Valoarea de piata (Market Value, Fair Market Value)
1 Conceptul de valoare de piata
Evaluarile pe baza pietei implica identificarea valorii de piata.
Valoarea de piata reprezinta cel mai acceptat si recunoscut standard de valoare.
Conceptul si definitia valorii de piata sunt fudamentale in practica evaluarii
Ea reprezinta baza evaluarii majoritatii resurselor in economiile de piata.
Societatea Americana a evaluatorilor(ASA) a definit valoarea de piata in felul urmator:
Marimea la care proprietatea s-ar schimba intre un vanzator hotarat si un cumparator hotarat, cand nici unul nu actioneaza fortat si, cand ambii au cunostinta rezonabila a faptelor relevante
Fundatia evaluatorilor din SUA (o organizatie cu caracter tehnic a evaluatorilor americani) defineste valoarea de piata in felul urmator:
Cel mai probabil pret cu care o proprietate poate fi adusa intr-o piata competitiva si deschisa cu toate conditiile necesar e pentru o tranzactie corecta, vanzatorul si cumparatorul actionand prudent si in cunostinta de cauza si presupunand ca pretul nu este afectat de stimuli anormali.
Comitetul International pentru standarde de evaluare a emis in 1993, urmatoarea definitie a valorii de piata: marimea estimata pentru care o proprietate ar fi schimbata la data evaluarii intre un vanzator hotarat si un cumparator hotarat, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri.
Din 1995, in toate tarile Uniunii Europene este in vigoare o definitie a valorii de piata pentru bunurile imobiliare:
Valoarea de piata reprezinta pretul la care terenul si constructiile ar putea fi vandute prin contract privat intre un vanzator hotarat si un cumparator hotarat, printr-o tranzactie echilibrata la data evaluarii, presupunand ca proprietatea este expusa public pietei, ca piata permite o vanzare normala si ca, o perioada normala este disponibila in vederea negocierii vanzarii.
Valoarea de piata, reprezinta:
suma estimata / pentru care o proprietate ar putea fi schimbata / la data evaluarii / intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat/ intr-o tranzactie echilibrata / dupa un marketing adecvat / in care fiecare parte actioneaza in cunostinta de cauza, prudent / si fara constrangeri.
Piata, in aceasta definitie, este reprezentata de potentialii cumparatori si vanzatori de afaceri sau proprietati similare.
Suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata:
→ subliniaza ideea ca valoarea este o suma estimata si nu un pret predeterminat;
→ valoarea este estimata, in sensul ca duce la pretul cel mai probabil;
→ valoarea de piata vizeaza cel mai probabil pret la care se poate incheia tranzactia.
la data evaluarii:
→ sugereaza ideea ca evaluarea are un termen de garantie, in sensul ca modificarea conditiilor economice, ale pietei, modifica premizele evaluarii si, deci, rezultatele acesteia.
Conceptul de valoare de piata implica conditiile economice si ale pietei existente la data evaluarii.
Adesea sunt auzite afirmatiile:
Nu as putea sa obtin un pret apropiat de valoarea calculata, daca l-as scoate azi la vanzare pe piata.
Valoarea actiunii la firma Z este mult mai mare in raport cu pretul la care actiunile acesteia sunt tranzactionate la bursa de valori.
Intre un cumparator hotarat
semnifica faptul ca cumparatorul este motivat dar nu fortat sa cumpere;
el nu va plati un pret mai mare decat cel cerut de piata.
Intre un vanzator hotarat
nici vanzatorul nu este grabit sau fortat sa incheie tranzactia si nici nu este dispus sa astepte pana va obtine pretul pe care el il considera rezonabil.
Vanzatorul si cumparatorul hotarat sunt persoane ipotetice nevizand anumiti indivizi particulari.
Intr-o tranzactie echilibrata
- este situatia in care intre cele doua parti nu exista interese sau relatii speciale care ar putea influenta nivelul pretului(de exemplu, relatia intre proprietar si chirias etc).
un pret nu va fi considerat reprezentativ pentru valoarea de piata daca este influentat de caracteristicile sau motivatiile unui anumit cumparator sau vanzator.
Dupa un marketing adecvat
proprietatea ar fi expusa la vanzare pe piata, intr-o maniera adecvata si, in cadrul unei perioade de timp rezonabile, care sa permita obtinerea celui mai bun pret.
In care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent
cele doua parti sunt informate in privinta naturii sau caracteristicilor proprietatii sau afacerii si asupra conditiilor pietei la data evaluarii.
Fara constrangeri
- partile nu sunt obligate de o anumita conjunctura sau situatie sa incheie tranzactia.
Valoarea de piata este pretul cel mai probabil care poate fi obtinut daca sunt intrunite, cumulativ, conditiile de mai jos:
consumarea vanzarii la o anumita data
existenta unei piete deschise si concurentiale pentru activul evaluat;
existenta unei motivatii firesti a partilor implicate in tranzactie (vanzatorul si cumparatorul);
implicarea prudenta a acestora in tranzactie, in cunostinta de cauza, in vederea satisfacerii a ceea ce ei considera ca ar fi interesul lor optim;
neinfluentarea pretului de catre o relatie speciala existenta intre parti sau de anumite interese;
existenta unor conditii corespunzatoare de comercializare (depunerea tuturor eforturilor in acest sens) si alocarea unui timp optim in vederea expunerii pe piata a proprietatilor;
neafectarea pretului de catre conditii de finantare sau vanzare speciale, acordate de vre-una din partile implicate in tranzactie; pretul trebuie sa reprezinte o compensatie normala pentru proprietatea tranzactionata.
Acest concept:
→ recunoaste diversii factori care pot influenta tranzactiile din cadrul pietei;
→ ii separa de alte considerante intrinseci sau nebazate pe piata, care influenteaza valoarea.
Valoarea de piata reprezinta o estimare a valorii fundamentata de piata.
In definitia valorii de piata apare, implicit, conceptul de piata, in ansamblu, care reflecta activitatea, interesele, motivatiile, majoritatii participantilor de pe piata si nu cele aferente unui anumit participant sau, unui grup restrans de participanti, cu anumite caracteristici particulare.
Valoarea de piata se intemeiaza pe comportamentul(actiunile) si perceptiile colective ale majoritatii investitorilor de pe piata cu privire la utilitatea unor active, rentabilitatea si riscul unor afaceri.
Formularea unei opinii in privinta valorii de piata impune identificarea si analiza cu obiectivitate a acestora.
Conceptul de valoare de piata presupune un pret negociat intr-o piata deschisa(open market) si concurentiala (competitive market) (ceea ce uneori determina utilizarea cuvantului Open, inainte de Market Value).
Omisia cuvantului open nu inseamna ca o tranzactie ar putea fi privata sau inchisa.
Evaluarile activelor pe baza pietei implica functionarea unei piete in cadrul careia tranzactiile se desfasoara fara restrictii din partea fortelor din afara pietei.
Piata pentru o proprietate poate fi una internationala sau, una locala.
Piata ar putea cuprinde numerosi cumparatori sau vanzatori sau, ar putea fi una cu un numar limitat de participanti.
2 Valoarea de piata si valoarea justa
Doi termeni, utilizati frecvent in teoria si practica evaluarii, sunt sinonimi, si anume:
valoarea de piata (market value);
valoarea de piata justa (fair market value).
Ambii definesc valoarea de piata.
Valoarea de piata justa (fair market value) nu trebuie confundata cu valoarea justa (fair value).
Valoarea justa (fair value)
Valoarea justa este un concept utilizat in contabilitate, pentru raportarea financiara atat a valorii de piata cat si a valorilor nebazate pe piata.
In cazul in care se poate stabili valoarea de piata a unui activ, aceasta va fi valoarea la care activele vor fi inregistrate in bilant, iar valoarea justa se identifica cu valoarea de piata.
In cazul in care valoarea de piata a unui activ nu poate fi determinata (active specializate, active cu piata limitata), in vederea raportarii financiare se utilizeaza un inlocuitor (un surogat) al valorii de piata, cum este costul de inlocuire net.
In aceasta situatie valoarea justa se identifica cu acest inlocuitor al valorii de piata.
Valoarea justa, asa cum este definita ea in Standardele Internationale de Contabilitate, reprezinta:
Este suma la care poate fi tranzactionat un activ sau, decontata o datorie, de bunavoie, intre parti aflate in cunostinta de cauza, in cadrul unei tranzactii, in care pretul este stabilit in mod obiectiv.
3 Scopul determinarii valorii de piata
Valoarea de piata reprezinta scopul evaluarilor in diverse situatii:
- asistarii unui cumparator potential pentru intocmirea ofertei sale;
asistarii unui vanzator potential in stabilirea unui pret acceptabil pe care sa il pretinda;
asistarea ambelor parti in vederea determinarii pretului de de vanzare in cazul unei tranzactii;
4 Diferenta intre valoarea de piata si pret
Este important sa se faca distinctia intre valoarea de piata si pret.
Conceptul de valoare presupune o suma de bani asociata unei tranzactii.
Trebuie retinut, insa, ca un pret obtinut pentru o proprietate specifica, in cadrul unei tranzactii, ar putea reprezenta sau, nu, valoarea de piata a proprietatii.
Si aceasta ca urmare a faptului ca intre partile implicate in tranzactia respectiva ar putea exista anumite interese sau relatii speciale(relatii de familie, relatia sef-subordonat, relatia proprietar-chirias, etc.) care le determina pe partile implicate sa incheie tranzactia la un pret mai mare sau, mai mic decat valoarea de piata.
In practica achizitiilor de intreprinderi sau a pachetului de control in cadrul unei intreprinderi, sunt dese situatiile in care pretul platit pe actiune este superior valorii de piata a acesteia. Acest lucru se datoreaza faptului ca dreptul de proprietate deplina asupra unei intreprideri sau detinerea pachetului de control intr-o intreprindere ofera privilegii speciale care il determina pe cumparator sa ofere un pret mai mare.
Este sarcina evaluatorului sa stabileasca daca un anumit pret, obtinut in anumite conditii de tranzactionare, este un indicator al valorii de piata (modelul canadian, evaluarea proprietatilor imobiliare)
Conceptul de valoare de piata nu este dependent de tranzactia curenta care se realizeaza la data evaluarii. Mai degraba, valoarea de piata este o estimare a pretului la care ar trebui sa se realizeze tranzactia, la data evaluarii, in conditiile definitiei valorii de piata.
Valoarea de piata este o reprezentare a pretului la care un cumparator si un vanzator cad de acord la acel moment, fiecare avand anterior suficient timp pentru investigarea altor oportunitati si alternative ale pietei.
5 Abordari utilizate in vederea estimarii valorii de piata
Abordarile cele mai utilizate in vederea estimarii valorii de piata a activelor sunt:
abordarea bazata pe costuri;
abordarea bazata pe comparatiile cu preturile pietei;
abordarea bazata pe venituri (incluzand analiza CF-ului discontat).
In vederea determinarii unei valori de piata, informatiile si criteriile utilizate in fiecare dintre aceste abordari trebuie sa fie obtinute de pe piata.
Abordarea bazata pe costuri se bazeaza pe estimarile investitorilor de pe piata in privinta costurilor de reconstructie, de inlocuire, a deprecierii.
Metoda comparatiei cu preturile pietei se bazeaza pe preturile la care proprietatile comparabile se tranzactioneaza piata.
Metodele bazate pe venituri ar trebui sa apeleze la profiturile, cash-flow-urile, ratele de rentabilitate asteptate de investitorii de pe piata.
Valoarea de piata este fundamentata, in general, pe informatii referitoare la afaceri, proprietati comparabile, tranzactionate pe piata.
In aceste conditii, in care cele trei abordari prezentate utilizeaza date obtinute de pe piata, fiecare dintre ele, reprezinta o abordare comparativa.
Trebuie retinut faptul ca rezultatul aplicarii oricareia dintre metodele de evaluare prezentate, in cazul in care acestea sunt bazate pe date obtinute de pe piata, ar trebui sa fie valoarea de piata.
Relevanta si aplicabilitatea uneia sau a alteia dintre metodele de evaluare prezentate sunt determinate de:
disponibilitatea datelor
conditiile pietei
caracteristicile proprietatilor evaluate
In orice angajament de stabilire a valorii de piata, evaluatorul are sarcina de a analiza fiecare dintre aceste metode si de a stabili care dintre ele este cea mai adecvata cazului respectiv.
De exemplu, in cazul evaluarii unor afaceri, a unor proprietati imobiliare care, in mod obisnuit, sunt achizitionate de investitori aflati in cautarea unor profituri, o importanta mai mare se va acorda metodelor bazate pe venit.
In cazul proprietatilor imobiliare destinate birourilor sau, micilor activitati comerciale, achizitionate, in general, de proprietarii utilizatori se acorda o importanta mai mare evaluarii prin comparatie cu preturile pietei.
Proprietatile imobiliare achizitionate in scopuri rezidentiale, de catre familii singulare sunt evaluate, cel mai des, pe baza comparatiilor cu preturile pietei.
Abordarea bazata pe costuri se aplica, foarte des, in cazul evaluarii unor active specializate sau cu piata limitata, pentru care nu exista informatii in privinta preturilor pietei.
Evaluatorul trebuie sa ia in considerare toate cele trei abordari ale evaluarii si sa decida care dintre ele este sau nu aplicabila cazului considerat.
El are are sarcina de a explica motivele pentru care au foat omise abordarile neutilizate.
Orice proces de evaluare necesita exercitarea rationamentului evaluatorului.
Totusi in raportul de evaluare ar trebui sa se mentioneze daca valoarea estimata este bazata mai mult pe rationamentul evaluatorului, datorita naturii proprietatii si lipsei datelor de piata comparabile.
Datorita faptului ca schimbarea conditiilor este o caracteristica a pietelor, evaluatorii trebuie sa considere faptul daca datele disponibile reflecta si intrunesc criteriile pentru valoarea de piata.
