Constructiile edificate de soti pe terenul unuia dintre ei
Conform articolului 30 din CODUL FAMILIEI ,bunurile dobandite in
timpul casatoriei,de oricare dintre soti,sunt ,de la data dobandirii lor,bunuri comune ale sotilor.Aceasta regula se aplica si in privinta imobilelor.
In cazul dobandirii bunurilor imobile,nu este necesara manifestarea de vointa expresa a ambilor soti,functionand prezumtia mandatului tacit reciproc prevazut in articolul 35 din CODUL FAMILIEI ,legea pretinzand consimtamantul expres al ambilor soti numai pentru instrainarea sau grevarea imobilelor din comunitatea matrimoniala[1].
In ceea ce priveste constructiile edificate de soti pe terenul unuia dintre ei ,exista doua prezumtii legale care intra in conflict.
In primul rand este vorba de prezumtia instituita de articolul 482 COD CIVIL ,si anume ca "proprietatea unui lucru mobil sau imobil da drept asupra tot ceea ce produce lucrul si asupra a tot ce se uneste, ca accesoriu ,cu lucrul,intr-un mod natural sau artificial".Bineinteles, aceasta se intampla in situatia in care intre proprietarul terenului si constructor nu exista o conventie sau o situatie legala din care sa rezulte un drept de superficicie in favoarea constructorului.
A doua prezumtie este cea prevazuta in articolul 30 din CODUL FAMILIEI si anume prezumtia de comunitate.Desigur,ne-am putea gandi ca regula care urmeaza a fi aplicata este cea prevazuta in articolul 492 COD CIVIL coroborat cu articolul 494 COD CIVIL.In acest caz insa ,are prioritate regimul comunitatii ,astfel ca ,indiferent caruia dintre soti ii apartine terenul asupra caruia s-a construit ,daca acea constructie a fost edificata in timpul casatoriei ,ea va deveni bun comun in devalmasie al sotilor.[2]
Intr-o alta opinie din doctrina se sustine ca se aplica dispozitiile articolului 494 COD CIVIL.[3]
Potivit acestei opinii,daca sotul constructor a construit cu mijloace proprii pe trenul celuilalt sot,cu acordul acestuia,constructia va fi bun propriu al sotului constructor. Acesta dobandeste proprietatea asupra constructiei si un drept de folosinta asupra terenului ,constituindu-se in favoarea lui un drept de superficie.
La aceasta regula exista unele nuantari:
In situatia in care unul dintre soti construieste cu mijloace comune pe terenul proprietatea celuilalt sot,cu acordul acestuia:
Sotul proprietar al terenului nu va deveni si proprietar al constructiei ,aceasta fiind bun comun in devalmasie a ambilor soti.
Exercitarea dreptului de proprietate comuna in devalmasie prezinta unele particularitati,determinate in primul rand de natura relatiilor dintre titulari acestui drept ,relatii intemeiate pe deplina egalitate a celor doi soti care hotarasc de comun acord in tot ceea ce priveste casatoria ,iar in al doilea rand ,de structura complexa sub care se infatiseaza acest drept, sotii necunoscand nici intinderea dreptului de proprietate si nici bunurile in neutralitatea lor ,ce apartin fiecaruia in parte.
Asadar ,sotul constructor avand un drept de superficie ,sotul proprietar al terenului ramane pe mai departe proprietar al acestuia ,dar dreptul sau de proprietate este grevat de dreptul de folosinta al celuilalt sot.
Aceeasi solutie este valabila si in cazul constructiilor alaturate,invecinate sau suprapuse unei constructii vechi,apartinand numai unuia dintre soti .Noile constructii devin proprietate comuna a ambilor soti ,iar cele vechi.la fel ca si terenul, raman in proprietatea exclusiva a sotului titular ab initio al dreptului de proprietate,dreptul sau de proprietate fiind grevat de dreptul de folosinta al celuilalt sot.
In cazul in care unul dintre soti ridica o constructie pe terenul proprietatea celuilalt sot,fara consimtamantul acestuia sau impotriva vointei sotului proprietar:
Sotul constructor va fi considerat constructor de rea-credinta si vor fi incidente regulile din articolul 494 COD CIVIL,iar drepturile care i se cuvin acestuia vor fi considerate bunuri comune.
In cazul in care constructia este edificata de soti impreuna ,cu mijloace comune ,pe terenul proprietatea unuia dintre ei:
In mod evident constructia este bun comun al celor doi soti,sotul neproprietar asupra terenului avand un drept de superficie,respectiv drept de proprietate comuna in devalmasie asupra constructiei si un drept de folosinta asupra portiunii din teren aferenta constructiei.
In cazul in care constructia este edificata de un sot ,cu mijloace care sunt bunuri proprii ,pe terenul proprietatea celuillt sot,cu consimtamantul acestuia:
In acest caz ,sotul constructor dobandeste un drept de superficie, celalalt sot ramanand proprietarul terenului ,care continua a fi bun propriu ,dar va fi grevat de dreptul de folosinta cuprins in dreptul de superficie al sotului constructor[5].
Daca o constructie este edificata de unul dintre soti cu mijloace proprii pe terenul celuilalt sot,dar fara consimtamantul acestuia sau chiar impotriva vointei sale :
In acest caz ,sotul constructor este de rea-credinta,aplicandu-se dispozitiile articolului 494 COD CIVIL.
Conform acestui articol ,daca constructia a fost facuta de catre o persoana cu materialele ei ,proprietarul pamantului are dreptul de a le tine pentru dansul ,sau de indatora pe acea persoana sa le ridice.
Daca proprietarul pamantului cere ridicarea constructiilor ,ridicarea va fi suportata de cel care a facut-o,acesta putand fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile suferite de proprietar.
In cazul in care proprietarul doreste sa pastreze constructia,acesta este dator sa plateasca valoarea materialelor si pretul muncii,fara sa se ia in considerare sporirea valorii fondului,ocazionata prin edificarea constructiei.
In cazul in care constructia este edificata de unul dintre soti cu mijloace proprii pe terenul proprietate comuna a ambilor soti,daca a existat si consimtamantul celuilalt sot:
In cazul de fata ,constructia ramane bun propriu al sotului constructor.Daca nu a avut consimtamantul celuilalt sot sau a construit impotriva acestui consimtamant ,vor fi incidente regulile enuntate in articolul 494 COD CIVIL.
Pe langa aceste nuantari mentionate mai sus trebuie sa se tina cont de dispozitiile speciale care au intervenit in ceea ce priveste regimul juridic al terenurilor.Astfel:
a) inainte de aplicarea legilor nr. 58/1974 si 59/1974 ,dreptul de superficie s-a putut constitui prin conventia partilor cu autorizatia organului administrativ.
b) prin legea nr. 19 din 1968 s-a interzis instrainarea prin acte intre vii si constituirea vreunui drept real asupra terenurilor fara constructii din orase,dreptul de superficie neputandu-se constitui decat asupra terenurilor din localitatile rurale.
c) legile nr. 58 /1974 si 59/1974 au scos terenurile de orice fel din circuitul civil ,constituirea dreptului de superficie neputand fi posibila.
d) in fine ,decretul lege nr. 1/1989 a abrogat dispozitiile legale care interziceau instrainarea sau dobandirea terenurilor prin acte intre vii cu autorizatia organului competent potrivit decretului nr. 144/1958.
e) legea nr. 9 /1990 privind interzicerea temporara a instrainarii terenurilor prin acte intre vii a facut din nou imposibila constituirea dreptului de superficie,cu unele exceptii care se refera la terenurile aferente constructiilor care se instraineaza ,inclusiv curtea ,in suprafata de cel mult 1000 m² .
f) legea 18 /1991 prevede ca terenurile proprietate privata sunt si raman in circuitul civil.
g) legea nr. 50/1991 abroga legea nr. 4 /1973 si decretul 144/ 1958 precum si alte acte normative.
Analizand acest istoric al actelor nomative privitoare la regimul juridic al terenurilor conchidem ca este posibila constituirea dreptului de superficie fara a mai necesara eliberarea vreunei autorizatii care sa provina de la un organ administrativ.
Asadar,pentru determinarea regimului juridic al constructiilor edificate de unul soti pe terenul celuilalt se va tine cont si de dispozitiile legilor speciale intervenite in regimul juridic al terenurilor, pe langa dispozitiile din CODUL FAMILIEI si cele din CODUL CIVIL in acest sens ,avandu-se in vedere dispozitiile legale privind comunitatea de bunuri si cele din articolul 492 COD CIVIL ,privind prezumtia potrivit careia proprietarul terenului devine,prin accesiune , si proprietar al constructiilor edificate asupra acestuia ,daca nu exista vreo conventie sau situatie legala contrara.
BIBLIOGRAFIE:
1-Emese Florian -Dreptul Familiei
Editura Lumina Lex ,1997
2-Alexandru Bacaci -Dreptul Familiei
Editura All Beck ,2001
3-Ion Lula,Irina Sferdian -Drept Civil ,Drepturile Reale
Editura Mirton Timisoara ,2001
4-Ion P. Filipescu ,Andrei I. Filipescu -Tratat de dreptul familiei
Editura All Beck ,2002
5-Maria Banciu -Dreptul familiei
Editura Argonaut Cluj-Napoca,1998
6-Dumitru Burghelea,Ioan Burghelea-Legislatia familiei
comentata si adnotata
Editura Moldova,vol. I,1998
