.), dar nu si executarea obligatiilor de catre locator. In schimb, potrivit regulilor de la cesiunea de creanta, cesionarul are actiune directa impotriva locatorului pentru a cere executarea contractului de locatiune sau rezilierea lui pentru neexecutare cu daune-interese . In cazul sublocatiunii, sublocatarul poate cere executarea sau rezilierea contractului de sublocatiune numai in raport cu locatarul principal, care la randul sau poate actiona impotriva locatorului;
- spre deosebire de sublocatiune, care poate fi dovedita potrivit regulilor prevazute de lege pentru contractul de locatiune, cesiunea este supusa regulilor vanzarii-cumpararii de creante;
- prin intermediul cesiunii, cesionarul ia locul cedentului (in privinta drepturilor); in schimb sublocatarul poate dobandi drepturi diferite fata de drepturile locatarului principal, evident fara a contraveni conditiilor din contractul principal;
- cedentul, fiind un vanzator, nu are privilegiul locatorului de imobile de care se bucura locatarul principal care a consimtit o sublocatiune.
In sfarsit, precizam ca regulile analizate urmeaza sa fie aplicate si in cazul in care dreptul de folosinta se transmite in schimbul unui alt drept de folosinta (dubla cesiune). Astfel, de exemplu, fiecare copermutant (ce-
dent) ramane obligat fata de locatorul initial, daca acesta nu a consimtit la liberarea debitorului (delegatie perfecta). Asa cum in cazul contractului de schimb se aplica regulile vanzarii (in completarea regulilor prevazute pentru contractul de schimb), in cazul schimbului de drepturi de folosinta se aplica regulile cesiunii locatiunii .
Daca schimbul drepturilor de folosinta este reglementat prin norme speciale, se aplica, evident, aceste norme (lex specialis generalibus derogant). De exemplu, in materia schimbului de locuinte (art.33 din L. nr.114/1996) chiriasii sunt liberati fata de locatorii initiali, realizandu-se nu numai o dubla cesiune, dar - ope legis - si o dubla delegatie perfecta (novatie prin schimbare de debitor), dar numai cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau, dupa caz, al proprietarului locuintei.
Incetarea locatiunii
1. Cauze de incetare. Pe langa acordul de vointa al partilor (rezilierea conventionala), contractul de locatiune inceteaza prin: a) denuntarea unilaterala; b) expirarea termenului; c) rezilierea contractului pentru neexecutare; d) pieirea lucrului; e) desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului; f) in anumite conditii si prin efectul instrainarii, prin acte intre vii cu titlu particular, a lucrului dat in locatiune.
In ceea ce priveste transmisiunea mortis causa a lucrului dat in locatiune, nici moartea locatorului si nici aceea a locatarului nu atrage dupa sine incetarea contractului (art. 1440 C.civ.). Rezulta ca drepturile si obligatiile trec asupra mostenitorilor (legali sau legatari universali, cu titlu universal ori cu titlu particular), potrivit regulilor generale in materie de obligatii patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae, ori cu caracter viager, cu exceptia cazului cand partile s-au inteles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului locatiunii in functie de moartea locatorului) sau daca mostenitorul uneia dintre parti (decedate) este cealalta parte, caz in care obligatiile reciproce se sting prin confuziune, total (art.1154 C.civ.) sau partial (de exemplu, in caz de pluralitate de parti obligate solidar - art.1048 C.civ.).
2. Denuntarea unilaterala. Daca partile sau legea n-au determinat durata locatiunii, contractul ia sfarsit prin denuntarea unilaterala de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz (art. 1436alin.2C.civ.).
Prin termenul de preaviz se intelege intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a desface contractul si data la care contractul urmeaza sa inceteze in urma denuntarii. Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin conventia dintre parti, iar in lipsa se stabileste in functie de natura lucrului si dupa obiceiul locului (art. 1443 C.civ.) si are drept scop ca cealalta parte sa gaseasca un locatar (daca preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe care sa-l ia in locatiune (daca preavizul a fost dat de locator).
Manifestarea de vointa de a desface contractul (numita de lege 'concediu') este un act unilateral de vointa si produce efecte chiar daca n-a fost acceptata de partea concediata, care trebuie sa suporte desfacerea contractului.
Legea nu prevede vreo forma speciala pentru denuntare. Practic, trebuie sa fie facuta in scris, iar daca partea concediata refuza sa dea o dovada de primire, se face prin intermediul executorilor judecatoresti. in toate cazurile, 'actiunea de chemare in judecata pentru evacuare constituie manifestarea neechivoca a vointei de denuntare a contractului', termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar solutionarii litigiului, asa cum s-a decis, in mod constant, in practica judecatoreasca .
Dupa expirarea termenului de preaviz locatiunea inceteaza, iar un nou contract poate fi incheiat numai prin consimtamantul ambelor parti (nu prin simpla renuntare la efectele denuntarii unilaterale).
3. Expirarea termenului. Daca termenul locatiunii a fost determinat prin conventia partilor sau, in lipsa clauzei, de lege (art. 1450-1451 C.civ) locatiunea inceteaza de drept (dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a termenului, fara sa mai fie nevoie de o instiintare prealabila (art. 1436alin.1 C.civ.).
Tacita relocatiune (reconductiune). Daca locatarul ramane in folosinta lucrului dupa expirarea termenului contractual si fara ca locatorul sa-l impiedice (deci cu permisiunea lui), locatiunea se considera reinnoita prin tacita relocatiune (art.1437 si 1452 C.civ.).
Intrucat tacita relocatiune opereaza un nou contract de locatiune, trebuie sa fie indeplinite conditiile cerute de lege pentru incheierea contractului, de exemplu, capacitatea partilor contractante, (insa dovada relocatiunii se poate face - cu martori si prezumtii - prin proba ramanerii si lasarii locatarului in folosinta lucrului, iar nu prin inscrisul original, fie si autentic, constatator si doveditor numai al contractului initial ). In caz de pluralitate de parti, reinnoirea tacita poate opera numai cu consimtamantul tacit al tuturor partilor. De exemplu, daca unul dintre locatori a anuntat concediul sau unul dintre locatarii care au incheiat contractul ori unul dintre mostenitorii unicului locatar nu a continuat folosinta lucrului, tacita relocatiune nu poate opera.
Tacita relocatiune - daca n-a fost exclusa printr-o clauza contractuala expresa - poate fi impiedicata numai prin anuntarea concediului (care in acest caz inseamna nu denuntare, ci manifestarea vointei de a nu reinnoi contractul desfacut prin efectul expirarii termenului).
Concediul trebuie sa fie anuntat inainte de expirarea termenului prevazut in contract, dar fara respectarea termenului de preaviz , caci fiecare dintre parti cunostea perioada pentru care contractul s-a incheiat si putea sa-si gaseasca un alt contractant din timp. Daca s-a anuntat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocatiune chiar daca a continuat sa foloseasca lucrul inchiriat (art.1438 C.civ.), locatorul putand cere restituirea lui precum si daune-interese.
Tacita relocatiune va avea loc in conditiile primului contract (inclusiv cu chiria initiala), dar se va considera incheiat fara termen (cu exceptia cazurilor cand termenul este aratat de lege). Deci se prezuma ca partile n-au modificat nimic fata de contractul initial (art. 1437, 1452 C.civ.). Totusi noua locatiune ia nastere, in lipsa de stipulatie expresa contrara, fara garantiile din contractul initial, caci garantiile trebuie prevazute expres si nu pot fi prelungite peste termenul stipulat .
4. Rezilierea pentru neexecutare. Conform art. 1439 alin.2 C.civ., neexecutarea obligatiilor de catre una dintre parti da dreptul celeilalte parti de a cere - dupa punerea in intarziere a debitorului - rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci, contractul de locatiune urmeaza regulile generale in materie de contracte sinalagmatice cu executare succesiva (tinandu-se seama, daca este cazul, si de pactul comisoriu expres stipulat in contract).
Insa nu orice neexecutare da dreptul celeilalte parti de a cere rezilierea contractului. Neexecutarea trebuie sa fie cu privire la obligatii principale (art. 1439 alin.2 C.civ.) prin violarea carora se aduce o vatamare celeilalte parti. Astfel, de exemplu, abuzul de folosinta sau schimbarea destinatiei lucrului (art.1430 C.civ.), neplata chiriei, neefectuarea reparatiilor importante, descoperirea de vicii ascunse etc.
Potrivit regulilor generale, instanta nu este obligata sa pronunte rezilierea, putand acorda - dupa circumstante - termen de gratie (art. 1021 C.civ.). In caz de pact comisoriu expres se vor aplica regulile in materie.
5. Pieirea lucrului (art. 1423 si 1439 C.civ.). Daca pieirea este totala (lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei), contractul este desfacut de drept, caci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau inlocuirea lui. Precizam ca prin pieire se intelege nu numai distrugerea materiala a lucrului, ci si orice imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu, rechizitionarea, exproprierea sau confiscarea lui).
Contractul este desfacut indiferent ca pieirea lucrului este fortuita sau culpabila, caci locatiunea nu poate fi conceputa fara un obiect asupra carua sa se exercite. Dar daca pieirea s-a produs din culpa, partea culpabila va fi obligata sa plateasca daune-interese, iar daca pieirea s-a produs fortuit nu se platesc daune, aplicandu-se, in acest din urma caz, teoria riscului contractului (locatarul neputand fi obligat la plata chiriei dupa momentul pieirii, iar daca a platit-o cu anticipatie are dreptul sa ceara restituirea).
Daca lucrul a pierit numai in parte (sau imposibilitatea folosirii este numai partiala) rezilierea este judiciara, locatarul putand cere, dupa irnprejurari, fie o scadere de pret, fie desfacerea contracului, daca partea pierita din lucru este atat de insemnata (apreciaza instanta), incat se poate prezuma ca fara acea parte locatarul n-ar fi consimtit - initial, la incheierea contractului. Problema daunelor-interese se rezolva la fel ca si in cazul pieirii totale, adica dupa cum pieirea s-a produs fortuit sau din culpa uneia dintre parti.
6. Desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului. Daca se desfiinteaza sau se desface titlul locatorului in baza caruia consimtise la locatiune, se desface si contractul de locatiune, caci locatorul nu mai este in masura sa asigure locatarului folosinta lucrului. Astfel, de exemplu, daca titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau daca este evins printr-o actiune in revendicare etc. ori daca titlul locatarului principal s-a desfacut prinexpirarea termenului prevazut in contract si nu mai poate asigura sublocatarului (fata de care el este locator) folosinta lucrului etc.
Exista insa si exceptii de la aceasta regula. Astfel, contractele de locatiune incheiate de uzufructuar raman valabile pe cel mult 5 ani, in limitele unui act de administrare, chiar daca uzufructul ar fi incetat (art. 534 combinat cu art. 1268 C.civ.). Raman valabile si contractele incheiate de tertul dobanditor al imobilului ipotecat, chiar daca el este evins, insa numai daca contractul de locatiune a fost incheiat cu buna-credinta si cu data certa anterioara transcrierii comandamentului (art. 493 si 513 C.proc.civ.). In practica judecatoreasca si literatura de specialitate se mai admite o derogare importanta de la regula incetarii contractului de locatiune, ca urmare a desfiintarii titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului (mostenitorului) aparent, potrivit careia contractul de locatiune (inchiriere) incheiat de proprietarul aparent cu un locatar de buna-credinta isi pastreaza efectele ca si un contract ce ar fi fost incheiat cu proprietarul real, si anume, in conditiile dreptului comun (inclusiv art. 1441 C.civ.).
7. Efectele instrainarii lucrului (imobilului) prin acte intre vii. Conform art. 1441 C.civ., daca locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat, cumparatorul - chiar daca nu s-a obligat in acest sens - este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, cu conditia sa fi fost incheiata prin inscris autentic sau prin inscris sub semnatura privata, dar cu data certa (art.1182 C.civ.) , afara de cazul cand desfacerea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul de locatiune.
Rezulta ca, in lipsa de stipulatie contara, contractul de locatiune cu data certa anterioara vanzarii-cumpararii cu data certa produce efecte si este opozabil tertului dobanditor in conditiile in care a fost incheiat si fara modificarile care nu sunt constatate prin inscris cu data certa (de exemplu, modificarea termenului locatiunii, renuntarea proprietarului la clauza de reziliere in caz de subinchiriere sau la pactul comisoriu etc.).
Daca contractul este incheiat pe mai mult de 3 ani, trebuie sa fie efectuate formele de publicitate imobiliara (art.21 lit.C din Legea nr.7/1996), inainte de inscrierea contractului de vanzare-cumparare pentru a fi opozabil tertilor (art.711 pct.9 C.pr.civ.). Daca publicitatea nu a fost respectata, dar contractul de locatiune are data certa, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vanzarii (inscrierii), deoarece noul proprietar se poate astepta sa i se opuna, pe acest interval de timp, contracte de locatiune neinscrise, dar avand data certa.
Rezulta ca vanzarea este o cauza de incetare a locatiunii numai daca contractul s-a incheiat verbal ori prin inscris sub semnatura privata fara data certa; daca contractul are data certa dar nu a fost supus publicitatii inainte de inscrierea contractului de vanzare-cumparare in cartea funciara, instrainarea va atrage incetarea locatiunii dupa expirarea termenului de 3 ani. In aceste cazuri de neindeplinire a conditiilor prevazute de lege contractul nu produce efecte opozabile cumparatorului de buna-credinta.
Cumparatorul - in cazurile si in masura in care nu este obligat sa respecte locatiunea consimtita de vanzator (si nici nu s-a obligat in acest sens prin contractul de vanzare-cumparare sau prin intelegere cu locatarul, cazuri in care locatiunea ii este opozabila chiar daca nu ar fi indeplinite conditiile prevazute de art. 1441 C.civ.) - pentru a obtine desfacerea contractului, trebuie sa aduca la cunostinta locatarului concediul, respectand termenul de preaviz, si aceasta chiar daca desfacerea din cauza vanzarii a fost stipulata in contractul de locatiune (art. 1443 C. civ.). inseamna ca desfaccrea nu opercaza de drept, ci in conditiile denuntarii unilaterale a contractului incheiat pe timp nedeterminat. In aceste conditii poate fi denuntat de catre noul proprietar si contractul de locatiune care a fost incheiat de fostul proprietar fara termen.
In toate cazurile de desfacere prin efectul instrainarii - inclusiv clauza expresa in contractul de locatiune de reziliere din cauza vanzarii - locatarul este in drept sa ceara despagubiri de la locator, daca nu s-a prevazut in contract o stipulatie expresa contrara (art. 1442 C.civ.). Pana la plata daunelor locatarul are drept de retentie, cat timp nu va fi despagubit de locator sau eventual de cumparator (art. 1444 C.civ), care insa va avea actiune in regres impotriva locatorului.
Mai mentionam ca locatarul in toate cazurile trebuie sa respecte contractul (chiar daca nu are data certa si nu este inscris) daca cumparatorul cere, caci facultatea de a invoca inopozabilitatea contractului fara data certa si neinscris este numai a cumparatorului (cu exceptia cazului cand s-a prevazut in contractul de locatiune desfacerea lui in caz de vanzare, de drept sau la cererea locatarului). Intrucat prin efectul art.1441 C.civ. cumparatorul se substituie in drepturile si obligatiile locatorului-vanzator de la data cumpararii (fara efect retroactiv), el are dreptul sa pretinda si chiria, dar numai de la aceasta data, neavand nici un drept asupra ratelor devenite exigibile anterior si neplatite, daca aceste creante nu au facut obiectul unei cesiuni sau subrogatii speciale si nici sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare de obligatii in trecut.
In sfarsit, precizam ca regulile privitoare la efectele si opozabilitatea contractului de locatiune fata de cumparator (inclusiv adjudecatar) sunt aplicabile si in alte cazuri de instrainare sau constituire de drepturi reale prin acte intre vii, cu titlu particular, fie ca sunt cu titlu oneros (schimb, contract de intretinere, de constituire, de uzufruct etc.), fie ca sunt cu titlu gratuit (donatie) .
Natura juridica a drepturilor locatarului
1. Drept de creanta. Dupa cum am vazut, locatiunea nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligationale. De aici rezulta ca dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta.
In literatura de specialitate s-a sustinut insa ca dreptul de folosinta al locatarului ar fi un drept real, in principal pentru urmatoarele motive: a) impotriva tulburarilor de fapt locatarul se poate apara prin actiunea posesorie; b) in anumite conditii (data certa a contractului si, respectiv, indeplinirea formelor de publicitate) locatarul se bucura de un drept de urmarire, ceea ce rezulta din opozabilitatea contractului fata de tertul dobanditor (art.1441 C.civ.) si fata de creditorii urmaritori care au inscris comandamentul dupa incheierea contractului de locatiune (art. 513 C.proc.civ.) si de un drept de preferinta, ceea ce rezulta din opozabilitatea contractului fata de locatarii ulteriori ai aceluiasi bun (chiar daca acestia ar fi obtinut anterior detentia bunului), c) daca termenul locatiunii depaseste 3 ani, contractul este supus publicitatii. lar aceste trei efecte sunt specifice, caracteristice, drepturilor reale.
In realitate, dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta, iar argumentele invocate in favoarea caracterului real al dreptului nu sunt hotaratoare pentru urmatoarele considerente:
a) Actiunile posesorii pot fi intentate nu numai atunci cand detinerea lucrului se exercita animus sibi habendi, dar si de catre detentorul precar;
b) Opozabilitatea contractului fata de dobanditor si fata de creditorii urmaritori este o simpla exceptie de la principiul relativitatii efectelor contractului consacrat de art. 973 C.civ. De altfel, daca dreptul de folosinta locativa ar fi un drept real, nu ar fi fost necesare texte speciale care sa consacre exceptia. Pe de alta parte, art. 1441 C.civ. consacra nu o simpla opozabilitate a dreptului de folosinta a locatarului; in lumina textului, de la data cumpararii, contractul de locatiune produce efecte fata de cumparator ca si cum ar fi fost parte contractanta, inclusiv cu privire la obligatiile locatarului fata de el.
In ceea ce priveste opozabilitatea contractului fata de locatarii ulteriori, problema este controversata, dar totodata si independenta de solutia adoptata in privinta naturii dreptului locatarului.
Astfel, in concursul dintre doi locatari ai aceluiasi bun, unii autori acorda preferinta locatarului care a intrat mai intai in folosinta lui, chiar daca are un titlu cu data ulterioara (teoria 'primului ocupant').
Impartasim solutia contrara, potrivit careia, in conflictul dintre doi locatari urmeaza a se aplica regulile opozabilitatii actelor juridice; contractul cu data certa sau cu data certa anterioara este opozabil locatarului care are un contract fara data certa sau cu data certa ulterioara (si chiar inscris). Locatiunea de peste trei ani este opozabila locatarului ulterior dupa expirarea acestui termen numai daca contractul a fost inscris. intradevar, daca contractul cu data certa anterioara este opozabil dobanditorului de drepturi reale(art.1441 C.civ.),cu atat mai mult trebuie sa fie opozabil fata de locatarul ulterior care are numai un simplu drept de folosinta. lar teoria 'primului ocupant' (desi in materia drepturilor de creanta - incorporale -posesiunea sau detentiunea, in principiu, nu au relevanta, art. 970 C.civ. fiind aplicabil numai in materie de drepturi reale asupra unor bunuri corporale) poate fi invocata numai in lipsa de orice alt criteriu, in concursul dintre doi locatari cu contracte fara data certa (si deci inopozabile).
c) Deoarece dreptul este opozabil fata de terti, locatiunea este supusa publicitatii imobiliare daca depaseste 3 ani. Mentionam ca, daca dreptul ar fi real, publicitatea s-ar impune indiferent de durata.
d) In sfarsit, drepturile reale, ca drepturi absolute, sunt limitativ enumerate de lege, iar dreptul de folosinta locativa nu a fost retinut de legiuitor printre aceste drepturi.
Rezulta ca dreptul de folosinta al locatarului nu este un drept real (ius in re), ci un drept de creanta care se realizeaza prin intermediul locatorului ('indatorat a asigura folosinta'art. 1411C.civ.), desi se exercita asupra unui lucru, presupunand un contract material cu un lucru (ius ad rem). Dar, spre deosebire de alte asemenea drepturi de creanta (de exemplu, drepturile comodatarului), dreptul de folosinta al locatarului prezinta unele aspecte particulare, mai ales sub raportul opozabilitatii, fapt pentru care se incadreaza in categoria obligatiilor opozabile tertilor (obligatii in rem scriptae).
Fiind un drept de creanta, are caracter mobiliar (chiar daca are ca obiect un imobil), temporar (nu poate fi perpetuu), este susceptibil de gaj (nu de ipoteca), poate fi transmis intre vii potrivit regulilor de la cesiunea de creanta, iar mortis causa ca si celelalte drepturi de creanta.
Bibligrafie
Prof. univ. dr. Francisc Deak "Tratat de drept civil"
