Principii si norme

dd286u7244sddu

 

 

reevaluare a

 

activelor

 

patrimoniale

1. Clasificarea structurii patrimoniale de activ

 

1.1. Active imobilizate sau fixe

1.2. Active circulante (curente)

1.3. Conturi de regularizare si asimilare

1.4. Prime privind rambursarea obligatiunilor

2. Generalitati

3. Pret, piata, cost si valoare

3.1. Valoarea de piata

3.1.1. Introducere

3.1.2. Definitia valorii de piata

3.1.3. Alte definitii ale valorii de piata

3.2. Valoarea de utilitate

3.3. Valoarea de investitie

3.4. Valoarea de asigurare

3.5. Alte valori

3.5.1. Valoarea de schimb

3.5.2. Valoarea de lichidare

4. Criterii de evaluare

 

4.1. Valoarea de utilitate

4.2. Valoarea reala

4.3. Valoarea de piata

4.4. Timpul

5. Bazele evaluarii

5.1. Costul istoric

5.2. Costul curent sau de inlocuire

5.3. Valoarea de realizare

5.4. Valoarea actualizata

6. Obiective realizate prin evaluare

7. Necesitatea evaluarii

7.1. Transferul de proprietate sau al folosintei

7.2. Finantarea si creditul

7.3. Compensarea in caz de expropiere

7.4. Impozitarea

7.5. Alte situatii

8.7. Valori patrimoniale

8.7.1. Activul net reevaluat

8.7.2. Activul net corectat

9. Raportul de evaluare (continutul raportului de evaluare)

9.1. Capitolul 1 - INTRODUCERE

9.2. Capitolul 2 - PREMIZELE EVALUARII

9.3. Capitolul 3 - PREZENTAREA DATELOR

9.4. Capitolul 4 - ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII

9.5. Anexe

10. Reevaluarea in contabilitate

1. Clasificarea structurii patrimoniale de activ

1.1. Active imobilizate sau fixe

	Cheltuieli de constituire
	Cheltuieli de cercetare si dezvoltare
Imobilizari necorporale	Concesiuni, brevete, licente, marci de fabrica si alte drepturi si valori similare
	Fondul comercial (goodwill)
	Alte imobilizari necorporale

Imobilizari	Terenuri
corporale	Mijloace fixe

	Titluri de participare
Imobilizari	Titluri imobilizate ale activitatii de portofoliu
financiare	Alte titluri imobilizate
	Creante imobilizate

1.2. Active circulante (curente)

	Marfuri
	Materii prime
Stocuri si productie in curs	Materiale consumabile (materiale auxiliare, combustibili, materile pentru ambalat, piese de schimb, etc.)
de executie	Produse (semifabricate, produse finite, produse reziduale)
	Animale si pasari
	Ambalaje
	Obiecte de inventar
	Baracamente

	clienti
	valori asimilate
Creante (valori in	avansuri acordate furnizorilor
curs de decontare)	debitori diversi
	valori si dobanzi de incasat
	decontari cu asociatii
	creante generate de relatiile de decontare

	actiuni
Titluri de plasament	obligatiuni
	instrumente de trezorerie

 

Disponibilitati	in numerar in casierie
banesti (lei si devize)	in conturi bancare

 

1.3. Conturi de regularizare si asimilare

 

Cheltuieli si venituri	reparatii capitale si remont
inregistrate in avans	asigurari
in lei si valuta	incasari partiale

 

Diferente de conversie	clienti
- activ	furnizori
- pasiv	imprumuturi bancare

 

1.4. Prime privind rambursarea obligatiunilor

Suma primelor de ram-bursare aferente impru-muturilor din emisiunea de obligatiuni

diferenta dintre valoarea de emisiune si valoarea de rambursare

2. Generalitati

In toata lumea, pamantul si cladirile reprezinta unul dintre cele mai mari si mai valoroase active ale statelor, municipalitatilor, firmelor si ale persoanelor fizice.

Estimarea adecvata a valorii proprietatilor imobiliare si analiza competenta a celorlalte aspecte aferente proprietatilor conduc la decizii corecte referitoare la dispozitia si folosirea proprietatilor.

Persoanele care se ocupa cu evaluarea proprietatilor imobiliare se numesc evaluatori si ei sunt organizati in asociatii profesionale. In Romania exista doua asociatii profesionale care au intre obiective si evaluarea proprietatilor imobiliare, acestea fiind Corpul Expertilor Tehnici si Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania.

Evaluarea este procedeul folosit de metoda contabilitatii pentru exprimarea baneasca a tuturor existentelor si modificarilor elementelor patrimoniului si reprezinta o opinie sau concluzie emisa pe baza unei analize minutioase referitoare la natura, calitatea valoarea sau utilitatea unor anumite proprietati imobiliare, exprimata de o persoana impartiala, specializata in analiza si evaluarea proprietatilor.

Procesul de evaluare se compune dintr-un set de proceduri coerente si ordonate, care au ca finalitate, estimarea valorii.

In contabilitate nu se inregistreaza nici un fapt sau fenomen ce nu poate fi exprimat valoric. Exista patru etape in care poate avea loc evaluarea elementelor patrimoniului:

• evaluarea la intrarea in patrimoniu (unitate);

• evaluarea la inventariere;

• evaluarea la bilant (evaluarea bilantiera);

• evaluarea la iesirea din unitate.

La intrarea in patrimoniu, bunurile materiale se evalueaza si se inregistreaza in contabilitate astfel:

• Materiile prime, materialele consumabile, obiectele de inventar, marfurile, ambalajele si alte bunuri procurate cu titlu oneros, la costul de achizitie;

• Productia in curs de executie, semifabricatele si produsele finite, obiectele de inventar, ambalajele si alte bunuri produse de catre unitatea patrimoniala, la costul de productie;

• Animalele si pasarile, la costul de achizitie sau de productie, dupa caz.

La iesirea din patrimoniu, bunurile materiale se evalueaza si se inregistreaza in contabilitate prin aplicarea metodei “costului mediu ponderat” (C.M.P.), metodei “primei intrari - primei iesiri” (FIFO) sau a metodei “ultimei intrari - primei iesiri” (LIFO).

Costul unitar mediu ponderat se calculeaza fie dupa fiecare intrare, fie lunar, ca raport intre valoarea totala a stocului initial plus valoarea intrarilor si cantitatea existenta in stocul initial plus cantitatile intrate.

Potrivit metodei “primei intrari - primei iesiri” (FIFO), bunurile iesite din gestiune se evalueaza la costul de achizitie (sau de productie) al primei intrari (lot). Pe masura epuizarii lotului, bunurile iesite din gestiune se evalueaza la costul de achizitie (sau de productie) al lotului urmator, in ordine cronologica.

Potrivit metodei “ultimei intrari - primei iesiri” (LIFO), bunurile iesite din gestiune se evalueaza la costul de achizitie (sau de productie) al ultimei intrari (lot). Pe masura epuizarii lotului, bunurile iesite din gestiune se evalueaza la costul de achizitie (sau de productie) al lotului anterior, in ordine cronologica.

Evaluarea si inregistrarea in contabilitate a materiilor prime, produselor, marfuril;or si a altor bunuri de natura stocurilor se poate face si la preturi standard (prestabilite), pe baza preturilor medii ale bunurilor respective, denumite preturi de inregistrare, cu conditia evidentierii distincte a diferentelor de pret fata de costul de achizitie sau costul de productie, dupa caz.

Diferentele de pret astfel stabilite, la intrarea bunurilor respective in patrimoniu, se inregistreaza proportional, atat asupra valorii bunurilor iesite, cat si asupra stocurilor.

Preturile standard, folosite pentru inregistrarea in contabilitate a bunurilor de natura stocurilor, este necesar sa fie actualizate periodic, de regula cel putin o data pe an, in functie de evolutia preturilor si de alti factori.

In cazul in care evaluarea bunurilor materiale se face la preturi standard (prestabilite), diferentele stabilita intre pretul de inregistrare si costul de achizitie, respectiv costul de productie efectiv, se inregistreaza distinct in contabilitate.

Repartizarea diferentelor de pret asupra valorii bunurilor iesite si asupra stocurilor se efectueaza cu ajutorul unui coeficient care se calculeaza astfel:

soldul initial al diferente de pret aferente

diferentelor de pret + intrarilor in cursul perioadei

coeficient cumulat de le inceputul anului

de = ______________________________________________________

repartizare soldul initial al stocurilor valoarea intrarilor in cursul

la pret de inregistrare + perioadei la pret de inregistrare,

cumulat de la inceputul anului

Acest coeficient se inmulteste cu valoarea bunurilor iesite din gestiune la pret de inregistrare, iar suma rezultata se inregistreaza in conturile corespunzatoare in care au fost inregistrate bunurile iesite.

Coeficientii de repartizare a diferentelor de pret pot fi calculati la nivelul conturilor sintetice de gradul I si II prevazute in planul general de conturi, pe grupe sau categorii de stocuri.

La finele perioadei, soldurile conturilor de diferente se cumuleaza cu soldurile conturilor de stocuri, la pret de inregistrare, astfel incat aceste conturi sa reflecte valoarea stocurilor la costul de achizitie, respectiv de productie, dupa caz.

Evaluarea se finalizeaza cu un raport de evaluare care evidentiaza valoarea estimata impreuna cu rezervele si conditiile limitative aferente. Totodata, in raport se include o descriere specifica a proprietatii evaluate si data (momentul) estimarii.

3. Pret, piata, cost si valoare

Evaluatorii fac o distinctie atenta intre termenii pret, piata, cost si valoare.

Termenul pret se refera de obicei la pretul de vanzare sau de tranzactie si se aplica in cazul unui schimb, fiind un fapt implinit.

Pretul reprezinta “cantitatea” pe care un anume cumparator este de acord sa o plateasca si un anume vanzator este de acord sa o primeasca in circumstantele aferente tranzactiei. In general, circumstantele unei tranzactii reflecta conditiile din una sau mai multe piete imobiliare.

Piata este un set de aranjamente in care vanzatorii si cumparatorii sunt in contact printr-un mecanism de pret.

Piata imobiliara este interactiunea intre persoanele care schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii.

Termenul cost, este utilizat de evaluatori in relatie cu productia si nu cu schimbul si poate fi un cost realizat sau o estimare de cost. Evaluatorii fac deosebirea intre diferite tipuri de costuri: costuri directe, costuri indirecte, costuri de constructie si costuri de dezvoltare.

Costurile directe cuprind cheltuielile pentru manopera si materialele necesare realizarii unei constructii. Ele includ regia si profitul constructorului.

Costurile indirecte aparute in constructii se refera la alte elemente decat manopera si materiale. Acestea includ cheltuielile administrative, onorarii profesionale, cheltuieli de finantare, taxe, asigurari, inchirieri.

Costul de constructie, sau pretul de oferta al constructorului, include de regula costurile directe (manopera si materiale) si costurile indirecte ale constructorului.

Costul de dezvoltare reprezinta suma costurilor de realizare a unei proprietati imobiliare, inclusiv terenul si de a o aduce la o situatie de exploatare eficienta. Acesta include profitul promotorului sau anteprenorului care da viata proiectului.

Valoarea poate avea multe intelesuri in cadrul evaluarii proprietatilor imobiliare, in functie de context si utilizare. Pe piata, valoarea este perceputa de obicei, ca anticiparea beneficiilor ce se pot obtine in viitor. Deoarece valoarea exista la un moment dat, atunci si evaloarea reflecta valoarea la un anumit moment in timp.

Valoarea la un moment dat, reprezinta expresia monetara e unei proprietati, bun sau serviciu, perceputa de vanzatori si cumparatori.

Pentru a evita confuziile, evaluatorii nu vor utiliza cuvantul valoare singur, ci se vor referi la o anumita categorie (tip) de valoare, adica: valoarea de piata, valoarea de investitie, valoarea de utilitate, valoarea de asigurare si alte valori.

3.1. Valoarea de piata

3.1.1. Introducere

Conceptul de valoare de piata si definirea notiunii sunt fundamentale pentru practica evaluarii.

Conceptul de valoare de piata presupune un pret negociat intr-o piata deschisa si competitiva ce poate fi locala sau internationala.

Evaluarea pe piata se bazeaza, in general, pe informatii referitoare la proprietati imobiliare comparabile. Procesul de evaluare cere ca evaluatorul se intreprinda o cercetare adecvata si relevanta, sa execute analize competente si sa extraga concluzii argumentate si care pot fi sustinute. Toate evaluarile necesita judecata evaluatorului, dar raportul de evaluare trebuie sa arate ca evaluatorul a fundamentat valoarea de piata pe evidente ale pietei sau ca estimarea s-a bazat mai mult pe judecata evaluatorului, din cauza naturii proprietatii imobiliare sau lipsei de date comparabile de pe piata.  

3.1.2. Definitia valorii de piata

Valoarea de piata este marimea estimata pentru care o proprietate ar fi schimbata la data evaluarii, intre un vanzator hotarat si un cumparator hotarat, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri.

3.1.3. Alte definitii ale valorii de piata

“Valoarea de piata inseamna pretul la care terenul si cladirile ar putea fi vandute printr-un contract privat incheiat la data evaluarii, intre un vanzator hotarat si un cumparator independent, presupunand ca proprietatea a fost data publicitatii, conditiile pietei permit o instrainare ordonata si ca exista o perioada de timp disponibila normala, in functie de natura proprietatii, pentru negocierea vanzarii.”

(Directiva Consiliului 91/674/EEC art. 49, aliniatul 2)

“Pretul cel mai probabil la o anumita data, in bani lichizi sau in conditii echivalente, pentru care drepturi de proprietate s-ar vinde dupa o publicitate rezonabila pe o piata competitiva sub toate conditiile cerute de o vanzare corecta, in care vanzatorul si cumparatorul au actionat prudent, in cunostinta de cauza si in interes propriu si presupunand ca nu au existat presiuni de a incheia tranzactia.”

(Dictionarul de Evaluare a Proprietatilor Imobiliare, editia a II-a)

 

3.2. Valoarea de utilitate

Valoarea de utilitate este un concept bazat pe productivitatea unui bun economic. Valoarea de utilitate reprezinta valoarea pe care o anumita proprietate imobiliara o are pentru o anumita utilitate. Valoarea de utilitate se fixeaza pe valoarea cu care o proprietate imobiliara contribuie la intreprinderea (afacerea) din componenta careia face parte, fara a lua in considerare cea mai buna utilizare a proprietatii sau suma ce poate fi obtinuta prin vanzare. Valoarea de utilitate depinde de administrarea proprietatii si de conditiile externe.

Valoarea de utilitate se va estima in evaluarea proprietatilor imobiliare in scopul fuziunii, preluarii sau emiterii de valori mobiliare.

In evaluarea unor tipuri de proprietati care de obicei nu se vand sau nu se inchiriaza, devine dificil sa se decida ce este mai adecvat sa se evalueze: valoarea de piata sau valoarea de utilitate. Asemenea proprietati imobiliare se numesc proprietati cu piata limitata si sunt proprietati care au relativ putini cumparatori la un anumit moment dat (fabrici mari, proprietati in apropierea caii ferate, proprietati cu activitati de cercetare-dezvoltare). Multe asemenea proprietati au structuri unicat, materiale de constructii speciale sau su un design ce restrange utilizarea numai pentru destinatia initiala. Aceste proprietati au un potential de conversie limitat si ele se numesc de obicei proprietati cu scop special (case de rugaciuni, muzee, scoli, cladiri publice, cluburi).

Valoarea de utilizare continua este valoarea pentru o exploatare verificata a proprietatilor imobiliare. Ea include valoarea suplimentara asociata cu continuitatea afacerii, adica acea crestere intangibila a valorii unei afaceri care este produsa de ansamblul format din teren, cladiri, forta de munca, echipamente si operarea pe piata. Valoarea de utilizare continua a unei afaceri bazate pe propietati imobiliare se refera la valoarea totala a propietatii ce include propietatea imobiliara si propietatea intangibila aferenta valorii afacerii.

Estimarea valorii de utilizare continua se recomanda pentru hoteluri si moteluri, restaurante, piste de bowling, intreprinderi industriale, magazine, centre comerciale si alte proprietati similare. Pentru aceste tipuri de proprietati va fi dificil, dar nu imposibil, sa se separe valoarea de piata a terenului si a cladirilor fata de valoarea globala a afacerii.

3.3. Valoarea de investitie

In timp ce valoarea de utilizare are in vedere utilizarea specifica a proprietatii, valoarea de investitie reprezinta valoarea unei anumite investitii fata de un anume investitor, bazata pe cerintele lui de investitie.

Valoarea de investitie reflecta relatia subiectiva intre un anume investitor si o investitie data. Daca se exprima intr-o unitate monetara, valoarea de investitie este pretul pe care un investitor l-ar plati pentru o investitie in lumina capacitatii sale de a percepe acea investitie.

Valoarea de investitie este utila pentru un potential cumparator al unei investitii existente sau al unei proprietati imobiliare producatoare de venit sau pentru o persoana interesata in dezvoltarea unei proprietati imobiliare.

3.4. Valoarea de asigurare

Valoarea de asigurare este fundamentata de costul de inlocuire si/sau de costul de reproducere a bunurilor fizice ce sunt supuse pierderii datorate unor intamplari. Valoarea de asigurare este acea parte din valoarea unei proprietati imobiliare care este recunoscuta de prevederile unei polite de asigurare aplicabile. Aceasta valoare este uneori supusa reglementarilor legale.

3.5. Alte valori

3.5.1. Valoarea de schimb

Valoarea de schimb (intrinseca) este valoarea unei proprietati pentru un investitor in general. Ea se deosebeste de valoarea de investitie care sa refera la un investitor individualizat.

3.5.2. Valoarea de lichidare

Valoarea de lichidare este data de cel mai probabil pret care se poate obtine pentru o proprietate, in urmatoarele conditii:

• vanzarea se va face intr-o perioada limitata sever, specificata de client sau de un creditor privilegiat;

• conditiile reale ale pietei sunt cele curente;

• cumparatorul actioneaza prudent si in cunostinta de cauza;

• vanzatorul este extrem de obligat sa vanda;

• cumparatorul este motivat obisnuit;

• cumparatorul se considera ca actioneaza in cel mai bun interes al sau;

• plata se face cash;

• pretul nu este influentat de aranjamente financiare speciale sau facilitati sau de cineva interesat in vanzare.

4. Criterii de evaluare

In teoria si practica de contabilitate s-au conturat criterii cu privire la evaluarea fluxurilor si stocurilor de active si pasive, cheltuieli - venituri si anume:

4.1. Valoarea de utilitate

4.2. Valoarea reala

4.3. Valoarea de piata

4.4. Timpul

4.1. Valoarea de utilitate

Valoarea de utilitate este valoarea pe care un cumparator potential accepta sa o plateasca pentru cumpararea lui, in starea in care se afla. Prin referinta la valoarea reala, valoarea de utilitate este valoarea recunoscuta de parti in cadrul tranzactiilor directe.

4.2. Valoarea reala

Valoarea reala (justa sau corecta) este valoarea recunoscuta de piata in cadrul tranzactiilor directe.

4.3. Valoarea de piata

Valoarea de piata este folosita in cadrul tranzactiilor directe si reprezinta pretul care poate fi obtinut sau platit pe o piata.

a) Activele de pe piata sunt relativ omogene;

b) Sunt cantitati suficiente de asemenea active tranzactionate, in asa fel incat oricand pot fi gasiti potentiali cumparatori si vanzatori

c) Preturile sunt disponibile pentru a fi cunoscute de catre public.

In afara celor trei categorii, IAS-urile mai utilizeaza si alte valori, dupa cum urmeaza:

• Valoarea actualizata a unei datorii ca suma echivalenta platilor asteptate in viitor necesare pentru a plati obligatia rezultate dintr-o prestatie sau bun primit;

• Valoarea de inregistrare sau contabila este valoarea la care un activ este inclus in bilant dupa scaderea amortizarii acumulata si a pierderilor acumulate din depreciere;

• Valoarea realizabila este valoarea in numerar si echivalente de numerar care poate fi obtinuta in prezent din vanzarea normala a activelor;

• Valoarea realizabila neta reprezinta pretul de vanzare estimat ce ar putea fi obtinut pe parcursul desfasurarii normale a activitatii, mai putin costurile estimate din finalizarea bunului si acosturilor necesare vanzarii;

• Valoarea recuperabila este maxima dintre pretul de vanzare si valoarea sa utila sau suma pe care intreprinderea se asteapta sa o recupereze din utilizarea viitoare a unui bun, inclusiv valoarea sa reziduala in momentul instrainarii;

• Valoarea reziduala este valoarea neta pe care o intreprindere se asteapta sa o obtina pentru un activ la finele duratei utile de viata dupa scaderea costurilor asteptate la cedare;

• Valoarea reevaluata a unui activ reprezinta valoarea unui activ la data reevaluarii, mai putin amortizarea ulterioara acumulata;

• Valoarea ajustata este valoarea diminuata a activelor care s-au depreciat. Ea se estimeaza in functie de intentia intreprinderii de a pastra activul in scopul utilizarii sau nu in productie. Daca intreprinderea intentioneaza sa utilizeze activul in procesul de productie, ajustarea pentru diminuarea valorii activelor este determinata prin compararea valorii de recuperare cu valoarea contabila, retinandu-se prima. Daca intreprinderea nu intentioneaza sa utilizeze activul in procesul de productie, ajustarea pentru diminuarea valorii activelor se calculeaza prin compararea valorii realizabile nete cu valoarea contabila, retinandu-se prima.

4.4. Timpul

Timpul vizeaza momentul plasarii evaluarii in trecut, in prezent sau viitor. Orice evaluare, in virtutea continuitatii activitatii intreprinderii, gliseaza intre timpul trecut, trece prin prezent si se ingrijeste de reproductia valorilor economice la timpul viitor.

Evaluarea tranzactiilor si a evenimentelor se efectueaza la timpul prezent si se bazeaza la intrare pe costul istoric, iar la iesire pe pretul de vanzare.

5. Bazele evaluarii

Pornind de la cele patru criterii (valoarea de utilitate, valoarea reala, valoarea de piata si timpul) s-au constituit urmatoarele baze de evaluare:

5.1. Costul istoric

5.2. Costul curent sau de inlocuire

5.3. Valoarea de realizare

5.4. Valoarea actualizata

5.1. Costul istoric este o valoare reala din momentul intrarii activelor si crearea datoriilor.

5.2. Costul curent sau de inlocuire reprezinta costul pe care intreprinderea il accepta pentru a dobandi, la nivelul pietei actuale, un bun cu cel delimitat ca obiect al cererii. In cazul activelor, costul curent reprezinta valoarea in numerar sau echivalente ale numerarului care ar trebui platita daca acelasi activ sau unul asemanator ar fi achizitionat sau produs in prezent. Pasivele sunt evaluate la valoarea aferenta sumelor nominale ce ar trebui platite pentru stingerea in prezent a obligatiei.  

5.3. Valoarea realizabila (valoarea actuala de iesire) consta in valoarea pe care intreprinderea ar primi-o daca ar vinde azi in mod normal activul, sau ar achita datoriile. Pentru active valoarea realizabila este egala cu valoarea in numerar sau echivalente ale numerarului care poate fi obtinuta in prezent prin vanzarea normala a acestora. In cazul datoriilor, valoarea relizabila reprezinta o valoare neactualizata in numerar (sau echivalente ale numerarului) care trebuie platita pentru a achita obligatiile potrivit cursului normal al afacerilor. Ea poate fi egala cu valoarea bruta de realizare, cu valoarea neta, adica valoarea de vanzare minus costurile cu vanzarea, cu valoarea de cedare (cesiune) efectuata in conditii normale sau o valoare de lichidare. Pentru bunurile la care se continua utilizarea, este o valoare minima stabilita pornind de la pretul pietei corectat in functie de starea (gradul de uzura) si locul unde se afla bunul.

5.4. Valoarea actualizata sau valoarea capitalizata reprezinta o estimare la timpul prezent a valorii in functie de fluxurile de beneficii viitoare ce apar in desfasurarea normala a activitatii, adica aducerea la zi a unei valori care devine disponibila mai tarziu. Pe scurt, este vorba de o valoare actuala care este determinata cu ajutorul viitorului.

6. Obiective realizate prin evaluare

Se stabileste o legatura directa intre inregistrarile contabile si preturile folosite ca baza a evaluarii, in toate fazele circuitului economic (aprovizionare - pretul de cumparare, productie - cost de productie, desfacere - pret de vanzare in baza caruia se stabilesc si rezultatele financiare ale unitatii) folosindu-se preturile.

Se omogenizeaza masa elementelor patrimoniale (toate elementele sunt exprimate cu ajutorul aceluiasi etalon, facandu-se posibila compararea in timp si spatiu a acestor elemente.

Se relizeaza interconexiunea intre toate procedeele metodei contabilitatii, legatura ce nu ar fi posibila in conditiile in care fiecare procedeu al metodei ar folosi unitati de evaluare diferite.

Se creaza conditii pentru centralizarea si analiza periodica a informatiilor contabile operatiuni ce se relizeaza cu ajutorul lucrarilor contabile de sinteza.

7. Necesitatea evaluarii

Necesitatea evaluarii este universala. Oricine foloseste o proprietate, plateste pentru aceasta, de obicei, la cumparare sau la inchiriere. Aceasta inseamna tranzactii sau situatii in care trebuie sa se ia o decizie, sa se actionaze sau sa se stabileasca o strategie si pentru toate acestea este necesara o estimare a valorii. Categoriile importante ale situatiilor sunt:

• transferul de proprietate sau al folosintei;

• finantarea proprietatii;

• impozitarea proprietatii;

• compensarea pentru pagube;

• determinarea unui program de utilizare a proprietatii

7.1. Transferul de proprietate sau al folosintei

Scopul evaluarii in aceste situatii este:

• sa ajute potentialii cumparatori in luarea deciziilor de a oferii preturi de cumparare;

• sa ajute potentialii vanzatori de a determina preturi de vanzare acceptabile;

• sa stabileasca o baza pentru schimbul de proprietati imobiliare;

• sa stabileasca o baza pentru reorganizare sau fuziune a proprietatilor;

• sa determine conditiile de plata pentru o anumita tranzactie;

• sa determine cuantumul chiriei.

7.2. Finantarea si creditul

In aceste cazuri prin evaluare:

• se estimeaza valoarea garantiei oferite pentru o propunere de credit cu ipoteca si/sau gaj;

• se asigura investitorului o baza solida pentru a cumpara valori mobiliare asigurate de proprietate;

• se stabileste o baza pentru deciziile referitoare la asigurarea sau garantarea unui credit cu o proprietate imobiliara sau mobiliara.

7.3. Compensarea in caz de expropiere

Prin evaluare:

• se estimeaza valoarea de piata a unei proprietati ca un tot, inainte de expropiere;

• se estimeaza valoarea de piata a ceea ce ramane dupa expropiere;

• se estimeaza daunele la o proprietate avariata.

7.4. Impozitarea

Evaluatorul are misiunea:

• sa estimeze valoarea in cauza;

• sa separe activele depreciabile, cum ar fi constructiile, de activele nedepreciabile, cum ar fi terenul si sa estimeze nivelul deprecierii;

• sa determine taxele pentru mosteniri sau donatii;

• sa estimeze valoarea patrimoniului istoric sau cultural.

7.5. Alte situatii

Rolul evaluatorului este:

• sa stabileasca esalonarea chiriei;

• sa stabileasca fezabilitatea unei constructii sau program de modernizare;

• sa ajute firmele sa cumpere locuinte pentru salariatii transferati;

• sa satisfaca cerintele asiguratului si asiguratorului;

• sa ajute la fuziunea firmelor, emisiunea actiunilor sau reevaluarea contabila;

• sa estimeze valoarea de lichidare pentru o vanzare fortata sau licitatie;

• sa asiste clientul in probleme de investitii, inclusiv obiectivele, alternativele, resursele, restrictiile si programarea in timp;

• sa acorde consultanta comisiilor de urbanism, judecatorilor, planificatorilor referitor la efectele probabile ale actiunilor propuse;

• sa arbitreze intre partile aflate in litigiu;

• sa determine tendintele cererii si ofertei pe piata

• sa determine situatia pietelor imobiliare.

8. Principiile evaluarii proprietatilor imobiliare

In decursul timpului, evaluatorii profesionisti au stabilit cateva principii esentiale pentru evaluarea proprietatilor imobiliare. Aceste principii pornesc de la premiza ca proprietatile imobiliare sunt bunuri fungibile si deci se poate aplica teoria economica.

Principiile de baza ale evaluarii sunt:

7.1. Cererea si oferta

Valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este determinata de interactiunea dintre cererea si oferta existente la data evaluarii.

7.2. Schimbarea

Fortele cererii si ofertei sunt intr-o dinamica permanenta si creaza in mod constant un mediu economic, ducand astfel la fluctuatii ale pretului si valorii.

7.3. Concurenta

Preturile sunt sustinute si valorile sunt stabilite printr-o continua competitie si interactiune intre cumparatori, vanzatori, antreprenori si alti participanti pe piata imobiliara.

7.4. Substitutia

Un cumparator rational nu va plati mai mult pentru o proprietate decat costulde achizitiea unei alte proprietati cu aceleasi caracteristici.

7.5. Proportii variabile

Proprietatea imobiliara atinge maximum de productivitate sau cea mai buna utilizare, cand factorii de productie (considerati de regula terenul, capitalul, munca si managementul), sunt in echilibru relativ.

7.6. Contributia (productivitatea marginala)

Valoarea oricarui factor de productie sau componenta a proprietatii, depinde de masura in care prezenta sa adau

Scriitori romani