CREDITUL IPOTECAR PENTRU INVESTITII
IMOBILIARE
CIOABA ANDA MIRABELA
ANUL II MASTER - FR
Creditul
Reprezinta operatiunea prin care se iau in stapanire imediata resurse (de regula, sub forma de capital) in schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare. In mod normal, returnarea acestor resurse se face insotita de plata unei dobanzi ce remunereaza pe imprumutator.
In ceea ce priveste natura resurselor ar fi totusi de subliniat cadrul general in care poate opera creditul, dar mediul economic actual face ca relatiile de credit sa nu se poata emancipa de haina monetara. Cea mai mare parte a acestei relatii de credit privesc mobilizarea capitalurilor disponibile si a economiilor realizandu-se pe piata monetara sau financiara.
Cele doua elemente ce stau ia baza definirii creditului sunt:
resursele creditului
relatiile creditului
Operatiunea de creditare mai presupune existenta si asumarea unor riscuri de catre creditori si respectiv angajarea unor garantii in favoarea acestuia de catre debitori.
Garantiile se pot structura astfel:
Garantia personala reprezinta angajamentul luat de o terta persoana (garant) de a plati creditorului datoria in cazul in care debitorul se afla in incapacitate de plata si cuprinde:
Garantia personala simpla ofera garantului posibilitatea de a negocia indeplinirea obligatiilor sale de plata in sensul de a cere executarea primordiala a debitorului sau sa raspunda numai pentru partea sa, in cazul in care exista mai multi garanti.
Garantia personala solidara obliga garantul, daca este solicitat de creditor sa plateasca concomitent, sau chiar inaintea debitorului, daca aparent prezinta conditii preferabile de solvabilitate.
2. Garantiile reale se aplica asupra unor proprietati ale creditorului sau altor terte persoane (garanti) si cuprinde:
Retinerea - asigura creditorului dreptul de a solicita proprietatea unui bun al debitorului atat timp cat nu a fost achitata integral o datorie ce se refera la acel bun. Pentru realizarea acestui drept trebuie indeplinite conditiile:
bunul corporal detinut de debitor sa aiba o legatura cu creanta
creanta trebuie sa fie certa si exigibila
Gajarea - este actul prin care debitorul remite creditorului un bun in garantia creditului (gajul) ceea ce de regula se face cu deposedare.
Daca gajarea are loc fara deposedare, creditorul primeste un titlu de recunoastere a gajului care este necesar sa fie publicat.
Creditorul titular al gajului are, in virtutea gajarii, urmatoarele drepturi:
dreptul de preferinta - de a fi platit inaintea altor creditori, in cazul vanzarii bunului ce reprezinta garantia
dreptul de urmarire - in cazul in care se schimba proprietarul
dreptul de retinere - posibilitatea de a pastra obiectul gajului
dreptul de vanzare - vanzarea in justitie a bunului gajat
Ipoteca - reprezinta actul prin care debitorul acorda creditorului dreptul asupra unui bun imobil aflat in proprietatea sa, fara deposedare si cu publicarea pentru autentificare.
Creditorul titular al ipotecii i se confera urmatoarele drepturi:
de preferinta
de urmarire
Din punct de vedere juridic, ipoteca poate fi:
legala - prevazuta de lege
convenita - consimtita prin contract
judiciara - acordata de organele judecatoresti
Privilegiul - este dreptul acordat de lege creditorului de a avea prioritate in a fi platit atunci cand dispune de o garantie asupra patrimoniului unui debitor. Privilegiile pot fi:
generale - cand garantia este asupra intregului patrimoniu
speciale - cand garantia este asupra unor parti de patrimoniu (mobiliar, imobiliar)
Creditorul privilegiat dispune de drepturile:
de preferinta
de urmarire
Termenul de rambursare
In general se poate structura ca:
scurt - de la 24 de ore pana la 1 an
mediu - peste 1 an pana la 5 ani
lung - peste 5 ani pana la 50 de ani
Dobanda
Are un caracter esential in definirea acordului de credit si de regula poate fi:
fixa - pe toata durata rambursarii
variabila - cu modificari, previzibile stabilite de cele doua parti
Acordarea (tranzactionarea creditului)
Poate avea loc consimtirea creditului:
in cadrul unei tranzactii unice (acordarea unui imprumut, angajarea unui depozit, vanzarea unei obligatiuni)
esalonat - la intervale prestabilite sau chiar - credit deschis - fara specificarea intervalelor de acordare ca in cazul cartilor de credit sau a liniilor de credit
Consemnarea si transferabilitatea
Se realizeaza consemnarea relatiilor de credit prin diverse forme de inscrisuri -instrumente de credit
Aceste forme de consemnare cuprind:
obligatiile celor doua parti:
a creditorului - de a plati debitorului suma angajata
a debitorului - de a rambursa suma primita, precum si de a achita veniturile accesorii (dobanda)
conditiile de acordare si de rambursare a creditului
garantiile prevazute a se acorda
Prin transferul instrumentelor de credit se realizeaza cesiunea de creante si totodata in functie de necesitati sau optiuni creditorul poate transforma creanta in bani.
Dintre criteriilor ce pot delimita principalele tipuri de raporturi de credit in functie de interdependentele care le caracterizeaza si le diferentiaza mentionez:
persoana creditorului
modalitatea specifica de formare si utilizare a capitalurilor disponibile
persoana debitorului
modul de folosire al capitalului imprumutat
obiectul creditului si sfera de utilizare
duratele de constituire a capitalului disponibil si de utilizare de catre imprumutati
Principalele sfere ale creditului sunt:
creditul comercial
creditul bancar
creditul obligatar
creditul ipotecar
creditul de consum
Tehnicile de interventie globala si indirecta in politica monetara si de credit au la baza urmatoarele considerente:
dependenta sistemului bancar fata de banca centrala
corelatia existenta intre volumul de credit si nivelul activitatii economice
caracterul elastic al cererii de credit fata de nivelul dobanzii
Evolutia ratei dobanzii pe piata urmareste pe cea impusa de autoritatea monetara si influenteaza in primul rand piata capitalurilor si mai ales sfera creditului, intr-o maniera simplista prin doua manevre:
scaderea ratei dobanzii - favorizeaza angrenarea de capitaluri suplimentare in economie mai ales pe baza creditului
cresterea ratei dobanzii - reduce solicitarea de credite pe piata financiara datorita scaderii profiturilor obtinute din utilizarea unor astfel de capitaluri suplimentare
Mecanismul economic este insa mult mai complex si metoda modificarii ratei dobanzii are unele efecte contradictorii:
asupra miscarii capitalurilor indigene si straine - scaderea ratei dobanzii are ca efect emigrarea capitalurilor
asupra echilibrarii balantei de plati
asupra volumului capitalurilor angrenate in investitii - marile firme se desprind din sfera creditului
Ipoteca, din punct de vedere juridic, are la baza:
Teoria titlului - ipoteca este un titlu executoriu ce transfera automat posesia proprietatii in cazul neindeplinirii unor obligatii
Teoria garantiei - nu se realizeaza transferul real de proprietate, ci se garanteaza executarea unor obligatii doar pana la concordanta valorica cu acestea. O astfel de ipoteca permite debitorului sa retina posesia atat timp cat obligatiile sunt respectate.
Unele tipuri speciale de ipoteci au fost dezvoltate ca raspuns la tipurile particulare de conditii de finantare.
Ipotecile de grup - folosite pentru finantarea noilor dezvoltari. Se pot dezmembra pe masura realizarii pentru a fi cedate prin scoatere din ipoteca de grup in vederea vanzarii a unor proprietati imobiliare.
Ipotecile pe echipamente si dotari
Ipoteca globala pe teren, constructii si echipamente si dotari aferente ce au devenit imobile prin destinatie.
Se utilizeaza pentru finantarea achizitiei de echipamente si dotari chiar si pentru locuinte - accesorii de instalatii, accesorii si echipamente de finisaje, mobilier, tamplarie si pardoseli, echipamente casnice.
Ipoteca deschisa
In cadrul acestei ipoteci se pot suplimenta sumele fara constituirea uneia noi. Este foarte utila pentru asigurarea unor fonduri debitorului ipoteci necesare intretinerii si imbunatatirii proprietatii imobiliare ipotecate.
Avantajoasa si pentru creditorul ipotecar deoarece evita devalorizarea proprietatii imobiliare prin degradare sau pastreaza nedegradata capacitatea debitorului pentru onorarea obligatiilor, nemaifolosind la credite pe termen scurt pentru intretinerea in bune conditii a proprietatii imobiliare ipotecate.
Ipoteca pentru finantarea partiala sau totala a pretului proprietatii care se ipotecheaza
Proprietarul ce doreste sa vanda se constituie in creditor ipotecar incheie actul de vanzare - cumparare dar simultan primeste ca garantii ipotecare proprietatea imobiliara pentru un angajament de plata ulterior.
Ipoteca de acoperire
Este o ipoteca secundara (de gr.II) ce se suprapune peste o ipoteca principala existenta. De obicei, debitorul ipotecar avanseaza o suma aproximativ egala cu diferenta dintre soldul debitor al creditului ipotecar initial si suma convenita pentru aranjamentul financiar de acoperire noului creditor ipotecar.
In majoritatea cazurilor, imprumutatul ramburseaza creditorului ipotecar de acoperire care plateste detinatorului ipotecii initiale.
Operatiuni de finantare a proprietatilor imobiliare
Domeniile de studiu al operatiunilor de finantare a proprietatilor imobiliare il reprezinta cel al tranzactiilor privind asigurarea fondurilor necesare realizarii si utilizarii unor astfel de proprietati.
Finantarea implica folosirea unei game largi de metode si instrumente pentru asigurarea resurselor necesare proiectelor de investitii a proprietatilor imobiliare si apare ca indispensabila majoritatii celor care intentioneaza sa achizitioneze o astfel de proprietate.
Aceasta situatie apare deoarece, indiferent daca este vorba de o persoana fizica sau juridica, pentru asigurarea sumei necesare platii proprietatii, in cele mai multe cazuri va trebui sa imprumute o parte sau toate fondurile ce urmeaza a fi implicate.
De subliniat este faptul ca disponibilitatea si conditiile finantarii joaca un rol major in deciziile care afecteaza dezvoltarea, tranzactionarea si utilizarea proprietatilor imobiliare. Desi principiile finantarii implicate in cadrul proiectelor de investitii pentru proprietati imobiliare sunt aceleasi ca pentru orice alte tipuri de decizii si programe de finantare, caracteristicile principalele ale acestor tipuri de proprietati in special, durata lor lunga de exploatare, localizarea strict fixa, lipsa de lichiditate imediata si relativ comercializarea limitata - au dus la dezvoltarea a numeroase practici si politici speciale.
Caracteristici principale ale finantarii proprietatilor imobiliare
Conditiile generale de pe pietele de capital au un impact deosebit asupra disponibilitatii si conditiilor de obtinere a creditelor in domeniul finantarii proprietatilor imobiliare, in sensul ca acestea sunt in competitie cu alte tipuri de oportunitati de investitii pentru fondurile de finantare.
Caracterul de investitii fixe, precum si termenul lung al finantarii proprietatilor imobiliare sunt specifice plasamentului de resurse in asemenea proiecte, cu repercusiuni directe asupra conditiilor de realizare.
Durata de timp relativ lunga, de realizare a obiectivelor de investitii in proprietati imobiliare ce necesita de cele mai multe ori si asigurarea unor finantari colaterale, in marea lor majoritate pe termen scurt, pentru executia proiectelor de constructii, extinderi, modemizari sau reparatii.
Asigurarea, in mod curent, a garantarii creditelor contractate pentru finantarea proiectelor de investitii in proprietati imobiliare, ceea ce a condus la utilizarea unor tehnici specifice complexe care difera mult de la tara la tara si care, de regula, sunt ipoteci sau instrumente similare.
Implicarea unor riscuri speciale generate de natura finantarii pe termen lung a proprietatilor imobiliare ce apar in cele mai multe cazuri datorita modificarilor sau schimbarilor anticipate in conditiile de contractare a afacerilor, programelor guvemamentale, fortelor economice inflationiste sau deflationiste, conditiilor economice locale, preferintelor consumatorilor si a influentei schimbarilor pietei in general incluzand variatiile ratei dobanzii si cele ale valorii proprietatilor. Mai trebuie amintiti si alti factori locali si insusi caracterul specific de proprietate imobiliara:
finantarea proiectelor de investitii in proprietati imobiliare se realizeaza de cele mai multe ori si cu ajutorul capitalurilor imprumutate, alaturi de capitalurile proprietarilor
utilizarea proprietatilor imobiliare nu necesita in toate cazurile finantarea obtinerii dreptului de proprietate deoarece se poate utiliza si incheierea in vederea exploatarii
Surse ale finantarii proprietatilor imobiliare
Privite intr-un cadru mai larg, finantarea proprietatilor imobiliare poate avea cel putin trei categorii mari de surse:
economiile persoanelor fizice si juridice
bugetul central si bugetele locale - prin cheltuieli de capital
imprumuturile (creditele) care, de regula, pot fi:
credit obligatar
credit ipotecar
Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare. Reglementare.
Creditul ipotecar este reglementat prin Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare si prin Normele metodologice nr. 3/2000 emise si aplicarea acestei legi de catre Banca Nationala a Romaniei si Comisia Nationala :
Acest tip de credit reprezinta forma principala de finantare a proprietatilor imobiliare alaturi de sursele proprii ale investitorilor.
Pentru creditele ipotecare conditiile generale de acordare ce trebuie introduse in conventiile ce se intocmesc cu aceasta ocazie sunt urmatoarele:
conditiile de remunerare si scadentele de rambursare
proprietatile ce servesc ca garantie a rambursarii creditului
penalitatile in caz de:
rambursare intarziata
rambursare partiala
rambursare anticipata
rambursare completa in avans
circumstantele in care, prin nerespectarea conditiilor de imprumut, debitorul poate pierde dreptul de proprietate
Subiectele raporturilor de credit:
Institutiile care acorda credite ipotecare si persoanele care pot beneficia de credite ipotecare, astfel:
- creditorii - sunt precizati in Art. 6 din lege si anume: Bancile, Agentia Nationala pentru Locuinte, Casa de Economii si Consemnatiuni si alte Institutii financiare abilitate prin lege;
- debitorii - sunt precizati in Art. 7 din lege si anume: persoanele fizice care au cetatenia romana sau persoane juridice romane care au ca obiect de activitate construirea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala, precum si persoanele juridice romane doresc sa construiasca locuinte de serviciu sau de interventie pentru salariatii lor.
Perioada minima de acordare: - este precizata in Art. 2 din lege, si anume:
- 5 ani - pentru persoane juridice;
- 10 ani - pentru persoane fizice;
Tipuri de garantii: - ipoteci sau privilegii, astfel cum sunt definite la Art. 1.737 din Codul civil, asupra imobilului - teren sau constructii - pentru care se acorda creditul, asa cum este prevazut in alineatul 1 al art. 3 din lege.
Valoarea actualizata a banilor
Dobanda reprezinta forma de remunerare a banilor economisiti sau pretul platit pentru utilizarea fondurilor banesti imprumutate.
Credit cu rambursare constanta si dobanda la sold
In cazul acestui mod de rambursare a creditului se plateste periodic, asa cum se stabileste prin contract o suma care difera de la o perioada la alta, fiind mai mare la inceput si din ce in ce mai mica spre sfarsitul rambursarii.
Modalitatea de rambursare a acestui tip de credit realizeaza o facilitate pentru debitor in sensul ca acesta va avea de platit efectiv in fiecare perioada o suma mai mica cu dobanda care i se acorda la un depozit colateral pe care acesta si-1 constituie simultan contractarii.
Credit rambursabil la scadenta prin incasarea sumelor dintr-un contract de asigurare
Aceasta modalitate de rambursare a creditelor este foarte avantajoasa atat pentru debitor, cat si pentru creditor, deoarece se preiau de catre asigurator o mare parte din riscurile generale de accidente civile. Totodata primele de asigurare pe care le plateste debitorul se capitalizeaza la asigurator, iar la scadenta sunt utilizate la rambursarea diferentei de credit restant fata de creditor.
Calculul dobanzii si rambursarea creditului se face cu rambursare liniara si dobanda calculata la soldul creditului sau cu rambursare integrala la sfarsitul perioadei de acordare.
In acest caz se va deduce din obligatiile de rambursare periodica sumele care se platesc pentru asigurare si se capitalizeaza pana la sfarsitul perioadei de acordare aceasta suma urmand sa fie acoperita cu cea acumulata din primele de asigurare, daca nu s-a intamplat evenimentul asigurat iar perioada de acordare a creditului coincide cu cea de asigurare.
Pentru situatia in care se produce evenimentul asigurat, atunci despagubirile ce urmeaza a fi incasate de la asigurator vor folosi, pe baza unei cesiuni de creanta, la rambursarea datoriilor debitorului fata de creditorul care a acordat imprumutul.
Creditul cu rambursare flexibila
Reprezinta orice combinatie a modalitatilor de rambursare a creditelor prezentate, in functie de conventiile dintre creditor si debitor. Astfel, este posibil ca in graficul de rambursare a unui credit cu anuitati sa fie inclus de la un anumit moment dat un mod de rambursare integrala la sfarsitul perioadei de acordare sau modul de rambursare cu dobanda calculata la sold. In aceste cazuri trebuie acordata o atentie deosebita recalcularii dobanzii pentru perioada cat s-au facut rambursari in sume constante (anuitati), deoarece pentru aceste perioade trebuie recalculata si dobanda datorata.
Importanta creditului ipotecar si deciziile de finantare
Toate tipurile de decizii privind proprietatile imobiliare ating si aspecte financiare importante care pot influenta decisiv hotararile care se iau in acest domeniu.
Deciziile privind proprietatile imobiliare se pot referi la o serie larga de actiuni, dintre care pot fi amintite:
. construirea
. cumpararea
. vanzarea
. inchirierea
. imbunatatirea - modemizarea
. repararea
Administrarea finantarii proprietatilor imobiliare este un domeniu vast in care deciziile de investire pot incepe cu achizitia de actiuni sau obligatiuni mobilizandu-se astfel capitalurile necesare si se pot incheia cu proprietatea completa, inchirierea sau ipotecarea. O conditie initiala obligatorie pentru inceperea analizei de finantare este stabilirea responsabilitatilor privind utilizarea proprietatilor imobiliare care sa asigure nivelul de venituri suficient sustinerii acesteia.
Stabilirea aranjamentului financiar va avea in vedere montarea structurala a parteneriatului - cu angajament general sau limitat - respectiv cea a investitorilor care pot fi:
Investitori interni - care sunt angrenati si in utilizarea proprietatilor imobiliare fiind interesati de aspectele nefinanciare, indeosebi fiindca fructifica in mod direct folosirea acestora si mai putin de cele financiare.
Investitorii externi - in special prin plasamente directe in actiuni si obligatiuni vor lua in consideratie riscurile si oportunitatile, in primul rand de ordin financiar si in al doilea rand pe cele nefinanciare.
Importanta creditului ipotecar
Creditul ipotecar reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu proprietati imobiliare in care partile implicate - debitorul si creditorul - vor lua deciziile cele mai favorabile lor. Aceste hotarari sunt influentate de urmatoarele aspecte:
. obiectivele ce spera sa le realizeze
. relatia anticipata intre beneficiile si costurile aferente proiectului
. gradul de risc implicat
. alternativele viabile privind realizarea si utilizarea
Decizia creditorului de a avansa fonduri va fi afectata de urmatoarele elemente de analiza
soliditatea proiectului care urmeaza a se finanta exprimata prin:
perspectivele de venituri generate de proiect in favoarea debitorului
rentabilitatea investitiei si conditiile din care decurg riscurile in special:
al ratei dobanzii
al puterii de cumparare
evolutia pietei careia se adreseaza proiectui de investitie in proprietati imobiliare
profitul posibil de obtinut din investitii alternative
gradul de certitudine si favorabilitatea perspectivelor generale si locale pentru proiectul de investitii
raportul de interese al momentului pentru lichiditate sau pentru venituri din capitaluri imobilizate.
Decizia debitorului de a folosi creditul ipotecar se va fundamenta cel putin pe urmatoarele considerente:
. estimarile profiturilor obtinute pe baza resurselor
. costul resurselor imprumutate comparativ cu veniturile aduse de resursele proprii
. riscurile implicate de imprumut si de investitia capitalurilor in proprietati imobiliare
. protejarea unei pozitii obtinute prin imprumuturi si investitii anterioare pentru domeniul proprietatilor imobiliare.
Un ultim, dar foarte important element care va regla cota de economii afectata proiectelor de investitii in proprietati imobiliare, il reprezinta interesul public. Acesta isi manifesta influenta inclusiv prin intermediul creditului ipotecar ca mod de mobilizare a resurselor de capital provenite din economii.
Politica conditiilor de finantare
Sub aspectul conditiilor de finantare politica de asigurare a creditelor pentru proiectele de investitii in proprietati imobiliare se manifesta prin doua practici:
Conditiile liberale prin care se faciliteaza cu un optimism exagerat optiunile tuturor partilor participante la initierea proiectului - investitori, proprietari, utilizatori
Aceasta practica genereaza un risc major in ceea ce priveste refuzurile de rascumparare a ipotecilor
Conditiile conservatoare - prin care se previne efectuarea de operatiuni riscante, dar au un mare dezavantaj deoarece pot limita dezvoltarile in perioadele de avant economic si prelungi perioadele de recesiune.
Politica concurentei
Se refera la confruntarea dintre proprietatile imobiliare existente si finantarea uneia noi, eventual prin credit ipotecar, aducandu-se astfel noi competitori pe piata. Manifestarea acestei politici se realizeaza prin doua practici, respectiv:
. protejarea proprietatilor imobiliare vechi - prin blocarea prin neparticiparea finantarii proiectelor de investitii noi, cu riscul de a pierde o buna piata pentru investirea fondurilor
. promovarea proiectelor noi de investitii in proprietati imobiliare - cu riscurile proprii unei investitii noi, dar in special cu cel al devalorizarii celor vechi constituite deja, in majoritatea cazurilor, ca ipoteci la credite angajate pentru realizarea lor.
Politica guvernamentala
In domeniul creditului ipotecar ca suport al finantarii proiectelor de investitii in proprietati imobiliare, politica guvemamentala se manifesta prin facilitati sau constrangeri.
In functie de evolutia generala a economiei, spre recesiune sau prosperitate, statul va. incuraja, sau va obstructiona implicarea creditului ipotecar in finantarea proiectelor de investitii in proprietati imobiliare printr-o serie de masuri asupra:
. ratei dobanzii
. garantiile ipotecare
. concesiunile de terenuri
. taxele si impozitele pe proprietati si pe capitalurile reinvestite
Politicile creditului ipotecar
Fie el bancher sau consultant fmanciar al unei asociatii de creditare, de economii sau a unei firme de asigurari ori investitori particulari, creditorul sustine puncte de vedere ce sunt deseori in contradictie cu cele ale celorlalti participanti la aranjamentul financiar privind proprietatea imobiliara. Investitorii, la randul lor, se pot afla in divergenta pentru pozitiile diferite ce le sustin in legatura cu modul de finantare al proprietatii imobiliare, in functie de interesele proprii fiecaruia.
Problemele de gestiune specifice finantarii ipotecare se pot defini in general ca fiind cele de atragere a economiilor, in volumul cerut, la costuri care sa permita incadrarea in parametrii financiari proiectati si in conditiile de risc minim controlat.
Deciziile si programele angajate pentru realizarea unui proiect de investitii in proprietati imobiliare sunt influentate in general de modificari anticipate care, de regula, se refera la:
conditii de afacere - cele mai importante fiind nivelurile preturilor
situatia de pe pietele de capital - in special in ceea ce priveste nivelele ratei dobanzii
activitatea de pe piata proprietatilor imobiliare - dar in special valoarea de tranzactionare a acestora
politicile guvemamentale inclusiv cele ale administratiilor locale
Riscurile de creditare
De o deosebita in gestionarea cu succes a finantarii proprietatilor imobiliare o are evaluarea riscurilor creditarii ipotecare si eficacitatea programelor de suportare a acestora.
In analiza de risc a creditelor ipotecare se vor avea in vedere cel putin aspectele legate de urmatoarele elemente:
debitorul
proprietatea
piata
legile si reglementarilejuridice
administrarea finantarii
lerarhizarea acestora este dificil de realizat deoarece fiecare in felul sau este de maxima importanta pentru decizia financiara de creditare si pentru evaluarea riscurilor de investire.
Riscul de majorare a costului proprietatii imobiliare
Acesta se manifesta prin aparitia necesitatii de refinantare a creditului ipotecar cu depasirea ulterioara a beneficiului obtinut de catre serviciul datoriei.
In acest caz, se va analiza foarte atent pentru ca planificarea acordarii transelor de credit sa fie foarte bine amortizata cu programul de realizare a proprietatilor imobiliare. Totodata se va urmari ca esalonarea rambursarii sa fie foarte bine adaptata nevoilor si capacitatii financiare a imprumutatului.
Riscul modificarii ratei dobanzii si a puterii de cumparare
Afecteaza in egala masura atat creditorul cat si debitorul, dar fiecare incearca sa preia daca este posibil o cota cat mai mica din acest risc.
Riscul nerealizarii veniturilor ce sustin rambursarea
Acestei venituri pot avea cel putin doua surse putand fi:
venituri generate de insasi proprietatea imobiliara realizata din credit
alte venituri ale debitorului
Desi la prima vedere pare a fi risc al debitorului, totusi creditorul suporta si el un risc major prin posibilitatea imprumutatului de a intra in incapacitate de plata si trecerea la executarea silita a garantiilor.
Riscul diminuarii valorii garantiilor
Aceasta diminuare se poate referi la:
valoarea proprietatii realizate din credit
valoarea tuturor celorlalte garantii
Efectele suportarii acestui risc apar doar in cazul in care debitorul se afla in incapacitate de plata si se ajunge in situatia executarii silite a garantilor. Daca valoarea acestora s-a diminuat simtitor poate aparea situatia in care nu se pot
acoperi:
creditul dobanda
penalizarile
cheltuielile de executare silita
Riscuri cu caracter general
Aceste riscuri se refera la forta majora in general - calamitati naturale, conflicte armate - dar si accidente (incendiu, inundatii, explozii). In functie de cauzele intamplarii lor, evenimentele pot fi urmare a unor actiuni sau inactiuni ale persoanelor fizice produse cu premeditare sau accidental, ori numai a unor accidente naturale.
Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea imprumuturilor ipotecare dureaza pana la rambursarea integrala a creditului pentru garantarea caruia au fost infiintate, nefiind aplicabile dispozitiile art. 1786 C.civ., privind conservarea inscriptiilor imobiliare. In cazul in care partile contractului de credit sunt de acord, ipoteca va putea fi transferata asupra altui imobil cu o valoare cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat anterior. Dupa inscrierea ipotecii asupra noului imobil, garantiile anterior constituite asupra acestuia isi inceteaza de drept efectele.
Prin art. 5 din Legea nr. 190/1999 se ingradeste dreptul proprietarului imobilului de a-l instraina pana la rambursarea integrala a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi instrainate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar, contractele incheiate cu nerespectarea acestei dispozitii fiind lovite de nulitate
absoluta.
Legea nr. 190/1999 si Normele nr. 3/2000 stabilesc clauzele obligatorii intr-un contract de credit ipotecar, in scopul protectiei imprumutatilor, si conditiile in care se incheie aceste contracte. Astfel, pentru obtinerea unui credit solicitantii trebuie sa depuna o cerere insotita de o serie de documente, atestand destinatia creditului si bonitatea financiara. Inspectorii de credite ai institutiei financiare vor intocmi un referat cuprinzand datele de identificare ale solicitantului, informatii referitoare la creditul solicitat (suma, scadenta, destinatia, garantiile), informatii despre bonitatea solicitantului etc. Pe baza referatului aprobat, cu cel putin 10 zile inainte de semnarea contractului, imprumutatorul va pune la dispozitie
imprumutatului o oferta scrisa, cuprinzand toate conditiile contractului, precum si termenul de valabilitate a acestuia. Contractul de credit ipotecar va cuprinde conditiile de scadenta, dobanda, valoarea garantiilor, clauze privind neonorarea la scadenta a creditului si a dobanzii. Contractul nu va putea fi modificat decat prin
acordul scris al partilor.
Art. 11 din Legea nr. 190/1999 interzice expres conditionarea acordarii unui credit ipotecar de obligatia beneficiarului creditului de a cumpara sau de a subscrie valori mobiliare ale imprumutatorului, indiferent sub ce forma, cu exceptia achizitionarii de titluri de participare ale fondurilor ipotecare.
Derularea creditului ipotecar
Potrivit art. 10 din Legea nr.190/1999, suma creditului acordat va fi pusa la dispozitie beneficiarului esalonat sau integral, plata facandu-se direct catre vanzator, in cazul cumpararii unui imobil, respectiv catre constructor, in celelalte cazuri. In cazul in care lucrarile pentru care s-a acordat creditul ipotecar vor fi efectuate in regie proprie de catre beneficiarii acestuia, sumele de bani se vor transmite acestora conform unui plan de finantare stabilit prin contract.
In cazul in care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobanzii sa fie variabila, se vor aplica, potrivit art. 14 din lege, urmatoarele reguli:
a. variatia ratei dobanzii trebuie sa fie legata de fluctuatiile unui indice de referinta, ales dintr-o serie de indici de referinta a caror lista si modul de calcul vor fi stabilite prin hotarare a Guvernului, dupa avizarea de catre Banca Nationala a Romaniei;
b. contractul poate sa prevada ca variatia ratei dobanzii este limitata, in sens crescator si descrescator, la un anumit nivel fata de rata initiala a dobanzii.
Contractul poate sa prevada, de asemenea, ca rata dobanzii nu variaza decat atunci cand modificarea in sens crescator sau descrescator inregistreaza, fata de rata initiala a dobanzii, o diferenta minimala determinata;
c. modificarea ratei dobanzii trebuie comunicata imprumutatului cel mai tarziu la data aplicarii noii rate.
De asemenea, Legea nr. 190/1999 instituie obligativitatea incheierii de catre imprumutat a unui contract de asigurare privind bunurile ipotecate, valabil pe toata durata creditului ipotecar, in care imprumutatorul va figura ca beneficiar al
politei de asigurare. Primele de asigurare vor fi achitate de catre imprumutat, odata cu rambursarea ratelor privind creditul ipotecar primit.
In cazul in care imprumutatul este o persoana juridica, el va trebui sa incheie, pe langa contractul de asigurare amintit, un contract de asigurare pentru riscul nefinalizarii constructiilor pentru care s-a acordat creditul ipotecar, beneficiarul fiind imprumutatorul.
Contractele de asigurare se vor incheia cu o societate de asigurari,
imprumutatorul neavand dreptul sa impuna imprumutatului un anumit asigurator.
Executarea creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare
Legea nr. 190/1999 instituie o procedura speciala de executare a creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare. Astfel, potrivit art. 19, in cazul intarzierii la plata, imprumutatorul va trimite beneficiarului imprumutului o notificare prin scrisoare recomandata, prevenindu-l asupra consecintelor incalcarii clauzelor
contractului. In cazul in care, in termen de 30 de zile de la primirea notificarii beneficiarul creditului nu executa obligatiile, contractul de credit ipotecar se considera reziliat de plin drept, iar intreaga suma a ratelor de credit cu dobanzile aferente devine exigibila.
Contractul de credit ipotecar constituie, la fel ca orice contract de credit bancar, titlu executoriu, urmand sa fie investit cu formula executorie de catre instanta locului unde este situat imobilul.
Potrivit art. 23 din Legea nr. 190/1999, executarea creantelor ipotecare sau privilegiate conform art. 1737 C.civ. se va face de catre executorii proprii ai institutiilor financiare autorizate sau de catre executorii judecatoresti, dupa caz.
BIBLIOGRAFIE
ION TURCU, Opereatiuni si Contracte Bancare, ed. Lumin Lex, 1997
ION TURCU, Teoria si practica dreptului Comercial Roman, ed. Lumina Lex, 1998
C.T.C.E. P. NEANT, Legis
legislatie.rol.ro
domino2.kappa.ro
legal.dntis.ro
