CONTRACTUL DE ARENDARE
Definitie
Notiunea contractului de arendare
1. Definitie. Contractul de arendare , varietate a contractului de locatiune, este un contract prin care una dintre parti, numita arendator, transmite celeilalte parti, numita arendas, bunuri agricole in vederea exploatarii pe o durata determinata si in schimbul unui pret, numit arenda, stabilite de parti.
2. Reglementare. Contractul de arendare este reglementat prin Legea arendarii nr.16/1994 (modificata prin L.nr.58/1995 si L.nr.65/1998 pentru modificarea si completarea L.nr. 16/1994). Aceste dispozitii se completeaza cu prevederile legislatiei civile, in masura in care acestea nu sunt contrare Legii nr. 16/1994 (vz.art.26). inseamna ca, in completarea celor doua acte normative se aplica, in conditiile aratate, 'regulile particulare la arendare' prevazute in Codul civil (art.1454 si urm., care n-au fost abrogate expres de lege), iar apoi dispozitiile care guverneaza locatiunea de drept comun, arendarea fiind o varietate a acesteia. in com-pletarea acestor norme, se aplica regulile din partea generala a dreptului civil obligational (teoria generala a obligatiilor civile). Precizam ca legile comerciale nu sunt incidente in materie, intrucat contractul de arendare are natura pur civila.
Caracterele juridice ale contractului de arendare
1. Caractere comune cu locatiunea. Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu executare succesiva si netranslativ de proprietate, ca si locatiunea. Tot astfel, este un contract prin definitie (esentialmente) cu titlu oneros. Daca un bun agricol se transmite, in vederea folosintei sau exploatarii temporare, cu titlu gratuit, contractul este nul ca arendare, dar consideram ca poate fi recunoscut valabil ca un imprumut de folosinta (comodat), daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate prevazute de lege pentru comodat, la care se adauga insa si interdictiile prevazute de lege in materie de arendare, deoarece persoanele care nu pot contracta o arendare, nu o pot face nici cu titlu gratuit .
2. Forma contractului. Spre deosebire de locatiune, care este un contract consensual, cerinta formei scrise fiind prevazuta numai ad probationem, arendarea este un contract solemn . Potrivit art.6 din Legea nr. 16/1994, 'sunt valabile si opozabile' numai contractele de arendare incheiate in scris (indiferent ca inscrisul este autentic sau doar sub semnatura privata) si inregistrate in termen de 15 zile de la incheiere la primaria (respectiv primariile) in a carei raza teritoriala se afla bunurile arendate. Rezulta ca, prin derogare de la principiul consensualismului, consacrat de Codul civil, legea prevede forma scrisa si inregistrarea ad validitatem, deci sub sanctiiunea nulitatii absolute (vz. si art.24 alin.1) .
Astfel fiind, se pune intrebarea, ce se intampla in cazul nerespectarii formei scrise sau in cazul neinregistrarii? Daca contractul nu a fost pus in executare, nu se pun probleme; nici una dintre parti nu poate emite pretentii fata de cealalta parte.
Dar daca contractul incheiat verbal sau neinregistrat a fost pus in executare (de ex., arendatorul a predat terenul arendat si arendasul a inceput sa-l lucreze)? intrucat contractul este nul si nulitatea este imputabila ambelor parti, raporturile dintre ele nu pot fi solutionate in conformitate cu dispozitiile care guverneaza arendarea, ci in lumina regulilor si principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale (revendicare, imbogatire fara justa cauza etc.).
Validitatea contractului
1. Partile contractante.
Potrivit legii, partile contractante pot fi persoane fizice sau juridice (art.3 alin.1).
a. In calitate de arendator contractul poate fi incheiat de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal al bunurilor care formeaza obiectul contractului (art.2) si care are dreptul la exploatarea agricola a bunurilor respective si are capacitatea, respectiv indeplineste conditiile necesare pentru incheierea contractului de locatiune.
Precizam ca, spre deosebire de regulile aplicabile locatiunii, arendasul nu poate avea calitatea de arendator. Potrivit legii, sub sanctiunea nulitatii absolute, arendasul nu poate subarenda, total sau partial, bunurile agricole arendate, chiar daca arendatorul ar fi de acord, fiind interzise si oficiile de arendasi (art.22).
Desi legea nu prevede expres, interdictia de a subarenda atrage dupa sine si interdictia de a ceda contractul de arendare, caci cesiunea (vanzarea) dreptului de exploatare a bunurilor agricole produce efecte mai puternice decat subarendarea (cessio est maius, sublocatio est minus). Astfel fiind, nu se poate admite nici schimbul intre doi (mai multi) arendasi, schimbul reprezentand in materie de locatiune o dubla (multipla) cesiune.
Din interzicerea subarendarii mai rezulta ca folosinta bunurilor arendate nu poate fi adusa ca aport social intr-o societate agricola sau asociere simpla in agricultura, deoarece aducerea ca aport a folosintei unui bun echivaleaza cu o sublocatiune (sau cesiune). Din aceasta cauza, nici locatarul nu poate aduce ca aport social folosinta bunului inchiriat, daca sublocatiunea a fost interzisa prin contractul de locatiune sau conditionata de acordul locatorului .
Rezulta ca arendasul, sub nici o forma, nu poate incheia un contract de arendare in calitate de arendator, acest contract fiind considerat incheiat intuitu personae. Dar legea nu-l obliga pe arendas sa execute personal toate lucrarile agricole; el poate contracta executarea unor lucrari cu persoane fizice sau juridice prestatoare de servicii in agricultura si poate incheia contracte de munca cu salariati permanenti sau sezonieri care se bucura de toate drepturile si de protectia sociala prevazute de legislatia muncii (art.23).
Interzicand expres subarendarea si implicit cesiunea contractului de catre arendas, in mod exceptional, Legea nr. 16/1994 - astfel cum a fost modificata si completata prin Legea nr.65/1998 - permite cesiuea contractului de catre arendas (in calilate de cedent), daca sunt indeplinite doua conditii(art.21):
- exista acordul scris al arendatorului;
- cesiunea se face (in calitate de cesionar) sotului arendasului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole sau descendentilor sai (unul sau mai multi) care au implinit varsta majoratului.
Intrucat cesiunea se face cu acordul (se subintelege, prealabil) al arendatorului, ea va avea ca obiect nu numai drepturile arendasului, dar si obligatiile lui, el fiind eliberat fata de arendator. Aceasta inseamna ca cesiunea realizeaza si o delegatie perfecta (confundata cu novatie prin schimbare de debitor).
In legatura cu calitatea de arendator, legea mai prevede ca regiile autonome, institutele si statiunile de cercetare si productie agricola, societatile comerciale si alte unitati care au in patrimoniu sau in administrare terenuri proprietate de stat nu pot da in arenda bunurile destinate exploatarii agricole (art.4 alin.1).
Precizam, de asemenea, ca legea nu prevede pentru nimeni obligatia de a incheia, in calitate de arendator, contract de arendare. in privinta terenurilor agricole, Legea fondului funciar nr.18/1991 prevede insa obligatia cultivarii lor (art.74). Astfel fiind, detinatorii care, indiferent de cauza, nu pot asigura cultivarea terenului agricol, sunt nevoiti sa-l arendeze, daca nu au obligatia legala de a-l cultiva personal (vz., de ex., art.19, 21, 43 si 49 din Legea nr. 18/1991 republicata).
b.In calitate de arendas - unul sau mai multi, de exemplu, membrii unei familii - contractul poate fi incheiat numai de catre persoane fizice care sunt cetateni romani - indiferent daca au domiciliul in tara sau in strainatate - si au pregatire de specialitate agricola, practica agricola sau un atestat de cunostinte agricole si reprezinta garantiile solicitate de arendator. Atestatul se elibereaza de organele abilitate de Ministerul Agriculturii si Alimentatiei (art.3).
Arendasii, persoane juridice, trebuie sa aiba nationalitatea romana si sediul in Romania, inclusiv cele cu capital partial sau integral strain, sa aiba ca obiect de activitate exploatarea terenurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator (art.3 si 3).
Legea mai interzice functionarilor publici si salariatilor din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutiilor si statiunilor de cercetare si productie agricola, ale societatilor comerci-ale agricole pe actiuni si ale altor unitati care au in patrimoniu sau in administrare terenuri agricole proprietate de stat sa ia in arenda orice fel de bunuri destinate exploatarii agricole (art.18).
2. Obiectul contractului.
Arendarea fiind un contract sinalagmatic (bilateral) are un dublu obiect: bunurile arendate si pretul platit de arendas, numit arenda.
a. Bunurile arendate. Potrivit legii, prin bunuri agricole care pot fi arendate se inteleg terenurile cu destinatie agricola (arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi), pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola, precum si animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole (art. 1.).
Bunurile agricole care formeaza obiectul contractului trebuie sa fie complet si precis determinate (descrierea amanuntita a tuturor bunurilor arendate si inventarul lor, planul de situatie al terenurilor). Daca nu se arendeaza toate bunurile agricole detinute de arendator, trebuie sa se specifice in contract suprafata de teren sau orice alt bun agricol ce se va retine de acesta (art.5 lit.b si f).
In toate cazurile, pentru a fi in prezenta unui contract de arendare, bunurile mentionate trebuie sa fie destinate exploatarii (productiei) agricole de catre arendas. Daca folosinta unor bunuri dintre cele prevazute de lege se transmite cu titlu oneros in alte scopuri (de exemplu, terenul cu sau fara constructie in scopuri turistice sau sportive, animalele pentru carausie la constructia unei case etc.), contractul nu va mai fi supus reglernentarilor vizand arendarea (ci regulilor locatiunii). Bineinteles, nu constituie arendare nici contractul prin care detinatorul bunurilor agricole executa lucrarile agricole, cealalta parte dobandind recolta realizata la pretul stipulat (vanzare-cumparare de bunuri viitoare) .
b. Arenda. Codul civil a lasat la libera apreciere a partilor stabilirea pretului arendarii, fie sub forma unei sume de bani (arendarea pe bani), fie sub forma unei cantitati de produse agricole (parte de recolta -art.1467) platibila in natura, in fructe (arendarea pe fructe), nefiind exclusa nici stabilirea arendei in parte in natura si restul in bani (arenda mixta).
Legea nr. 16/1994, astfel cum a fost modificata prin Legea nr.65/1998, lasa, de asemenea, la libera apreciere a partilor stabilirea pretului arendarii (cuantumul arendei in natura - determinata in cifre absolute, de exemplu, 1000 kg grau pe hectar de teren arendat, sau determinata procentual din recolta, de exemplu, 25 % din recolta realizata - sau in bani). Legea indica numai anumite elemente orientative de stabilire a arendei (de exemplu, potentialul de productie al terenului, gradul de accesibilitate a mecanizarii, amenajarile de imbunatatiri funciare sau rasa, varsta, starea biologica in cazul efectivelor de animale etc.), care 'pot fi' avute in vedere de catre parti la stabilirea arendei (art.13-14). Inseamna ca partile sunt libere sa stabileasca cuantumul arendei, neexistand vreo limita maxima (sau minima) legala.
3. Termenul arendarii.
Spre deosebire de locatiunea de drept comun (care poate fi contractata fara precizarea termenului), durata arendarii (data de la care incepe si data la care inceteaza) trebuie sa fie determinata de catre parti in contract (art.2, 5 lit.d, si art.7 alin.1). Dar Legea arendarii, astfel cum a fost modificata, nu prevede o durata minimala (sau maximala) a termenului arendarii. Deci partile sunt libere sa stabileasca durata arendarii, fara limitari legale. Consideram ca - desi legea speciala nu mai stabileste o durata minima - ea nu poate fi mai mica decat 'timpul necesar ca arendasul sa culeaga fructele' (art.1462 C.civ.), de regula, un an agricol (in cazul terenurilor).
Dreptul de preemptiune al arendasului.
Conditii si regim juridic. Potrivit art.9 din L. nr. 16/1994 si art.5 din L. nr.54/1998, arendasul, persoana fizica, are drept de preemptiune, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate. Subliniem ca arendasul are drept de preemptiune numai daca:
- este o persoana fizica;
- arendarea are ca obiect terenuri agricole situate in extravilan. Daca contactul are ca obiect alte bunuri agricole (animale, masini, utilaje etc.) sau terenuri agricole situate in intravilan ori terenuri neagricole, arendasul nu are drept de preemptiune. Iar daca, pe langa terenul agricol situat in extravilan, contractul are ca obiect si alte bunuri agricole, dreptul de preemptiune poate fi exercitat numai cu privire la acel teren (daca partile nu au incheiat un pact de preferinta avand ca obiect alte bunuri arendate);
- instrainarea terenului agricol de catre arendator (proprietar) se face prin vanzare, iar nu prin alte acte translative de proprietate (schimb, donatie, contract de intretinere etc.), ori prin mostenire. Legea mai precizeaza ca dreptul de preemptiune al arendasului 'se exercita in conditiile legii' (art.9 alin.2). Se au in vedere dispozitiile Legii nr.54/1998 art.5-11 si art.14, ca drept comun in materia dreptului de preemptiune exercitat cu ocazia vanzarii de terenuri agricole situate in extravilan. Semnalam insa o deosebire de natura juridica; dreptul de preemptiune reglementat de Legea nr.54/1998 are natura legala, vointa proprietarului-vanzator neavand nici un rol in nasterea si exercitarea dreptului de catre titularul lui. In schimb, dreptul de preemptiune al arendasului are natura contractuala, desi rezulta dintr-o dispozitie imperativa a legii. Intr-adevar, dreptul de preemptiune al arendasului este grefat pe contractul de arendare incheiat cu consimtamantul proprietarului-arendator; convenind arenda ea el accepta dreptul de preemptiune al arendasului prevazut imperativ de lege. Insa legea prevede dreptul de preemptiune in favoarea arendasului neconditionat de incheierea contractului de arendare in calitate de arendator, de catre proprietarul-vanzator al terenului. Inseamna ca dreptul de preemptiune al arendasului poate avea si natura legala (de exemplu, cand arendatorul este uzufructuarul, iar vanzatorul terenului nudul proprietar).
Suportarea riscurilor
Reglementare.
Potrivit art.21 din Legea nr. 16/1994: 'In contractul de arendare, de comun acord, partile contractante pot stabili cazurile si limitele suportarii daunelor produse de calamitati naturale.
De asemenea, de comun acord pot sa prevada suportarea pierderilor totale sau partiale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forta majora.
Dupa cum se poate observa, prin cele doua dispozitii citate legea nu a rezolvat nimic in problema suportarii riscurilor in materia contractului de arendare, prevazand numai posibilitatea partilor de a se intelege in aceasta privinta, iar aceasta posibilitate ar fi existat si in lipsa textului. Pentru rezolvarea problemei, trebuie sa se precizeze (prin norme supletive) cine suporta riscurile daca contractul nu contine clauze in aceasta privinta. In lipsa unor asemenea norme in Legea nr. 16/1994, problemele urmeaza sa fie solutionate in lumina principiilor si reglementarilor legislatiei civile, care completeaza dispozitiile legii speciale (art.26).
Inainte de analiza acestor reguli, se mai impune o precizare terminologica. In art.21 alin.1 se face referire la calamitati naturale, iar in alin.2 la cazuri fortuite si de forta majora, ca si cum ar fi doua notiuni distincte din punct de vedere juridic. In realitate, calamitatile naturale reprezinta si ele cazuri fortuite sau de forta majora, in prezenta carora se pune problema suportarii riscurilor. lar aceasta problema vizeaza, in ambele cazuri, suportarea pagubelor (daunelor) rezultand din pieirea totala sau partiala a unor bunuri datorata cazului fortuit ori fortei majore (deci fara ca una dintre parti sa savarseasca vreo fapta culpabila care sa-i angajeze raspunderea).
Se pare ca legiuitorul, folosind o terminologie imprecisa, a avut in vedere, in cadrul a doua alineate, cele doua aspecte ale problematicii riscurilor, riscul lucrului (pieirea 'bunurilor arendate') si, in parte, riscul contractului de arendare (pierderea recoltei, a produselor agricole datorata 'calamitatilor naturale'), in ambele cazuri in mod fortuit.
Riscul lucrului
Adica paguba rezultata din pieirea fortuita a bunurilor arendate (animale, constructii, masini si utilaje etc.) se suporta, potrivit regulilor generale, de catre proprietarul-arendator (res perit domino). Daca contractul a fost incheiat in calitate de arendator de catre un alt titular de drepturi reale asupra lucrului arendat (de exemplu, uzufructuar), va suporta si el riscul lucrului, corespunzator cu dreptul pe care il are asupra lucrului.
Deoarece bunurile arendate se gasesc in detentiunea arendasului, obligat sa ia masurile necesare pentru pastrarea lor in bune conditii si sa le restituie la incetarea contractului, el va fi tinut sa faca dovada ca pieirea s-a produs fara culpa din partea sa (art.1431, 1434 C.civ.), adica din o cauza straina, care nu-i poate fi imputata (caz fortuit sau forta majora).
Daca s-a dovedit ca pieirea este fortuita, arendasul nu suporta riscul lucrului, cu exceptia cazului in care lucrul a pierit dupa ce a fost pus in intarziere pentru neexecutarea obligatiei de restituire la incetarea contractului si nu reuseste sa dovedeasca ca lucrul ar fi pierit si la arendator, daca i s-ar fi restituit (ar.1074, 1082-1083 si 1156 C.civ.).
Riscul contractului.
In materie de arendare, problema privind riscul contractului (soarta obligatiei arendasului de a plati arenda) se pune sub doua aspecte (spre deosebire de alte contracte sinalagmatice cu executare succesiva, cum ar fi, de exemplu, antrepriza).
1. In caz de pieire fortuita a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de arendator, in calitate de debitor al obligatiei (de a asigura folosinta) imposibil de executat, care nu mai poate cere arendasului executarea obligatiei corelative, adica plata arendei.
Practic, in caz de pieire totala, contractul se desface de drept, iar in caz de pieire partiala, arendasul poate cere, dupa imprejurari, fie o reducere proportionala din arenda, fie rezilierea judiciara a contractului daca scopul pentru care s-a incheiat contractul nu mai poate fi realizat (art.l423C.civ.).
2. Mai dificila este problema in caz de pieire fortuita, totala sau partiala - nu a bunurilor arendate - ci a recoltei, a productiei (grindina, bruma, inundatie, incendiu etc.).
Daca contractul nu contine clauze in aceasta privinta si dat fiind ca Legea nr. 16/1994 nu reglementeaza problema, ea urmeaza sa fie solutionata tot in lumina legislatiei civile care completeaza materia (art.26), respectiv dispozitiile din Codul civil referitoare la contractul de arendare.
- astfel, daca arenda a fost stipulata sub forma unei cote-parti din productie, din recolta realizata (arenda procentuala, de exemplu, 30 % din recolta), pierderea recoltei (neculese) se suporta proportional de ambele parti (art.1469, 1467 C.civ.). Deoarece arenda este procentuala, adica in functie de recolta ce se realizeaza, orice nerealizare (pierie) fortuita a recoltei se suporta proportional de ambele parti.
Daca recolta a fost culeasa si deci pieirea vizeaza nu recolta, ci produsele agricole culese, riscul va fi suportat de proprietarul produselor, respectiv de catre ambele parti, proportional, daca arenda reprezinta o parte din productie, in natura, deoarece si arendatorul este coproprietarul produselor, atat inainte, cat si dupa culegerea lor. Daca arenda se plateste nu in natura, ci in bani, arendatorul nu suporta riscul pieirii produselor dupa recoltare, pentru ca nu are calitatea de proprietar (coproprietar) al produselor culese, fiind creditorul unei creante banesti.
- in sfarsit, se pune intrebarea, cine suporta riscurile, daca arenda a fost prevazuta de parti (nu sub forma unei cote-parti din productie), ci intr-o cantitate determinata de produse agricole (arenda fixa, determinata in cifre absolute, de exemplu, anual 1000 kg grau pe hectar), ce urmeaza a fi prestata de arendas in natura?
Potrivit Codului civil, in aceasta ipoteza (arendare pe bani dupa terminologia codului, chiar daca arenda se plateste in natura), riscul pieirii fortuite a recoltei este suportat, de regula, de arendas, deoarece cuantumul arendei (indiferent ca se plateste in natura sau in echivalent banesc) nu depinde de marimea recoltei.
Prin derogare de la regula, daca contractul s-a incheiat pe un an si inainte de a fi fost culeasa, a pierit cel putin jumatate din recolta (in raport de o recolta mijlocie), arendasul are dreptul sa ceara o reducere proportionala din arenda (art. 1458-1459).
Iar daca contractul a fost incheiat pe mai multi ani si a pierit, inainte de a fi fost culeasa, cel putin jumatate din recolta unui an, Codul civil a adoptat sistemul compensatiei intre anii buni si cei rai; arendasul nu poate cere o scadere din arenda daca pierderea s-a compensat prin precedentele recolte. lar daca anii precedenti n-au produs excedente suficiente si contractul ramane in vigoare pentru viitor, instanta poate acorda numai un scazamant provizoriu, compensatia (regularizarea) urmand a se face la finele contractului (art.1457).
Clauze contractuale
Privind suportarea riscurilor. Dupa cum am vazut, partile sunt libere sa stabileasca in contract clauze referitoare la suportarea riscurilor (art.21 din Legea nr. 16/1994), de exemplu, arendasul sa-si asume riscul cazurilor fortuite (art.1460 C.civ.).
Asemenea clauze trebuie sa fie expres prevazute si clar exprimate, fiind de stricta interpretare. De exemplu, daca una dintre parti si-a asumat riscul cazurilor fortuite, clauza urmeaza sa fie interpretata in favoarea ei (art.983 C.civ.), ca referindu-se la cazuri fortuite ordinare (grindina, bruma etc), nu si la cele extraordinare (art.1461 C.civ.).
Obligatiile partilor
Reglementare.
Legea nr. 16/1994 a consacrat putine texte reglementarii obligatiilor partilor in contractul de arendare. in completarea lor se aplica regulile de drept comun privind locatiunea, tinand seama, bineinteles, de specificul raporturilor din materia arendarii. in consecinta, urmeaza sa facem numai unele precizari.
Obligatiile arendatorului.
Potrivit art.8 alin.1 'arendatorul este obligat sa predea bunurile arendate in termenul si in conditiile stabilite, sa garanteze pe arendas de evictiune totala sau partiala si sa execute toate celelalte obligatii asumate prin contract.
Daca la predare se constata ca imobilul (terenul) arendat are o intindere rnai mica sau mai mare decat cea prevazuta in contract, se va putea cere micsorarea sau majorarea arendei numai in cazurile si in conditiile prevazute de Codul civil la materia vanzarii (art.1454 C.civ.). Bunurile arendate trebuie sa fie predate in stare corespunzatoare folosintei, exploatarii agricole, iar dupa predare arendatorul este obligat sa efectueze acele reparatii (lucrari) care nu sunt in sarcina arendasului (de exemplu, reparatiile capitale la constructiile si instalatiile agrozootehnice), fiind aplicabile dispozitiile art.1425 C.civ.
Desi legea speciala nu prevede, arendatorul este garant nu numai de evictiune, dar si pentru viciile ascunse ale bunurilor arendate care ii impiedica intrebuintarea (art.1422 C.civ.).
Mai mentionam ca impozitele si taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate sunt in sarcina arendatorului (art.10).
Obligatiile arendasului.
Potrivit art.8 alin.2, 'arendasul are obligatia de a folosi bunurile arendate, ca un bun proprietar, in conditiile stabilite, de a mentine potentialul productiv al bunurilor arendate, de a le restitui la incetarea contractului, de a plati arenda la termenele si in modalitatile stabilite, precum si de a executa toate obligatii contractuale'. Neexistand diferente semnificative fata de obligatiile locatarului, urmeaza sa facem numai unele precizari.
1. Obligatia de a intrebuinta bunurile arendate ca un bun proprietar se apreciaza dupa tipul abstract al omului prudent si diligent (culpa levis in abstracto), tinand seama si de faptul ca arendasul este un profesionist (agricultor - vz. art.3 si 11). El trebuie sa foloseasca bunurile arendate la destinatia determinata in contract sau prezumata dupa circumstante (art.1429 pct.l C.civ.), in astfel de conditii incat sa mentina potentialul lor productiv. Arendasul poate schimba categoria de folosinta a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat in scris de catre proprietar (chiar daca arendatorul este un uzufructuar sau alt detinator legal) si cu respectarea dispozitiilor legale (art.20) .
Arendatorul are dreptul de a controla oricand modul in care arendasul administreaza bunurile arendate (art.8 alin.3).
2. Plata arendei. Arendasul trebuie sa plateasca arenda, in natura si/sau bani, la termenele si la locul de plata prevazute in contract. Daca locul platii nu este prevazut, plata se face la domiciliul arendasului, fiind cherabila, iar nu portabila (art.l 104 C.civ.).
3. Restituirea bunurilor arendate. La incetarea contractului arendasul trebuie sa restituie bunurile arendate in starea in care le-a primit conform inventarului (proces-verbal) facut la predare, iar in lipsa se prezuma (iuris tantum) ca le-a primit in buna stare (art. 1431-1432 comb. cu art.1421 alin.l C.civ.). Riscul pieirii fortuite, dupa cum am vazut, se suporta de arendator. In caz de incendiu, arendasul raspunde de pagubele cauzate cladirilor arendate, daca nu dovedeste o cauza exoneratoare de raspundere potrivit regulilor aplicabile locatiunii (art.1435 C.civ).
Daca arendasul a facut cheltuieli cu conservarea, intretinerea ori imbunatatirea bunurilor arendate - care, potrivit raporturilor contractuale dintre parti, sunt in sarcina arendatorului - instanta poate recunoaste arendasului un drept de retentie (art.8 alin.4), adica dreptul de a refuza restituirea bunurilor arendate la incetarea contractului, cat timp arendatorul nu va plati sumele datorate.
4. Alte obligatii. Legea mai precizeaza ca taxele de redactare si inregistrare a contractului de arendare sunt in sarcina arendasului (art.6 alin.3). Iar pe plan financiar, fiind considerat agricultor, el este obligat sa plateasca impozitele datorate pe veniturile realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate, beneficiind de facilitatile de creditare si impozitare prevazute de lege (art.l 1).
Sunt aplicabile si dispozitiile Codului civil privind obligatia locatarului de a apara lucrul dat in arenda contra uzurparilor.
Sanctiunea neexecutarii obligatiilor.
In caz de neexecutare culpabila a obligatiilor de catre arendator sau arendas, se aplica dreptul comun. In acest sens, legea speciala precizeaza ca oricare dintre parti poate cere in justitie, 'in conditiile legii', rezilierea pentru neexecuare de obligatii (principale - art.1439 alin.2 C.civ.) si are la dispozitie toate mijloacele juridice pentru apararea drepturilor si intereselor contractuale in legatura cu bunurile arendate (art.24). Deoarece legea prevede rezilierea prin justitie, se pare ca pactele comisorii exprese care ar avea ca efect rezilierea de drept, fara interventia justitiei, nu pot produce efecte.
Incetarea contractului
Reguli de drept comun.
Derogari. Asa cum am vazut, in cazul neexecutarii obligatiilor se poate cere prin justitie rezilierea contractului, potrivit dreptului comun. In caz de pieire - totala sau partiala - a bunurilor arendate, precum si in cazul desfiintarii (desfacerii) titlului arendatorului, sunt aplicabile, de asemenea, regulile dreptului comun.
In schimb, denuntarea unilaterala (ca mod de incetare a contractului de locatiune incheiat pe durata nedeterminata) nu este aplicabila arendarii, deoarece ea se incheie pe o durata determinata. Legea prevede insa ca 'prin acordul partilor, contractul de arendare poate sa inceteze si inainte de a ajunge la termen' (art.12 alin.3). Este avuta in vedere o intelegere (mutuus dissensus) realizata pe parcursul executarii contractului, iar nu posibilitatea denuntarii unilaterale.
Moartea uneia dintre parti.
Reamintim ca, in dreptul comun, locatiunea nu inceteaza prin moartea locatorului sau locatarului (art.1440 C.civ.); drepturile si obligatiile partii decedate trec asupra mostenitorilor ei, cu exceptia cazurilor in care din clauzele contractului rezulta o alta solutie sau cand partea decedata este mostenita de cealalta parte, obligatiile reciproce stingandu-se prin confuziune.
In urma modificarii si completarii Legii arendarii prin Legea nr. 65/1998, s-a adoptat o alta reglementare (cat se poate de confuza, neclara).
Astfel, potrivit art.211 alin.1, 'contractul de arendare poate continua in cazul decesului arendatorului sau al arendasului. Pentru aceasta, mostenitorii majori trebuie sa comunice in scris intentiile lor si sa obtina acordul scris al celeilalte parti, in termen de 30 de zile de la data decesului'.
Din acest text pare a rezulta regula incetarii arendei prin moartea oricareia dintre parti, afara numai daca mostenitorii solicita in scris si obtin acordul scris al celeilalte parti (in termen de 30 de zile) in sensul continuarii raporturilor de arendare. In plus, mostenitorii arendasului decedat - pentru a putea continua raporturile de arendare - trebuie sa fie persoane majore; daca mostenitorii sunt minori, contractul inceteaza prin deces. Aceasta din urma conditie trebuia sa fie prevazuta prin raportare nu la varsta majoratului, ci la capacitatea de munca si cunostintele agricole ale mostenitorului. In cazul decesului arendatorului, consideram (desi din textul citat nu rezulta clar aceasta concluzie) ca varsta mostenitorilor este indiferenta; daca sunt minori sau persoane puse sub interdictie vor consimti la continuarea raporturilor de arendare cu abilitarile prevazute de lege (dupa cum sunt persoane lipsite de capacitate de exercitiu sau cu capacitate de exercitiu restransa, tinand seama si de faptul ca arendarea este, in principiu, un act de administrare).
Pentru cazul decesului arendasului, legea mai prevede ca, daca sunt mai multi mostenitori, ei pot conveni sa continue in comun exploatarea bunurilor agricole arendate sau sa desemneze pe unul dintre ei sa continue exploatarea acestor bunuri. Daca mostenitorii nu se inteleg, la cererea oricaruia dintre ei, judecatoria in a carei raza teritoriala se afla bunul agricol poate desemna, prin ordonanta presedintiala, pe unul dintre ei pentru continuarea raporturilor de arendare (art.251 alin.2).
Legea mai prevede obligatia succesorilor arendatorului, respectiv arendasului decedat, de a incunostinta consiliul local unde contractul de arendare este inregistrat cu privire la subrogatia in drepturile si obligatiile partii decedate (art.251 alin.3).
Expirarea termenului.
Problema incetarii contractului la termenul stabilit necesita o analiza speciala deoarece textele corespunzatoare din lege sunt neclare si, practic, nu rezolva problema.
'Art.12 - Contractul de arendare poate fi reinnoit potrivit intelegerii partilor si cu respectarea prevederilor prezentei legi.
Fiecare parte contractanta este obligata sa incunostiinteze in scris pe cealalta parte, cu cel putin 1 an inainte de expirarea contractului, despre intentia sa de a reinnoi sau de a nu reinnoi contractul de arendare.'
Primul alineat contine o dispozitie inutila, cel putin in parte; daca contractul initial putea fi incheiat prin acordul partilor si cu respectarea legii, este evident ca el poate fi si reinnoit in aceleasi conditii (forma scrisa, inregistrare, durata si arenda determinatc etc.).
Al doilea alineat este nu numai inutil, dar creeaza si confuzii, cerand ambelor parti sa comunice in scris, cu un an inainte de expirarea termeului contractual, intentia 'de a reinnoi sau de a nu reinnoi contractul', fara a preciza ce se intampla daca una dintre parti comunica intentia de a reinnoi, iar cealalta parte intentia de a nu reinnoi contractul? Sau daca nici una dintre parti nu comunica nimic ori una face o comunicare, iar cealalta parte nu-si manifesta vointa? Sau daca manifestarile de vointa, fie si convergente, au fost comunicate cu mai putin de un an inainte de expirarea termenului contractual?
Daca legiuitorul a voit sa deroge de la dispozitiile clare ale Codului civil referitoare la tacita relocatiune, trebuia sa raspunda la aceste intrebari intrucat in ipoteza optiunilor convergente (de exemplu, partile se inteleg sa reinnoiasca contractul, indiferent ca acordul se realizeaza cu un an inainte de expirarea termenului sau mai tarziu, fie si dupa expirarea termenului contractual) textul nici nu era necesar.
Prin urmare, ce se intampla daca manifestarile de vointa (cu privire la soarta arendarii dupa expirarea termenului contractual) lipsesc sau sunt divergente?
Este evident ca reinnoirea contractului nu poate avea loc, in nici un caz, impotriva vointei arendasului. In schimb, ar fi fost indicat sa se recunoasca in favoarea lui si in anumite conditii un drept la reinnoirea contractului chiar daca arendatorul si-ar fi manifestat vointa in sens contrar. Numai ca, un asemenea drept nu poate fi recunoscut in lipsa unei dispozitii legale exprese.
Rezulta ca, la expirarea termenului prevazut, contractul inceteaza, daca nu a fost reinnoit (fie si cu mai putin de un an inainte de expirarea termenului) cu acordul ambelor parti contractante . Mai mult decat atat se pare ca nu sunt aplicabile nici dispozitiile din Codul civil referitoare la tacita relocatiune, deoarece contractul de arendare poate fi reinnoit potrivit art.12 alin.1, numai in conditiile legii speciale (forma scrisa inregistrare etc.). Inseamna ca, dupa expirarea termenului, partile nu mai au obligatii contractuale, iar eventuala folosire a bunurilor agricole de catre arendas este lipsita de temei juridic, cu toate consecintele prevazute de lege pentru aceasta situatie (raporturi extracontractuale).
Efectele instrainarii bunurilor arendate prin acte intre vii.
Existenta contractului de arendare nu atrage indisponibilizarea (inalienabilitatea) bunurilor arendate. Astfel fiind, se pune intrebarea: ce se intampla in caz de instrainare a bunurilor arendate de catre arendatorul-proprietar?
Daca arendasul nu intelege sa exercite dreptul de preemptiune sau nu are acest drept intrucat instrainarea nu se face prin vanzare ori nu are ca obiect terenuri agricole din extravilan, contractul de arendare va fi opozabil dobanditorului in conditiile prevazute de lege in materia locatiunii de imobile, cu deosebirea ca, potrivit Legii nr.16/1994, sunt opozabile numai contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate la consiliul local (art.6 alin.4), indiferent de durata arendarii.
Bibligrafie
Prof. univ. dr. Francisc Deak "Tratat de drept civil"
