POSIBILITATI DE DEZVOLTARE A AFACERILOR BANCARE IN DOMENIUL IPOTECAR

1. Consideratii generale

In Romania, piata afacerilor din domeniul imobiliar se afla la inceputurile sale. Pana nu de mult nu existau reglementari exprese, specifice acestui domeniu, ele fiind introduse in practica recent, incepand cu Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar, continuandu-se cu Normele nr.3/17 aprilie 2000 ale BNR privind creditul bancar pentru investitii imobiliare si Regulamentul nr.2/18 aprilie 2000 al CNVM, apoi cu Legea nr.541/27 sept.2002, privind economisirea si creditarea in sistem colectiv pentru domeniul locativ [1] si finalizandu-se prin Ordonanta de Urgenta a Guverunului Romaniei nr.200/18 dec.2002[2].

Datorita ultimelor modificari intervenite s-a procedat la modificarea Legii nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare prin Ordonanta de Urgenta a Guvernului nr.201 din 18 dec.2002, aparuta in Monitorul Oficial mentionat mai sus, incercandu-se o oarecare convergenta cu legislatia si practicile occidentale.

La modul concret vorbinand, in Romania nu exista inca un sistem bine conturat dedicat domeniului ipotecar, desi recentele reglementari sunt permisive, totul aflandu-se intr-un stadiu de inceput. Sunt putine banci care acorda credite ipotecare propriu-zise (vezi BCR, Reiffeissen Bank, Alpha Bank, Banca Transilvania si BRD, printre altele) motivatia fiind, fie lipsa de resurse pe termen lung, fie orientarea strategica spre alte sectoare de activitate bancara.

Putem aprecia totusi ca in perioada imediat urmatoare domeniul afacerilor imobiliare poate constitui un teren fertil pentru investitori, un plasament profitabil, cererea fiind intr-o continua crestere,iar riscul controlat,atat din punctul de vedere al situatiei politice a tarii, al reglementarilor legale, cat si al supravegherii prudentei bancare in domeniu. Toate acestea se vor alinia neconditionat la cerintele comunitare, avandu-se in vedere procesul de aderare a Romaniei la Comunitatea Europeana.

2. Variante posibile de infiintare a unei institutii financiare si de credit, de profil

Potrivit reglementarilor actuale exista urmatoarele posibilitati de a infiinta in Romania institutii financiare profilate pe afaceri in domeniul ipotecar:

Banca comerciala, care, desi trebuie sa aiba un caracter universal, poate sa-si stabileasca prin strategiile proprii creditarea, cu preponderenta, a domeniului ipotecar, pe riscul propriu. Aceasta presupune ca, pe langa creditul ipotecar, ea trebuie sa fie in masura sa furnizeze toata gama de servicii si produse bancare specifice unei banci comerciale universale..

Banca sau casa de economii pentru economisire si creditare in sistem colectiv pentru domeniul locativ.

Obiectul lor de activitate il constituie finantarea pe termen lung a activitatilor din domeniul locativ. Aceasta presupune acceptarea de la clienti de depozite si acordarea de credite acestora, cu dobanda fixa, in completarea sumelor economisite, pentru a acoperi suma totala contractata, necesara dobandirii unor valori imobiliare.Banca, respectiv casa de economii, in afara operatiunilor de economisire si creditare in sistem colectiv pentru domeniul locativ, in limita autorizatiei acordate de BNR, poate desfasura si alte activitati specifice oricarei banci comerciale.

Societatile de credit ipotecar se pot infiinta si functiona ca si societati comerciale pe actiuni, potrivit legislatiei aplicabile acestora, precum si a prevederilor Ord. de urgenta nr. 200/ 18.12.2002.

Obiectul lor de activitate consta in:

activitati de creditare de tip credit ipotecar si activitati conexe acesteia, incluzand, fara limitare: administrarea de portofolii de credite ipotecare; executarea sau valorificarea creantelor ipotecare, respectiv a bunurilor ce fac obiectul garantiilor sau privilegiilor aferente;

tranzactii, in cont propriu, cu instrumente monetare negociabile (SWAP valutar, vinzari-cumparari de titluri de stat, inclusiv de tip repo-revers, vinzari-cumparari de active monetare eligibile pentru tranzactionare, vinzari-cumparari de valuta, operatii cu instrumente derivate).

Societatile de credit ipotecar pot incheia acte juridice avind ca obiect bunuri mobiliare si imobiliare dobindite in urma executarii silite sau voluntare a garantiilor creditelor acordate si pot valorifica astfel de bunuri in conditiile legii. Ele pot avea calitatea de cedent si,respectiv de cesionar, al unor creante ipotecare, ori privilegiate, care sunt transferate catre o alta institutie abilitata drept creditor ipotecar, respectiv achizitionate de la aceasta din urma

Capitalul social minim este echivalentul in ROL a sumei de 3.000.000 EUR si trebuie sa fie integral varsat in forma baneasca la momentul subscrierii. Actiunile emise de societatile de credit ipotecar nu pot fi decat actiuni nominative.

Infiintarea societatilor de credit ipotecar se notifica Bancii nationale a Romaniei in termen de 30 de zile de la data inmatricularii in registrul comertului (cu scop statistic). Documentatia in vederea notificarii este actul constitutiv semnat de actionari si dovada inmatricularii la Oficiul Registrului Comertului.

Activitatea de creditare, in ROL si devize, se deruleaza de catre societatile de credit ipotecar prin conturi deschise la banci autorizate sa functioneze pe teritoriul Romaniei. Operatiile cu valuta sunt supuse regimului valutar, aplicabil bancilor comerciale, prevazut de normele in vigoare.

Societatile de credit ipotecar sunt obligate sa-si elaboreze norme proprii de creditare, sa se supuna cerintelor prudentiale cu privire la expunerile mari fata de un singur debitor si la expunerea agregata. Au, de asemenea, obligatia sa raporteze Bancii Nationale a Romaniei structura portofoliului sau de creante ipotecare, raportarea urmand sa se faca trimestrial, pentru fiecare tip de credit ipotecar in parte (achizitie, constructie sau amenajare de imobile).

Societatile de credit ipotecar isi constituie, in mod obligatoriu, regularizeaza si utilizeaza provizioane specifice de risc de credit, care sunt deductibile in intregime la calculul impozitului pe profit. Aceste operatiuni se realizeaza cu respectarea prevederilor din regulamentele B.N.R. aplicabile in acest domeniu.

Societatile de credit ipotecar isi constituie si repartizeaza din profitul brut rezerve, deductibile fiscal, in conformitate cu legislatia romaneasca si reglementarile B.N.R. aplicabila bancilor comerciale.

Societatile de credit ipotecar,asemanator altor institutii calificate drept creditori ipotecari, se pot asocia in uniuni profesionale, care sa le reprezinte interesele colective fata de autoritatile publice, sa promoveze cooperarea, sa analizeze si sa rezolve probleme de interes comun in domeniul creditului ipotecar si pot adera la uniuni internationale de profil, cu respectarea obligatiilor ce decurg din actele constitutive.

Aceste societati, fiind institutii de profil, au obligatia sa-si elaboreze si sa-si implementeze propriile norme interne de infaptuire a operatiunilor, care sa contina si cerinte prudentiale si de confidentialitate, sa-si organizeze controlul intern si sa aplice in acest domeniu proceduri eficace , sa-si numeasca un auditor financiar independent care sa le intocmeasca raportul anual privind situatiile financiare, sa le analizeze procedurile de control intern, sa le acorde asistenta financiar-contabila, sa le auditeze normele interne si sa formuleze o opinie cu privire la toate acestea. Auditorul financiar independent nu poate fi decat o societate de audit financiar autorizata in conditiile legii sa desfasoare acest tip de activitate in Romania.

Fondul ipotecar – ca o institutie specifica pietei de capital- se infiinteaza si functioneaza numai cu avizul Comisiei Nationale pentru Valori Mobiliare.

Fondurile ipotecare au ca obiect exclusiv de activitate:

achizitia de creante ipotecare si privilegiate de la persoane autorizate, respectiv de la creditori ipotecari: banci, Casa de Economii si Consemnatiuni, Agentia Nationala pentru Locuinte;

finantarea pe baza de garantii ipotecare a constructiilor imobiliare;

emiterea de titluri de valoare, in baza portofoliului de creante ipotecare detinut.

Fondurile de acest tip se constituie ca fonduri inchise, pe baza unui contract de societate civila particulara sau ca societate comerciala pe actiuni, avand un numar minim de 5 membrii fondatori – persoane fizice si/sau juridice romane si/sau straine, cu respectarea prevederilor legale in vigoare.

Capitalul social minim este echivalentul in ROL a 5.000.000 USD si trebuie mentinut pe toata durata de existenta a acestuia. In schimbul aportului la capitalul social, membrii fondului primesc titluri de participare sau actiuni nominative, cu o valoare nominala de minimum 100 USD, in echivalent ROL. Titularul lor este de drept membru al fondului ipotecar, cu toate drepturile si obligatiile ce decurg din contractul de societate.

Fondul ipotecar este reprezentat de un Consiliu de Incredere format din 3 membrii, persoane fizice romane si/sau straine, ales sau numit de Adunarea membrilor fondului, indiferent daca aceste persoane sunt sau nu membre ale fondului.

Adminstrarea fondului ipotecar se face de catre o Societate de administrare autorizata de C.N.V.M.,pe baza de contract incheiat intre Consiliul de Incredere al fondului si acea societate. Societatea de administrare, la rindul sau, va incheia in numele si pe seama fondului ipotecar, un contract de depozitare cu o societate autorizata de C.N.V.M. care va tine in custodie toate activele fondului.

Gestiunea fondului ipotecar va fi supravegheata si verificata de un auditor extern independent care trebuie sa indeplineasca conditiile prevazute de reglementarile C.N.V.M.-ului in acest domeniu.

3. Creditul ipotecar, dobanzile, asigurarile obligatorii.

Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare este reglementat prin Legea nr. 190/1999 si se poate acorda pe o perioada de minimum 5 ani pentru persoanele juridice si de minimum 10 ani pentru persoanele fizice. Creditul poate fi acordat numai pe baza de contract de credit ipotecar, atat in ROL, cat si intr-o valuta liber convertibila. Suma este pusa la dispozitia beneficiarului, esalonat sau integral, plata facandu-se, dupa caz, direct catre vinzator, in cazul cumpararii de imobile sau catre antreprenor, in cazul constructiilor.

Contractul de credit ipotecar, in baza caruia rezulta o creanta ipotecara sau privilegiata, precum si contractele de garantie aferente au calitatea de titlu executoriu.

Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea creditului ipotecar dureaza pina la rambursarea integrala a acestuia, transferarea asupra altui imobil fiind permisa numai cu acordul partilor, cu conditia ca valoarea este cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat anterior.

Credite ipotecare pot fi acordate de catre bancile comerciale, banci si case de economii, Agentia Nationala pentru Locuinte, de alte institutii financiare abilitate prin lege (societati de credit ipotecar, fonduri ipotecare). Pot beneficia de credit ipotecar, in conditiile legii, persoane fizice cu cetatenia romana si domiciliul in Romania, precum si persoane juridice romane care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa industriala sau comerciala, precum si cele care doresc sa construiasca locuinte de serviciu sau de interventie pentru salariatii lor.

Dobanzile pentru creditele ipotecare se prevad expres prin contractul de credit ipotecar, pot fi cu rata fixa sau variabila. In cazul in care rata dobanzii s-a stabilit sa fie variabila, obligatoriu se aplica urmatoarele reguli:

variatia ratei dobanzii trebuie sa fie legata de fluctuatii ale unui indice de referinta care se mentioneaza in mod expres prin contract;

variatia ratei dobanzii poate fi limitata, in sens crescator si descrescator, la un anumit nivel fata de rata initiala a dobanzii. Se poate, de asemenea, prevedea prin contract ca rata dobanzii sa nu varieze fata de rata initiala decat atunci cand modificarea, in sens crescator sau descrescator, inregistreaza o diferenta minimala, o marja anume precizata sau determinata.

modificarea ratei dobanzii trebuie comunicata imprumutatului din timp, cel mai tirziu pana la data aplicarii noii rate.

Asigurarea bunului ipotecat este obligatorie pe toata durata creditului ipotecar. Contractele de asigurare se incheie cu o societate de asigurari agreata, creditorul neavind dreptul sa impuna imprumutatului un anumit asigurator. Imprumutatul incheie contractul de asigurare privind bunurile ipotecate, imprumutatorul urmind sa figureze in acesta ca beneficiar al politei de asigurare. Primele de asigurare se achita de catre imprumutat odata cu rambursarea ratelor privind creditul ipotecar primit. In cazul in care imprumutatul este o persoana juridica, acesta trebuie sa incheie un contract de asigurare pentru riscul nefinalizarii constructiilor pentru care s-a acordat creditul ipotecar, beneficiarul politei de asigurare fiind imprumutatorul. In caz de despagubiri acordate acestea vor servi mai intai pentru a acoperi valoarea creditului ipotecar ramas de rambursat si a celorlalte sume datorate imprumutatorului, diferentele in plus cuvenindu-se de drept beneficiarului creditului sau mostenitorilor acestuia.

4. Creante ipotecare, titluri si obligatiuni ipotecare

In sensul Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, creditori ipotecari sunt bancile autorizate cu sediul in Romania, Casa de Economii si Consemnatiuni si Agentia Nationala pentru Locuinte. Institutiile mentionate pot cesiona creantele ipotecare rezultate in urma acordarii de credite ipotecare unor entitati autorizate sa opereze pe piata imobiliara romanesca ( societati de credit ipotecar,fonduri ipotecare).

Titlurile ipotecare

Titularii de creante ipotecare si entitatile autorizate sa functioneze pe pietele de capital (fondul ipotecar), indiferent de modul in care au dobindit calitatea de creditor ipotecar, pot emite, in baza creantelor ipotecare detinute, titluri de valoare - denumite titluri ipotecare- in limita a 75 % din valoarea nominala a creantelor ipotecare pe care le detin la momentul emisiunii.

Titlurile de valoare , sub forma de tiluri ipotecare, se emit in forma dematerializata cu respectarea reglementarilor C.N.V.M.-ului privind emitentul, emisiunea, plasamentul, transferul, depozitarea si evidenta valorilor mobiliare.

Obligatiunile ipotecare

Entitatile autorizate sa acorde credite ipotecare pot emite obligatiuni ipotecare, in baza creantelor ipotecare detinute la momentul emisiunii, in limita a 60 % din valoarea nominala totala. Acestea sunt valori mobiliare emise pe piata de capital in forma dematerializata, cu respectarea reglementarilor C.N.V.M.-ului. Titlurile ipotecare si obligatiunile ipotecare emise de acelasi titular de creante ipotecare nu pot depasi impreuna 75 % din valoarea nominala totala a creantelor ipotecare detinute la momentul ultimei emisiuni.

In scopul asigurarii functionarii normale a pietei de capital, emitentii de obligatiuni ipotecare vor constitui un fond de garantare a obligatiunilor ipotecare a carei infiintare, organizare, functionare si mod de utilizare a sumelor reprezentind garantie pentru emisiunea de obligatiuni ipotecare se stabilesc prin actele constitutive ale fondului de garantare ti prin reglementari ale C.N.V.M.-ului.