EVALUAREA ECONOMICA A TERENULUI AGRICOL PE CINCI ZONE AGROALIMENTARE
Necesitatea evaluarii:
- rezida din fundamentarea tranzactiilor funciare din agricultura;
- poate sta la baza determinarii drepturilor ce revin proprietarilor de teren;
- poate sta la baza determinarii valorii de patrimoniu;
- poate servi la privatizarea I.A.S;
- poate servi la evaluarea avutiei nationale.
Metodologia are la baza metoda capitalizarii rentei(arenda)
VTEREN=R (A)/CC*100
Renta (arenda) - valoarea se determina pe cinci categorii de folosinta agricola: arabil, pasuni, fanete, vii si livezi si cinci zone de fertilitate.
Parametri:
1.Renta (arenda) ca parte a profitului brut si reprezinta aportul valoric a capitalului funciar.
N.B. Renta a fost substituita cu arenda deoarece ea este considerata o notiune abstracta.
In aplicatia noastra, arenda a fost stabilita la 10% si 15% din valoarea productiei agricole la unitatea de suprafata .Element determinant in alegera uneia sau altei variante o constituie procentul la hectar virtual ce revine proprietarului in fiecare caz.
Valoarea ponderata a arendei in venitul net este mult mai mare.
Ca notiune hectarul virtual este egal cu produsul dintre greutatea ponderata a suprafetei ocupate de fieare cultura si profitul brugt la ha.
2.Dobanda a fost stabilita in doua variante:3% si 4%,ea substituind din punct de vedere metodologic coeficentul de capitalizare.Legat de acest parametru,experinta internationala arata ca dintre cele 3 rate de capitalizare ce pot fi folosite:rata constanta de actualizare,rata dobinzei reale actuale si rata dobinzii anticipate,in cazul tranzactiilor funciare se prefera cea anticipata deoarece pamintul este vesnic.
N.B. Atat renta cat si dobanda au fost dimensionate in conditiile in care economia Romaniei functioneaza in conditii de normalitate.
Determinarea profitului zonal pt. ha virtual(Anexele 1-10) se determina pe baza:
-zonarii optime a culturilor
-productiilor medii dupa nivelul de bonitare zonala bazandu-se pe tehnologiile cadru corespunzatoare nivelurilor productiilor medii posibil de realizat.
S-au luat in calcul randamentele medii posibile de realizat pt. fiecare zona agropedoclimatica pt. ca in urma scaderii din venituri a cheltuielilor de exploatare sa rezulte o viziune acceptabila a profitului.
DETERMINAREA ARENDEI
Pornind de la nivelul de 10% si 15% a arendei din productia obtinuta se determina (Anexele 1-10):
-aportul valoric a capitalului funciar la ha virtual(cat revine proprietarului in lei la ha virtual);
-procentul din profit ce revine arendatorului.
Determinarea valorii economice a terenului agricol se realizeaza pe cele 5 zone agropedoclimatice in doua variante in funcite de cele doua niveluri ale arendei.
Pt. determinarea valorii de patrimoniu a terenului agricol se utilizeaza urmatoarele:
-valoarea economica a terenurilor agricola in etapa anteriora;
-suprafata detinuta de fiecare categorie de folosinta pe cele 5 zone;
-pe baza coeficentilor de echivalenta intre terenul arabil si celalalte categorii de folosinta.
