Posesia - Elementele posesiei
Posesia – o stare de fapt generatoare de efecte juridice care consta in stapanirea materiala sau exercitarea unei puteri de fapt de catre o persoana asupra unui bun cu intentia si vointa de a se comporta fata de toti ceilalti ca proprietar sau titular al unui drept real
Elementele posesiei: (posibil subiect)
Pentru existenta posesiei sunt necesare doua elemente cumulativ indeplinite si anume:unul material(corpus) si altul psihologic(animus).
Elementul material(corpus) consta din totalitatea faptelor materiale exercitate direct asupra lucrului, inclusiv anumite acte juridice(de ex., depozit, locatiune, comodat, etc.).
Elementul psihologic sau intentional(animus). Elementul animus nu inseamna neaparat credinta posesorului ca este proprietar – numai vointa de a poseda pentru sine si nu pentru altul.
Speta rezolvata
A, mostenitoarea lui B, este titulara a dreptului de proprietate asupra unui teren situat in comuna Valu lui Traian, jud.Constanta, impreuna cu fratele acesteia, C, ca urmare a dezbaterii succesorale. Dupa finalizarea procedurilor succesorale, cei doi mostenitori au constatat, prin efectuarea unei expertize topografice, faptul ca aveau in posesie numai 681,53 mp de teren, desi in CF nr.2500 nr.top 362/90, terenul este inscris cu suprafata de 950 mp. Ca urmare, au solicitat vecinului D sa masoare si sa mute gardul despartitor intre cele doua proprietati astfel incat suprafa de teren din poesia lui A si C sa fie aceeasi ca in CF.
Ce fel de actiune trebuie sa formuleze A si C in acest sens?
Cei doi reclamanti trebuie sa stabileasca modul de intrare in posesia vecinului a celor 265mp.In functie de aceasta sunt doua cazuri;
1.Actiune posesorie generala numita si actiune posesorie in complangere este o actiune de drept comun,ea se recurge pentru orice tulburare,mai putin cand posesorul e tulburat prin violenta
2.Actiunea posesorie speciala sau in reintegrare - la ea se recurge numai atunci cand tulburarea sau deposedarea are loc prin violenta.Violenta nu presupune numai loviri ci si ocuparea abuziva a unui teren, ridicarea unui gard,distrugerea semnelor de hotar, muterea gardului, ,semnelor de hotar. Aceasta actiune trebuie exercitata in termen de cel putin un an de la data tulburarii, procedura care se rezolva de urgenta.
3.Se pune intrebarea daca actiunea posesorie este respinsa ca fiind tardiva, in sensul ca au trecut 2 ani de la deposedarea defunctului B. Proprietarii sau alti titulari ai drepturilor reale, au la indemana o actiune petitorie in revendicare imobiliara ,imprescriptibila , aplicandu-se principiul ca posesoriul nu are autoritate de lucru judecat asupra petitoriului , avand insa o taxa de timbru mult mai mare.
4.Un alt aspect trebuie stabilit si anume posesia uzurpatorului daca a fost de buna sau de rea credinta,in cunoasterea viciului titlului translativ de proprietate-legea vine in ajutorul posesorului pentru a restitui sau nu fructele de pe urma imobilului in aceasta perioada de uzurpare- daca nu poate fi paralizata prin exceptia de uzucapiune
Posesia
Cum se pierde posesia?
Posesia se pierde prin disparitia celor doua elemente. Practic acest lucru are loc in caz de instrainare a posesiei sau in caz de abandon al bunului.Cand bunul este furat si deci dispare elementul corpus sau cand posesia pentru sine se transforma in posesie pentru altul in acest caz dispare elementul animus.In cazul in care posesorul instraineaza bunul respectiv iar dobanditorul il inchiriaza instrainatorului, aceasta operatiune se numeste constituit posesor(constitutum possesorium), practic, fostul posesor se va transforma intr-un simplu detentor precar(deoarece are numai corpus si nu mai are animus).
Speta rezolvata
In anul 2003, A dobandeste dreptul de proprietate asupra unei garsoniere si imediat i-o inchiriaza lui B cu un contract de locatia valabil 6 luni.La expirarea acestui contract, B nu preda posesia garsonieirei lui A motivand ca acesta ar trebui sa-i prelungeasca contractul cu inca 6 luni cu toate ca in contractul de locatie expirat nu figura nicio astfel de clauza.Imdeiat A introduce o actiune la instanta impotriva lui B. Ce fel de actiune a introdus A? Motivati!
A a introdus actiune posesorie in reintegrare in sensul ca B a ocupat in mod abuziv si violent garsoniera refuzand sa o elibereze la expirarea contractului de locatiune.
Dezmembramintele dreptului de proprietate
Modul de constituire
a) prin lege (dreptul de abitatie, servitutile naturale si legale, superficia);
b) prin vointa omului, conventie sau testament (uzufruct, uz, abitatie, servitutile stabilite prin fapta omului, superficie);
c) prin uzucapiune (uzufruct, uz, servitutile continue si aparente, superficia);
d) prin destinatia proprietarului (servitutile stabilite prin fapta omului);
e) prin act administrativ emis de autoritatea competenta (dreptul real de folo¬sinta).
Dreptul de uzufruct
C. civ. prevede ca „uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia intocmai ca si insusi pro¬prietarul lor, insa cu indatorirea de a le conserva substanta”.
Atributele dreptului de proprietate, uzufructuarului ii revin doua, respectiv posesia si folosinta, dispozitia juridica ramanand la proprietar.
Caracterele juridice ale uzufructului (posibil subiect)
Dreptul de uzufruct prezinta urmatoarele caractere juridice:
a)Este un drept real (jus in re):
Acest caracter confera titularului dreptului de uzufruct posesia si folosinta asupra unui bun proprietatea altuia, el neputandu-se confunda cu locatiunea care confera chiriasului numai un drept de creanta. De aici decurg urmatoarele consecinte:
1. locatarul are obligatia sa predea bunul inchiriat in buna stare, pe cand nudul proprietar are obligatia de a-l preda in starea in care se afla;
2. locatarul nu se poate elibera de obligatie prin abandonarea folosintei bunului inchiriat, uzufructuarul putand, deoarece este tinut propter rem, sa abandoneze folosinta si sa se sustraga astfel obligatiei asumate;
3. locatiunea se transmite mostenitorilor, in schimb uzufructul se stinge prin moartea uzufructuarului.
b) Este opozabil erga omnes, inclusiv proprietarului
Daca are ca obiect bunuri corporale, uzufructul confera titularului sau cele doua atribute specifice drepturilor reale: dreptul de urmarire si dreptul de preferinta.
c) Este un drept real esentialmente temporar, el putand fi cel mult viager. In aceste conditii, uzufructul se va stinge la decesul titularului, chiar daca acesta intervine inainte de data stabilita de parti pentru incetarea sa.
d) Caracterul aleatoriu al uzufructului. Acest caracter deriva cu evidenta din caracterul viager al uzufructului, pentru ca nu se stie durata de timp cat va trai uzufructuarul. Indiferent de durata pentru care s-a constituit dreptul de uzufruct, acest drept se va stinge la data decesului uzufructuarului, fiind irelevant ca decesul intervine inainte de trecerea perioadei stabilite.
e) Este un drept de folosinta asupra bunurilor mobile sau imobile ale altuia
Uzufructuarul poate intrebuinta bunul si sa-i culeaga fructele, beneficiind de avantajele lui economice, insa la incetarea uzufructului trebuie sa restituie lucruri de aceeasi calitate si cantitate.
a) Este un drept incesibil, ceea ce inseamna ca dreptul de uzufruct nu poate fi cesionat (dat, transmis, alienat) prin acte si fapte juridice intre vii si pentru cauza de moarte.
Dreptul de uz si dreptul de abitatie
Dreptul de uz si de abitatie, reglementate in art. 565-576 C. civ. sunt considerate de ca fiind varietati ale uzufructului.
Distinctia intre dreptul de uz si cel de abitatie rezida in aceea ca dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun mobil sau imobil, in timp ce dreptul de abitatie nu poate avea ca obiect decat un bun imobil, respectiv o casa de locuit.
Caracterele juridice
Asemanarile intre dreptul de uz si cel de abitatie sunt urmatoarele:
a) ambele sunt varietati ale dreptului de uzufruct;
b) titularii ambelor drepturi au posesia si folosinta bunului, culegand fructele numai pentru nevoile familiilor lor;
c) au un caracter strict personal. Titularul dreptului de uz nu poate ceda sau inchiria dreptul sau, in timp ce titularul dreptului de abitatie, in mod exceptional, poate inchiria partial imobilul in care locuieste, cand suprafata acestuia depaseste nevoile de locuit ale familiei sale;
d) au un caracter inalienabil, intrucat titularul lor nu numai ca nu poate ceda sau inchiria dreptul sau, dar nu-l poate nici greva;
e) au un caracter insesizabil, astfel ca dreptul de uz si de abitatie nu pot fi urmarite silit de catre creditori.
Deosebirea in ce priveste caracterele juridice rezida in aceea ca, in timp ce dreptul de uz se stabileste intotdeauna prin vointa omului, cel de abitatie poate lua nastere si prin efectul legii.
Dreptul de servitute
Servitutea este acel drept real principal, derivat, perpetuu si indivizibil, constituit asupra unui imobil numit fond aservit, pentru uzul si utilitatea altui imobil, numit fond dominant, care apartine altui proprietar.
Caractere juridice ale dreptului de servitute (posibil subiect de 3 puncte)
a)Este un drept real imobiliar. Acest caracter este expresia faptului ca dreptul de servitute este constituit numai asupra unor imobile prin natura lor.
b)Este un drept perpetuu. Servitutea se mentine atata timp cat exista cele doua imobile si imprejurarea care a determinat constituirea ei. Servitutea se stinge prin neuz sau proprietarul fondului dominant va putea renunta la ea. De asemenea, partile pot stabili prin conventie o durata de existenta a servitutii.
c) Este un accesoriu al fondului. Servitutea nu poate fi ipotecata, instrainata sau urmarita in mod singular, independent de fondul al carui accesoriu este, ea transmitandu-se odata cu fondul.
d) Este un drept real asupra lucrului altuia (jus in re aliena), constituind un dez-membramant al dreptului de proprietate, deoarece restrange dreptul proprietarului.
e) Presupune existenta a doua fonduri, care au proprietari diferiti. Astfel, imobilul in favoarea caruia se constituie servitutea se numeste fond dominant, iar cel pe care este grevata servitutea, fond aservit sau supus.
f) Este un drept indivizibil, adica profita intregului fond dominant si greveaza in intregime fondul aservit.
Dreptul de superficie
Dreptul de superficie a fost definit ca fiind un drept real imobiliar, dezmembramant al dreptului de proprietate, asupra unui teren, si care consta in dreptul de proprietate al unei persoane, numite superficiar, asupra constructiilor sau plantatiilor edificate pe terenul altei persoane, teren asupra caruia superficiarul are un drept de folosinta.
Caractere juridice
a) drept real imobiliar, avand ca obiect numai constructii, plantatii sau lucrari asezate pe sol;
b) drept imprescriptibil din punct de vedere extinctiv, astfel ca actiunea in revendicare poate fi promovata oricand, pana la stingerea dreptului de superficie;
c) drept perpetuu, ceea ce inseamna ca nu se stinge prin neuz, si exista atata timp cat dureaza constructia
d) dreptul de superficie nu poate inceta pe calea iesirii din indiviziune, deoa¬rece dreptul superficiarului si dreptul proprietarului terenului nu sunt in stare de indiviziune.
Speta rezolvata
In anul 2000, B construieste o fantana le linia de hotar a proprietatii vecine cu proprietatea lui A. Avand in vedere ca A i-a pus in vedere lui B sa mute aceasta fantana cat mai in interiorul terenului si sa nu-i afecteze fundatia casei, acesta nu a luat in considerare solicitarea lui A si a finalizat lucrarea. Fata de aceasta situatie, in anul 2001, A introduce o actiune cu obiect obligatia de a face impotriva lui B, privind obligarea acestuia la astuparea fantanii.
Ce solutie va pronunta instanta? Motivati solutia data!
Conform abuzului de drept in raporturile de vecinatate, B are indatorirea sa nu-l prejudicieze sau sa-l incomodeze pe vecin.
B, trebuie sa demoleze sau sa astupe fantana pentru ca a depasit limitele geografice ale proprietatii si daca i-a adus lui A un prejudiciu este raspunzator, pentru ca nimeni nu are voie sa cauzeze altuia o tulburare anormala de vecinatate.
